Решение № 3А-109/2021 3А-109/2021(3А-486/2020;)~М-391/2020 3А-486/2020 М-391/2020 от 11 августа 2021 г. по делу № 3А-109/2021

дело № 3а-109/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 12 августа 2021 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Четвериковой Л. В.,

с участием представителей : административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Пелагиадское карьероуправление» – ФИО1, ФИО2, административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Пелагиадское карьероуправление» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец – Общество с ограниченной ответственностью «Пелагиадское карьероуправление» (далее – ООО «Пелагиадское карьероуправление») обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество», Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 05 августа 2019 года кадастровой стоимости :

- земельного участка с кадастровым номером …:1, площадью 41,5 га, расположенного по адресу : …, в размере его рыночной стоимости – 3 224 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером … :21, площадью 378 475 кв.м., расположенного по адресу : …, в размере его рыночной стоимости – 2 940 000 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований административный истец указал, что вышеуказанные земельные участки принадлежат ООО «Пелагиадское карьероуправление» на праве аренды на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24 июля 2003 года № … и на основании договора аренды на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 августа 2011 года № 288, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11 сентября 2020 года № … и № ….

По результатам государственной кадастровой оценки на основании акта Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» от 30 июня 2020 года № … кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 05 августа 2019 года установлена : с кадастровым номером …:1 в размере 73 529 700 рублей, с кадастровым номером …:21 в размере 67 058 200, 50 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 сентября 2020 года № … и № ….

Считая установленную кадастровую стоимость спорных земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ООО «Капитал Инвест» для определения рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков.

Согласно отчету об оценке № … от 21 сентября 2020 года, выполненному ООО «Капитал Инвест», рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 05 августа 2019 года определена : с кадастровым номером …:1 в размере 3 224 000 рублей, с кадастровым номером …:21 в размере 2 940 000 рублей.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ООО «Пелагиадское карьероуправление» как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельных участков, исчисляемой из их кадастровой стоимости.

В предварительном судебном заседании 26 октября 2020 года Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю исключено из числа административных ответчиков с привлечением к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

В судебном заседании 03 февраля 2021 года с согласия представителя административного истца Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» исключено из числа административных ответчиков с привлечением к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

В судебном заседании 12 августа 2021 года с согласия представителей административного истца Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика с исключением из числа заинтересованных лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Пелагиадское карьероуправление» - ФИО1 уточнила заявленные требования с учетом выводов повторной судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на дату оценки - 05 августа 2019 года : с кадастровым номером …:1 в размере – 8 747 000 рублей, с кадастровым номером …:21 в размере – 8 043 000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного истца - ООО «Пелагиадское карьероуправление» - ФИО2 в судебном заседании также поддержал заявленные требования с учетом их уточнения в соответствии с выводами проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы, просил их удовлетворить.

Представитель административного ответчика - Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО3 в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просила отказать, ссылаясь на доводы, приведенные в письменных возражениях на административный иск, на несогласие с заключением проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы и выводами о размере рыночной стоимости спорных земельных участков.

В судебное заседание представители административных ответчиков – министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

В письменных возражениях на иск административный ответчик – Управление Росреестра по Ставропольскому краю просило о рассмотрении настоящего административного дела в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления, и указало, что в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости – земельном участке с кадастровым номером …:1, с разрешенным видом использования : под добычу штучного камня, категорией земель : земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадью 415000 кв. м., кадастровой стоимостью 73 529 700 рублей; и земельном участке с кадастровым номером …:21, с разрешенным видом использования : для добычи известняков-ракушечников на Пелагиадском месторождении, карьер «Южный» с целью производства камня пильного, категорией земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадью 378475 кв. м., кадастровой стоимостью 67 058 200, 50 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (том 1 л. д. 201-204).

В письменных возражениях на административный иск Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края просил отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что уменьшение кадастровой стоимости спорных земельных участков до заявленного размера их рыночной стоимости повлечет существенное уменьшение поступлений в муниципальный бюджет доходов от передачи в аренду спорных земельных участков (том 1 л. д. 241-242).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителей административного истца и административного ответчика, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц, в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, допросив эксперта … А. В., проводившего по настоящему административному делу повторную судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Общие положения об аренде регламентированы § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) – часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 28 сентября 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у ООО «Пелагиадское карьероуправление» в аренде земельные участки арендные платежи рассчитываются исходя из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, 24 июля 2003 года между ООО «Пелагиадское карьероуправление» и Комитетом по управлению государственным имуществом Шпаковской районной государственной администрации Ставропольского края заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № …, сроком с 24 июля 2003 года по 23 июля 2013 года. Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 14 декабря 2005 года (номер регистрации …), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11 сентября 2020 года № … (том 1 л. <...>).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка из земель промышленности с кадастровым номером …:0001, площадью 41,5 га, находящийся по адресу : …, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору. На участке объекты недвижимости отсутствуют (пункты 1.1, 1.2 договора).

Из приложения к вышеуказанному договору аренды «Расчет арендной платы» усматривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 26).

20 сентября 2010 года между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края и ООО «Пелагиадское карьероуправление» заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды земельного участка от 24 июля 2003 года № …, согласно которому срок аренды участка установлен с 24 июля 2003 года по 23 июля 2052 года, а размер арендной платы автоматически пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. Данное дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 07 августа 2011 года, номер регистрации … (том 1 л. д. 34-38).

Также 25 августа 2011 года между ООО «Пелагиадское карьероуправление» и Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключен договор № … аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, сроком с 25 августа 2011 года по 24 августа 2060 года. Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 27 октября 2011 года (номер регистрации …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11 сентября 2020 года № … (том 1 л. <...>).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером …:21, площадью 378 475 кв.м., категория земель : земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования : для добычи известняков-ракушечников на Пелагиадском месторождении, карьер «Южный» с целью производства камня пильного, расположенного по адресу : …. На участке отсутствуют объекты недвижимости (пункты 1.1, 1.2 договора аренды).

Из приложения к вышеуказанному договору аренды усматривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 48).

17 апреля 2014 года между ООО «Пелагиадское карьероуправление» и Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключено дополнительное соглашение № … к вышеуказанному договору аренды земельного участка от 25 августа 2011 года № … в части уточнения размера и условий внесения арендной платы за пользование спорным земельным участком с кадастровым номером …:21, а также в части прав и обязанностей сторон по договору. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 05 июня 2014 года, номер регистрации … (том 1 л. д. 57-59).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

В соответствии с ранее действовавшим пунктом 9 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (в редакции от 29 июля 2017 года) «О государственной кадастровой оценке» после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Статьей 16 ныне действующего Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (в редакции от 31 июля 2020 года «О государственной кадастровой оценке») предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 сентября 2020 года № … и № …, на основании акта Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» от 30 июня 2020 года № … кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 05 августа 2019 года установлена : с кадастровым номером …:1 в размере 73 529 700 рублей, с кадастровым номером …:21 в размере 67 058 200, 50 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 09 июля 2020 года (том 1 л. <...>).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Считая установленную кадастровую стоимость земельных участков завышенной, нарушающей права и законные интересы общества, административный истец обратился к независимому оценщику – ООО «Капитал Инвест» для определения рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков.

Согласно отчету об оценке № … от 21 сентября 2020 года, выполненному ООО «Капитал Инвест», рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 05 августа 2019 года составила : с кадастровым номером …:1 в размере 3 224 000 рублей, с кадастровым номером …:21 в размере 2 940 000 рублей (том 1 л.д. 66-139).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных земельных участков и установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству представителя административного истца ООО «Пелагиадское карьероуправление» – ФИО4 определением Ставропольского краевого суда от 26 октября 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Экспертно-консультационное бюро» (том 2 л. д. 23-27).

Согласно заключению эксперта № … от 21 декабря 2020 года, выполненному Автономной некоммерческой организацией «Экспертно-консультационное бюро», рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 05 августа 2019 года составила : с кадастровым номером …:1 в размере 18 753 900 рублей, с кадастровым номером …:21 в размере 17 103 300 рублей (том 2 л. д. 39-113).

