Апелляционное определение № 33-2577/2026 от 24 марта 2026 г.

Судья Водяницкая А.Х. Дело №33-2577/2026

Дело № 2-315/2025

Дальнеконстантиновский районный суд Нижегородской области

УИД: 52RS0033-01-2025-000275-55

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Нижний Новгород 25 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего Винокуровой Н.С.

судей Карпова Д.В., Сивохиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Хомяковой Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Дальнеконстантиновского районного суда Нижегородской области от 12 ноября 2025 года

по иску ФИО1 к ИП ФИО5, ФИО2, ФИО4, ФИО3, ФИО6 о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка, о признании недействительными всех сделок с земельным участком и жилым домом, применении последствий недействительности сделок, признании недействительными свидетельства о праве на наследство по закону, договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома, прекращении права собственности, исключении записи о государственной регистрации прав, о признании права собственности на земельный участок и жилой дом,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Сивохиной И.А., объяснения истца ФИО1, его представителя адвоката ФИО16, поддержавших доводы жалобы, объяснения ответчика ФИО2, ее представителя ФИО17, представителя ответчика ФИО3 адвоката ФИО18, третьего лица ФИО22, возражавших против доводов жалобы,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в обоснование которого указал, что 20.02.2018 между ним и ИП ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи №[номер] на земельный участок №[адрес], размер участка в договоре указан 1200 кв.м. Полная стоимость объекта была определена как 564 000 рублей, которые были уплачены полностью в тот же момент при заключении договора, что подтверждается распиской. В тот же момент земельный участок был передан ему во владение и пользование. ИП ФИО5 указанный участок принадлежал на праве собственности, а именно его доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером [номер] под номером 100 д.п. «Серебрянные ключи-3», общей площадью 631195 кв.м, (поле), составляла ?. Впоследствии из данного участка нарезались отдельные земельные участки, и именно таким образом был сформирован участок [номер], который он купил.

Основной договор купли-продажи земельного участка [номер] между ним и ФИО5 должен был быть подписан до 20 марта 2018 года, но по сегодняшний день не был заключен, т.к. ФИО5 пояснил, что сначала было не готово межевание, а впоследствии участок был арестован, т.к. начались суды по процедуре банкротства ФИО5 и его сособственника ФИО4

Данный факт установлен постановлением Первого Арбитражного Апелляционного суда от 10.09.2024 по делу, к участию в котором он привлечен в качестве третьего лица, но лично в нем не участвовал, и не знал об этом деле до настоящего времени.

Таким образом, приобретя у собственника земельный участок по предварительному договору, и при этом, оплатив полностью стоимость объекта, он фактически стал собственником. Поэтому полноценно стал распоряжался им, заключив договор подряда на строительство жилого дома от 15.03.2018. Дом был построен, внутри сделан ремонт, и обставлен мебелью полностью за его личные средства. Он открыто пользовался и проживал в нем до ноября 2024 года.

За этот период все договора на обслуживание земельного участка и дома, включая электросети, он заключал сам. Вносил взносы в ТСН. Дом в собственность он не успел оформить.

Но в ноябре 2024 года появился ответчик ФИО3, который сказал, что теперь собственником его земельного участка является он, и, сменив замки от входной звери, перекрыл ему доступ в дом и на земельный участок. В связи с чем, он 01.12.2024 подал иск о взыскании неосновательного обогащения в Нижегородский районный суд г. Н-Новгорода на ответчиков по настоящему делу.

В процессе рассмотрения дела выяснилось, что за все это время «за его спиной» оформлялся его земельный участок следующим образом: ФИО5 и ФИО4 продали 02.03.2018 земельный участок с кадастровым номером [номер] под номером 100 д.п. «Серебрянные ключи-3», общей площадью 631195 кв.м. ФИО19, которая в скором времени умерла.

После ее смерти в права наследства вступила ее мать ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом ФИО28, реестровый [номер].

Затем участок она поставила на кадастровый учет и ему был присвоен кадастровый [номер]. И свидетельство о праве на наследство было зарегистрировано в Росреестре за [номер] от [дата].

Далее, 21.10.2024 г. ФИО2 и ФИО3 заключили договор купли-продажи его земельного участка с «хозяйственной постройкой», очевидно тем самым так назвали его дом. Стоимость в договоре указана 3 000 000 рублей. На момент оформления сделки ФИО3 видел, что в доме проживает он, перед покупкой его не осматривал, знал что на участке стоит жилой дом, а не хоз.постройка. Таким образом, знал о ничтожности сделки. Несмотря на это, после заключения договора выгнал его из дома, и стал распоряжаться им сам, не давая ему даже забрать мебель и личные вещи, в связи с чем, он обращался в полицию.

