Решение № 2-3700/2017 от 31 октября 2017 г. по делу № 2-3700/2017

Дело № 2-3700/2017


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Киров 01 ноября 2017 года

Октябрьский районный суд города Кирова в составе судьи Жолобовой Т.А., при секретаре Новоселовой М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова к Ивановной Я.А. о взыскании задолженности по арендным платежам и пени,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд с вышеназванным иском к ответчику, в обоснование требований указал, что 27.10.2014 между МО «Город Киров», и ООО «ГЕС Групп» (арендатор, должник) подписан договор аренды земельного участка <данные изъяты>, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает на оговоренных в договоре условиях в аренду земельный участок площадью 731 кв. м, расположенный по адресу: <данные изъяты>. Годовой размер арендной платы составляет 7 594 796 рублей 00 коп. Арендная плата за первый год вносится единовременно в течение десяти календарных дней. В последующем оплачивается ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала. Размер арендной платы ежегодно индексируется на коэффициент инфляции. За несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пеню.

Между ООО «ГЕС Групп» и ФИО1 подписан договор купли-продажи объекта незавершенного строительства по адресу: <данные изъяты> а впоследствии 25.01.2016 г. – соглашение к договору аренды земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору.

Поскольку ФИО1 являясь собственником объекта незавершенного строительства в период с 19.01.2016 г. по настоящее время пользуется земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты>, арендную плату не вносит, за период с 01.01.2017 г. по 30.06.2017 г. образовалась задолженность по арендной плате в размере 4543343,68 руб., пени в размере 327120,75 руб., которые истец просит взыскать с ФИО1

Представитель истца Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова по доверенности ФИО2 в судебном заседании доводы, изложенные в иске поддержала, исковые требования уточнила в связи с частичным погашением ответчиком задолженности по аренде, просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды <данные изъяты> от 27.10.2014 г. за период с 01.01.2017 г. по 30.06.2017 г. в размере 2672879,25 руб., пени за период с 16.03.2017 г. по 11.07.2017 г. в размере 327120,75 руб..

Ответчик в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором просила суд применить положения ст. 333 ГКРФ к размеру пени.

Суд определил рассматривать дело в отсутствие ответчика.

Заслушав представителя истца, изучив материалы настоящего дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу пункта З статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Из п.1 ст. 35 ЗК РФ следует, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление Пленума ВАС № 11) согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту З статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЭК РФ и статьи 25.5 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга (статья 392.3 ГК РФ).

Установлено, что 27.10.2014 между Муниципальным образованием «Город Киров» и обществом с ограниченной ответственностью «ГЕС Групп» (арендатор, должник), в соответствии с постановлением администрации города Кирова от 25.06.2014 № 2657-п «О торгах на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>)» и протоколом о результатах аукциона на право заключения договор аренды от 21.10.2014 № 508, подписан договор аренды земельного участка <данные изъяты> от 27.10.2014, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает на оговоренных в договоре условиях в аренду земельный участок площадью 731 кв.м., расположенный в <данные изъяты>, разрешенное пользование: для размещения объектов, предусмотренных в зоне обслуживания и деловой активности местного значения (пункты 1.2, 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 8.4 договор является актом приема-передачи земельного участка, договор прошел государственную регистрацию 06.05.2015 за <данные изъяты>. Срок действия договора с 27.10.2014 по 26.10.2019.

В соответствии с пунктом 2.1 договора годовой размер арендной платы по результатам проведенного аукциона составляет 7 594 796 рублей 00 коп. Арендная плата за первый год вносится единовременно в течение десяти календарных дней. В последующем оплачивается ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала. Размер арендной платы ежегодно индексируется на коэффициент инфляции – дефлятор, соответствующий индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации (на 2015г.-1,114; на 2016г.-1,074).

В соответствии с пунктом 3.2.7 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату в размере и порядке, определяемом договором.

За несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы невнесенного платежа.

18.12.2015 г. между ООО «ГЕС Групп» и ФИО1 подписано соглашение об отступном, согласно которого объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, степень готовности — 15%, расположенный по адресу: <данные изъяты> перешел в собственность ФИО1 (номер регистрации <данные изъяты>).

Из материалов дела и вышеназванных положений следует, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости (19.01.2016) ФИО1 приобрела право пользования на условиях аренды спорным земельным участком в объеме и на условиях, которые имелись у прежнего арендатора.

Задолженность по арендной плате ФИО1 рассчитана истцом с 01.01.2017 по 30.06.2017 г. и составляет, с учетом частичной оплаты, 2672879,25 руб.

Размер задолженности судом проверен и признан арифметически правильным, стороной ответчика не оспаривался. Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о взыскании задолженности по арендной плате и удовлетворении иска в данной части.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в соответствии с пунктом 5.3 договора аренды в размере 0,1% за каждый день просрочки, размер которой за период с 16.03.2017 г. по 11.07.2017 г. составил 327120,75 руб..

Вместе с тем, ответчик считает взыскиваемую неустойку явно несоответствующую последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем заявил о ее снижении.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п.1 ст. 333 ГКРФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 N 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности. Суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

В данном случае, с учетом частичной уплаты задолженности по арендной плате, суд полагает возможным снизить заявленный истцом размер неустойки, взыскав с ответчика неустойку за просрочку устранения выявленных недостатков выполненной работы за период за период с 16.03.2017 г. по 11.07.2017 г. в размере 163 560 руб.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В связи с этим с ответчика в доход бюджета муниципального образования «Город Киров» подлежит взысканию госпошлина в размере 22382,19 руб.. Оснований для снижения размера государственной пошлины суд не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова задолженность по арендной плате по договору аренды <данные изъяты> от 27.10.2014 г. за период с 01.01.2017 г. по 30.06.2017 г. в размере 2672879,25 руб., пени за период с 16.03.2017 г. по 11.07.2017 г. в размере 163 560 руб., а всего 2836439,25 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу муниципального образования «Город Киров» государственную пошлину в размере 22382,19 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд через Октябрьский районный суд города Кирова в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составляется 01.11.2017 г.

Судья Т.А. Жолобова