Апелляционное определение № 33-2339/2025 33-74/2026 от 8 апреля 2026 г.

Судья Власенко Ф.В. Дело № 2-265/2025

(первая инстанция)

Дело № 33-74/2026 (№ 33-2339/2025)

(апелляционная инстанция)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

9 апреля 2026 года г. Севастополь

Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

председательствующего судьи – Устинова О.И.,

судей: Балацкого Е.В., Горбова Б.В.,

при секретаре – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Гагаринского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ООО «Управляющая компания «Стрелецкая бухта» к ФИО1, третьи лица: Департамент по имущественным и земельным отношениям <адрес>, Департамент архитектуры и градостроительства <адрес>, ГУП «Севастопольгаз», Главное управление государственного жилищного надзора <адрес>, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Правительство Севастополя, ГУПС «Бюро технической инвентаризации» о приведении жилого помещения в первоначальное положение путем демонтажа самовольной пристройки балкона,

и по встречному иску ФИО1 к ООО «Управляющая компания «Стрелецкая бухта», Департаменту архитектуры и градостроительства <адрес>, третьи лица: Департамент по имущественным и земельным отношениям <адрес>, ГУП «Севастопольгаз», Главное управление государственного жилищного надзора <адрес> ПАО «Сбербанк», ФИО2 о признании права собственности на квартиру в реконструированном и перепланированном состоянии, заслушав доклад судьи Устинова О.И.,

установила:

ООО «Управляющая компания «Стрелецкая бухта» обратилось в суд с иском к ФИО1 о приведении жилого помещения в первоначальное положение путем демонтажа самовольной пристройки балкона.

Ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске, управляющая компания просила суд обязать ФИО1 в месячный срок, с момента вступления решения суда в законную силу: 1) Привести в первоначальное проектное положение жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, путем демонтажа самовольно пристроенного балкона к жилому помещению за счет собственных средств; 2) Возложить обязанность на ФИО1 осуществить за счет собственных средств восстановление фасада многоквартирного дома в месте, где организован дверной проем к жилому помещению, расположенному по адресу: <адрес> первоначальное проектное положение.

ООО «УК «Стрелецкая Бухта» установлено, что собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> ФИО1 возведен балкон к квартире размером 3,0 м х 1,0 м, с каменным основанием, который обшит металлом, рамы отсутствуют, на балконе установлена металлическая решетка, фасадный газопровод низкого давления проходит в помещение балкона, который по плану в техническом паспорте отсутствует, что подтверждается актом ООО «УК «Стрелецкая бухта» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Ссылаясь на отсутствие согласия всех собственников многоквартирного дома на осуществление реконструкции, ООО «УК «Стрелецкая бухта» и обратилось в суд с иском.

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к ООО «УК «Стрелецкая бухта», Департаменту архитектуры и градостроительства <адрес> о признании права собственности на квартиру в реконструированном и перепланированном состоянии.

В обоснование встречного иска указано, что она является собственницей <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, саму перепланировку и реконструкцию она не осуществляла, а приобрела недвижимость уже в таком состоянии.

Отмечает, что выпиской из протокола общего собрания ЖСК-66, многоквартирного жилого <адрес> в <адрес> подтверждается то обстоятельство, что собственники помещений дома дали согласие на строительство балконов в целях улучшения жилищных условий, таким образом, реконструкция и перепланировка произведена прежним собственником квартиры при наличии согласия всех собственников многоквартирного дома на основании принятого общим собранием решения.

Указанными обстоятельствами и мотивировано обращение ФИО1 в суд со встречным иском.

Решением Гагаринского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ иск ООО «УК «Стрелецкая бухта» удовлетворен, на ФИО1 возложена обязанность в месячный срок, с момента вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств привести в первоначальное проектное положение жилое помещение расположенное по адресу: <адрес>, путем демонтажа самовольно пристроенного балкона к жилому помещению и осуществить восстановление фасада многоквартирного дома в месте, где организован дверной проем к жилому помещению в первоначальное проектное положение.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказано.

С ФИО1 в пользу ООО «Стрелецкая бухта» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с указанным решением, ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, удовлетворив встречный иск.

В обоснование доводов жалобы ФИО1 ссылается на то, что пристройка <адрес>» площадью 3 кв.м к <адрес> была осуществлена первоначальным правообладателем ФИО4 с соблюдением действующего на момент возведения пристройки украинского жилищного законодательства и при реализации решения общего собрания Жилищно-строительного кооператива-66.

Полагает, что при рассмотрении настоящего спора, суду следовало провести соответствующее экспертное исследование в строительно-технической области с целью установления соответствия объекта недвижимости требованиям градостроительных и строительных норм и правил, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан в связи с использованием объекта недвижимости.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «УК «Стрелецкая бухта» просит в удовлетворении жалобы отказать, указывая, что решение суда является законным, постановленным с соблюдением норм материального и процессуального права, с учетом всех имеющихся доказательств.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО5 апелляционную жалобу поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ООО «УК «Стрелецкая бухта» - ФИО6 возражала относительно удовлетворения апелляционной жалобы.

