Апелляционное определение № 33-2310/2026 33-35604/2025 от 19 января 2026 г.

Судья – Язвенко Р.В. Дело № 33-2310/2026

№ 2-248/2025

Краснодарский краевой суд


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 января 2026 года г.Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Ефименко Е.В.

судей Сагитовой Е.И., Бекетовой В.В.

по докладу судьи Ефименко Е.В.

при помощнике судьи Маркиной И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к ФИО1 о сносе самовольной постройки, по апелляционным жалобам ФИО1 и представителя ФИО2 по доверенности ФИО3 на решение Адлерского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 07.08.2025 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просила:

признать 6 (шести) и 7 (семи) этажные объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0420012:19, 23:49:0420012:21, по адресу: Краснодарский ............, самовольными постройками;

обязать ФИО1 в течение трех месяцев после вступления решения в законную силу снести за свой счет самовольно возведенные 6-ти и 7-ми объекта объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0420012:19, 23:49:0420012:21, расположенных по адресу: ............

- обратить решение к немедленному исполнению;

в случае неисполнения судебного акта взыскать с ФИО1 в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 рублей в день, за каждый день просрочки исполнения.

В обоснование заявленных требований администрацией муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края указано, что прокуратурой Адлерского района г. Сочи в целях недопущения нарушения прав неопределенного круга лиц с привлечением специалистов управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи проведена проверка в отношении объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами: 23:49:0420012:19, 23:49:0420012:20, в результате чего выявлены объекты самовольного строительства. На земельных участках зарегистрированы объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:49:0420012:1573, 23:49:0420012:1644. Администрацией г. Сочи ФИО1 выдано разрешение от 18.03.2008 № RU 23309-424 на строительство на указанных земельных участках объектов «два индивидуальных жилых дома», однако фактически возведены незавершенные строительством многоквартирные жилые дома. Срок действия разрешения до был 18.09.2009 года, соответственно, в настоящее время разрешение на строительство на указанных земельных участках отсутствует. Согласно фототаблице спорные объекты представляют собой 6-ти и 7-ми этажные незавершенные объекты капитального строительства. Таким образом, на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0420012:19, 23:49:0420012:21, расположенных по адресу: ............ имеются признаки самовольных построек, которые подлежат сносу.

Как следует из материалов дела, ранее решением Адлерского районного суда г.Сочи от 15.03.2023 года исковые требования администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи были удовлетворены частично. Суд признал 6 (шести) и 7 (семи) этажные объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0420012:19, 23:49:0420012:21, расположенных по адресу: ............ самовольными постройками. Суд обязал ФИО1 в течение грех месяцев после вступления решения в законную силу снести за свой счет самовольно возведенные 6-ти и 7-ми этажные объекта объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0420012:19, 23:49:0420012:21, расположенных по адресу: г............ В случае неисполнения судебного акта взыскать с ФИО1 в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере ................ рублей в день, за каждый день просрочки исполнения. В удовлетворении остальной части исковых требований администрации муниципального образования городской округ г.Сочи к ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20.07.2023 года решение Адлерского районного суда г.Сочи от 15.03.2023 года было оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12.12.2023 года решение Адлерского районного суда г.Сочи от 15.03.2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20.07.2023 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края уточнила исковые требования, просила:

- признать объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0420012:19, 23:49:0420012:21 по адресу: ............ самовольными постройками;

- обязать ФИО1 снести объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0420012:19, 23:49:0420012:21 по адресу: г............, за свой счет;

- при вынесении судебного акта об удовлетворении иска администрации города Сочи взыскать с ФИО1 в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере ................ рублей в день, за каждый день просрочки исполнения;

- при вынесении судебного акта об удовлетворении исковых требований администрации города Сочи о признании объектов самовольными постройками указать, что решение суда является основанием для исключения сведений о государственном кадастровом учете из Единого государственного реестра недвижимости и основанием для аннулирования права- собственности ответчика в отношении объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0420004:1579 и 23:49:0420004:1644, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420012:19 по адресу: ............

- в случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить администрации города Сочи право по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов.

