Апелляционное определение № 33-18714/2025 33-649/2026 от 19 января 2026 г.

Судья Фаустова Г.А.

УИД: 61RS0004-01-2025-003159-87

Дело № 33-649/2026 (33-18714/2025;)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 января 2026 года

г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Мосинцевой О.В.

судей Владимирова Д. А., Сотниковой Е.В.

при секретаре Халиловой А.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело 2-2084/2025 ~ М-1334/2025 по иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о предоставлении в собственность земельного участка, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Владимирова Д.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г. Ростова-на-Дону) об обязании в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу предоставить ФИО1 в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 869 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ему принадлежит на праве собственности жилой дом кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. На участке также располагаются некапитальные хозяйственные строения: сарай и уличный туалет. Земельный участок НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выделенный для эксплуатации указанного жилого дома имеет разрешенное использование ИЖС.

Истец проживает в указанном жилом доме и использует его для личного проживания себя и членов семьи.

С целью оформления прав на земельный участок, выделенный для эксплуатации указанного выше объекта индивидуального жилищного строительства, истец обратился с заявлением в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону. Письмом № 59.30-262/17-МУ от 03.02.2025 года ДИЗО г. Ростова-на-Дону сообщил об отказе, в предоставлении в собственность за плату земельного участка. Основанием для отказа явилось то обстоятельство, что на земельном участке располагаются хозяйственные строения, не зарегистрированные в ЕГРН. По мнению ДИЗО г. Ростова-на-Дону, данные строения имеют признаки капитальности. Кроме того, испрашиваемый земельный участок частично располагается в рекреационной зоне. Следовательно, участок относится к местам общего пользования и не подлежит приватизации.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 сентября 2025 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с постановленным решением суда, ФИО1 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ФИО1 указывает на то, что истцу принадлежит на праве собственности жилой дом, который располагается в границах испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН который имеет разрешение использование ИЖС. Истец в данном случае обладает правом на приобретение в собственность за плату указанного выше земельного участка. Статья 39.20 ЗК РФ не содержат положений, ограничивающих право гражданина на выкуп в собственность (получение в аренду) земельного участка, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, в случае планируемого размещения на этом земельном участке объектов общего пользования, то есть отнесения его к земельным участкам общего пользования в будущем. Решение об изъятии, резервировании земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование -ИЖС, для муниципальных и государственных нужд не принималось. В выписке ЕГРН на испрашиваемый истцом земельный участок также отсутствуют сведения о резервировании земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН для государственных и муниципальных нужд в целях размещения объектов общего пользования, что свидетельствует том, что участок не используется на текущий момент в качестве реакционного объекта и не является местом его пользования.

По мнению апеллянта, заявление Департамента о расположении испрашиваемого земельного участка с разрешенным использованием ИЖС в зоне делового, общественного и коммерческого назначения первого типа (КД-Т) правового значения для выкупа указанного земельного участка не имеет, основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность истца не является. Правила землепользования и застройки, которыми указанный земельный участок расположен в зоне КД-1, утверждены Решением Думы №605 от 21.12.2018 г. (ред. от 18.06.2024 №678, от 13.08.2024 №714). Согласно п.2 ст.3 указанных ПЗиЗ, земельные участки или объекты капитального строительства, не соответствующие установленным градостроительным регламентом видам разрешенного использования, предельным (минимальным и (или) максимальным) размерам и предельным параметрам, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), выслушав в судебном заседании представителя апеллянта по доверенности, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, а также представителя ответчика, просившую решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом, что ФИО1 является собственником жилого дома общей площадью 127 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Принадлежащий истцу жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 869 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство.

16.01.2025 года ФИО1 обратился в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка.

Ответом от 03.02.2025 года № 59.30-262/17-МУ ДИЗО г. Ростова-на-Дону отказано ФИО1 в предоставлении в собственность за плату земельного участка, поскольку по результатам проведенного департаментом обследования установлено, что помимо жилого дома на земельном участке расположено строение с признаками капитальности (хозяйственное помещение и туалет).

12.05.2025 года ФИО1 обратился в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону в части отнесения земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 869 кв. м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН к территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения первого типа (КД-1/4/1).

Ответом от 29.05.2025 года № 59.34.2/11681 ДИЗО г. Ростова-на-Дону в удовлетворении заявления отказано, поскольку по данным Публичной кадастровой карты, размещенной на официальном сайте Росреестра России, земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, имеет статус ранее учтенного, вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», дата присвоения кадастрового номера - ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

В соответствии с Генеральным планом города Ростова-на-Дону земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН большей частью отнесен к функциональной общественно-деловой зоне, частично к зоне транспортной инфраструктуры, частично к зоне рекреационного назначения.

