Апелляционное определение № 33-9644/2025 от 17 декабря 2025 г.

Судья Терехова О.В. № 33-9644/2025

№ 2-3062/2025

64RS0043-01-2025-004638-07


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 декабря 2025 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Крапивина А.А.,

судей Сугробовой К.Н., Брандт И.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чернявских Ю.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о взыскании выкупной стоимости за аварийное нежилое помещение,

по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Волжского районного суда г. Саратова от 06 октября 2025 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Сугробовой К.Н., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском (уточненным) к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее - администрация МО «Город Саратов») о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, номер на поэтажном плане: № Многоквартирный дом, в котором находится данное нежилое помещение, признан аварийным и подлежащим реконструкции на основании распоряжения администрации 17-р от 18 января 2021 года. Реконструкция дома до сих пор не осуществлена, аварийность дома не устранена. Согласно проведенному отчету об оценке недвижимости № от <дата> истец определил выкупную стоимость нежилого помещения в размере 1 599 000 руб. Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 просит взыскать в свою пользу денежные средства в размере 1 599 000 руб. в счет выкупной цены за нежилое помещение, прекратить его право собственности на указанное нежилое помещение; взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 990 руб.

Полагая свои права нарушенными и уточнив исковые требования после проведенной судебной экспертизы, ФИО1 просил суд взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 1 730 300 руб. в счет выкупной цены за нежилое помещение, с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, номер на поэтажном плане: № прекратить его право собственности на указанное нежилое помещение; взыскать с ответчика в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 990 руб.

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 06 октября 2025 года с администрации МО «Город Саратов» за счет средств казны МО «Город Саратов» в пользу ФИО1 взыскано возмещение за нежилое помещение с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> размере 1 730 300 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

После выплаты администрацией МО «Город Саратов» указанного возмещения за нежилое помещение прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

После выплаты администрацией МО «Город Саратов» указанного возмещения за нежилое помещение ФИО1 признать право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> за администрацией МО «Город Саратов».

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 к администрации МО «Город Саратов» отказано.

С администрации МО «Город Саратов» за счет средств казны МО «Город Саратов» в пользу ООО «РусЭксперт» взысканы денежные средства, подлежащие выплате экспертам за проведение судебной экспертизы, в размере 67 500 руб.

ФИО1 возвращена излишне оплаченная государственная пошлина в размере 27 900 руб.

Не согласившись с решением суда, администрацией МО «Город Саратов» подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указано, что судом нарушены нормы материального права, поскольку органом местного самоуправления решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также решение об изъятии спорного нежилого помещения, принадлежащего истцу, не принимались. При этом указанный дом включен в областную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Саратовской области, планируемая дата переселения граждан – 31 декабря 2026 года.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство). При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимости от 21 января 2012 года является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, номер на поэтажном плане № что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30 января 2012 года.

Заключением межведомственной комиссии по признанию помещений жилыми помещениями, жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции от 10 декабря 2020 года № 256/Л многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Согласно распоряжению администрации МО «Город Саратов» от 18 января 2021 года № 17-р на основании заключения межведомственной комиссии от 10 декабря 2020 года № 256/Л жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным, подлежащим реконструкции, собственникам помещений данного многоквартирного дома поручено в течение трех месяцев со дня издания настоящего постановления произвести отселение из занимаемых помещений, произвести реконструкцию дома в срок до 10 декабря 2023 года.

Сведений о проведении собственниками помещений в доме общего собрания по вопросу его реконструкции или иному вопросы в связи с его аварийностью материалы дела не содержат. Реконструкция дома не проведена, аварийность дома не устранена.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком соглашения о возмещении за нежилое помещение, сроках и других условий выкупа не достигнуто.

Вопрос о предоставлении ранее истцу нежилого помещения взамен непригодного администрацией МО «Город Саратов» в течение длительного времени не разрешался, мер к отселению граждан из непригодных для проживания помещений, реконструкции аварийного дома своевременно не принималось.

Как следует из материалов дела, администрацией МО «Город Саратов» решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный многоквартирный дом, для муниципальных нужд и изъятии помещений в указанном доме не принято.

Для определения стоимости нежилого помещения и возможных убытков в связи с необходимостью применения специальных познаний судом первой инстанции на основании ходатайства стороны ответчика по делу была назначена оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «РусЭксперт» от 12 сентября 2025 года № 375/2025 размер возмещения за нежилое помещение (выкупная цена), расположенное по адресу: <адрес>, номер на поэтажном плане: №, с учетом: рыночной стоимости нежилого помещения, рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, стоимости доли в праве собственности на земельный участок, возможных убытков, причиненных собственнику нежилого помещения его изъятием, временным пользованием иным нежилым помещением до приобретения в собственность другого нежилого помещения, переездом, поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое нежилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды на момент проведения экспертизы с учетом аварийности нежилого помещения на момент проведения экспертизы составляет 1 730 300 руб., в том числе стоимость нежилого помещения и размер возмещения составит 563 000 руб., убытков, подлежащих возмещению, – 29 300 руб., из которых: 25 300 руб. – затраты связанные с поиском другого нежилого помещения, услуг риэлтора по подбору нового объекте, 4 000 руб. – затрат, связанные с оформлением права собственности; величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 1 138 000 руб.

