Решение № 2-3999/2017 2-3999/2017~М-3051/2017 М-3051/2017 от 11 мая 2017 г. по делу № 2-3999/2017

Подлинник Дело №2-3999/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 мая 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Ивановой И.Е.

при секретаре судебного заседания Валиахметовой Л.В.

с участием:

представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 (далее также – истец, покупатель) обратился в суд с иском к ООО «ФОН» (далее также – ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия, в обоснование требований указав, что <дата изъята> между ФИО3 и ООО «ФОН» заключен Предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> (далее по тексту-Договор), в соответствии с которым последний после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома обязался передать в собственность покупателю 3-х комнатную квартиру за <номер изъят>, общей площадью 72,00 кв.м., жилая площадь 45,57 кв.м., расположенную на 18-ом этаже в секции <номер изъят>, Блок Б, 9-18 этажного кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома по адресу: Россия, Татарстан, <адрес изъят> (2 дом), а покупатель - оплатить денежные средства в размере 2 520 000 рублей, и принять квартиру по акту приема-передачи от Продавца.

Цена за вышеуказанное жилое помещение определена сторонами в размере 2 520 000 рублей, подлежит уплате покупателем продавцу простым векселем <номер изъят>, выданным ООО «Персона+» <дата изъята>, номиналом 2 520 000 рублей, сроком платежа по предъявлении (пункты 2.2.1. 2.3.1 Договора).

ФИО3 внес плату за вышеназванное жилое помещение в полном объеме, что подтверждается справкой с исх. № б/н от <дата изъята>, выданной ООО «ФОН».

Согласно пункту 4.1. Договора стороны договорились, что Основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течение 60 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности на Квартиру, но не позднее <дата изъята>.

<дата изъята> Истец обратился к Ответчику с письменным заявлением с требованием заключить основной договор купли продажи жилого помещения (вх. <номер изъят> от <дата изъята>).

Однако, до настоящего времени и в нарушение условий Договора обязательства по передаче квартиры в собственность Истцу Ответчиком не исполнены, что подтверждается письменным ответом ООО «ФОН» с их. <номер изъят> от <дата изъята>.

На основании изложенного истец просит признать Предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят> от <дата изъята>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО3, договором долевого участия в строительстве жилого помещения - 3-х комнатной <адрес изъят>, общей площадью 72,00 кв.м., жилая площадь 45,57 кв.м., расположенной на 18-ом этаже в секции <номер изъят>, Блок Б, 9-18 этажного кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома по адресу: Россия, Татарстан, <адрес изъят> (2 дом); взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» судебные расходы: сумму расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, сумму расходов на оформление доверенности в размере 1 550 рублей.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ФОН» – ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, представила отзыв относительно исковых требований.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что <дата изъята> между ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят> с ООО «ФОН».

Согласно условиям договора стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее <дата изъята>.

Предметом договора <номер изъят> выступает трехкомнатная квартира со строительным номером 158, ориентировочной общей площадью 72,00 квадратных метров, жилой площадью 45,57 квадратных метров, расположенная на 18 этаже в секции 4, блок Б многоквартирного 9-18-этажного кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома по ул. <адрес изъят> (2 дом).

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.2.1 договора в размере 2 520 000 рублей.

Истцом обязательства об оплате предварительного договора жилого помещения исполнены в полном объёме.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

До настоящего времени основной договор не заключен, дом в эксплуатацию не введен, объект в собственность истцу не передан.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения <номер изъят> от <дата изъята> и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи квартиры, причём договором установлен срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Кроме того, положения пункта 2.3.1 договора, указывают на то, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

ООО "ФОН" является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов, в том числе и строительство жилого комплекса по ул. <адрес изъят>, в состав которого должен входить <адрес изъят>.

Разрешение на строительство указанного в предварительном договоре многоквартирного жилого дома было получено ООО «ФОН» <дата изъята>, ответчик обязался построить многоквартирный дом с привлечением денежных средств, полученных от истца и передать ФИО3 указанный в договоре квартиру. Сторонами не отрицалось, что на основании разрешения на строительство именно ООО «ФОН» осуществляло соответствующую деятельность по возведению указанного в договоре многоквартирного дома. Обязательства по оплате квартиры истцом по предварительному договору также исполнены в пользу ответчика ООО «ФОН».

Следовательно, предварительный договор № <номер изъят> от <дата изъята>, заключенные между ФИО3 и ООО «ФОН», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать их, как договоры участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО3 к ООО «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи помещения № <номер изъят> от <дата изъята> договором долевого участия в строительстве обоснованы и подлежат удовлетворению.

Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины, издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимые расходы.

Расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу. Доверенностью, которая имеется в материалах дела, полномочия представителю представлены на широкий круг действий, то есть не в связи с рассмотрением настоящего гражданского дела. Поэтому суд не признает данные расходы подлежащим взысканию с ответчика. Таким образом, в части взыскания расходов на оплату услуг нотариуса следует отказать.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации – «стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы».

С ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят> в отношении трехкомнатной <адрес изъят>, общей площадью по проекту 72,00 кв. метров, на 18 этаже в секции 4, блок Б жилого комплекса, расположенного по адресу <адрес изъят> от <дата изъята>, заключенный между истцом ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», договорами участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в пользу ФИО3 300 (триста) рублей в счет возмещения судебных расходов, связанных с оплатой государственную пошлину.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца через Советский районный суд г. Казани.

Судья И.Е. Иванова