Апелляционное определение № 33-14160/2026 от 14 апреля 2026 г.

Судья: фио дело <данные изъяты>

УИД 50RS0<данные изъяты>-86


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

<данные изъяты> 15 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего фио,

судей Воронко В.В., Мирошкина В.В.,

при ведении протокола помощником судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску фио к фио о расторжении предварительного договора купли-продажи земельных участков, взыскании неустойки,

по апелляционной жалобе фио на решение Сергиево-Посадского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи фио,

объяснения явившихся лиц,

у с т а н о в и л а:

фио обратился в суд с иском к фио, в котором с учетом уточнения просил считать расторгнутым предварительный договор купли-продажи земельных участков от <данные изъяты>, заключенный между сторонами, с <данные изъяты>; взыскать с ответчика штрафную неустойку за нарушение сроков заключения основного договора в размере 10% от цены договора, что составляет 1 168 200 руб., а также штрафную неустойку за нарушение обязательств по оплате задатка в размере 200 000 руб.

В обоснование иска указано, что <данные изъяты> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи 22 земельных участков, согласно которому стороны обязались заключить основной договор в срок до <данные изъяты>. Ответчик заключил основной договор только в отношении одного земельного участка, от заключения договоров в отношении остальных участков уклонился, чем нарушил условия предварительного договора, в связи с чем истец просил расторгнуть договор и взыскать неустойку.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца иск поддержал. Представитель ответчика иск не признал, ссылаясь на то, что истец произвольно изменял условия договора, а срок для заключения основного договора истек.

Решением Сергиево-Посадского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе фио просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что суд неправильно квалифицировал заключенный между сторонами договор как основной договор купли-продажи с условием предварительной оплаты. По мнению апеллянта, из буквального толкования условий договора следует, что стороны заключили именно предварительный договор, а условия об оплате земельных участков относятся к основному договору и не предполагают внесения оплаты до его заключения. Полагает, что суд необоснованно отказал в расторжении предварительного договора и взыскании неустойки.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <данные изъяты> между фио (продавец) и фио (покупатель) заключен договор, поименованный сторонами как предварительный договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>71 (л.д. 20-21).

Согласно пункту 1.1 договора стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи указанных земельных участков, существенные условия которого согласованы в настоящем договоре. Срок заключения основного договора установлен до <данные изъяты> (п. 1.2).

Сторонами согласована общая стоимость земельных участков в размере 12 350 000 руб. (п. 2.1).

Пунктом 2.2.1 договора определено, что шесть земельных участков приобретаются за счет кредитных денежных средств общей стоимостью 3 000 000 руб., которые в соответствии с п. 2.3.1 перечисляются в безналичном порядке в форме расчетов по аккредитиву в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на каждый из участков.

Пунктом 2.2.2 договора определено, что остальные 16 земельных участков приобретаются за счет собственных средств общей стоимостью 9 350 000 руб. и уплачиваются частями в рассрочку в срок до <данные изъяты>, из которых 1 000 000 руб. является задатком, обеспечивающим исполнение договора о покупке всех земельных участков, и оплачивается к моменту подписания основного договора (п. 2.3.4).

В соответствии с пунктом 2.5 договора продавец обязуется передать покупателю участки по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента перехода права собственности на указанные участки.

<данные изъяты> фио заключила с фио договор <данные изъяты> уступки прав требования (цессии), а <данные изъяты> между фио и фио заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:05:0040222:54 по цене 500 000 руб., на основании которого право собственности перешло к фио (л.д. 8, 9).

<данные изъяты> фио направил фио уведомление о необходимости исполнения условий договора (л.д. 21). <данные изъяты> истец обратился к ответчику с досудебной претензией о выплате неустоек (л.д. 11).

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 421, 429, 454, 487, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», оценив представленные доказательства, пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Суд исходил из того, что заключенный между сторонами договор, несмотря на его наименование, по своей правовой природе является не предварительным, а основным договором купли-продажи с условием предварительной оплаты. Поскольку истцом заявлены требования о расторжении предварительного договора и взыскании неустойки, предусмотренной для предварительного договора, а такой договор между сторонами не заключался, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции правильными, основанными на нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения, и соответствующими установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты>, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 этого кодекса.

Из содержания заключенного между сторонами договора усматривается, что им предусмотрена обязанность покупателя уплатить часть цены земельных участков до их передачи.

Так, пунктом 2.3.4 договора установлено, что сумма в размере 1 000 000 руб., являющаяся частью стоимости земельных участков, оплачивается к моменту подписания основного договора, который, как указано в договоре, подлежит заключению в будущем.

Кроме того, пунктами 2.2.1 и 2.3.1 предусмотрено, что оплата шести земельных участков производится в течение трех рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности, тогда как передача участков по акту приема-передачи осуществляется в течение 10 дней после перехода права собственности (п. 2.5), то есть после получения продавцом оплаты.

Таким образом, договор содержит условие о предварительной оплате товара, что в силу приведенных разъяснений исключает его квалификацию в качестве предварительного договора и свидетельствует о том, что между сторонами сложились отношения по договору купли-продажи с условием предварительной оплаты.

Доводы апелляционной жалобы о том, что условия об оплате относятся к основному договору и не предполагают внесения оплаты до его заключения, основаны на неверном толковании условий договора и норм материального права.

Буквальное содержание пунктов 2.2.1, 2.3.1, 2.3.4 договора свидетельствует о том, что обязанность по оплате возникает у покупателя до или одновременно с подписанием основного договора и государственной регистрацией перехода права собственности, но до фактической передачи товара.

Фактическое поведение сторон также подтверждает правильность квалификации договора судом первой инстанции: фио приступила к исполнению договора, заключив договор уступки права требования и обеспечив приобретение одного из земельных участков фио с уплатой его стоимости, что характерно для исполнения основного договора купли-продажи.

Поскольку суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заключенный между сторонами договор является основным договором купли-продажи с условием предварительной оплаты, требования истца о расторжении предварительного договора и взыскании неустойки, предусмотренной для предварительного договора, не подлежали удовлетворению. Истец не лишен права защищать свои интересы иными способами, предусмотренными законом для договора купли-продажи, в том числе путем предъявления требований о расторжении основного договора или взыскании задолженности по оплате товара.

Иные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств, не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда, и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения.

Нарушений норм процессуального права, которые привели к неправильному по сути решению, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

о п р е д е л и л а:

решение Сергиево-Посадского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу фио - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>