Информация об обязательствах перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода от досрочного прекращения обязательств с ними отсутствует. В результате проведенного исследования установлено, что до первой приватизации жилого помещения в указанном доме требовалось проведение капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: <адрес>. В результате проведенного исследования установлено, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт нежило помещения по адресу: <адрес>, составит 1 138 000 руб. Рассчитанная сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт представляет собой самостоятельный расчет, не зависящий от объектов аналогов.

Исследовав и оценив доказательства в их совокупности по правилам ст. 55, 67, 71, 86 ГПК РФ, руководствуясь ст. 35 Конституции РФ, ст. 32 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», разъяснениями, содержащимися в п. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», суд первой инстанции, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и взыскании с администрации МО «Город Саратов» выкупной стоимости нежилого помещения в размере 1 730 300 руб., в том числе рыночной стоимости объекта (с учетом доли на общее имущество, земельный участок), риэлторских услуг по подбору помещения с целью покупки, убытков в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

На основании п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно ст. 32 ЖК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в п. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.

В случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

С учетом вышеуказанных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по их применению, принимая во внимание установленное судом первой инстанции техническое состояние жилого дома, в котором расположено нежилое помещение истца, представляющее опасность для жизни и здоровья граждан, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу ФИО1 денежных средств в счет возмещения за нежилое помещение являются правомерными.

Реализация прав истца на выкуп аварийного нежилого помещения при установленных по делу обстоятельствах, не может быть поставлена в зависимость от установленных ответчиком сроков для переселения и реализации мероприятий, предусмотренных ст. 32 ЖК РФ.

Возмещение за изымаемое жилое помещение определяется по правилам, установленным п. 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основанием заявленных ФИО1 исковых требований явилось бездействие администрации МО «Город Саратов» по исполнению возложенных на нее законом обязанностей по изъятию земельного участка и сносу аварийного многоквартирного жилого дома с разрешением вопроса о выкупе у истца расположенного в указанном доме нежилого помещения.

Принимая решение о взыскании денежных средств в счет возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества с ответчика, суд первой инстанции исходил из того, что именно администрация МО «Город Саратов» является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию для нужд МО «Город Саратов» земельного участка под аварийным домом, жилых и нежилых помещений, находящихся в данном доме, и выплате выкупной цены.

Судебная коллегия, проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела и представленные в их подтверждение доказательства, соглашается с выводом суда первой инстанции об установлении сумм возмещения (выкупной цены) за изымаемое у истца недвижимое имущество в определенном судом размере и взыскании данной суммы с администрации МО «Город Саратов», поскольку данный вывод соответствует нормам права и фактическим обстоятельствам дела.

Размер возмещения за нежилое помещение, включающий в себя стоимость нежилого помещения с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, в том числе земельном участке, убытки, правомерно определен на основании заключения судебной экспертизы ООО «РусЭксперт» от 12 сентября 2025 года № 375/2025.

Судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ, в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение выполнено с соблюдением требований ст. 86 ГПК РФ, экспертам разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ, они также предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, выводы сделаны с учетом фактических обстоятельств дела, положений закона, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно принял указанное доказательство, как отвечающее принципам относимости и допустимости.

Апелляционная жалоба доводов о несогласии с определенным судом размером возмещения, предусмотренным ст. 32 ЖК РФ, не содержит, судебная коллегия находит его правильным.

Ссылку в жалобе на несоблюдение процедуры изъятия земельного участка и помещений в расположенном на нем жилом доме, вследствие чего исковые требования не подлежали удовлетворению, судебная коллегия признает необоснованной.

Положения ст. 32 ЖК РФ призваны обеспечить права собственников жилых помещений в аварийном доме, определенный в ней порядок необходим для гарантии реализации конституционного права собственника на компенсацию за аварийное жилье путем выплаты выкупной цены или предоставление другого благоустроенного жилого помещения взамен изымаемого жилья.

Правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст. 32 ЖК РФ.

По смыслу вышеприведенных норм, если помещение представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то выплата возмещения для дальнейшего приобретения иного нежилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного нежилого помещения не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома, соблюдения предусмотренной ст. 32 ЖК РФ процедуры изъятия аварийного жилья.

При наличии таких обстоятельств суд может обязать орган местного самоуправления выплатить возмещение за нежилое помещение его собственнику.

Вопреки доводам апелляционной жалобы непринятие администрацией МО «Город Саратов» мер по изъятию спорного нежилого помещения и земельного участка под домом не лишает истца права на получение выкупной цены, поскольку совершение ответчиком указанных действий не зависит от действий (бездействия) ФИО1

На основании представленных в материалы дела доказательств судом первой инстанции установлено, что спорный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции, помещение, принадлежащее истцу, характеризуется как аварийное, создает угрозу жизни и здоровью проживающих в нем лиц, при этом ответчик своих обязанностей, предусмотренных ст. 32 ЖК РФ, в том числе, по изъятию для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен аварийный дом, изъятию спорного нежилого помещения, определению выкупной цены и заключению с ФИО1 соглашения о возмещении стоимости аварийного нежилого помещения не исполнил.

Следовательно, учитывая имеющуюся угрозу жизни и здоровью истца при пользовании спорном нежилым помещением, соблюдение установленной законом процедуры изъятия аварийного нежилого помещения не может послужить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, не содержат фактов, которые влияли на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. Доказательства, опровергающие выводы суда, автором жалобы не представлены. Само по себе несогласие с принятым решением не свидетельствует о его незаконности и необоснованности.

Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом допущено не было.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст.ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 06 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» – без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 29 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи