Решение № 2-458/2024 2-458/2024~М-201/2024 М-201/2024 от 4 марта 2024 г. по делу № 2-458/2024

К делу №2-458/2024 УИД:23RS0013-01-2024-000279-66


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Гулькевичи 05 марта 2024 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Соколенко А.В.,

при секретаре Переверзевой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района об обязании предоставить земельный участок в аренду без проведения торгов,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику и просит обязать администрацию Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 034 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, целевое назначение - для индивидуального жилищного строительства расположенный по адресу: <адрес>, сроком на три года для завершения строительства.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Гулькевичский район и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому ФИО1 в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 1 034 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель - земли поселений, целевое назначение - для индивидуального жилищного строительства. Согласно п.7.2 указанного договора аренды земельного участка, договор действует до ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в установленном законном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок ФИО1 был предоставлен для индивидуального жилищного строительства. В мае 2008 года ФИО1 было выдано разрешение на строительство жилого дома на земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому ФИО1 в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 1 034 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, целевое назначение - для индивидуального жилищного строительства. Согласно п.7.2 указанного договора аренды земельного участка договор действует до ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в установленном законном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 4.2.6 договора аренды предусмотрено, что Арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях. В период действия договора аренды истец произвел межевание земельного участка, проект границ и размеров земельного участка был утвержден постановлением главы муниципального образования Гулькевичский район № от ДД.ММ.ГГГГ; оформил градостроительный план земельного участка для строительства жилого дома, который был утвержден постановлением главы муниципального образования Гулькевичский район № от ДД.ММ.ГГГГ; схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объектов индивидуального жилищного строительства, ситуационный план; топосъемку земельного участка; получил разрешение на строительство и начал осваивать земельный участок. Истец участвовал в кооперативе по строительству на улице водопровода, электросетей, газопровода. Истцом был возведен объект незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства 18%, площадь застройки 153,3 кв.м., кадастровый №. Право на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. По истечению срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ ни одна из сторон не направила соглашение о расторжении договора аренды. Истец продолжает пользоваться земельным участком и никаких претензий от администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района не поступало. В связи со сложившейся жизненной ситуацией, с пандемией, затруднительным материальным положением у истца, окончить строительство дома не представилось возможным. У истца ФИО1 пожилые родители, которым необходимо оказывать материальную помощь, мама в марте 2019 года перенесла операцию; ДД.ММ.ГГГГ умер его отец - П.В.; мама истца очень тяжело перенесла потерю супруга, ее здоровье сильно пошатнулось, она вновь в ноябре 2020 года перенесла операцию, истец помогал своей маме, осуществлял за ней уход. Также сам истец в июне 2021 года заболел новой коронавирусной инфекцией, был госпитализирован, очень сложно переносил заболевание, проходил долгое восстановление, длительное время не мог осуществлять трудовую деятельность. Все эти обстоятельства не позволили истцу закончить строительство дома, поскольку заработанных им денежных средств едва хватало только на проживание и лечение. Оплачивать работы по строительству дома у истца не имеется возможности, строительство им осуществляется самостоятельно личным трудом. В настоящее время истец продолжил строительство жилого дома: сделал септик, огородил земельный участок забором, приступил к выкладке стен. Обратившись в администрацию Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района ФИО1 было отказано в заключении договора аренды на новый срок, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд за защитой нарушенных прав, свобод или законных интересов. С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером № объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности ФИО1, правомерно возведенного в период действия договора аренды земельного участка на основании надлежащих разрешительных документов, и отсутствия судебных актов об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, данный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. Истец считает, что у него уважительные причины, по которым он не успел окончить строительство жилого дома, а в отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить строительство дома, а уже в его начатое строительство истцом вложены большие денежные средства. ФИО1 получил уведомление о расторжении договора аренды и освобождения земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ от управления имущественных отношений администрации муниципального образования Гулькевичский район, в связи с тем, что срок договора аренды истек. С решением о расторжении договора аренды не согласен, поскольку участок используется по целевому назначению, в соответствии с договором арены, а именно для индивидуального жилищного строительства, арендная плата за участок вносится в полном размере, без предъявления счетов со стороны администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района. Истец использует земельный участок на основании договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, что в соответствии с п.4 ст.39.6 ЗК РФ при соблюдении иных условий дает ему право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, то есть законодатель установил приоритет для добросовестных арендаторов на заключение нового договора аренды, при условии волеизъявления арендатора на заключение нового договора аренды до дня истечения действующего договора аренды. Отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на новый срок препятствует истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов. На основании изложенного истец считает, что отказ администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района от 24.01.2024 № в заключении договора аренды земельного участка на новый срок нарушает права истца, так как лишает права, как добросовестного арендатора и собственника объектов недвижимости, заключить договор аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, представитель истца по доверенности П.Р. просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на удовлетворении иска настаивает.