Обжалуемым решением Адлерского районного суда г.Сочи от 07.08.2025 года исковые требования администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи удовлетворены частично. Признаны самовольными постройками объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0420012:19, 23:49:0420012:21 по адресу: ............ Суд обязал ФИО1 снести объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0420012:19, 23:49:0420012:21 по адресу: ............ за свой счет. Суд взыскал с ФИО1 в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере ................ в день, за каждый день просрочки исполнения. Суд указал, что решение суда является основанием для исключения сведений о государственном кадастровом учете из Единого государственного реестра недвижимости и основанием для аннулирования права собственности ответчика в отношении объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0420004:15 79 и 23:49:0420004:1644, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420012:19 по адресу: ............ Суд указал, что в случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить администрации города Сочи право по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В апелляционных жалобах ФИО1 и представитель третьего лица ФИО2 по доверенности ФИО3 просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывают, что данное решение является незаконным, поскольку суд при рассмотрении дела неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального и процессуального права.

В судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам представитель администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, ФИО1, ФИО4 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в соответствии с требованиями статей 113, 116 Гражданского процессуального кодекса РФ, что подтверждается материалами дела.

В силу положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем.

В соответствии со статьей 118 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

В силу части 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пунктах 63 - 68 постановления Пленума от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», риск неполучения юридически значимого судебного извещения, адресованного гражданину, надлежаще направленного по указанному им адресу, лежит на адресате.

Учитывая, что неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, и неполучение лицом, участвующим в деле, направленных судом извещений о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции является общедоступной и заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда - Kraevoi.krd.sudrf.ru.

На основании статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Исследовав материалы дела, проверив и обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав пояснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО5, представителя ФИО2 по доверенности ФИО3, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно материалам дела, земельный участок, площадью 994+/-14 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0420012:19, категорией земель: земли населённых пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ............ Согласно данным ЕГРН, границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420012:19 установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Земельный участок, площадью 745+/-14 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0420012:21, категорией земель: земли населённых пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ............ Согласно данным ЕГРН, границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420012:19 установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420012:19 и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420012:21 принадлежат на праве собственности ФИО1

Прокуратурой Адлерского района г. Сочи в целях недопущения нарушения прав неопределенного круга лиц с привлечением специалистов управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи была проведена проверка в отношении объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами: 23:49:0420012:19, 23:49:0420012:21.

На вышеуказанных земельных участках расположены объекты незавершенного капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0420012:1573, 23:49:0420012:1644.

В предоставленной в материалах дела копии свидетельства о государственной регистрации права от 14.09.2009 года 23АЕ 940233 содержатся следующие данные о спорном объекте недвижимости с кадастровым номером 23:49:0420004:1644: незавершенный строительством жилой дом, площадь: общая площадь застройки 321,1 кв.м., процент готовности: 81%. Литер: А. Этажность: 6. Подземная этажность: 2. Правообладатель: ФИО1

Из копии свидетельства о государственной регистрации права от 14.09.2009 года 23АЕ 940234 содержатся следующие данные о спорном объекте недвижимости с кадастровым номером 23:49:0420004:1573: незавершенный строительством жилой дом, площадь: общая площадь застройки 321,1 кв.м., процент готовности: 81%. Литер: Б. Этажность: 6. Подземная этажность: 1. Правообладатель: ФИО1

Согласно градостроительному плану № RU233090000-0000000000000631, предельное количество этажей 8; предельная высота зданий - 24,0 м; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 83 %, иные показатели: подвал, цоколь, мансардный этаж, чердак.

В соответствии с разрешением на строительство от 18.03.2008 года № RU23309-424 на земельных участках с номерами 23:49:0420012:21 и 23:49:0420012:19 разрешено строительство объекта капитального строительства «Два индивидуальных жилых дома», общая площадь застройки - 624 кв.м., жилой дом №1 (общая площадь здания - 2024 кв.м., строительный объем - 5657 куб.м.), жилой дом №2 (общая площадь здания №2 - 1739 кв.м., строительный объем - 4869 куб.м.) этажность 7. Срок действия разрешения до 18.09.2009 года.