Кроме того, в январе 2025 год жилой дом был так же поставлен на кадастровый учет с номером [номер], общей площадью 98,4 кв.м., кадастровая стоимость 2 217 805.13 руб., 2 этажа и за ФИО3 было признано право собственности на него, по каким основаниям ему неизвестно.

Таким образом, ФИО2 и ФИО3 самовольно присвоили его дом и земельный участок. На неоднократные требования вернуть ему земельный участок с домом, мебелью и личными вещами они не реагируют. Считает, их действия мошенническими, так все это время они видели и знали, что это его имущество, и не затратив ни рубля, присвоили все.

В настоящее время ФИО3 выставил объявление на сайте авито о продаже спорного дома и земельного участка за 599 999 рублей, при том что купил он его за 3 000 000 рублей.

В настоящее время к.п. «Серебрянные ключи-3» переименован в ТСН Серебряные Ключи Парк.

Действия ФИО19 и ФИО3 при приобретении спорного участка нельзя признать добросовестными, поскольку последние приобрели земельный участок по стоимости значительно ниже рыночной, в том числе по безвозмездному основанию (ФИО2). Доказательств того, что спорный земельный участок фактически использовался ответчиками до ноября 2024 года не имеется. Кроме того, ФИО2 являлась председателем ТСН и родственницей ФИО4, и не могла не знать о его (ФИО1) праве на земельный участок и дом.

На основании изложенного, с учетом измененных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд признать заключенным договор купли-продажи земельного участка [номер] в коттеджном поселке «Серебряные ключи 3», Дальнеконстантиновского района Нижегородской области, размер 1200 кв.м. от 20.02.18г. на основании предварительного договора купли-продажи земельного участка №[номер] [дата], заключенного между ним и ИП ФИО5

Признать недействительными все сделки с земельным участком с кадастровым номером [номер] площадью 1200 кв.м., и жилым домом общей площадью 98,4 кв.м. с кадастровым номером [номер], расположенных по адресу: [адрес] применив последствия недействительности сделки, а именно:

- договор купли-продажи земельного участка [номер] с кадастровым номером [номер], заключенный между ФИО5 и ФИО19 о чем [дата] сделана запись регистрации [номер]

- свидетельство о праве на наследство по закону [номер] от [дата] после смерти ФИО19 в части передачи земельного участка, из которого был сформирован участок [номер] с кадастровым номером [номер];

- договор купли-продажи земельного участка от 21.10.2024, заключенный между ФИО2 и ФИО3;

- договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 30.06.2025, заключенный между ФИО3 и ФИО6

Прекратить право собственности, исключив запись о государственной регистрации права собственности на ответчиков: на ФИО2 по земельному участку [номер], на ФИО3 по земельному участку [номер] (договор), [номер] (право), по дому [номер]; на ФИО6 по земельному участку [номер] (договор), [номер] (право), по дому [номер].

Признать за истцом право собственности на земельный участок с кадастровым номером [номер] площадью 1200 кв.м., и жилым домом общей площадью 98,4 кв.м. с кадастровым номером [номер], расположенных по адресу: [адрес]

Взыскать с ответчиков солидарно в его пользу оплаченную госпошлину в суд.

Решением Дальнеконстантиновского районного суда Нижегородской области от 12 ноября 2025 года в удовлетворении иска ФИО1 отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО1 поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции, как незаконного. В обоснование доводов жалобы указано, что судом первой инстанции не учтено, что ФИО3 приобрел земельный участок с построенным истцом домом, причем, при его приобретении ФИО3 осмотр приобретаемых объектов не производил, постройку дома не осуществлял, вследствие чего он не имел права на упрощенный порядок регистрации спорного дома. Более того, и ФИО2 и ФИО3 было известно о том, что в доме проживает истец. Также судом первой инстанции не учтено, что предварительный договор купли-продажи земельного участка, заключенный между истцом и ИП ФИО5 был исполнен с обеих сторон, вследствие чего, указанный договор является основным. Все расходы по строительству дома и подводу коммуникаций нес истец. Совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, по мнению истца, достоверно свидетельствует о его добросовестных действиях, тогда как стороны сделок, совершенных после приобретения земельного участка истцом, действовали недобросовестно.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их неявка в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда приходит к следующему.

По делу установлены следующие юридически значимые обстоятельства.