Отнесение одного земельного участка к нескольким функциональным зонам в Генеральном плане не противоречит действующему законодательству. Установление территориальной зоны осуществляется с учетом преимущественного функционального использования территорий.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 года № 605 данный земельный участок полностью расположен в границах территориальной зоны делового, общественного и коммерческого назначения первого типа (КД-1/4/1).

Градостроительный регламент территориальной зоны КД-1 разработан для обеспечения правовых условий формирования, развития и обслуживания территорий, предназначенных для размещения объектов делового, общественного и коммерческого назначения.

Вид с кодом 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства» градостроительным регламентом зоны КД-1 не предусмотрен перечнем видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Внесение изменений в Генеральный план осуществляется в соответствии со статьями 9, 24, 25 ГрК РФ.

По поручению истца ИП ФИО2 составлено заключение о результатах исследования № 817-З от 14.01.2025г., исследуемый земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, согласно Правилам землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону Решение Думы №605 от 21.12.2018 года (ред. от 18.06.2024 №678 от 13.08.2024 №714), территориально расположен в зоне делового, общественного и коммерческого назначения первого типа (КД-1/4/1).

При сравнении фактического местоположения жилого дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с данными о границах функциональных зон, содержащихся в Генеральном плане г. Ростова-на-Дону установлено, что граница планируемой зоны рекреационного назначения пересекает жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН существующий на местности более 15 лет (год завершения строительства 2000 год).

В результате исследования специалист пришел к выводу о том, что строение (хозяйственное строение и туалет), расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, не является капитальным строением, т.к. не имеет прочной связи с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба своему назначению - возможно, вследствие данных установленных при осмотре и данных, оговоренных требованиями п. 10.2 статьи 1. «Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

С целью установления обстоятельств, имеющих значение для дела по делу назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЦСЭ «Прайм».

Согласно выводам заключения комиссии экспертов ООО «ЦСЭ «Прайм» № 438-С от 08.08.2025 года, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположен земельный участок с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 869 кв.м.

В западной части земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположено одноэтажное кирпичное, шлакоблочное строение туалета, которое является объектом исследования.

Строение туалета по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН является одноэтажным бескаркасным строением с несущими продольными и поперечными стенами, прямоугольной геометрической формы, максимальными наружными габаритами в плане 3,42 м 3,00 м, высотой 3,00 м.

Туалет по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, согласно п.10.2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, не является объектом некапитального строительства, не связанным прочно с землей, перемещение которого возможно без ущерба для его назначения, в связи с чем, туалет по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, согласно п. 10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, перемещение которого невозможно без ущерба для его назначения.

Туалет по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН является прочно связанным с землей и его перемещение в другое место без нанесения несоразмерного ущерба его назначению физически невозможно, и, согласно п.2 ст.130 ГК РФ оно не относится к движимому имуществу, согласно п.1 ст.130 ГК РФ, является недвижимым имуществом.

В судебном заседании суда первой инстанции допрошен эксперт, проводивший исследование по назначенной судом экспертизе, который поддержал данное им заключение, указал на категоричность выводов.

В соответствии с Генеральным планом города Ростова-на-Дону земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН большей частью отнесен к функциональной общественно-деловой зоне, частично к зоне транспортной инфраструктуры, частично к зоне рекреационного назначения.

Согласно исследовательской части заключения комиссии экспертов №438-С от 08.08.2025г. ООО «ЦСЭ «Прайм», осмотром на месте определено, что строение туалета по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН состоит из следующих основных конструктивных элементов: фундамент - сборный из бетонных плит и шпал; наружные стены - из шлакоблоков, кирпичные; перегородки - из шлакоблоков; перекрытие - деревянное; крыша - односкатная; кровля - из профлистов; полы - бетонные; двери - металлические; окна - металлопластиковые; выгреб - кирпичный; внутренняя отделка - отсутствует.

Исследуемый туалет по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН имеет следующие признаки капитального строительства: невозможность перемещения без ущерба его назначению; отсутствие сборно-разборного характера конструкций объекта; наличие фундамента и прочной связи с землей.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 131 ГК РФ, ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, ст.ст. 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ, исходил из того, что документы, подтверждающие права на строение с признаками капитальности, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», истцом не представлены, при этом в ЕГРН отсутствуют подтверждения имущественных прав истца на строение с признаками капитальности, расположенное на испрашиваемом земельном участке.

Доводы истца о сносе строения (туалета), в подтверждение которых представлен акт № 576-ДС от 26.08.2025г., составленный экспертами ООО «ЦСЭ «Прайм», судом отклонены и указано, что они не свидетельствуют о незаконности принятого Департаментом решения об отказе истцу в предоставлении в собственность земельного участка, поскольку на момент обращения истца в Департамент с соответствующим заявлением, строение существовало, демонтаж конструкций строения осуществлен в ходе рассмотрения настоящего дела (после проведения по делу судебной экспертизы).