Из имеющегося в материалах дела положительного заключения государственной экспертизы 23-1-4-0180-08 следует, что проект 2-х индивидуальных жилых домов на земельных участках ФИО1 по адресу: ............ соответствует требованиям нормативных технических документов, результаты инженерных изысканий соответствуют требованиям нормативных технических документов. Согласно проекту технические характеристики жилого дома №1: этажность 7, площадь застройки 312 кв.м., общая площадь здания 2024,0 кв.м, строительный объем 5657,0 куб.м. Технические характеристики жилого дома №2: этажность 7, площадь застройки 312 кв.м., общая площадь здания 1739,0 кв.м, строительный объем 4869,0 куб.м.

Согласно акту готовности объекта незавершенного строительства, выполненному по состоянию на 18.11.2008 года техником-инвентаризатором отдела № 1 Сочинского отделения Краснодарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», в строении «литера А» незавершенными оставались только работы по отделке (процент готовности/выполнения 60) и по благоустройству (процент готовности/выполнения 60), а в строении «литера Б» - работы по обустройству перекрытий (процент готовности/выполнения 95), по отделке (процент готовности/выполнения 70) и по благоустройству (процент готовности/выполнения 50).

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Статьей 7 Земельного кодекса РФ определено, что разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе использовать их в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ).

На основании пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 17.11.1995 года №169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", застройка земельных участков осуществляется на основании разрешения на строительство, оформленного в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в строгом соответствии с градостроительным планом земельного участка и требованиями технических регламентов.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство, реконструкцию представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, требованиям, установленным проектом планировки территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство, реконструкцию дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Выдача разрешений на строительство, реконструкцию, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства отнесена к полномочиям органа местного самоуправления, при наличии у застройщика правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка и проектной документации (часть 5 статьи 8 и статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные, в числе прочего, без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.

Из системного толкования приведенных правовых положений действующего законодательства следует, что такой признак самовольной постройки, как отсутствие разрешения на строительство, может быть применен только в случае, когда на момент начала возведения или создания этой постройки такое разрешение отсутствовало. Наличие разрешения на строительство в указанный момент исключает признание ее самовольной именно по этому признаку.

Согласно материалам дела, возведение спорных объектов осуществлялось на основании градостроительного плана №RU233090000-0000000000000631 и разрешения на строительство от 18.03.2008 года № RU23309-424.

Срок действия разрешения на строительство представляет собой период времени, в течение которого застройщику разрешено осуществление строительных работ, предусмотренных проектной документацией. По истечении этого срока он не имеет права проведения строительных работ, за исключением таких их видов, выполнение которых само по себе не требует получения разрешения на строительство. Не завершение строительных работ к моменту истечения срока действия разрешения на строительство не может, в силу приведенных норм закона, повлечь признание незавершенного строительством объекта самовольной постройкой по мотиву отсутствия разрешения на строительство. Истечение срока действия разрешения на строительство не является подтверждением того, что строительство велось без разрешения соответствующего органа, а осуществление строительных работ после истечения срока действия разрешения на строительство не может являться основанием для сноса спорного объекта. Истечение этого срока не подтверждает незаконности такого строительства, а также не является основанием для сноса постройки.

Из свидетельств о государственной регистрации права на спорные объекты от 14.09.2009 года следует, что на дату регистрации права собственности ответчика на эти объекты процент готовности обоих составлял 81 %.

Согласно представленных суду стороной истца актов готовности объектов незавершенного строительства, выполненных на 18.11.2008 года техником-инвентаризатором отдела № 1 Сочинского отделения Краснодарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», на основании которых были определены проценты готовности спорных объектов в размере 81 %, следует, что в строении «литера А» незавершенными оставались только работы по отделке (процент готовности/выполнения 60) и по благоустройству (процент готовности/выполнения 60), а в строении «литера Б» - работы по обустройству перекрытий (процент готовности/выполнения 95), по отделке (процент готовности/выполнения 70) и по благоустройству (процент готовности/выполнения 50).

Как следует из искового заявления, истец полагает, что спорные объекты возведены с нарушением Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи.

Данные доводы судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи были утверждены решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 года № 202 и вступили в силу 10.01.2010 года, то есть после выдачи разрешения на строительство и регистрации права, следовательно, не применимы к спорным постройкам.

