Апелляционное определение № 33-15760/2025 от 16 декабря 2025 г.

Мотивированное
апелляционное определение Дело №33-15760/2025 (№2-1734/2025)

изготовлено 17.12.2025 УИД 66RS0002-02-2025-000878-71

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

03.12.2025

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Ильиной О.В., судей Волкоморова С.А. и Хамиевой Ю.Р., при ведении протокола судебного заседания с использованием аудиозаписи помощником судьи Маркеловой К.А., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 и ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, возложении обязанности принять возмещение и предоставить банковские реквизиты, признании права собственности на жилое помещение, признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении,

по апелляционной жалобе представителя истца – ФИО3 на решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 25.08.2025.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя истца – ФИО4, ответчиков – ФИО2 и ФИО1, заключение прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе Прокуратуры Свердловской области Переваловой А.А., судебная коллегия

установила:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, в обоснование которого указала, что ответчикам на праве общей долевой собственности в размере 1/2 доли каждому принадлежит жилое помещение – квартира, общей площадью 36,4 кв.м., расположенная по адресу: г. Екатеринбург, <...> (далее – спорное жилое помещение, спорная квартира).

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 23.11.2021 №2575 многоквартирный дом №26 по ул. Строителей в п. Северка признан аварийным и подлежащим сносу.

23 декабря 2021 года Администрация города Екатеринбурга направила в адрес ответчиков требование о сносе дома до 20.05.2022. Однако до настоящего времени снос дома либо его реконструкция не осуществлены.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 17.08.2022 №2419 изъяты для муниципальных нужд земельный участок под многоквартирным домом №26 по ул. Строителей в п. Северка и расположенные в нем жилые помещения, в том числе спорная квартира. Проекты соглашений об изъятии спорной квартиры были направлены ответчикам, до настоящего времени ими не подписаны.

На основании изложенного Администрация города Екатеринбурга просила суд:

-изъять у ФИО1 и ФИО2 жилое помещение – квартиру, площадью 36,4 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенную по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, <...>, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой им в качестве возмещения денежной суммы 2096200 руб., пропорционально принадлежащим долям в праве собственности, а именно, по 1048100 руб. каждой;

-прекратить право общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 на спорное жилое помещение;

-обязать ФИО1 и ФИО2 принять причитающееся им возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств;

-признать право собственности на спорное жилое помещение за муниципальным образованием «город Екатеринбург»;

-признать ФИО1 и ФИО2 утратившими право пользования спорным жилым помещением, выселить их из спорного жилого помещения.

Решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 25.08.2025 исковые требования удовлетворены. Судом постановлено следующее.

Изъять у ФИО1 и ФИО2, у каждой по 1/2 доли в праве собственности на жилое помещение – квартиру №<№> общей площадью 36,4 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, <...>, путем выкупа для муниципальных нужд с выплатой в качестве возмещения денежной суммы в пользу каждой в размере 1718300 руб. (общая сумма 3436600 руб.).

Обязать ФИО1 и ФИО2 принять причитающееся им возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить Администрации города Екатеринбурга реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств.

Прекратить право собственности у ФИО1 (1/2 доли) и ФИО2 (1/2 доли) в праве собственности на жилое помещение – <адрес>, общей площадью 36,4 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, <...>.

Признать за муниципальным образованием «город Екатеринбург» право собственности на <адрес>, общей площадью 36,4 кв.м., с кадастровым номером <№> расположенную по адресу: г. Екатеринбург, <...>.

Признать ФИО1 и ФИО2 прекратившими право пользования квартирой <№>, общей площадью 36,4 кв.м., расположенной по адресу: г. Екатеринбург, <...>.

Выселить ФИО1 и ФИО2 из <адрес>, общей площадью 36,4 кв.м., расположенной по адресу: г. Екатеринбург, <...>.

Представитель истца – ФИО5, оспаривая законность и обоснованность судебного постановления, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, принять в этой части по делу новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что вывод суда об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение основан на заключении эксперта ООО «Мичкова Групп» ( / / )8 <№>(э)/2025 от <дата>.

