Решение № 3А-497/2025 3А-497/2025~М-248/2025 М-248/2025 от 16 декабря 2025 г. по делу № 3А-497/2025

3а-497/2025 УИД 50OS0<данные изъяты>-43


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 декабря 2025 года <данные изъяты>,

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при ведении протокола секретарем Степновым М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а-497/2025 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты>» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью <данные изъяты> обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости –нежилых зданий с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, принадлежащих административному истцу с 2022 года на праве собственности.

В подтверждение своих требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве собственности нежилых зданий превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объектов.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности нежилых зданий, равной их рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчете об оценке по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

В судебном заседании представитель административного истца <данные изъяты> по доверенности представил заявление об уточнении административного иска, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами <данные изъяты>, равной рыночной в размере, определенном заключением судебной строительно- технической экспертизы <данные изъяты>» и отказ от иска в части оспаривания результатов определения кадастровой стоимости трех нежилых помещений с кадастровыми номерами <данные изъяты>, который был принят судом с прекращением производства по делу в указанной части.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> ФИО1 по доверенности в судебном заседании заключение судебной строительно- технической экспертизы не оспаривал, не возражал против установления кадастровой стоимости двух спорных объектов по заключению судебной строительно- технической экспертизы.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривает, оставляет решение на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в их отсутствие.

От заинтересованного лица <данные изъяты> поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В заявлении указал, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <данные изъяты> не затрагивает его права и обязанности, как предыдущего собственника, поскольку подлежит применению с 01.01.2024г., то есть в период, когда Банк уже не являлся собственником здания.

Иные участники процесса, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Материалами дела подтверждается, что административный истец на основании договора купли- продажи от <данные изъяты> является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>6 кв.м., находящегося по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> на основании договора купли- продажи от <данные изъяты> является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и <данные изъяты> от <данные изъяты> N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в <данные изъяты>" в отношении спорных нежилых зданий административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты><данные изъяты>ВР-2636 от <данные изъяты> «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на <данные изъяты> утверждена, в том числе, кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу нежилых зданий: с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рубля; с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рублей.

Поскольку административный истец является собственником нежилых зданий и плательщиком налога, исходя из их кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки затрагивают его права и обязанности.

Считая кадастровую оценку нежилого помещения завышенной, нарушающей права, административный истец обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, к которому приложил отчеты оценщика ООО «Оценочная компания «Спарк» <данные изъяты> от <данные изъяты>; <данные изъяты> от <данные изъяты>, которым рыночная стоимость принадлежащих истцу объектов определена в ином размере, ниже кадастровой стоимости.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда по делу назначена судебная строительно- техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФАУ «РосКапСтрой».

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>» № <данные изъяты> от <данные изъяты> оценщиком при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости нежилых зданий были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> по состоянию на ту же дату- определена в размере <данные изъяты> рублей.

Оценивая заключение судебной строительно- технической экспертизы и представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости объектов суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов.

При этом суд, находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объектов полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объектов экспертизы, их местоположений, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки.

Вопреки доводам административного истца, заключение эксперта Федерального автономного учреждения «РосКапСтрой» <данные изъяты> от <данные изъяты> соответствует требованиям, установленным ст. 8 и ст. 25 ФЗ «О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации» <данные изъяты>- ФЗ от <данные изъяты>, а также Федерального закона <данные изъяты>- ФЗ от <данные изъяты> «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки; является достоверным и в полной мере отражает рыночную стоимость объекта исследования.

Согласно письменным пояснениям эксперта за письменные замечания административного истца, методологические ошибки в заключении отсутствуют, все объекты-аналоги подобраны верно.

Экспертом отмечено, что исследуемые объекты используются для продажи и обслуживания автомобилей (транспорта). Продажа автотранспортных средств относится к торговой и ритейловой деятельности. На территории автосалонов помимо торговых площадей имеются офисные помещения. Корректность указанного в заключении наиболее эффективного использования объектов подтверждается данными Справочника оценщика недвижимости- 2021. «Офисно- торговая недвижимость и сходные типы объектов» под ред. ФИО2, в котором автосалоны относятся к торгово- офисным объектам. Специализация объектов недвижимости не исключает принадлежность к более широкой категории торгово-офисных объектов. Экспертом обоснованно и корректно определено наиболее эффективное использование объектов исследования в качестве торгово- офисных объектов (автосалонов).

Анализ фактических предложений о продаже и аренде недвижимости проведен корректно и в соответствии с принципом достаточности. Объем исследования определяется экспертом исходя из принципа достаточности. Проведенный анализ позволяет объективно оценить сложившуюся ситуацию на рынке торгово- офисных объектов, в том числе автосалонов. Экспертом соблюдены требования ст. 4,8 ФЗ от <данные изъяты><данные изъяты>- ФЗ «О государственной судебной- экспертной деятельности в Российской Федерации», п. 11 ФСО «Оценка недвижимости (ФСО <данные изъяты>)».

Корректировка на дату предложения применена обоснованно, поскольку дата является ценообразующим фактором, выявленным в ходе анализа рынка. Сопоставимость объекта исследования и объектов-аналогов по ценообразующим факторам не отменяет необходимость введения корректировок. Стоимость объектов исследования определена корректно ив соответствии с требованиями законодательства об оценке.

Корректировка на торг применена с учетом проведенного анализа НЭИ и анализа ценообразующих факторов. Применение скидки на торг на основании данных компании «СтатРиэлт» полностью соответствует требованиям пункта 12 ФСО III, статьи 8 ФЗ-73 и принципам оценочной деятельности, а также полностью соответствует объектам-аналогам.

Также обоснованно применения корректировки на наличие/отсутствие парковки для объектов-аналогов. Стоимость объектов исследования определена корректно и в соответствии с требованиями законодательства об оценке, в том числе ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от <данные изъяты><данные изъяты>- ФЗ.

Использование при проведении исследования различных общепризнанных справочников полностью соответствует требованиям статьи 14 ФЗ-135 о праве эксперта/оценщика на самостоятельный выбор методов, статьи 8 ФЗ – 73 об использовании общепринятых научных данных и пункта 11 ФСО <данные изъяты> о достаточности исследований.

Использование минимального значения диапазона ставок капитализации обосновано в экспертном заключении. Применение минимального значения диапазона ставок капитализации полностью соответствует требованиям статьи 14 ФЗ-135 о праве оценщика на профессиональное суждение, статьи 11 ФЗ-135 об обязательности обоснования выбранных методов, статей 4 и 8 ФЗ073 об объективности и всесторонности исследования. Стоимость объектов исследования определена корректно и в соответствии с требованиями законодательства об оценке.

Проанализировав выводы заключения судебной строительно-технической экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной либо дополнительной судебной строительно- технической экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность выводов изложенных в заключении, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объектов на основании выводов судебной экспертизы.

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учитывая вышеизложенное и исходя из того, что предметом настоящего спора является определение достоверной величины рыночной стоимости нежилых зданий, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом исковых требований.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное <данные изъяты> в Московский областной суд, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> с.<данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты>, равной рыночной в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты>, равной рыночной в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

решение суда в окончательной форме изготовлено <данные изъяты>

Судья С.В. Першина