Пунктом 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года (в ред. от 23.06.2015 года) № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку (сносе самовольной постройки и т.д.), суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить строительно-техническую экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Для разрешения спора по существу, во исполнение указаний суда кассационной инстанции, в целях установления существенных обстоятельств по делу судом первой инстанции по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по городу-курорту Сочи от 25.12.2024 года технико-экономические показатели (характеристики) спорного строения с кадастровым номером 23:49:0420004:1644, согласно данным проведенного визуального обследования и обмерных работ: площадь застройки: 321,1 кв.м., количество этажей: 7 (в количество этажей входят: -2 цокольный, -1 цокольный, первый, второй, третий, четвертый, пятый этажи), строительный объем - 6647 куб.м., предельная высота от планировочной отметки земли - 21,60 м. Фундамент: железобетонная плита. Стены и перегородки: монолитные железобетонные в несъемной опалубке из пенополистерола. Перекрытия: монолитные железобетонные Кровля: отсутствует. Наружная отделка – отсутствует. Внутренняя отделка – отсутствует. Оконные заполнения: отсутствует. Дверные заполнения: отсутствуют. Инженерные коммуникации - отсутствуют. При проведении визуального осмотра и обмерных работах выявлено, что общая площадь (состоящая из суммы площадей внутренних помещений, определенная в результате натурного обмера) исследуемого строения составляет 1729,6 кв.м., кроме того, площадь лоджий - 103,0 кв.м. Площадь объекта, определенная в соответствии с требованиями п.2-7, 10.1-10.4 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 23.10.2020 № П/0393, составляет 2020,2 кв.м.При визуальном обследовании выявлено, что строительно-монтажные работы спорного объекта с кадастровым номером 23:49:0420004:1644 не завершены. Отсутствуют внутренняя и наружная отделка, внутренние инженерные сети, санитарно-техническое оборудование, ограждения лестничного марша, кровля, оконные и дверные заполнения. Степень готовности незавершенного строительством спорного объекта с кадастровым номером: 23:49:0420004:1644 составляет 62%. Вследствие того, что строительно-монтажные работы объекта с кадастровым номером 23:49:0420004:1644 не завершены, определить функциональное назначение внутренних помещений не представляется возможным. Здание является семиэтажным. Цокольные -2 и -1 этажи состоят из вспомогательных неизолированных помещений. Этажи здания, с первого по пятый, являются однотипными и включают в себя по две группы изолированных, структурно обособленных помещений, имеющих выходы (входы) в коридоры общего пользования, и далее на придомовой земельный участок. На момент экспертного осмотра, объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420004:1644 включает в себя десять структурно обособленных помещений, по своим объемно-планировочным решениям, имеющим признаки «квартир (жилых помещений)» приведенному в СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003. Объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420004:1644, по своим объемно-планировочным решениям, имеет признаки многоквартирного дома.

Эксперты пришли к выводу о том, что по фактическому состоянию на дату обследования, в исследуемом здании не имеется помещений, соответствующих по своим техническим характеристикам, понятию «номер гостиницы». Экспертом указано, что согласно данным ЕГРН, исследуемый объект зарегистрирован как «незаверенный строительством жилой дом», не разделен на самостоятельные объекты недвижимости, принадлежит одному собственнику. В то же время фактические параметры выстроенного объекта превышают предельные параметры объекта индивидуального жилищного строительства, содержащиеся в Градостроительном кодексе РФ: количество надземных этажей не более трех, высота не более двадцати метров. Фактически, спорный объект имеет семь надземных этажей и высоту 21,60 м., то есть, не соответствует определению объекта ИЖС, данному в Градостроительном кодексе РФ.

На момент осмотра объект не эксплуатируется, строительные работы не завершены. Окончательный вывод о функциональном назначении объекта возможно будет сделать после окончания строительно-монтажных работ.