Однако суд не учел, что выводы экспертного заключения получены с нарушением законодательства об оценочной деятельности. Экспертом ( / / )8 при подборе объектов-аналогов и применении корректировки нарушены подп. «б», «д» п. 22 ФСО №7. Имеется значительная разница между годами постройки дома, в котором расположен оцениваемый объект, и домами, в которых находится один из объектов-аналогов. Использование экспертом заведомо несопоставимого объекта-аналога и согласие суда с выводом эксперта повлекли за собой завышение рыночной стоимости изымаемой квартиры.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Ответчики в судебном заседании просили оставить решение суда без изменения.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, – Администрации Железнодорожного района г. Екатеринбурга, извещенного о дате, времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явился, о причинах неявки не сообщил.

Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела заблаговременно размещена на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда.

Принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, а доказательства уважительности причин неявки не представлены, при этом каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителя истца, ответчиков, заключение прокурора, полагавшего, что решение суда является законным, обоснованным и отмене или изменению не подлежит, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности в размере 1/2 доли каждой принадлежит жилое помещение, общей площадью 36,4 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <...>, кв. <№> (том 1, л.д. 82-83).

В спорном жилом помещении по месту жительства зарегистрирована ФИО2 с 17.11.2020 (том 1, л.д. 87).

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 23.11.2021 №2575 многоквартирный дом №26 по ул. Строителей в п. Северка признан аварийным и подлежащим сносу (том 1, л.д. 19).

23 декабря 2021 года Администрация г. Екатеринбурга направила в адрес ФИО1 и ФИО2 требование о сносе многоквартирного дома №26 по ул. Строителей в п. Северка с установлением срока для совершения данных действий – до 20.05.2022 (том 1, л.д. 17-18), однако до настоящего времени снос дома либо его реконструкция не произведены.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 17.08.2022 №2419 изъяты для муниципальных нужд земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Екатеринбург, <...>, и расположенные в нем жилые помещения. В соответствии с приложением к постановлению, изъятию в числе прочих подлежит спорная квартира (том 1, л.д. 15-16).

14 октября 2024 года Администрация города Екатеринбурга направила ФИО1 и ФИО2 проекты соглашений об изъятии недвижимого имущества, предусматривающих выплату каждой из них выкупной цены в размере 1048 100 руб., определенной на основании отчета об оценке <№> от <дата>, выполненного ООО «ЗСК-Центр» (том 1, л.д. 26-77).

Однако Администрация города Екатеринбурга и ФИО1, ФИО2 не достигли соглашения об изъятии спорного жилого помещения для муниципальных нужд, проекты соглашений не были подписаны ответчиком.

Определением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 25.04.2025 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Мичкова Групп» ( / / )8 (том 1, л.д. 144-147).

Согласно заключению эксперта ООО «Мичкова Групп» ( / / )8 <№>(э)/2025 от <дата> определены: рыночная стоимость спорного жилого помещения – 3144300 руб.; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (за исключением земельного участка), пропорциональная площади спорной квартиры, – 416000 руб.; рыночная стоимость доли земельного участка под указанным выше многоквартирным домом, пропорциональная площади спорной квартиры, – 550 000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, пропорциональный площади спорной квартиры, – 464 000 руб.

При этом рыночные стоимости общего имущества в многоквартирном доме и доли земельного участка под многоквартирным домом, размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома включены в стоимость квартиры – 3144300 руб.

Кроме того, определен размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения изъятием имущества, включая убытки, которые понесет собственник в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение,досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода в ценах на дату оценки 01.07.2025, – 292 300 руб.

Таким образом, общий размер выкупной цены за спорное жилое помещение, с учетом ответов на вопросы 1-5 в ценах на дату оценки 01.07.2025, по мнению эксперта, составляет 3 436600 руб. (3144300 руб. + 292300 руб.) (том 1, л.д. 3-100).

Суд первой инстанции, установив факт вынесения органом местного самоуправления постановления об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд, наличие в общей долевой собственности ответчиков спорного жилого помещения, а также размер возмещения за изымаемое имущество, руководствуясь положениями ст.ст. 32, 35, 36, 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 235, п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 и ФИО2 об изъятии спорного жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой им в качестве возмещения 3436 600 руб., о прекращении права собственности ФИО1 и ФИО2, признании права собственности на спорное жилое помещение за МО «город Екатеринбург», признании ФИО1 и ФИО2 прекратившими право пользования спорным жилым помещением, выселении.

