Апелляционное определение № 33-618/2026 от 10 февраля 2026 г.

Докладчик Филимонова И.В. Апелляционное дело № 33-618/2026

УИД 21RS0024-01-2025-002462-81

Дело № 2-2949/2025

Судья Захарова О.С.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 февраля 2026 года г. Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе

председательствующего судьи Карлинова С.В.,

судей Филимоновой И.В., Кондаковой Т.Г.

при секретаре судебного заседания Яшине В.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств, поступившее по апелляционной жалобе представителя ФИО1 ФИО4 на решение Калининского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 26 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Филимоновой И.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения – квартиры № 2А в доме № 37 по просп. ... г.Чебоксары, заключенный 18 июня 2024 года между ней и ответчиками; взыскать с ответчиков уплаченные по этому договору денежные средства в размере по 1100000 руб. с каждой; прекратить ее право собственности и внести запись в Единый государственный реестр недвижимости о регистрации права собственности ответчиков на указанную квартиру по 1/2 доле в праве за каждой.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 18 июня 2024 года между ней (покупатель) и ответчиками ФИО2, ФИО3 (продавцы) был заключен договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому продавцы продали принадлежащую им на праве общей долевой собственности вышеназванную квартиру общей площадью 13,1 кв.м. за 2200000 руб. Цена была определена сторонами с учетом двух помещений: комнаты площадью 13 кв.м на первом этаже и помещения площадью 11 кв.м, расположенного в подвале, доступ в которое осуществляется через люк в полу жилой комнаты. В ходе личного осмотра спорной квартиры ей также была предоставлена информация о том, что помещение в подвале оборудовано управляющей компанией, при этом соответствующих документов предоставлено не было. Согласно самостоятельно полученному техническому паспорту квартира №2А в доме №37 по просп. ... г.Чебоксары состоит из жилого помещения площадью 12,10 кв.м и туалета площадью 1 кв.м; из числа элементов благоустройства – водопровод, горячая вода, канализация, отопление, электроосвещение, электроплита, мусоропровод. Однако в комнате на 1 этаже отсутствуют водоснабжение, водоотведение, санузел, электро-, газо- и другое оборудование, имеется лишь отопление и электроснабжение. Все перечисленные элементы благоустройства, указанные также в пункте 9 договора, находятся в помещении в подвале, которое ответчики самовольно реконструировали. В январе 2025 года истцу стало известно, что не имеется какой-либо договоренности с управляющей компанией по пользованию помещением в подвале, а также отсутствуют разрешительные документы на переустройство подвала, являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, помещение в подвале продавцам не принадлежало, оно было реконструировано ими самовольно и продано истцу незаконно в отсутствие правоустанавливающих документов. Она не купила бы эту квартиру, поскольку комната площадью 13 кв.м отдельно от помещения в подвале фактически является непригодной для проживания. Согласно отчету ООО «...» от 17 февраля 2025 года стоимость спорной квартиры площадью 13,1 кв.м без учета помещения в подвале на момент заключения договора купли-продажи составляла 1225 000 руб., что на 975000 руб. меньше, чем цена договора. Претензия о расторжении договора купли-продажи от 18 июня 2024 года и возврате уплаченной суммы в размере 2200000 руб., либо возврате неосновательного обогащения в размере 975000 руб. за не принадлежащее продавцам помещение в подвале оставлена ответчиками без удовлетворения. Истец считает, что недобросовестное поведение ответчиков в момент заключения договора, предоставление ими неполной и недостоверной информации о помещении в подвале, отсутствие в квартире перечисленных в договоре элементов благоустройства является существенным нарушением условий договора.

В судебное заседание суда первой инстанции стороны не явились, реализовали свое право на участие через представителей.

Представитель истца ФИО4 иск поддержала, пояснив, что истец по результатам представленной на сайте «Авито» информации и после осмотра спорной квартиры была уверена, что по заявленной цене приобретает в собственность два помещения, а не одну комнату. Ответчики своими действиями пытаются возложить всю ответственность на истца, заявляя, что она должна была получить консультацию, ознакомиться со всей необходимой документацией на жилое помещение, при этом скрывают, что техническую документацию на спорную комнату они до подписания договора покупателю не передали. В комнате отсутствуют элементы благоустройства, что подтверждает существенные нарушения требований к жилому помещению.