Технико-экономические показатели (характеристики) спорного строения с кадастровым номером 23:49:0420004:1573, согласно данным проведенного визуального обследования и обмерных работ: площадь застройки: 321,1 кв.м., количество этажей: 7 (в количество этажей входят: цокольный, первый, второй, третий, четвертый, пятый, шестой этажи), строительный объем - 6550 куб.м., предельная высота от планировочной отметки земли - 27,04 м. Фундамент: железобетонная плита. Стены и перегородки: монолитные железобетонные в несъемной опалубке из пенополистерола. Перекрытия: монолитные железобетонные. Кровля: металлические листы по деревянным стропилам, деревянной обрешетке. Оконные заполнения: металлопластиковые остекленные рамы. Дверные заполнения: отсутствуют. Инженерные коммуникации - подключение отсутствует. Объединение объемов здания по высоте осуществляется посредством внутренней железобетонной двухмаршевой лестницы. При проведении визуального осмотра и обмерных работах выявлено, что общая площадь (состоящая из суммы площадей внутренних помещений, определенная в результате натурного обмера) исследуемого строения составляет 1729,5 кв.м., кроме того, площадь лоджий - 124,0 кв.м. Площадь объекта, определенная в соответствии с требованиями п.2-7, 10.1-10.4 Приказа федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 23.10.2020 № П/0393, составляет 2051,7 кв.м. Также при визуальном обследовании выявлено, что строительно-монтажные работы спорного объекта с кадастровым номером 23:49:0420004:1573 не завершены. Отсутствуют внутренняя отделка, внутренние инженерные сети (частично), санитарно-техническое оборудование, ограждения лестничного марша, дверные заполнения. Не установлены перегородки шестого этажа. Степень готовности незавершенного строительством спорного объекта с кадастровым номером: 23:49:0420004:1573 составляет 78%.

На момент проведения экспертного осмотра объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420004:1573, расположенного по адресу: ............, определено, что строительно-монтажные работы не завершены. Вследствие этого, определить функциональное назначение внутренних помещений не представляется возможным. Здание является семиэтажным. Цокольный этаж состоят из вспомогательных неизолированных помещений. Этажи здания, с первого по пятый, являются однотипными и включают в себя по две группы изолированных, структурно обособленных помещений, имеющих выходы (входы) в коридоры общего пользования, и далее на придомовой земельный участок. Шестой этаж состоит из двух групп изолированных помещений, имеющих выходы (входы) в коридор общего пользования. Таким образом, на момент экспертного осмотра, объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420004:1573 включает в себя двенадцать структурно обособленных помещений, по своим объемно-планировочным решениям, имеющим признаки «квартир (жилых помещений)» приведенному в СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003. Объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420004:1573 имеет признаки многоквартирного дома.

Эксперты пришли к выводу о том, что по фактическому состоянию на дату обследования, в исследуемом здании не имеется помещений, соответствующих, по своим техническим характеристикам, понятию «номер гостиницы». Согласно данным ЕГРН, исследуемый объект зарегистрирован как «незаверенный строительством жилой дом», не разделен на самостоятельные объекты недвижимости, принадлежит одному собственнику. В то же время фактические параметры выстроенного объекта превышают предельные параметры объекта индивидуального жилищного строительства, содержащиеся в Градостроительном кодексе РФ: количество надземных этажей не более трех, высота не более двадцати метров. Фактически, спорный объект имеет семь надземных этажей и высоту 27,04 м., то есть, не соответствует определению объекта ИЖС, данному в Градостроительном кодексе РФ.

На момент осмотра объект не эксплуатируется, строительные работы не завершены. Окончательный вывод о функциональном назначении объекта возможно будет сделать после окончания строительно-монтажных работ.

По результатам сравнительного анализа показателей, указанных в разрешении на строительство двух индивидуальных жилых домов от 18.03.2008 г. №RU 23309-424 по адресу: ............ с показателями объектов с кадастровыми номерами 23:49:0420004:1644, 23:49:0420004:1573, на земельном участке площадью 1739 кв.м., с кадастровыми номерами 23:49:0420012:0021, 23:49:0420012:0019, выявлено, что выстроенный объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420004:1644 соответствует разрешению на строительство в части разрешенной этажности. Общая площадь здания не превышает разрешенную. Общая площадь застройки больше разрешенной на 18,2 кв.м, (по 9,1 кв.м, на каждое здание). Строительный объем превышает разрешенный на 990 куб.м.

Выстроенный объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420004:1573 соответствует разрешению на строительство в части разрешенной этажности. Общая площадь здания не превышает разрешенную. Общая площадь застройки больше разрешенной на 18,2 кв.м, (по 9,1 кв.м, на каждое здание). Строительный объем превышает разрешенный на 1681 куб.м. Выстроенные спорные объекты соответствует предельным размерам объектов капитального строительства, отраженных в градостроительном плане земельного участка № RU233090000-000000000000631, кроме превышения предельной высоты здания с кадастровым номером 23:49:0420004:1573.