Необходимость изъятия спорного жилого помещения и земельного участка, последствия такого изъятия в виде утраты ответчиками права собственности, перехода спорного жилого помещения в муниципальную собственность, признания ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением, выселения, сторонами не оспариваются.

Разрешая спор и определяя размер возмещения за спорное жилое помещение, суд руководствовался заключением эксперта ООО «Мичкова Групп» ( / / )8 <№>(э)/2025 от <дата>, поскольку оно соответствует сложившимся рыночным ценам на изымаемое имущество и требованиям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия отмечает, что эксперт ( / / )8 имеет соответствующее образование и необходимую квалификацию, а в заключении подробно и последовательно изложены методы исследований, надлежащим образом проанализированы результаты оценки.

Доказательства заинтересованности эксперта ( / / )8 в исходе рассмотрения гражданского дела истцом не представлены.

Соответственно, судом первой инстанции заключение эксперта обоснованно признано соответствующим требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судебная коллегия также не усматривает каких-либо нарушений при проведении судебной экспертизы, поскольку право выбора того или иного метода для определения рыночной стоимости объекта при проведении экспертизы принадлежит эксперту.

В заключении эксперта приведен подробный и математически правильный расчет рыночной стоимости доли собственника в праве собственности на общее имущество и на земельный участок на основании верных исходных данных.

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о неверном расчете рыночной стоимости спорной квартиры, поскольку представители истца, имея свою точку зрения в части применения методик определения и правил расчета, тем не менее специальными познаниями не обладают, экспертами в области оценочной деятельности не являются, в суде первой инстанции обоснованных ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы не заявляли.

Доводы жалобы о том, что заключение выполнено с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, подлежат отклонению, поскольку суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами, оснований сомневаться в верности суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Применение коэффициентов и корректировок стоимости в заключении эксперта обоснованно и продиктовано избранной в конкретном случае методикой расчета.

Довод жалобы о нарушении экспертом Федерального стандарта оценки №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, является несостоятельным. Судебная коллегия отмечает, что право выбора того или иного метода для определения рыночной стоимости объекта при проведении экспертизы принадлежит оценщику. При этом оценщик согласно пункту 25 ФСО №7 вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Доводы представителя истца о необходимости применения корректировок на год постройки многоквартирного дома к объектам-аналогам №1, №7 и, соответственно, об уменьшении рыночной стоимости спорной квартиры, судебная коллегия отклоняет. Указанные доводы приводились Администрацией города Екатеринбурга в суде первой инстанции, получили надлежащую оценку в обжалуемом решении и признаны несостоятельными. Суд первой инстанции правильно указал, что дома аналогичного года постройки массово относятся к ветхим, не пригодным для проживания. При изъятии жилого помещения размер компенсации должен позволить собственнику приобрести аналогичное жилое помещение, пригодное для проживания.

Кроме того, целью изъятия земельного участка для муниципальных нужд не является произвольное лишение гражданина жилища без возможности приобретения другого жилого помещения. Сама выкупная стоимость предоставляется собственнику для приобретения аналогичного жилого помещения и возможность такого приобретения должна быть реализована гражданином. Муниципальное образование, заявляя о необходимости изъятия земельного участка для муниципальных нужд, в данном случае действует принудительно, в обход рыночных отношений. При этом истец должен принимать на себя риски, связанные с переселением собственника изымаемого помещения. Поэтому с учетом невозможности приобретения помещения в жилом доме с аналогичными характеристиками ответчику должна быть предоставлена возможность приобретения другого жилого помещения.

В условиях складывающейся социально-экономической ситуации размер компенсации, выплачиваемой гражданину, который лишается собственного жилья, должен служить определенной гарантией соблюдения его жилищных прав, являться справедливым и достаточным для использования суммы полученной компенсации на приобретение жилого помещения взамен изымаемого.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены исключительно на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой не имеется, поскольку обжалуемое решение принято с соблюдением положений ст.ст. 2, 5, 8, 10, 12, 56, 59, 60, 67, 195, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в п.п. 1-6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 №23 «О судебном решении».

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 25.08.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий: О.В. Ильина

Судьи: С.А. Волкоморов

Ю.Р. Хамиева