Решение № 2-3776/2019 2-3776/2019~М-3171/2019 М-3171/2019 от 8 ноября 2019 г. по делу № 2-3776/2019

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 ноября 2019 года г. Челябинск

Калининский районный суд г.Челябинска в составе:

председательствующего судьи Андреевой Н.С.,

при секретаре Лежноковой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры от (дата) заключенный между ней и ответчиком. Обязать ФИО2 вернуть в ее пользование квартиру, расположенную по адресу: (адрес).

В обоснование заявленных исковых требований указала, что (дата) между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры. По договору она передала в собственность ответчика квартиру, расположенную по адресу: (адрес). Договор был зарегистрирован в росреестре, в настоящее время титульным собственником является ответчик. До настоящего времени она не получала от ответчика денежные средства в размере 1 600 000, которые ответчик обязан был уплатить за приобретенную квартиру в соответствии с п. 3 договора. Также согласно п.3 договора расчет должен производится с использованием арендуемого индивидуального банковского («ячейки»), предоставленного ПАО «Сбербанк России» не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности, использования «ячейки» ПАО «Сбербанк России», так и не было. Ответчик обманным путем заставил ее написать расписку в получении денежных средств в размере 1 600 000 рублей, однако фактически не передал вышеуказанную сумму. Также, на момент заключения сделки купли-продажи она проходила лечение в НУЗ «Дорожная клиническая больница на (адрес) ОАО «РЖД» тяжелыми препаратами ***. Ответчик воспользовавшись ее состоянием намеренно ввел в заблуждение, зная, что она принимает указанный препарат. Кроме того, она также полагает, что нарушены существенные условия договора, а именно Ответчик вынудил заключить договор аренды индивидуального банковского сейфа («ячейки») с ПАО «Банк Снежинский», а не «Сбербанк России», где была заложена сумма не в размере 1 600 000 рублей, а всего 700 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представители ФИО3, действующая на основании доверенности от (дата), ФИО4, действующая по устному ходатайству заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям и доводам изложенным в исковом заявлении, просили удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом, представил письменное заявление, в котором просил дело рассмотреть в свое отсутствие, с участием представителя.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5, действующая на основании доверенности от (дата), в судебном заседании исковые требования не признала, в возражение против иска указала, что расчет между сторонами по договору был произведен в полном объеме, что подтверждается распиской, написанной собственноручно ФИО1. По условиям договора предусматривалось то, что денежные средства до дня государственной регистрации будут находится в банковской ячейке. Однако до помещения денежных средств в ячейку, ФИО1 настояла на том, чтоб ей выдали на руки 900 000 рублей, так как у нее были большие долги, и ей необходимо было их погасить, что и было сделано со стороны ее доверителя. Соответственно в ячейку были положены оставшиеся денежные средства в размере 700 000 рублей. В связи с чем и была составлена расписка в получение денежных средств, которая в последствии была сдана на государственную регистрации. Поскольку все обязательства по договору со стороны ее доверителя были исполнены, просит отказать в удовлетворении в полном объеме.

Представитель третьего лица АО Банк конверсии «Снежинский» в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом, представил письменный отзыв на заявленные требования, в котором также просил дело рассмотреть в свое отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, оценив их доводы в обоснование иска и в возражение против него, пояснения свидетелей, исследовав в судебном заседании письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.2 ст.551 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В судебном заседании было установлено, что (дата) между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого истец продал ответчику двухкомнатную квартиру, общей площадью 43 кв.м. находящуюся по адресу: (адрес).

В соответствии с п. 3 договора квартира оценивается сторонами в 1 600 000 рублей. Стороны пришли к соглашению, что расчет производится до подписания настоящего договора с использованием арендуемого индивидуального банковского сейфа («ячейки»), представленного ПАО «Сбербанк России» в (адрес). Указанная сумма может быть получена продавцом из арендуемого индивидуального банковского сейфа («ячейки») не ранее государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю по настоящему договору купли – продажи квартиры, в соответствии с условиями, предусмотренными договором аренды индивидуального банковского сейфа, заключенным между сторонами и банком. При этом ключ от сейфа ячейки передан продавцу.

Согласно п. 4 договора полный и окончательный расчет между продавцом и покупателем подтверждается распиской, написанной собственноручно продавцом, о получении денежных средств согласно условиям настоящего договора, в полном размере.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата) подтверждается, что договор купли-продажи от (дата) и право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: (адрес) зарегистрированы в установленном законом порядке (дата).

При этом, как следует из пояснений истца, данных в ходе рассмотрения дела, до настоящего времени покупателем обязательства по оплате недвижимого имущества по договору купли-продажи от (дата) не исполнены, денежные средства в сумме 1 600 000 рублей ей не переданы, в связи с чем она просит расторгнуть вышеуказанный договор в связи с существенным нарушением ФИО2 его условий и вернут спорную квартиру в ее собственность. Существенным нарушением договора ФИО1 указывает сам факт не передачи ей денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры.