20.02.2018 между ИП ФИО5 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка № [номер], в соответствии с п.1.1 которого стороны договорились о том, что в срок до 20.03.2018 они заключат основной Договор купли-продажи следующего объекта, обладающего характеристиками: объект права: земельный участок, категория земель: земли сельхозназначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 1200 кв.м., адрес объекта: [адрес]

В соответствии с п.2.1 Договора стоимость объекта по настоящему Договору составляет 564 000,00 рублей (л.д.11).

Согласно расписке к предварительному договору № [номер] от [дата] ИП ФИО5 получил от ФИО1 денежные средства по предварительному договору купли-продажи 20.02.2018 за объект права: земельный участок, категория земель – земли сельхозназначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 1200 кв.м., адрес объекта: [адрес] в сумме 564 000 рублей (л.д.12).

02.03.2018 между ФИО5, действующим от себя и от имени ФИО4 (продавцы) и ФИО19 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес] (далее - договор), по условиям пункта 1.1 которого продавцы передали в собственность, а покупатель принял в собственность принадлежащий продавцам по праву общей долевой собственности земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 631 195 кв.м, находящийся по адресу: [адрес], кадастровый [номер]. Земельный участок оценивается сторонами и продается за 5 000 000 руб., которые покупатель полностью оплачивает продавцам за счет собственных средств до подписания настоящего договора (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 7 акта приема-передачи земельного участка от [дата] к договору передача денег покупателем продавцам (окончательный расчет) произведен.

15.03.2018 ООО «СК РАДА» (Подрядчик) и ФИО1 (Заказчик) заключен договор подряда [номер], согласно п.1.1 которого Подрядчик обязуется выполнить работу по строительству каркасного дома в соответствии с техническим заданием Заказчика, выраженным в проектной документации (Приложение 1) с использованием материалов Подрядчика. Выполнение работ производится по адресу: [адрес], а Заказчик обязуется принять и оплатить работу.

20.09.2018 ООО «СК РАДА» и ФИО1 был подписан акт [номер] приемки материалов и работ о том, что Подрядчик выполнил, а Заказчик принял работы и материалы по договору № [номер] от [дата] на общую сумму 1 500 000 рублей. Работы выполнены в полном объеме, в установленные сроки и с надлежащим качеством. Стороны претензий друг к другу не имеют.

В связи со смертью ФИО19 ее мать ФИО2 приняла наследство. Нотариусом города областного значения Нижнего Новгорода ФИО28 [дата] ей было выдано свидетельство о праве на наследство по закону № [номер] на земельный участок площадью 631 195 кв.м., кадастровый [номер], расположенный по адресу: [адрес].

[дата] ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: Российская Федерация, [адрес], выделенный при межевании из земельного участка с кадастровым номером [номер].

Вступившим в законную силу заочным решением Дальнеконстантиновского районного суда от 25.04.2024 установлено, что 29.11.2018 ФИО2 (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) был заключен Договор аренды, по условиям которого Арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: [адрес], кадастровый [номер].

18.01.2019 данный Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Нижегородской области.

Согласно п. 2.2. Договора аренды срок аренды составляет 12 месяцев, по окончанию срока договора, он пролонгируется на 12 месяцев.

Согласно п.3.3 Договора стоимость основной части арендной платы составляет 100 рублей в месяц, а всего 1200 рублей за весь период действия настоящего договора.

После заключения Договора произошли существенные изменения обстоятельств, а именно: по итогам оценки рыночной стоимости объекта, несением дополнительных расходов по содержанию земельного участка, а также в связи с общим ростом цен, значительно увеличилась арендная плата за земельный участок.

ФИО2 [дата] в адрес ФИО1 было направлено уведомление о том, что с [дата] арендная плата будет составлять 20 000 рублей в месяц. К данному уведомлению было приложено Дополнительное соглашение от [дата] к Договору аренды от [дата] для подписания Арендатором.

Также ответчик был уведомлен, что в случае отказа от подписания Дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, ФИО2 расторгает договор аренды в одностороннем порядке.

Требования ФИО2 ответчик добровольно не удовлетворил.

Заочным решением Дальнеконстантиновского районного суда от 25.04.2024 расторгнут договор аренды от 29.11.2018 земельного участка площадью 1200 кв. м, расположенного по адресу: [адрес], кадастровый помер [номер], заключенный между ФИО2 и ФИО1

21.10.2024 между ФИО2 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Продавец передал в собственность, а Покупатель принял и оплатил в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общей площадью 1200 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, [адрес], КН [номер]. На данном земельном участке имеется хозяйственная постройка.

Согласно п. 2.1 Договора купли-продажи земельного участка Стороны договорились, что стоимость Объекта недвижимости устанавливается в сумме 3 000 000 рублей, которую Покупатель оплатил в момент подписания Договора.

