Решение № 2-746/2025 2-89/2026 2-89/2026(2-746/2025;)~М-645/2025 М-645/2025 от 2 февраля 2026 г. по делу № 2-746/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 января 2026 года г. Сызрань

Сызранский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Бормотовой И.Е.

при секретаре судебного заседания Арслановой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-89/2026 (2-746/2025) по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального района Сызранский Самарской области, администрации сельского поселения Волжское муниципального района Сызранский Самарской области о признании права собственности на дом блокированной застройки,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд к администрации муниципального района Сызранский Самарской области, администрации сельского поселения Волжское муниципального района Сызранский Самарской области с иском о признании квартиры №, общей площадью 40,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, домом блокированной застройки и сохранить ее в перепланированном и переустроенном состоянии; прекращении права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; признании права собственности на дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Дом, в котором находятся квартира, состоит из двух отдельных квартир с разными входами на самостоятельные земельные участки. Земельный участок, на котором расположена квартира, принадлежит истцу на основании свидетельства на право собственности на землю. В квартире № никто не проживает, так как хозяин умер, а наследников нет. По данным администрации сельского поселения Волжское собственником числится ФИО2, который давно умер. Фактически указанный жилой дом является жилым домом блокированной застройки, т.к. представляет собой одноэтажное строение, состоящее из домов блокированной застройки. Каждый дом блокированной застройки в указанном жилом доме имеет отдельный изолированный вход, имеет общую стену без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном, примыкающем к блоку земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Кроме того, каждый блок имеет самостоятельную систему отопления и индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем. Принадлежащая ФИО1 квартира состоит из 4 помещений, фактически имеет общую площадь 40,9 кв.м. Площадь изменилась из-за сноса печи при установке газового котла.

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности от 28.08.2024 ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом (л.д. 86, 103), ФИО4 в письменном заявлении просил рассмотреть дело без его участия, исковые требования поддерживает (л.д. 96).

Ответчики администрация муниципального района Сызранский Самарской области, администрация сельского поселения Волжское муниципального района Сызранский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом (л.д. 85, 88), в письменных отзывах просили рассмотреть дело без их участия, разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда (л.д. 57, 94).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, МКУ УСАЖКДХ Администрации Сызранского района Самарской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещалось надлежащим образом (л.д. 89), в письменном отзыве просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда (л.д. 95).

Привлеченные определением суда от 12.12.2025 (л.д. 79) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом (л.д. 101, 102), отзыв или возражения на иск не представили, о причинах неявки в суд не сообщили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется защита его прав и свобод.

Статьей 35 Конституции РФ предусмотрено, что каждый вправе иметь имущество в собственности.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п.40 ст.1 Градостроительного кодекса РФ дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в "СП 55.13330.2016 Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001" (утв. и введены в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр). Согласно указанному своду правил, блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными включает два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. При этом к приквартирному участку относится земельный участок, примыкающий к дому с непосредственным выходом из него.

Следовательно, части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных изолированных объектов недвижимости, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования.

Кроме того, обязательным условием отнесения дома к блокированному является наличие у каждого блока самостоятельного земельного участка. При наличии у собственников жилого дома зарегистрированного права собственности на земельный участок соблюдение указанного требования возможно путем одновременного раздела земельного участка с формированием земельных участков под каждым блоком.

Таким образом, для каждого из объектов недвижимости, а именно "квартиры", "дом блокированной застройки", "многоквартирные дома", необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования.

В соответствии с разъяснениями в пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2016 г., часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости как блок, если она является обособленной и изолированной. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

В соответствии с положением ст. 16 Жилищного кодекса РФ, как квартира, так и жилой дом (часть жилого дома) имеет единый статус - жилого помещения и являются самостоятельными объектами жилищных прав.

Принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является расположение блока на отдельном земельном участке, отсутствие общих коммуникаций и помещений общего пользования, а также общих элементов в строении за исключением стен.

Из системного толкования вышеприведенных норм права следует, что для отнесения жилого дома к жилым домам блокированной застройки необходимо наличие у каждого блока отдельного земельного участка, что отличает его от многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников такого дома. Кроме того, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам.

Таким образом, для признания дома домом блокированной застройки юридически значимыми являются следующие обстоятельства: категория земельного участка, на котором расположен жилой дом; возможность раздела дома с формированием самостоятельных блоков, не имеющих общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов; наличие самостоятельного подключения каждого блока к инженерным сетям; возможность раздела земельного участка с формированием участков под каждым блоком в размере площади, определенной Правилами землепользования и застройки.