Выстроенный объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420004:1644 не превышает технико-экономические показатели объекта, отраженные в проекте «2 индивидуальных жилых дома на земельных участках ФИО1 по адресу: ............», выполненном ООО «Архитектурное бюро «Красная Поляна» в 2007 году, в части этажности и общей площади. Площадь застройки больше разрешенной на 9,1 кв.м. Строительный объем превышает разрешенный на 990 куб.м.

Выстроенный объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420004:1573 не превышает технико-экономические показатели объекта, отраженные в проекте «2 индивидуальных жилых дома на земельных участках ФИО1 по адресу: ............», выполненном ООО «Архитектурное бюро «Красная Поляна» в 2007 году, в части этажности и общей площади. Площадь застройки больше разрешенной на 9,1 кв.м. Строительный объем превышает разрешенный на 1681 куб.м.

Спорные объекты капитального строительства, расположенные по адресу: ............, соответствуют основным строительным, сейсмическим, противопожарным нормам и правилам. Окончательный вывод о соответствии объектов санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам возможно будет сделать после окончания строительных работ (выполнения отделочных работ, подключения к инженерным сетям, оборудования санузлов, кухни).

Проведенным инструментальным обследованием установлено, что спорный объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420004:1644 расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0420012:19 и 23:49:0420012:21.

Проведенным инструментальным обследованием установлено, что спорный объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420004:1573, в большей части, расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0420012:19 и 23:49:0420012:21. Имеется заступ 1,86 м (площадь занятия 5,2 кв.м.) на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420012:1937, что создает технические препятствия собственникам данного земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, полученного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по городу-курорту Сочи от 25.12.2024 года оценено судом первой инстанции и судебной коллегией по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Оснований не доверять и ставить под сомнение выводы указанного экспертного заключения у суда не имеется. Каких-либо обстоятельств, позволяющих признать указанное экспертное заключение недопустимым либо недостоверным доказательством по делу, судом не установлено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Доказательств ложности или неправильности сделанных экспертом выводов сторонами по делу не предоставлено, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы в суде первой инстанции не заявлялось.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представитель ответчика и представитель третьего лица пояснили, что с выводами экспертного заключения ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по городу-курорту Сочи от 25.12.2024 года согласны, однако, в связи с несогласием с выводами суда первой инстанции стороной ответчика было заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной землеустроительной экспертизы.

Судебная коллегия, выслушав мнения лиц участвующих в деле по заявленному ходатайству, приходит к выводу, что в рассматриваемом случае имеет место полное выяснение обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения возникшего между сторонами спора, заявленное стороной ответчика ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы расценивается судебной как злоупотребление процессуальным правом и направлено на затягивание рассмотрения дела по существу, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований, предусмотренных статьей 87 Гражданского процессуального кодекса РФ, для назначения по настоящему делу дополнительной судебной экспертизы.

Пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

В соответствии с пунктом 11 Федерального закона от 03.08.2018 года № 340-ФЗ (ред. от 30.12.2021 года) "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2023 года), объект индивидуального жилищного строительства, разрешение на строительство которого получено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, может превышать параметры, указанные в пункте 39 статьи Градостроительного кодекса РФ (в редакции настоящего Федерального закона), при условии, если параметры такого объекта соответствуют требованиям указанного разрешения на строительство.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела достоверно установлено, что разрешение на строительство спорных объектов получено до дня вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 года № 340-ФЗ, однако параметры объектов не соответствуют требованиям указанного разрешения на строительство в части общей площади застройки и строительного объема.

Как следует из материалов дела, решением Адлерского районного суда г. Сочи от 16.10.2024 года по делу № 2-3976/2024 по иску администрации г. Сочи, аннулированы права ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420012:1937 и иные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0511001:196, площадью 25 000 кв.м., категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ............

Таким образом, администрация г. Сочи, как собственник, была восстановлена в правах на указанный земельный участок.

Из вышеизложенного следует, что спорным объектом капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420004:1573 занят земельный участок, принадлежащий на праве собственности администрации муниципального образования городского округа город-курорт Сочи.