Суд пришел к выводу о том, что истцу обоснованно отказано в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050814:10. При этом истец не лишен права повторного обращения в уполномоченный орган для решения вопроса о возможности предоставления ему в собственность за плату.

Данные выводы суда являются правильными, основанными на законе и установленных по делу обстоятельствах, подтвержденных доказательствами, оценка которым дана судом в соответствии с положениями ст. ст. 55, 56, 59, 60, 67, 71 ГПК РФ. Оснований для признания выводов суда ошибочными, судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы оснований для изменения или отмены решения суда не содержат исходя из следующего.

В соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством.

При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение.

Общие положения о приобретении гражданами и юридическими лицами земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование закреплены в статьях Земельного Кодекса РФ. Особенности приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в связи с нахождением на них зданий, строений, сооружений, урегулированы главой V.1. 39 ЗК РФ.

В силу ст. 39.2. ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.

По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Пп. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ предусмотрена продажа без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса; статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно части 2 статьи 39.17 ЗК РФ к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ, а именно документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Право на использование объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию в порядке, установленном ст. 55 ГрК РФ.

Исходя из содержания приведенных выше норм земельного законодательства, предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, в преимущественном порядке без проведения торгов вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению.

Для квалификации таких объектов как объектов недвижимости они должны иметь прочную связь с земной поверхностью, предполагающую невозможность перемещения без физического разрушения и приведения в непригодное для использования состояние, функциональное назначение, определенную долговечность и ценность, и соответствовать целевому назначению использования.

Согласно ст. 131 ГК РФ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

На земельном участке также располагаются некапитальные хозяйственные строения: сарай и уличный туалет. Земельный участок НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выделенный для эксплуатации указанного жилого дома имеет разрешенное использование ИЖС.

Вместе с тем, как следует из письма Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону №59.34.1/15272 от 12.05.2025, по данным Публичной кадастровой карты, размещенной на официальном сайте Росреестра России, земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, имеет статус ранее учтенного, вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», дата присвоения кадастрового номера — 30.12.2002.

Согласно ч. 1 п. 2 ст. 34 ГрК РФ при подготовке Правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных Генеральным планом городского округа. В соответствии с Генеральным планом города Ростова-на-Дону земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН большей частью отнесен к функциональной общественно-деловой зоне, частично к зоне транспортной инфраструктуры, частично к зоне рекреационного назначения. Отнесение одного земельного участка к нескольким функциональным зонам в Генеральном плане не противоречит действующему законодательству. Установление территориальной зоны осуществляется с учетом преимущественного функционального использования территорий.

Согласно правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону (решение Думы №605 от 21.12.2018 года) территориально расположен зоне делового, общественного и коммерческого назначения первого типа (КД-1/4/1).

При этом основанием для отказа в предоставлении ФИО1 земельного участка послужило то, что помимо жилого дома на земельном участке расположено строение с признаками капитальности (хозяйственное помещение и туалет).

Судебными экспертами ООО «ЦСЭ «Прайм» в заключении №438-С от 08.08.2025 года при проведении исследования определено, что туалет является прочно связанным с землей строением и его перемещение в другое место без нанесения несоразмерного ущерба по назначению технически не возможно, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ туалет является недвижимым имуществом.

Согласно акту осмотра №576-ДС от 26.08.2025 года, составленному ООО «ЦСЭ «Прайм», осмотром на месте 19.08.2025 года определено, что на земельном участке, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, был проведен демонтаж конструкции крыши, кровли, наружных стени перегородки из кирпича и шлакоблочного строения туалета, располагавшегося в западной части земельного участка. На месте расположения строения туалета на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположены кирпичный выгреб, бетонные шпалы и бетонные плиты, на которых были возведены стены и перегородки строения туалета.

Строение туалета, располагавшегося в западной части земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на дату осмотра 19.08.2025 года фактически отсутствует. На месте расположения строения туалета на земельном участке расположены кирпичный выгреб, бетонные шпалы и бетонные плиты, на которых были возведены стены и перегородки строения туалета, которые относятся к подземным инженерным сооружениям и не относятся к надземным объектам капитального строительства.

С учетом изложенного надлежащим способом защиты права, в целях исключения вышеуказанного капитального строительства, возможности получения преимуществ перед другими лицами в случае притязаний на приобретение участка в собственность, исключения правовой неопределенности, является повторное обращение истца в уполномоченный орган для решения вопроса о возможности предоставления ему в собственность за плату земельного участка.

В данном случае снос строения – туалета не отменяет факта того, что на момент обращения истца в Департамент с соответствующим заявлением, строение существовало на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что препятствовало в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Таким образом, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, доводы которой сводятся к несогласию с выводами суда и оценкой представленных по делу доказательств, оцененных судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции. При рассмотрении дела суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Нарушений норм материального права и гражданско-процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по настоящему делу не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 23 января 2026 года.