ФИО2 и представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в соответствии с правилами статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом мнения участвующих в судебном заседании представителей сторон, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, выслушав представителя апеллянта, представителя управляющей компании, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО «УК «Стрелецкая бухта» является управляющей компанией <адрес> в <адрес> (<данные изъяты>).

На первом этаже вышеуказанного дома находится <адрес>, принадлежащая на праве собственности ФИО1 (<данные изъяты>).

Последней не оспаривается тот факт, что в ее квартире имеется балкон, а в фасадной стене дома оборудован выход из квартиры на балкон. При этом из встречного иска следует, что данная реконструкция жилого помещения произведена бывшим собственником недвижимости – ФИО4

Возведение балкона также подтверждаются техническим паспортом (поэтажным планом здания) от ДД.ММ.ГГГГ и техническим паспортом на жилое помещение (квартиру) от ДД.ММ.ГГГГ, актами текущих изменений от 2 и ДД.ММ.ГГГГ, составленными ГУПС «БТИ», в соответствии с которыми к <адрес> самовольно выстроен балкон 3 метра х 1 м, с каменным основанием, который обшит металлом, рамы отсутствуют, на балконе установлена металлическая решетка. Выход на балкон из квартиры ФИО1 оборудован из жилой комнаты (произведен демонтаж части несущей стены), фасадный газопровод проходит в помещении балкона (<данные изъяты>).

Возлагая обязанность по сносу балкона и восстановлению фасада дома, суд первой инстанции исходил из того, что при возведении балкона ответчик использовал общее имущество (придомовой земельный участок и фасад дома) без получения согласия всех собственников помещений дома.

Судебная коллегия с выводом суда первой инстанции соглашается в силу следующего.

Так в силу пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Подпунктами «б», «в», «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № также определено, что в состав общего имущества многоквартирного дома включаются: крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (части 3, 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Также к общему имуществу относятся земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из пункта 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ следует, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

Как указано в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации Верховного Суда Российской Федерации №, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

В рассматриваемом случае ФИО1 приобретена квартира у которой к фасадной стене дома пристроен балкон, основание которого находится на придомовом земельном участке. Также из комнаты оборудован выход на балкон, для чего демонтирована часть несущей (фасадной) стены дома.

Из изложенного выше следует, что ФИО1 использует общее имущество собственников помещений дома в виде части придомового земельного участка и части фасадной стены дома, которая демонтирована. Кроме того, часть фасадной стены дома оказалась закрыта балконом с решетками, а общедомовой газопровод, труба которого до этого была проложена по внешней (фасадной) стене оказалась фактически в квартире (в помещении балкона) последней.

Таким образом, решение суда о возложении на ФИО1 обязанности демонтировать самовольный балкон и восстановить фасадную стену дома является обоснованным.

Определением суда апелляционной инстанции по ходатайству стороны апеллянта по делу ДД.ММ.ГГГГ была назначена и проведена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Минюста России».

Из заключения экспертов №, № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что объект исследования – <адрес> площадью 33,2 кв.м, расположенная на первом этаже многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, после проведения строительно-монтажных работ по реконструкции, не соответствует правилам эксплуатации жилищного фонда, установленными постановлением Госстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», поскольку документы, подтверждающие согласие всех собственников многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, на устройство пристройки к <адрес>, возведение которой затронуло общедомовое имущество в виде части фасада площадью 9,7 кв.м и части придомовой территории площадью 3,14 кв.м, в материалах дела отсутствуют.

Исследованием также установлено, что произведенные работы по реконструкции в отношении объекта исследования – <адрес>, расположенной на первом этаже многоквартирного жилого <адрес>, в <адрес> по возведению конструкций пристройки, препятствуют осуществлению доступа по обслуживанию газовой трубы, что не соответствует требованиям Федерального закона № от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 62.13330.2011 «Газораспределительные системы» (<данные изъяты>).

Таким образом, в рассматриваемом деле значимым обстоятельством является использование общего имущества без согласия остальных собственников. ФИО1 пристроенным балконом, по сути, использует общее имущество собственников помещений дома, заняв придомовой участок, закрыв и демонтировав часть фасадной стены дома, при этом нарушен также и доступ к обслуживанию газовой трубы.

Доводы апеллянта об отсутствии у управляющей компании права на обращение в суд с заявленным иском, несостоятельны в силу следующего.

Согласно частям 2 и 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42).

Положениями пункта 10 вышеуказанных Правил предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Согласно пункту 3.5.8 постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» № от ДД.ММ.ГГГГ, организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны следить за недопущением ухудшения состояния общего имущества собственников жилья.

Таким образом, из вышеприведенных норм следует, что ООО «Управляющая компания «Стрелецкая бухта» как лицо, в функциональные обязанности которого в силу закона входит соблюдение безопасности многоквартирного дома, сохранности имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, несет ответственность перед собственниками помещений за безопасность для жизни и здоровья граждан, а, следовательно, на данной управляющей компании лежит также обязанность по защите прав и интересов собственников помещений многоквартирного дома, куда входит и защита прав в судебном порядке и не освобождает ФИО1 от обязанности устранения допущенных нарушений.

