Решение № 3А-88/2020 3А-88/2020~М-63/2020 М-63/2020 от 9 декабря 2020 г. по делу № 3А-88/2020

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-88/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 декабря 2020 года город Белгород

Белгородский областной суд в составе:

судьи Сотниковой Е.В.

при секретаре Павловой Ю.А.

с участием представителя административного истца АО «Стройматериалы» ФИО1, представителя административного ответчика администрации города Белгорода ФИО2, представителя заинтересованного лица Правительства Белгородской области ФИО3,

в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Стройматериалы» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, возложении на ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области обязанности по внесению соответствующих сведений в Государственный кадастр недвижимости,

установил:

АО «Стройматериалы» (далее - административный истец, Общество) обратилось в Белгородский областной суд с заявлением об установлении по состоянию на 01.01.2014 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 6341 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей; возложении на ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области обязанности по внесению изменений в ГКН, указав кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной <данные изъяты> руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником земельного участка, не согласен с его кадастровой стоимостью (<данные изъяты> руб.), считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, что ведет к увеличению налоговой базы и, как следствие, к увеличению налоговых платежей.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Правительство Белгородской области.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители административного ответчика администрации города Белгорода и заинтересованного лица Правительства Белгородской области не оспаривали право истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, путем доставки извещения нарочным, в суд своих представителей не направили, об уважительности причин неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.

С учетом положений части 4 статьи 247 КАС РФ, административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьёй 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частями 1,2,3 статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как предусмотрено статьями 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, признаются плательщиками земельного налога.

Как установлено судом и следует из материалов дела, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером № площадью 6341 кв.м, принадлежит АО «Стройматериалы» на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 05.10.2012, серии 31-АВ № 512692).

Результаты проведенной государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «город Белгород» по состоянию на 01.01.2014 утверждены постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 № 236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «город Белгород», согласно которому, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб.

01.01.2015 сведения о кадастровой оценке земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Из информации, представленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области (исх. №2.4-12/7418 от 02.07.2020) следует, что какие-либо изменения характеристик, влияющих на перерасчет кадастровой стоимости с 01.01.2014 по настоящее время, в отношении указанного земельного участка в ЕГРН не вносились.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Воспользовавшись предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, АО «Стройматериалы» 19.12.2019 обратилось с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Белгородской области, предоставив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком Т.

Решением от 16.01.2020 № 6 Комиссия отклонила кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в представленном Обществом отчете, поскольку содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка и в подтверждение заявленной его рыночной стоимости, административный истец представил отчет об оценке № 17-19 от 08.07.2019, подготовленный оценщиком ИП Т.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Учитывая мотивированные возражения относительно представленного отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, и поскольку возникшие у суда сомнения в достоверности определенной в отчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка устранены не были, по делу назначалась судебная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости земельного участка и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручалось эксперту-оценщику ФИО4

Проанализировав отчет оценщика на его соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт в заключении №В-200826/С от 28.08.2020 сделал выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, о наличии методических ошибок и необоснованных суждений, ведущих к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования и ставящих под сомнение достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В результате самостоятельно проведенной оценки, экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2014 в размере <данные изъяты> руб.

Ввиду того, что оцениваемый земельный участок имеет ограничения прав на площади 3009 кв.м (47% площади земельного участка), находящегося в границах охранной зоны сооружения – воздушной ЛЭП 110кВ, эксперт пришел к выводу о нулевой стоимости 47% использования земельного участка, в то время как на участке расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки которого составляет 5786,1 кв.м, однако, анализ физически возможного, обеспечивающего максимальную эффективность использования части земельного участка, а также варианты альтернативного использования данной части земельного участка, экспертом проведены не были, что послужило основанием для назначения по делу дополнительной судебной экспертизы, производство которой поручалось тому же эксперту-оценщику М.

По результатам дополнительной судебной экспертизы, в заключении № В-200826-1/С от 18.11.2020, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена экспертом в размере <данные изъяты> руб.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

В частности, проверяя отчет об оценке, эксперт указал на допущенные оценщиком нарушения требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. и пункта 5 ФСО № 3, а также о методических ошибках и необоснованных суждениях, ведущих к искажению и ставящих под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 55 - 66 экспертного заключения (№В-200826/С от 28.08.2020).

При проверке отчета об оценке эксперт основывался на глубоком анализе и исследовании предмета экспертизы. Проведенное исследование подробно мотивировано, все выявленные нарушения описаны в заключении, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки, проверяемый отчет.