В судебном заседании по ходатайству представителя ответчика в качестве свидетеля была допрошена ФИО6, которая пояснила, что работает риэлтором, в апреле 2019 года к ней обратилась ФИО1 с просьбой помочь продать квартиру. У нее имелась не приватизированная двухкомнатная квартира по адресу (адрес), в которой зарегистрирован ее сын Дмитрий, который фактически проживал с ней по (адрес) Продажа была обусловлена тем, что сын ФИО1 не работает находиться на ее иждивении, имеются большие долги по коммунальным платежам, а так же долги по кредитам. Она как специалист по недвижимости объяснила, что квартиру сначала нужно приватизировать. С процедурой приватизации квартиры ФИО1 занималась сама. После того как квартира, была приватизирована, она по просьбе ФИО1 произвела ее оценку которая составила от 1 500 000 рублей до 1 800 000 рублей. После оценки квартиры ФИО1 предложила ей подыскать покупателя на ее квартиру, с условием, что тот оплатит ее услуги. После этого она встретилась со своим знакомым ФИО2, который искал квартиру для покупки в районе Теплотехнического института. Предложила квартиру ФИО1, он согласился. Сказал, что хочет увидеться с продавцом у себя к конторе по адресу (адрес). Их встреча состоялась через пару дней. ФИО1 подтвердила свои намерения продать квартиру, после чего в этот же день посмотрели квартиру. В мае она была в отпуске, после приезда позвонила ФИО2 по поводу квартиры, он сказал: «что все отлично, у них документы в процессе подготовки». В начале июля 2019 года ей позвонил ФИО2 и сказал что у ФИО1 готовы документы для продажи квартиры и он готов ее купить за 1 600 000 рублей. Так же он попросил ее сопроводить данную сделку. Она им рассказала, что сейчас есть такая услуга как ячейка. Покупатель и продавец арендуют ячейку в банке, на которой хранятся денежные средства. Так же они встречались и обсуждали все моменты, по поводу продажи квартиры. Сделку они назначили на (дата) на 10-00 часов, в офисе ФИО2. ФИО1 пришла вместе со своим сыном, и со всеми документами. Договор печатала она, все пункты договора проговаривали и обсуждали со сторонами. Далее направились в сбербанк, который находиться около мфц по (адрес) Ранее в Сбербанке аренда ячейки составляла 2 150 рублей за 10 дней, однако у них изменились цены и аренда ячейки повысилась до 3 200 рублей за 10 дней. Данное предложение не устроило ФИО1, в связи с чем она предложила им пройти в банк Снежинский, который находился рядом, они согласились. Перед тем как пойти в банк Снежинский, ФИО2 снял в Сбербанке деньги. После получения денег они все пошли в Снежинский банк. В банке ФИО1 сообщила ФИО2, что ложиться в больницу и срок аренды ячейки нужно продлить. Там аренда ячейки составляла 950 рублей за 21 день аренды. Все согласились и ФИО1 в том числе. Они оба прошли в ячейку с деньгами. После того как они вышли из ячейки, ФИО1 радостно сообщила ей, что получила от ФИО2 наличными деньгами 900 тысяч рублей, а 700 тысяч рублей положили в ячейку, в связи с чем была составлена расписка, которую начала писать в банке, а закончила в МФЦ. Переместились в МФЦ в целях экономии время. После передачи документов в МФЦ все разошлись. (дата) ей позвонил ФИО2 и сказал, что ФИО1 не идет в банк и не забирает деньги. После этого она позвонила соседке ФИО1, которая рекомендовала последней ее в качестве риэлтора и рассказала ей всю ситуацию. Соседка сходила к ФИО1, для того чтобы уточнить что произошло, на что последняя пояснила, что не будет ни с кем разговаривать, все общение через адвокатов.

Представитель ответчика оспаривая факт неоплаты денежных средств по договору, указала, на то, что ее доверитель имел финансовую возможность произвести полный расчет с ФИО1, поскольку у него были денежные средства в размере 1 600 000 рублей, полученные от продажи квартиры, которые были сняты непосредственно перед заключением сделки и от продажи автомобиля. В подтверждение произведенного расчета в полном объеме, ФИО1 была составлена расписка, которая была сдана на государственную регистрацию.

Вместе с тем суд не может принять во внимание показания вышеуказанного свидетеля, а также представленные ответчиком письменные доказательства, поскольку они не отвечают требованиям относимости доказательств.

Так основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ.

Разрешая вышеуказанный спор по существу, суд приходит к выводу о том, что законных, то есть предусмотренных п. п. 1 и 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон.

Из содержания названных положений Гражданского кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено, что договор купли-продажи от (дата) подписан продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 и зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом стороны не предусмотрели случаи расторжения данного договора и последствия расторжения.

Таким образом, заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. Гражданский кодекс РФ (глава 30 § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558 ГК РФ) также не предусматривает норм, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объекта недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Доводы истца ФИО1 о ее праве согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, суд не может принять во внимание, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм Гражданского права РФ.

Так из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса следует, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Между тем, истец суду не представила каких-либо доказательств причинения ей значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты ответчиком денежных средств по договору.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

С учетом изложенного, руководствуясь вышеприведенными положениями закона, а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от (дата), суд приходит к выводу о том, что оснований для расторжения данного договора не имеется. Также ФИО1 не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика возврата переданного по договору жилого помещения даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости доли в квартире, в связи с чем в удовлетворении ее исковых требований следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности, отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд (адрес) в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: Н.С.Андреева