Определением Ставропольского краевого суда от 14 мая 2021 года для правильного разрешения возникшего спора по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ИП … А. В. (том 3 л. д. 166-173).

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № … от 30 июня 2021 года рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 05 августа 2019 года составила : с кадастровым номером …:1 в размере 8 747 000 рублей, с кадастровым номером …:21 в размере 8 043 000 рублей (том 4 л. д. 2-35).

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт … А. В. выводы, изложенные в заключении экспертизы, поддержал, дал пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение повторной оценочной экспертизы № … от 30 июня 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-109/2021 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, а именно:

- земельный участок с кадастровым номером …:1, площадью 415000 кв. м., категория земель : земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования : под добычу штучного камня, расположенный по адресу : установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Пелагиадское месторождение известняков-ракушечников. Почтовый адрес ориентира : …, на расстоянии менее 500 м от с. …, к юго-востоку от малоэтажной застройки сельского типа, вблизи от автомобильной дороги 07Р-041, используемый в соответствии с видом разрешенного использования, находящийся в долгосрочной аренде, имеющий неправильную многоугольную форму, обеспеченный инженерными коммуникациями, доступом по автодороге с твердым покрытием (близость к транспортной магистрали – около 1000 м);

- земельный участок с кадастровым номером …:21, площадью 378 475 кв.м., категория земель : земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования : для добычи известняков-ракушечников на Пелагиадском месторождении, карьер «Южный» с целью производства камня пильного, расположенный по адресу : …, на расстоянии менее 500 м от с. …, к юго-востоку от малоэтажной застройки сельского типа, вблизи от автомобильной дороги 07Р-041, используемый в соответствии с видом разрешенного использования, находящийся в долгосрочной аренде, имеющий неправильную многоугольную форму, обеспеченный инженерными коммуникациями, доступом по автодороге с твердым покрытием (близость к транспортной магистрали – около 1000 м).

Оценка спорных земельных участков производилась экспертом с учетом того, что они представляют собой карьеры известняка-ракушечника, расположенные в 20 км от г. … на трассе «Ставрополь» - «Ростов-на-Дону», общие запасы известняка-ракушечника в карьерах составляют 4,4863 млн. м? (6,3 млн. т), запасы песка – менее 7,5 млн. м?, выпускаемая продукция – пилобут известняка-ракушечника, тырса, плитка, камень бутовой и ландшафтный, негабарит, щебень, песок природный и сеяный, глина. Участки имеют хорошую транспортную доступность, в том числе и для большегрузных транспортных средств, всесезонный доступ (расположены вблизи автодороги краевого значения).

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за период с 01 января 2016 года по 01 августа 2019 года (ареал и интервал исследования расширен в соответствии с п. 11 «б» ФСО № 7), анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков Ставропольского края, Ростовской области, Краснодарского края, Северо-Кавказского и Центрального Федерального округа, имеющих целевое назначение : земли промышленности и иного специального назначения (зоны разработки полезных ископаемых, под карьер), анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков вышеуказанного сегмента, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – земли промышленного и иного специального назначения, определена активность рынка – неактивный рынок, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорных земельных участков сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемыми. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами–аналогами.

Так, при определении рыночной стоимости спорных земельных участков из 36 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в Ставропольском крае, Ростовской области, Краснодарском крае, Северо-Кавказском и Центральном Федеральном округе, экспертом выбрано 3 наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы : все земельные участки расположены в … районе Ставропольского края, имеют целевое использование под карьер, тип месторождения – известняк, песок, камень, имеют подъездные пути с твердым и грунтовым покрытием (30 км до города и до пункта загрузки).