Представитель ответчика администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района, надлежаще уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, глава Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в возражениях на исковое заявление, поступивших в суд, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя администрации, указал, что возражает в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района и ФИО1, в соответствии с подпунктом 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, а именно: предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ), сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, администрация Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района письмом от ДД.ММ.ГГГГ №, уведомила ФИО1 об отказе в предоставлении муниципальной услуги - заключения договора аренды для завершения строительства, в соответствии с подпунктом 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, так как договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов однократно для завершения их строительства. ФИО1 реализовал право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома в 2016 году. Действующее законодательство не предусматривает возможности без проведения торгов повторно заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости. Иных оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, для предоставления испрашиваемого земельного участка ФИО1 в аренду не имеется, следовательно, отсутствует совокупность установленных п.4 ст.39.6 ЗК РФ условий для заключения с ФИО1 договора аренды без проведения торгов.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района и ФИО1 в соответствии с заявлением и подпунктом 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, целевое назначение - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, кадастровый №, процент готовности - 18, правообладатель ФИО1, что подтверждается сведениями из ЕГРН и кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства.

23.11.2023 администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в адрес ФИО1 в соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ направлено сообщение о расторжении договора аренды с 05.02.2024, в связи с тем, что договор аренды истек.

Истец ФИО1 с указанным письмом не согласен, просит обязать ответчика заключить новый договор аренды сроком на 3 года для завершения строительства.

В силу п.1 ст.39.6 ЗК РФ, по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Пунктом 2 ст.39.6 ЗК РФ предусмотрены исключительные случаи, когда договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п.3 ст.39.6 ЗК РФ.

Условия реализации такого права предусмотрены п.4 ст.39.6 ЗК РФ, в силу которого гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 ст.46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 п.2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Уведомляя о расторжении договора аренды от 23.11.2023, Администрация Гулькевичского городского поселения исходила из того, что договор аренды истек, ответчик указывает, что по основанию, предусмотренному подп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ земельный участок уже предоставлялся истцу.

Вместе с тем, в силу положений подп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду без аукциона собственнику объекта незавершенного строительства допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта и если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп.8 п.8 ст.39.11).

В силу п.4 ст.39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п.1 ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп.5 п.1 ст.1подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ).

Из содержания подп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст.239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст.10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п.5 ст.1 и подп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Учитывая изложенное, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, а ФИО1 продолжает пользоваться данным участком, им в полной мере исполняются обязательства арендатора земельного участка, суд полагает возможным предоставить администрацией истцу земельный участок по договору аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта, сроком на три года.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района об обязании предоставить земельный участок в аренду без проведения торгов, - удовлетворить.

Администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу предоставить ФИО1, <данные изъяты> земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 034 кв.м., отнесенный к категории земель - земли населенных пунктов, целевое назначение - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, заключив с ним договор аренды однократно, сроком на три года, для завершения строительства.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Гулькевичского районного суда А.В. Соколенко