Суд соглашается с данными выводами эксперта. Выявленные нарушения требований федеральных стандартов оценки позволяют усомниться в правильности и обоснованности определенной в отчете величины рыночной стоимости земельного участка.

Выводы эксперта в указанной части иными доказательствами не опровергнуты. Относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать об отсутствии допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

В то же время, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы (дополнительной) соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.

При проведении исследования эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В заключении экспертом подробно описывается объект оценки: его местоположение, количественные и качественные характеристики, анализ документов, содержащих сведения о земельном участке, что в полной мере соответствует требованиям пункта 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611.

Оцениваемый объект представляет собой земельный участок с видом разрешенного использования - для эксплуатации нежилых зданий и сооружений производственного назначения, в связи с чем, эксперт правомерно отнес его к 9-му виду разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок).

Эксперт установил, что оцениваемый земельный участок фактически не используется (деятельность на нем не осуществляется), однако, учитывая расположение земельного участка (в производственной зоне) и его разрешенное использование (для эксплуатации нежилых зданий и сооружений производственного назначения), отнес оцениваемый участок к классу земельных участков под индустриальную застройку.

Анализ рынка земельных участков под индустриальную застройку на территории г. Белгорода произведен экспертом в соответствии с закрепленным в пункте 11 ФСО № 7 принципом достаточности и сомнений у суда не вызывает.

При определении рыночной стоимости земельного участка в соответствии с общепринятыми нормами экспертом был применен один из трех основных подходов к определению рыночной стоимости объектов оценки – сравнительный подход, в рамках которого использовался метод сравнения продаж.

Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога, такие как: корректировка на передаваемые имущественные права и на возможность торга. Приведенные для каждого из оцениваемых земельных участков поправки и расчет их значений экспертом обоснованы со ссылкой на источник информации.

Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

В результате эксперт пришел к выводу о том, что по состоянию на 01.01.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб. (заключение №В-200826-1/С).

Расчеты эксперта по определению итоговой рыночной стоимости земельного участка не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивированно, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Суд соглашается с изложенными в заключении выводами о рыночной стоимости земельного участка.

Выводы заключения эксперта сторонами не оспаривались, вследствие чего, данное заключение принимается судом в качестве надлежащего доказательства.

На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы № В-200826-1/С от 18.11.2020 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 19.12.2019.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований о возложении на филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области обязанности внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из взаимосвязанных положений статей 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В пункте 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Следовательно, обязанность по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вновь установленной по решению суда величине кадастровой стоимости возникает в силу закона, а потому судебного вмешательства при рассмотрении административного спора о результатах определения кадастровой стоимости по мотиву её несоответствия рыночной стоимости не требуется.

В соответствии с положениями статей 103,106,111,112 КАС РФ с АО «Стройматериалы» в пользу администрации города Белгорода подлежат взысканию расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб., факт несения которых подтвержден платежным поручением №132501 от 24.07.2020.

Установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости являлось реализацией права административного истца на установление экономически обоснованной стоимости объекта недвижимости.

В данном случае административный истец является стороной, проигравшей спор относительно размера экономически обоснованной рыночной стоимости земельного участка, поскольку доказана невозможность установления кадастровой стоимости в размере, определенном в отчете об оценке, в том числе доказана недостоверность отчета об оценке, представленного истцом в обоснование доказательства размера рыночной стоимости.

Решение суда, в рамках которого истец реализовал свое право на пересмотр кадастровой стоимости, не может быть расценено как принятое против ответчиков, заинтересованных лиц.

Фактическое процессуальное поведение административного ответчика администрации города Белгорода способствовало принятию решения суда на основании заключения эксперта, поскольку экспертиза инициирована названным органом.

Отличие пересмотренной кадастровой стоимости земельного участка от его установленной кадастровой стоимости составило 33,93%. Данное расхождение является приемлемым с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки и, соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или её применение к конкретному объекту недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО «Стройматериалы» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, возложении на филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области обязанности по внесению соответствующих сведений в Государственный кадастр недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 6341 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2014.

Датой подачи заявления АО «Стройматериалы» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 19.12.2019.

В удовлетворении остальной части заявленных административных исковых требований, отказать.

Взыскать с АО «Стройматериалы» в пользу администрации города Белгорода в счет возмещения судебных расходов по оплате экспертизы - 40 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 22.12.2020

Решение22.12.2020