Права других сособственников <адрес> в <адрес> нарушаются уже самим фактом возведения балкона вплотную к фасадной стене дома в отсутствие соглашения о порядке пользования общим имуществом с другими собственниками помещений в доме.

Следовательно, ООО «УК «Стрелецкая бухта» как управляющая организация многоквартирным жилым домом по спорному адресу, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к ФИО1, как лицу в собственности которой находится самовольно возведенная пристройка (балкон), в порядке, предусмотренном статьями 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, в подконтрольном указанной организации жилом доме, то есть наделено полномочиями на обращение в суд за защитой прав собственников многоквартирного дома.

Не может быть принят и довод апелляционной жалобы о том, что спорная пристройка была узаконена решением общего собрания в период действия на территории <адрес> законодательства Украины, что, по мнению ФИО1, подтверждается выпиской из решения общего собрания ЖСК-66, где указано, что «решением общего собрания разрешено строительство балконов на первых этажах для улучшения жилищных условий», при этом полного текста решения общего собрания в материалах дела не имеется, в самой выписке указано, что она выдана «<адрес> тов. ФИО7.» (<данные изъяты>).

На срочный судебный запрос в ГКУ «Архив <адрес>» с просьбой направить в адрес суда сведения относительно наличия решения общего собрания ЖСК-66 по дому № по <адрес> в <адрес>, был получен ответ, что в Архиве имеется регистрационное дело ЖСК-66 (<адрес>), в котором решения общего собрания жильцов о строительстве балконов, расположенных по адресу: <адрес> не имеется (<данные изъяты>).

Таким образом, учитывая, что полного текста решения общего собрания не имеется, подлинник выписки в нарушение статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлен, при этом сама выписка поименована как выписка из решения общего собрания ЖСК-66, а не из решения общего собрания собственников помещений дома, судебная коллегия считает, что данная копия документа не может быть принята как доказательство волеизъявления собственников помещений многоквартирного дома на возведение балконов на первом этаже <адрес>.

Поданное представителем ФИО1 – ФИО5 заявление о применении судом апелляционной инстанции срока исковой давности, датированное ДД.ММ.ГГГГ, судебной коллегией отклоняется как необоснованное, поскольку пунктом 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что пунктом 2 статьи 199 ГК РФ не предусмотрено какого-либо требования к форме заявления о пропуске исковой давности: оно может быть сделано как в письменной, так и в устной форме, при подготовке дела к судебному разбирательству или непосредственно при рассмотрении дела по существу, а также в судебных прениях в суде первой инстанции, в суде апелляционной инстанции в случае, если суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268 АПК РФ). Если заявление было сделано устно, это указывается в протоколе судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции не переходил к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, сама ФИО1 о пропуске срока в суде первой инстанции не заявляла, ее представитель ФИО5 в суде первой инстанции участия не принимал, следовательно, какие-либо основания для рассмотрения поданного заявления в суде апелляционной инстанции отсутствуют (<данные изъяты>).

Кроме того, в соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат данных, имеющих существенное значение для дела, или сведений, опровергающих позицию, изложенную в решение суда первой инстанции, в связи с чем, оснований для удовлетворения жалобы по приведенным в ней доводам судебная коллегия не усматривает.

Аналогичная позиция отражена в определении судебной коллегией по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

ФБУ «Севастопольская ЛСЭ Минюста России» вместе с экспертным заключением в суд направлено заявление о выплате вознаграждения за проведение экспертизы, из которого следует, что стоимость проведенной судебной экспертизы составила 80 010 рублей. Авансовый платеж в размере 10 000 рублей внесен ФИО1 на депозитный счет Управления Судебного департамента в <адрес>, проведена и оплата на расчетный счет экспертного учреждения в размере 55 010 рублей, остаток денежных средств в размере 25 000 рублей заявитель просит перечислить также на расчетный счет учреждения (<данные изъяты>).

В судебном заседании представителем ФИО1 были предоставлены и приобщены к материалам дела квитанции о внесении последней дополнительно денежных средств на расчетный счет экспертного учреждения 15 000 рублей. Таким образом, общая сумма с учетом средств размещенных на депозите Севастопольского городского суда в размере 10 000 рублей составит недостающие 25 000 рублей.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Гагаринского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Управлению Судебного департамента в <адрес> перечислить УФК по <адрес> (ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России л.с.№), ИНН №, КПП № БИК №, расчетный счет №, ЕКС №, ОКЦ № ЮГУ Банка России/УФК по <адрес>, ОКТМО №, КБК №, назначение платежа возмещение понесенных расходов на проведение судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ. денежные средства в размере 10 000 рублей, поступившие на депозитный счет Управления, согласно квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в кассационном порядке.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья О.И. Устинов

Судьи: Е.В. Балацкий

Б.В. Горбов