При этом вид разрешенного использования исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0511001:196 для сельскохозяйственного производства, что не позволяет его использовать под «индивидуальное жилищное строительство» либо под многоквартирным домом, равно как и устранить нарушение способом, предложенным экспертом - перераспределением земельных участков.

В соответствии с подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов муниципального, городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов муниципального, городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории муниципального, городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах муниципального, городского округа. Аналогичные полномочия закреплены пп. 30 ст. 9 Устава муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

Положениями части 1 статьи 46 Гражданского процессуального кодекса РФ определено, что в случаях, предусмотренных законом, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.

Таким образом, обращение органа местного самоуправления с иском о сносе самовольной постройки является реализацией компетентного полномочия по защите публичного интереса.

При рассмотрении дела судом первой инстанции стороной ответчика было заявлено о пропуске срока исковой давности. В обоснование указано, что право собственности на спорные объекты зарегистрировано 14.09.2009 года, при этом истец с иском о сносе обратился в суд в 2022 году, то есть спустя почти 13 лет. Принимая во внимание контрольные полномочия истца, как органа местного самоуправления, последний должен был узнать о строительстве спорного объекта еще в 2009 году.

Положениями статьи 195 Гражданского кодекса РФ определено, что судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Согласно статья 196 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права

Пунктом 22 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года (в ред. от 23.06.2015 года) № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан.

Исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 года № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Определив начало течения срока исковой давности с 03.03.2022 года, суд первой инстанции исходил из того, что администрация узнала о строительстве спорных строений из письма прокуратуры Адлерского района г. Сочи от 03.03.2022 года №7-07/276-22-20030009, зарегистрированного в правовом департаменте 03.03.2022 года.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в рассматриваемом случае срок исковой давности не истек.

Кроме того, спорным объектом капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420004:1573 занят земельный участок, принадлежащий на праве собственности администрации муниципального образования городского округа города - курорта Сочи, соответственно, срок исковой давности в данном случае не применим.

Положениями статьи 222 Гражданского кодекса РФ определено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением - градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2).

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории) (пункт 3.1).

На основании изложенного, принимая во внимание, что спорные объекты недвижимости возведены с нарушением параметров, указанных в разрешении на строительство в части общей площади застройки и строительного объема, с нарушением параметров отраженных в градостроительном плане земельного участка в части превышения предельной высоты здания с кадастровым номером 23:49:0420004:1573, с нарушением прав смежного землевладельца, по своим планировочным решениям обладают признаками многоквартирного жилого дома, что указывает на нарушение разрешенного использования земельного участка, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0420012:19, 23:49:0420012:21 по адресу: г. ............, являются самовольными постройками и подлежат сносу.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года (в ред. от 23.06.2015 года) № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Как следует из искового заявления, администрацией муниципального образования городской округ город-курорт Сочи заявлено требование о взыскании с ответчика в случае неисполнения решения суда неустойки.

Статьей 330 Гражданского кодекса РФ определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса РФ суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

С учетом изложенного суд первой инстанции верно определил судебную неустойку в случае неисполнения ответчиком судебного акта в установленный срок в размере ................ рублей в день, за каждый день просрочки исполнения решения суда, при этом, размер неустойки является соразмерным, соответствующим принципам справедливости и допустимости, а также достаточным для защиты нарушенного права.

Из материалов дела следует, что истцом также заявлено требование, в случае неисполнения ответчиком решения суда в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить истцу право на исполнение решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации, с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов.

Согласно части 1 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил данное исковое требование.

При рассмотрении дела суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доказательства, подтверждающие эти обстоятельства, и применил закон, подлежащий применению. Выводы суда мотивированы и подтверждены, имеющимися в деле доказательствами, которым дана надлежащая правовая оценка.

Доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку сводятся к изложению позиции заявителя, представленной в суде первой инстанции, основываются на неверном толковании норм действующего законодательства и на отличной от данной судом первой инстанции оценке апеллянтом установленных обстоятельств, направлены на иную от данной нижестоящим судом оценку доказательств, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, вынесенного с соблюдением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Адлерского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 07.08.2025 года - оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 января 2026 года.

Председательствующий: Е.В. Ефименко

Судьи: Е.И. Сагитова

В.В. Бекетова