При расчете рыночной стоимости спорных земельных участков экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблиц «Расчет рыночной стоимости объекта оценки ЗУ к.н. …:1 площадь – 415 000 кв. м.» и «Расчет рыночной стоимости объекта оценки ЗУ к.н. …:21 площадь 378 475 кв. м.» следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на имущественные права, на площадь, на дату предложения, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектами оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере – 21,08 рублей (для земельного участка с кадастровым номером …:1) и в размере –21,25 рублей (для земельного участка с кадастровым номером …:21).

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков с кадастровыми номерами …:1, …:21, с учетом их местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Допрошенный в судебном заседании эксперт … А. В., проводивший по делу повторную судебную оценочную экспертизу, подтвердил свое заключение, поддержав свои письменные пояснения на возражения административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» по экспертному заключению № … от 30 июня 2021 года.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 05 августа 2019 года, то есть на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорных земельных участков от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Доводы представителя административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» – ФИО3, приведенные в обоснование несогласия с заключением проведенной по делу повторной судебной экспертизы, являются несостоятельными, по существу сводятся к субъективной оценке того, как, по ее мнению, следовало действовать эксперту при проведении исследования, какими методами руководствоваться, каким образом производить оценку и отбор объектов-аналогов.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами …:1, …:21 по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения прав административного истца установлением данной кадастровой стоимости, так как арендные платежи исчисляются из кадастровой стоимости земельных участков.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ООО «Пелагиадское карьероуправление» об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не представлено суду доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость спорных земельных участков, принадлежащих административному истцу на праве аренды, нежели установленную экспертным заключением № … от 30 июня 2021 года.

Как указано выше, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

В связи с этим, обращение ООО «Пелагиадское карьероуправление» в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с вышеуказанными положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этих объектов.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении повторной судебной оценочной экспертизы № … от 30 июня 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчете № … от 21 сентября 2020 года данные об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:1, …:21, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заявленных в иске земельных участков по состоянию на дату оценки - 05 августа 2019 года составила : с кадастровым номером …:1 в размере – 8 747 000 рублей, с кадастровым номером …:21 в размере – 8 043 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами …:1, …:21.

В суд вместе с экспертным заключением № … от 21 декабря 2020 года, проведенным на основании определения Ставропольского краевого суда от 26 октября 2020 года, поступил счет на оплату № … от 24 декабря 2020 года Автономной некоммерческой организации «Экспертно-консультационное бюро» с указанием на то, что расходы по оплате проведенной по данному административному делу оценочной экспертизы не оплачены.

Суд считает подлежащим удовлетворению данное заявление экспертной организации со взысканием истребуемой суммы в размере 30 000 рублей с административного истца, поскольку определением суда от 26 октября 2020 года о назначении судебной экспертизы расходы по оплате ее проведения возложены на ООО «Пелагиадское карьероуправление».

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленных в иске земельных участков, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 103, 106, 108, 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Пелагиадское карьероуправление» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:1, площадью 415000 кв. м., категория земель : земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования : под добычу штучного камня, расположенного по адресу : установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Пелагиадское месторождение известняков-ракушечников. Почтовый адрес ориентира : …, равной его рыночной стоимости в размере 8 747 000 рублей по состоянию на 05 августа 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:21, площадью 378 475 кв.м., категория земель : земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования : для добычи известняков-ракушечников на Пелагиадском месторождении, карьер «Южный» с целью производства камня пильного, расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости в размере 8 043 000 рублей по состоянию на 05 августа 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:1, …:21.

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Пелагиадское карьероуправление» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков поступило в Ставропольский краевой суд – 28 сентября 2020 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами …:1, …:21 применяется с 01 января 2020 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Пелагиадское карьероуправление» в пользу Автономной некоммерческой организации «Экспертно-консультационное бюро» расходы по оплате судебной экспертизы, назначенной определением Ставропольского краевого суда от 26 октября 2020 года, в размере 30 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

Автономная некоммерческая организация «Экспертно-консультационное бюро»

адрес: …

ОГРН …

ИНН …

КПП …

р/с …

в ПАО Ставропольпромстройбанк г. Ставрополь

к/с …

БИК …

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 23 августа 2021 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.