Решение № 2-219/2026 2-219/2026(2-4507/2025;)~М-3969/2025 2-4507/2025 М-3969/2025 от 1 марта 2026 г. по делу № 2-219/2026

УИД 61RS0023-01-2025-006666-05

№ 2-219/2026


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 марта 2026 года г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Моржуевой Я.В.,

при секретаре Киракосян Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к администрации г.Шахты Ростовской области, третье лицо: Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, об обязании произвести изъятие путем выкупа жилого помещения,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к администрации г.Шахты Ростовской области об обязании произвести изъятие путем выкупа жилого помещения, ссылаясь на то, что являются собственниками <адрес> общей площадью 55,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, по 1/2 доли в праве общей долевой собственности каждый на основании договора на передачу квартиры (дома) в собственность в порядке приватизации от 04.07.2002 года.

Многоквартирный жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу на основании Постановления Администрации г. Шахты от 11.02.2019 г. № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Администрация г. Шахты предъявила собственникам многоквартирного жилого <адрес> требование о сносе дома за счет собственных средств до 31.03.2022 года, и разъяснила, что в случае неосуществления сноса дома в установленный срок, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме.

Снос многоквартирного жилого <адрес> в установленный срок не осуществлен, срок для выполнения указанного требования истек.

Также многоквартирный жилой <адрес><адрес> включен в муниципальную программу <адрес> «Оказание мер по улучшению жилищных условий отдельным категориям граждан».

Постановлением Администрации г. Шахты от 08.12.2025 г. № было принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, занятого многоквартирным жилым домом, признанным аварийным и подлежащим сносу», и, соответственно, принято решение об изъятии квартиры.

Также ответчиком был направлен проект соглашения об изъятии принадлежащего жилого помещения, непригодного для проживания, однако цена изъятия в проекте соглашения не указана.

Истцы полагают, что ответчик Администрация г. Шахты обязан выплатить возмещение за изымаемое жилое помещение в размере рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости земельного участка, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а также всех убытков в связи с изъятием недвижимого имущества (п. 7 ст. 32 ЖК РФ), т. к. в силу закона имеются все правовые основания для этого. Проживание в аварийном помещении небезопасно, так как несущие конструкции многоквартирного дома крайне изношены и находятся в неудовлетворительном техническом состоянии.

При этом, поскольку у ФИО2 имеется в собственности иное жилое помещение, полученное в порядке наследования (и, соответственно, являющееся личным имуществом, не входящее в состав совместно нажитого имущества супругов), ФИО2 не претендует на половину рассчитанной экспертами суммы убытков, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения в размере 67449 руб.

На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, истцы просят суд обязать Администрацию г. Шахты Ростовской области изъять у ФИО1 и ФИО2 квартиру общей площадью 55,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, для муниципальных нужд путем ее выкупа за 4598640 руб.

Взыскать с Администрации г. Шахты Ростовской области в пользу П.Б.НБ. денежные средства в качестве выкупной стоимости квартиры общей площадью 55,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в размере 2333044 руб. 50 коп.

Взыскать с Администрации г. Шахты Ростовской области в пользу П.Л.НБ. денежные средства в качестве выкупной стоимости квартиры общей площадью 55,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в размере 2265595 руб. 50 коп.

ФИО1, ФИО2 их представитель ФИО3, действующая на основании ордера, в судебное заседание явились, настаивали на удовлетворении измененных исковых требований.

Представитель ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От представителя третьего лица Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области поступил отзыв на исковое заявление.

Дело в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено судом в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав ФИО1, ФИО2 их представителя ФИО3, действующую на основании ордера, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, что истец доказал законность и обоснованность своих требований в силу следующих причин.

Как следует из пп. 3.2. п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

В силу ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

В ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Положениями ст.ст. 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из разъяснений, содержащихся в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения (п. «а»).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ) (п. «з» постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14).

Как следует из разъяснений в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в силу части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, обизъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Судом установлено, что ФИО1, ФИО2 являются собственниками квартиры общей площадью 55,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, по 1/2 доли в праве общей долевой собственности каждый на основании договора на передачу квартиры (дома) в собственность в порядке приватизации от ДД.ММ.ГГГГ.

Многоквартирный жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу на основании Постановления Администрации г. Шахты от 11.02.2019 г. № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Администрация г. Шахты предъявила собственникам многоквартирного жилого <адрес> требование о сносе дома за счет собственных средств до 31.03.2022 года, и разъяснила, что в случае неосуществления сноса дома в установленный срок, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме.

Снос многоквартирного жилого <адрес> в <адрес> в установленный срок не осуществлен, срок для выполнения указанного требования истек.

Также многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> включен в муниципальную программу города Шахты «Оказание мер по улучшению жилищных условий отдельным категориям граждан».