Представитель ответчиков ФИО5 иск не признала по доводам, изложенным в письменном отзыве, в котором указано, что истец перед заключением сделки сама осматривала объект недвижимости, знала о незаконности подвального помещения и отсутствии документов на него. Истцом не доказано нарушение ответчиками условий договора.

Третье лицо ООО «Новоюжный Калининского района» г.Чебоксары явку своего представителя в суд не обеспечило, представив письменный отзыв относительно заявленных требований, в котором разрешение спора оставлено на усмотрение суда. Также указано, что управляющей компании в результате осмотра стало известно, что из спорной квартиры истца устроен спуск (лестница) в подвал и обустроено жилое помещение, где находятся кухня и санузел, а также установлены холодильник и стиральная машина. В адрес С.А.МБ. направлено требование о предоставлении согласованной документации на переустройство и (или) перепланировку, составлен акт о непредоставлении запрашиваемой документации, а также о неприведении в первоначальное состояние занимаемого помещения в подвале дома, системы стояков горячего и холодного водоснабжения.

Решением Калининского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 26 ноября 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО4 просит отменить данное решение суда как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении иска, вновь ссылаясь на доводы, которые были приведены ранее в качестве оснований заявленных требований, а также указывая, что судом сделан необоснованный вывод о том, что при заключении договора сторонами были согласованы все его существенные условия.

В письменном отзыве представитель ответчиков ФИО5 решение суда просила оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 ФИО6 (ранее ФИО7) О.В. апелляционную жалобу поддержала по изложенным в нем доводам.

Представитель ответчиков ФИО5 считала доводы жалобы несостоятельными.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда, в заседание судебной коллегии не явились. В соответствии с положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, проверив решение суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18 июня 2024 года между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиками ФИО2, ФИО3 (продавцы) был заключен договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому продавцы продали, а покупатель купил в собственность квартиру с кадастровым номером 21:01:030402:4377 общей площадью 13,1 кв.м, расположенную на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: Чувашская Республика, г.Чебоксары, просп. ..., д.37, кв.2а.

Отчуждаемая квартира принадлежала ответчикам на праве общей долевой собственности по 1/2 доле в праве каждому на основании договора передачи от 21 октября 2009 года.

В соответствии с пунктом 3 данного договора квартира оценена сторонами и продана за 2200000 руб. Покупатель оплатил продавцу указанную сумму полностью за счет собственных средств в день подписания договора купли-продажи, что подтверждается распиской продавцов о получении денежных средств.

В пункте 9 договора купли-продажи указано, что продавцы передают, а покупатель принимает продаваемую квартиру № 2а общей площадью 13,1 кв.м в качественном и пригодном для проживания состоянии, как она есть на день подписания договора, с имеющимися на момент его подписания санитарно-техническим, электро-, газо- и другим оборудованием. Покупатель удовлетворен состоянием жилого помещения (квартирой), установленной путем внутреннего осмотра до заключения настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо недостатков, о которых ему не сообщили продавцы. Покупатель ознакомился с техническим состоянием квартиры, а также подведенными инженерно-техническими коммуникациями, и что все существенные характеристики объекта недвижимости, включая его месторасположение, пространственную ориентацию, вид из окна, размеры, планировку, состояние инженерно-технического оборудования, состояние инженерных коммуникаций, наличие действующих инженерных коммуникаций, а также состояние придомовой территории, лестничной клетки (тамбура) его полностью удовлетворяют и устраивают.

Договор купли-продажи квартиры от 18 июня 2024 года прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. 20 июня 2024 года за ФИО1 признано право собственности на спорную квартиру на основании указанного выше договора купли-продажи.

19 марта 2025 года ФИО1 направила в адрес ответчиков уведомление о расторжении договора купли-продажи квартиры от 18 июня 2024 года и возврате оплаченных по договору денежных средств, указывая, что ей продано жилое помещение, в котором имеется незаконно реконструированное подвальное помещение, оборудованное под кухню и санузел; предметом договора выступает жилое помещение площадью 13,1 кв.м, но по цене в 2200000 руб. как за квартиру, состоящую из 2 комнат.