09.01.2025 ФИО3 зарегистрировал право собственности на здание, кадастровый [номер], расположенное по адресу: Российская Федерация, [адрес]

27.06.2025 между ФИО3 (Продавец) и ФИО6 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом.

В соответствии с п. 1.1 Договора Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить принадлежащее Продавцу по праву собственности следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок, общей площадью 1200 кв.м., кадастровый [номер], разрешенное использование: для дачного строительства, адрес: Российская Федерация, [адрес]

- расположенный на Земельном участке [номер] жилой дом, общей площадью 98,4 кв.м, кадастровый [номер], технический план здания от [дата], количество этажей - 2, адрес: Российская Федерация, [адрес]

По соглашению сторон Покупатель приобретает у Продавца недвижимое имущество за цену, которая составляет 3 000 000 рублей.

Сумма в размере 3 000 000 рублей уплачена Покупателем Продавцу при подписании сторонами настоящего Договора.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 218, 223, 235, 302, 398, 429, 454, 455, 487, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности, не усмотрел правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительными цепочки сделок в отношении спорных земельного участка и жилого дома, прекращении права и признании за истом права собственности на спорные объекты недвижимости, исходя из того, что на протяжении семи лет с момента заключения предварительного договора истцом не предпринято мер по отобранию земельного участка у должника и передачи ему спорного объекта на предусмотренных обязательством условиях, указав при этом на недоказанность истцом того обстоятельства, что настоящий собственник указанных объектов – ФИО6, равно как и прежний их собственник ФИО3 являются недобросовестными приобретателями спорного имущества, разъяснив истцу право на взыскание убытков вследствие неисполнения должником своей обязанности по передаче приобретенного истцом земельного участка.

Правовых оснований не согласиться с постановленным по делу решением суда по доводам апелляционной жалобы истца, судебная коллегия не усматривает в силу следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По смыслу п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В то же время, договором, в соответствии со ст. 420 ГК РФ, признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ).

В силу ч. 4 той же статьи, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. п. 3, 4, 5 ст. 429 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Таким образом, предварительный договор направлен на заключение основного договора и носит организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора.

Пунктами 27 и 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" императивно установлено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Вместе с тем, вопреки указанным требованиям закона, истцом не представлено доказательств, достоверно подтверждающих факт обладания истцом спорным земельным участком вследствие его приобретения по договору купли-продажи.

Так, заключая предварительный договор купли-продажи земельного участка № [номер] от [дата] ИП ФИО5 и ФИО1 достигли соглашения о том, что в срок до 20.03.2018 они заключат основной Договор купли-продажи следующего объекта, обладающего характеристиками: объект права: земельный участок, категория земель: земли сельхозназначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 1200 кв.м., адрес объекта: [адрес]

Вместе с тем, доказательств заключения основного договора между сторонами, материалы дела не содержат.

Более того, указанный договор не соответствует требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой императивно предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Земельным участком признается часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 8 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию (часть 4.2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", часть 2 статьи 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

Вместе с тем, заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи земельного участка не содержал в себе индивидуализирующие характеристики предмета договора, такие как кадастровый номер земельного участка, описание его границ.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка собственниками земельного участка, из которого впоследствии был выделен спорный земельный участок, являлись двое физических лиц, ФИО5 и ФИО4 Предварительный договор не содержит сведений о предоставлении вторым собственником ФИО4 полномочий ФИО5 на отчуждении права собственности на земельный участок, принадлежащий ему на праве общей собственности.

Договор купли-продажи ничтожен как сделка, противоречащая требованиям ст. ст. 53 и 209 ГК РФ, если от имени продавца этот договор подписан неуполномоченным лицом и воля собственника не была направлена на отчуждение имущества.

Таким образом, оснований для признания предварительного договора купли-продажи земельного участка основным договором купли-продажи у суда первой инстанции вопреки доводам жалобы не имелось.

Более того, после истечения срока для заключения основного договора купли-продажи, который установлен сторонами 20.03.2018, истец не предпринимал мер для понуждения своего контрагента к заключению основного договора купли-продажи.

Напротив, из материалов дела следует, что после межевания земельного участка, постановки земельного участка на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера [номер], регистрации права собственности на земельный участок за ФИО2, вступившей в права наследования после умершей дочери ФИО19, между истцом и ФИО2 29.11.2018 заключен Договор аренды, по условиям которого ФИО1 принял в аренду земельный участок площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: [адрес], кадастровый [номер].

18.01.2019 данный Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Нижегородской области.