Постановлением Администрации г. Шахты от 08.12.2025 г. № было принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, занятого многоквартирным жилым домом, признанным аварийным и подлежащим сносу», и, соответственно, принято решение об изъятии квартиры.

Также ответчиком был направлен проект соглашения об изъятии принадлежащего жилого помещения, непригодного для проживания, однако цена изъятия в проекте соглашения не указана.

Ввиду наличия противоречий по юридически значимым обстоятельствам спора, которые суд самостоятельно не мог устранить, определением суда от 08.12.2025 г. по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЭкспоГарант»

Согласно заключению ООО «ЭкспоГарант» № от 21.01.2026 г. выкупная стоимость <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в т.ч. компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, упущенная выгода, составляет 4666089 руб., из которых: рыночная стоимость квартиры - 2972400 руб.; убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения - 134898 руб.; убытки, связанные с переездом - 8900 руб.; убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него - 148620 руб.; убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение - 9840 руб.; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 975926 руб.; рыночная стоимость земельного участка - 50300 руб.; рыночная стоимость общего имущества - 365205 руб.

Оценивая в отдельности и в совокупности представленные по делу доказательства, суд не находит оснований не доверять заключению ООО «ЭкспоГарант» № от 21.01.2026 г., поскольку за основу исследования экспертами были взяты предоставленные судом материалы гражданского дела.

Заключение судебной экспертизы проведено в соответствии со ст. 84 ГПК Российской Федерации, отвечает положениям ст. 86 ГПК Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в том числе положениям ст. 25 указанного Закона. Судебные эксперты имеют достаточную квалификацию и обладают специальными познаниями в том числе в области оценки рыночной стоимости недвижимости, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Судом не установлено оснований не доверять заключению судебной экспертизы, которое является достаточно ясным, какой-либо неполноты не содержит.

В исследовательской части заключения эксперты привели подробные мотивы, на основании которых пришли к соответствующим выводам.

Применительно к предмету спора суд считает необходимым отметить, что в мотивировочной части экспертного исследования достаточно подробно и ясно изложены мотивы применения именно сравнительного и доходного подходов. При этом эксперты учитывали в условиях расчета сравнительного подхода необходимость применения особых корректировок, таких как скидка на торг и общая площадь помещения.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Применительно к вопросу о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в названном Обзоре даны разъяснены, в том числе о том, что ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны не заключили соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием спорного помещения, суд приходит к выводу о том, что указанное помещение подлежит изъятию у ФИО1, ФИО2 в муниципальную собственность по цене равной 4598640 рублей.

Вместе с тем, определяя выкупную цену, суд полагает необходимым отметить, что согласно выписке из ЕГРН от 01.11.2025 ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Как следует из описательной части экспертного заключения ООО «ЭкспоГарант» № от 21.01.2026 в состав убытков, подлежащих возмещению, входят расходы, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения в размере 134898 руб.

Между тем, учитывая положения ст. 196 ГПК РФ, принимая во внимание пояснение представителя истца о необходимости исключения из выкупной цены расходов, связанных с арендой помещения в размере 67449 руб., в виду наличия в собственности у ФИО2 иного жилого помещения, суд приходит к выводу о том, что цена выкупа, подлежащей взысканию в пользу ФИО2 определяется судом в размере 2265595,50 руб., в пользу ФИО1 2333044,50 руб.

При этом, суд учитывает п.п. «л» пункта 20 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ», в котором разъясняется, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Поскольку суд пришел к выводу о необходимости взыскания в пользу ФИО1, ФИО2 компенсации за изымаемое жилое помещение, их права собственности на спорное жилое помещение подлежит прекращению. При этом, прекращение права собственности ФИО4 на спорное жилое помещение вытекает из требований закона и не предполагает необходимости заявления соответствующих требований.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым указать о прекращении права собственности ФИО1, ФИО2 на изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> после получения денежного возмещения.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2 - удовлетворить.

Обязать Администрацию г. Шахты Ростовской области (ИНН №, ОГРН №) изъять у ФИО1 и ФИО2 квартиру общей площадью 55,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, для муниципальных нужд путем ее выкупа за 4598640 руб.

Взыскать с Администрации г. Шахты Ростовской области (ИНН №, ОГРН №) в пользу ФИО1 (паспорт №) денежные средства в качестве выкупной стоимости квартиры общей площадью 55,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в размере 2333044 руб. 50 коп.

Взыскать с Администрации г. Шахты Ростовской области (ИНН №, ОГРН №) в пользу ФИО2 (паспорт №) денежные средства в качестве выкупной стоимости квартиры общей площадью 55,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 61:59:0040343:620, в размере 2265595 руб. 50 коп.

После получения ФИО1, ФИО2 денежного возмещения, прекратить право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в отношении ФИО1, ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Я.В. Моржуева