Не получив удовлетворение данного требования, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, указывая на нарушение условий договора, которые, по ее мнению, являются существенными, ссылаясь при этом на основания, указанные ею в уведомлении о расторжении договора.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 432, 450, 451, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), оценив в совокупности представленные доказательства, проанализировав условия договора купли-продажи от 18 июня 2024 года, пришел к выводу, что при заключении договора купли-продажи квартиры сторонами были согласованы все его существенные условия, договор сторонами исполнен; доказательств того, что истцом выдвигались какие-либо заявления относительно необходимости согласования иных условий договора купли-продажи, которые бы он полагал существенными, не имеется; иных оснований для расторжения договора, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, судом не установлено и истцом не представлено.

При этом суд исходил из того, что указанный договор подписан истцом ФИО1 добровольно, что свидетельствуют о том, что она при заключении договора была осведомлена о приобретаемом ею объекте недвижимости (предмет договора); ею было приобретено жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, оборудованное кухней, системой водоснабжения и водоотведения; наличие самовольно произведенной реконструкции и перепланировки квартиры не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии было известно при осмотре помещения; подписав договор купли-продажи, ФИО1 выразила свое волеизъявление на приобретение помещения в указанном состоянии, о наличии каких-либо дополнительных условий, требований к объекту, связанных с перепланировкой, ею не высказано и не оговорено. При этом она не была лишена возможности проверить соответствие технических характеристик жилого помещения, проявить должную степень осмотрительности и предпринять действия по выяснению обстоятельств, относящихся к предмету договора, в том числе, касаемых подвального помещения; доказательств того, что истцу было отказано в возможности осмотреть объект, не предоставлено, напротив, объект недвижимости ею был осмотрен; в данном случае, отсутствие документов на подвальное помещение не является безусловным доказательством предоставления ответчиками неполных и недостоверных сведений в отношении недвижимого имущества и несоответствие его условиям договора.

Суд также указал, что ссылка истца ФИО1 на отчет №522/02 об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, согласно которому стоимость приобретенной ею квартиры составляет 1225000 руб., тогда как ею оплачено 2200000 руб., не свидетельствует о наличии оснований для расторжения заключенного договора, поскольку истец была ознакомлена с техническим состоянием приобретаемого объекта недвижимости, перед приобретением имущества провела личный осмотр, ей также было известно о наличии в подвальном помещении кухни и санузла, к которому претензий у истца как покупателя не имелось. При этом самим истцом подтверждено о том, что цена квартиры в размере 2200 000 руб. была установлена риэлтором и продавцами с учетом двух комнат, в том числе помещения в подвале площадью 11 кв.м, что еще раз подтверждает об осведомленности истца о приобретаемом объекте.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 554, 555 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ).

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение одной из сторон договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что стороны при заключении договора купли-продажи квартиры согласовали все существенные условия договора, в том числе цену квартиры. Осмотрев данное жилое помещение перед приобретением, истец была ознакомлена с техническим состоянием квартиры, что следует из пункта 9 договора купли-продажи от 18 июня 2024 года, выразила свое согласие на приобретение квартиры площадью 13,1 кв.м по цене, указанной в договоре.

Законодательством не установлены какие-либо запреты или ограничения относительно цены продаваемой квартиры, в том числе на ее продажу по цене ниже или выше рыночной стоимости, равно как и запрет на отчуждение квартиры в перепланированном состоянии.

Как следует из дела, при заключении договора истец была поставлена продавцами в известность о произведенной перепланировке в жилом помещении без получения соответствующей разрешительной документации.

Утверждение жалобы о том, что при заключении договора сторонами не были согласованы все его существенные условия, основано на ошибочном толковании норм материального права, повторяет доводы, которые были предметом судебного исследования, данным доводам в решении суда дана соответствующая оценка, указаны мотивы и сделаны выводы, по которым данные доводы судом не приняты. Применительно к установленным обстоятельствам данного дела выводы суда первой инстанции сомнений в законности не вызывают.

Вопреки доводам апелляционной жалобы суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела и в соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно, оснований не согласиться с оценкой представленных доказательств, произведенной судом первой инстанции, судебная коллегия не усматривает, в связи с чем предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 26 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 ФИО8 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 февраля 2026 года.