ФИО2 [дата] в адрес ФИО1 было направлено уведомление о том, что с [дата] арендная плата будет составлять 20 000 рублей в месяц. К данному уведомлению было приложено Дополнительное соглашение от [дата] к Договору аренды от [дата] для подписания Арендатором.

Также ответчик был уведомлен, что в случае отказа от подписания Дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, ФИО2 расторгает договор аренды в одностороннем порядке.

Требования ФИО2 ответчик добровольно не удовлетворил.

Заочным решением Дальнеконстантиновского районного суда от 25.04.2024 расторгнут договор аренды от 29.11.2018 земельного участка площадью 1200 кв. м, расположенного по адресу: [адрес], кадастровый помер [номер], заключенный между ФИО2 и ФИО1

Таким образом, с 29.11.2018 ФИО1 обладал спорным земельным участок на праве аренды, что противоречит позиции истца об обладании спорным земельным участком на праве собственности.

Следовательно, у ФИО2 отсутствовали основания полагать, что собственником участка является ФИО1

Как уже было указано, ФИО2 приобрела право собственности на земельный участок на основании свидетельства о праве на наследство по закону № [номер] от [дата], выданного ей после вступления в наследство после смерти дочери ФИО19

В свою очередь ФИО19 приобрела право собственности на земельный участок по договор купли-продажи, заключенного 02.03.2018 между ней и ФИО5, действующим от себя и от имени ФИО4

В производстве Арбитражного Суда Нижегородской области находилось дело о признании ФИО4 банкротом.

В Арбитражный Суд Нижегородской области поступило заявление финансового управляющего ФИО4 – ФИО23 о признании договора купли-продажи от 02.03.2018, заключенного между ФИО5, ФИО4 и ФИО19 недействительным. К указанному делу привлечен в качестве третьего лица истец ФИО1

Определением Арбитражного Суда Нижегородской области от 28.03.2024 (т.2 л.д.61-76), оставленным без изменения постановлением Первого Арбитражного апелляционного суда от 10.09.2024 (т.1 л.д.13-28) в удовлетворении заявления финансового управляющего ФИО4 – ФИО23 отказано.

Указанными судебными актами признано, что данная сделка не имеет пороков, выходящих за пределы дефектов подозрительных сделок.

Приобретя право собственности на земельный участок в порядке наследования ФИО2 имела право на его отчуждение, каких -либо ограничений для реализации указанного права на момент отчуждения земельного участка ФИО3 не было установлено. Право собственности за кем либо на постройку, имеющуюся на данном участке зарегистрировано не было.

Доводы ответчика о том, что при приобретении ФИО3 земельного участка, на земельном участке находился каркасный дом, не опровергают выводов суда об отсутствии оснований для признания сделки купли-продажи недействительной.

В силу положений ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 года N 16-П, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 13 июля 2021 года N 35-П указано, что действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК Российской Федерации права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт, которым признаются и подтверждаются возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременение недвижимого имущества. Абзац первый пункта 6 статьи 8.1 ГК Российской Федерации и часть 5 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" допускают оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество в судебном порядке. Таким образом, по смыслу норм, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимость, сама по себе внесенная в соответствующий реестр запись о праве собственности отчуждателя не может рассматриваться как неопровержимое доказательство наличия такого права. В то же время по смыслу гражданского законодательства добросовестность участника гражданского оборота, полагающегося при приобретении недвижимого имущества на данные Единого государственного реестра недвижимости, предполагается (абзац третий пункта 6 статьи 8.1 и пункт 5 статьи 10 ГК Российской Федерации).

Физическое лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Принимая во внимание, что ФИО3 право собственности как на земельный участок, так и на дом зарегистрировано в установленном порядке, им правомерно отчуждено указанное имущество ФИО6 по сделке от 27.06.2025, которая также зарегистрировала свое право собственности на спорные объекты, снований для призаннии указанной слделки недействительно судебная коллегия не находит..

Учитывая указанную совокупность обстоятельств, а также принимая во внимание тот факт, что истцом не представлено доказательств недобросовестного приобретения ФИО6 спорных объектов недвижимости по сделке от 27.06.2025, зарегистрировавшей право собственности на них, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований.

При этом суд обоснованно разъяснил истцу о его праве защиты нарушенных прав, путем требования возмещения убытков в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, оспариваемое решение не подлежит отмене по доводам апелляционной жалобы. Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта, не имеется. Апелляционная жалоба заявителя отклоняется.

Руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Дальнеконстантиновского районного суда Нижегородской области от 12 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Первый кассационный суд общей юрисдикции (город Саратов) через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 02 апреля 2026 года.

Председательствующий

Судьи