Решение № 2-267/2017 2-267/2017~М-126/2017 М-126/2017 от 26 июня 2017 г. по делу № 2-267/2017

Дело № 2-267/17 27 июня 2017 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кронштадтский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Тарновской В.А.,

при секретаре Кудрявцевой Н.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя истцов ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчиков ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 ФИО1 к ФИО6, ФИО3, ФИО7 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 и ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО6, ФИО3, ФИО7 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, с ценой договора 8 950 000 руб., сославшись на то, что 28.12.2016 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, от заключения основного договора купли-продажи ответчики уклоняются, письменное предложение заключить основной договор купли-продажи осталось без ответа (л.д. 4-6).

Истец ФИО5 в суд не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, доверил представлять свои интересы представителю (л.д. 8-9).

Истец ФИО1 и представитель истцов по доверенности ФИО2 в суд явились, пояснили, что приобретение квартиры планируется с использованием ипотечного кредитования, в подтверждение чего представили сведения банков об одобрении кредита.

Ответчики ФИО6 и ФИО7 в суд не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, доверили представлять свои интересы представителю (л.д. 68), ответчик ФИО7 просила рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д. 57).

Ответчик ФИО3 и представитель ответчиков по доверенности ФИО4 в суд явились, иск не признали по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление (л.д. 45-48).

Третье лицо нотариус ФИО8 в суд не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании 19.06.2017 иск поддержала (л.д. 86-87).

В порядке ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, ФИО6, ФИО3, ФИО7 на праве общей долевой собственности (по 1/3 доле) принадлежит квартира, расположенная по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (л.д. 10).

28.12.2016 между сторонами по делу заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ответчикам, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор в срок не позднее 15.02.2017, цена договора определена в сумме 8 950 000 руб., оплата производится с использование собственных средств истцов и кредитных денежных средств, предоставленных АО «КБ ДельтаКредит» (л.д. 11).

Указанный договор удостоверен нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО8

В тот же день между ФИО5 и ФИО6 заключен договор займа, по условиям которого ФИО6 получил от ФИО5 100 000 руб. со сроком возврата 15.02.2016 (л.д. 12).

08.02.2017 истцы направили в адрес ответчиков телеграммы с предложением заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора от 28.12.2016 и приглашением в офис АО «КБ ДельтаКредит» для подписания основного договора. Указанные телеграммы получены дочерью ответчика ФИО6 08.02.2017 (л.д. 14-21).

В связи с неявкой ответчиков для заключения основного договора истцы повторно направили им телеграфные уведомления с требованием прибыть по указанному адресу для заключения основного договора (л.д. 22-30).

В соответствии с ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Из пояснений сторон и третьего лица в ходе судебного разбирательства следует, что договор займа заключен в целях обеспечения предварительного договора, сумма в размере 100 000 руб., полученная ответчиком ФИО6, вносилась истцами в качестве задатка, однако нотариусом вместо включения в предварительный договор условия о задатке, был составлен договор займа. 15.02.2017 истцам возвращены денежные средства в сумме 100 000 руб. (л.д. 53-54, 61).

В судебном заседании 19.06.2017 допрошен свидетель ФИО9, который будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, пояснил, что принимал участие в обсуждении следки относительно спорной квартиры, являясь риэлтором со стороны ответчиков, 100 000 руб. переданы ФИО6 в подтверждение намерений совершить сделку купли-продажи спорной квартиры (л.д. 88).

Не доверять показаниям указанного свидетеля у суда нет оснований, поскольку они последовательны, согласуются с пояснениями сторон и третьего лица, не противоречат собранным по делу доказательствам.

Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса РФ), предусматривающего обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка (п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ) (Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2016 N 37-КГ16-6 (Судебная коллегия по гражданским делам).

По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 настоящего Кодекса).

При таких обстоятельствах, суд считает, что переданные истцом ФИО5 ответчику ФИО6 денежные средства в сумме 100 000 руб. являются задатком, а не займом.

Факт возврата 15.02.2017 денежных средств истцу сторонами не оспаривался (л.д. 61).

Согласно ч.1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу акцессорного характера задатка как способа обеспечения исполнения обязательства прекращение основного обязательства влечет и прекращение задатка. Следовательно, следствием прекращения основного обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон или вследствие невозможности его исполнения является возвращение задатка.

Как указано выше обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Совокупность исследованных судом доказательств по правилам ст. 56, 59, 60 и 67 ГПК РФ дает основание суду сделать вывод, что действие предварительного договора прекратилось 15.02.2017, поскольку поведение сторон предварительного договора свидетельствует об их отказе от заключения основного договора купли-продажи на условиях вышеуказанного предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса РФ установлено, что офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В статье 432 Гражданского кодекса РФ определено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При рассмотрении настоящего спора, суд соглашается с доводами стороны ответчиков, и считает, что предварительный договор не содержит все существенные условия договора, позволяющие заключить основной договор купли-продажи без дополнительных согласований, поскольку в предварительном договоре надлежащим образом не указан порядок расчетов сторон, а именно: отсутствует указание на размер денежных средств, подлежащих внесению истцами за счет собственных средств, а также суммы кредитных средств, не указаны дата внесения покупателями денежных средств по договору, а также дата фактической передачи имущества. Суд считает, что указание в договоре порядка взаиморасчетов с определением конкретных сроков передачи денежных средств и имущества является необходимым условием для заключения данного договора, поскольку его не соблюдение может привести к нарушению прав как продавца, так и покупателя. В данном случае, направляя ответчикам оферту, не содержащую всех существенных условий договора купли-продажи, истцы нарушили требования ст. 432 Гражданского кодекса РФ. При получении оферты ответчики не обладали полным объемом информации, необходимой для заключения договора купли-продажи, учитывая, что предварительный договор эти условия не содержит.

Одновременно с этим, суд исходит из того, что в силу ст. 13 ГПК РФ решение суда должно быть исполнимым, для чего необходимо установить возможность последующей оплаты цены договора со стороны истцов.

В качестве доказательств платежеспособности истцы представили документы, свидетельствующие о том, что ФИО1 соответствует критериям АО «Райффайзенбанк» для получения кредита в сумме 7 994 408 руб. 50 коп., сведения о наличии материнского капитала в размере 429 408 руб. 50 коп., письмо банка ДельтаКредит о возможном предоставлении кредита ФИО5 на сумму 7 565 000 руб.

В данном случае, суд не может принять указанные документы в качестве доказательств платежеспособности истцов, поскольку сведения, полученные из банков носят вероятностный характер, не свидетельствуют о наличии у истцов денежных средств для оплаты квартиры ответчиков, представленные истцами уведомления о возможности предоставления кредита не являются офертой и не подтверждают обязанность банка выдать кредит на указанных условиях. Кроме того, суд учитывает пояснения истца ФИО1, указавшей в ходе судебного разбирательства, что в настоящий момент истцы не имеют возможности заключить кредитный договор в связи с отсутствием истца ФИО5, находящегося <данные изъяты>

Следовательно, в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцы не доказали наличие у них реальной финансовой возможности оплатить сделку купли-продажи спорной квартиры в полном объеме в предусмотренный предварительным договором срок.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для понуждения ответчиков к заключению договора купли-продажи спорной квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167, 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО5, ФИО1 к ФИО6, ФИО3, ФИО7 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.А. Тарновская

Решение принято судом в окончательной форме 10.07.2017.