Судом установлено, что по адресу: <адрес>, расположен жилой дом, общей площадью 77, 9 кв.м., с КН №, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, в пределах объекта недвижимости расположен объект с КН №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 61).

Квартира с КН №, общей площадью 40,2 кв.м., поставлена на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, расположена по адресу: <адрес>, правообладателем является ФИО1, право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 62-64).

Квартира, расположенная по адресу: <адрес>, на кадастровом учете не строит (л.д. 68). В похозяйственной книге <адрес> (№) за 2022-2026 годы, под лицевым счетам хозяйства № по адресу: <адрес>, имеется запись на члена хозяйства ФИО2, вместе с ним в хозяйстве записаны: дочь ФИО5, сын ФИО6, внук ФИО3. Также имеется запись о земельном участке, площадью 440 кв.м. (л.д. 69).

ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 84), наследственное дело после его смерти не заводилось (л.д. 76).

Из материалов дела также следует, что собственником земельного участка с КН №, площадью 689 кв.м., поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположен по адресу: <адрес>, является ФИО1, право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, граница земельного участка установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-18).

Согласно п. 14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ч.3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, садовому дому.

В силу п.1 и п.2 ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства: объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома; дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;

Согласно п.1.1 ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Согласно п.44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку, утверждение мирового соглашения без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, не допускаются (часть 2 статьи 39, части 6, 7 статьи 153.10 ГПК РФ, часть 5 статьи 49, части 6, 7 статьи 141 АПК РФ).

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

Согласно техническому паспорту ГУП СО «ЦТИ» Сызранское управление по состоянию на 08.07.2025, жилое помещение, по адресу: <адрес> описано, как дом блокированной застройки. 1971 года постройки, общей площадью 40,9 кв.м., жилой площадью 30,1 кв.м. (л.д. 39-46).

Истцом без получения соответствующего разрешения произведена реконструкция дома блокированной застройки.

Из технического заключения ООО «Конструктор» от 03.09.2025 следует, что жилой дом по адресу: <адрес> разделен на две части (блока), сообщающиеся между собой, бщей стеной; каждый блок имеет отдельные вводы электричества, водоснабжения, газоснабжения, выпуск канализации, вентиляции, отопление автономное водяное; техподполье отсутствует, т.е. фактически рассматриваемый жилой дом, площадью 77,9 кв.м., является жилым домом блокированной застройки, а его части (помещения № литера А, площадью 37,7 кв.м., и сени литера а, площадью 10,1 кв.м.) – домом блокированной застройки №; (помещения № литера А, площадью 40,9 кв.м., и тамбур литера а1, площадью 8 кв.м., тамбур литера а2, площадью 11,6 кв.м.) – домом блокированной застройки №. Работы по перепланировке с переустройством, выявленные в результате визуального обследования дома блокированной застройки № помещения 1-4, выполнены в соответствии с действующими требованиями глав СНиП и СП и не влияют на общую устойчивость и безопасность жилого дома при его дальнейшей эксплуатации. Дом блокированной застройки № и дом блокированной застройки № находятся в работоспособном состоянии и соответствуют действующим требованиям строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации. Технические решения, принятые при строительстве и перепланировке с переустройством домов блокированной застройки обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объектов, что обеспечивает общую устойчивость и безопасность строений, при соблюдении эксплуатационно-строительных, взрывных, взрывопожарных и пожарных требований в течение дальнейшей экспликации объектов (л.д. 19-31).

Из градостроительного заключения отдела архитектуры МКУ УСАЖКДХ администрации Сызранского района №10 от 17.12.2025, следует, что помещение с КН № рапсоложено в границах земельного участка с КН № общей площадью 40,2 кв.м. в территориальной зоне Ж1 - зоне застройки индивидуальными жилыми домами согласно Правил Волжское муниципального района Сызранский Самарской области утвержденными решением Собрания представителей городского поселения Волжское муниципального района Сызранский Самарской области № 34 от 19.12.2013. Зона Ж1 предназначена для обеспечения правовых условий формирования жилой застройки из индивидуальных и блокированных жилых домов с количеством блоков не более четырех, с размещением необходимых объектов обслуживания, инженерной и транспортной инфраструктуры. Проект планировки территории и проект межевания для данной территории не утверждены. Красная линия <адрес> не утверждена. Инженерное обеспечение: электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение осуществляется от центральных поселковых сетей, отопление – автономное (водное) (л.д.98-99).

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

Анализируя представленные суду доказательства в соответствие со ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, суд полагает, что спорный объект недвижимости, расположенный в границах принадлежащего истцам земельного участка, является домом блокированной застройки, проведенные истцами реконструкция и переустройство не затрагивают общее имущество дома при отсутствии такого, истцы являются собственниками земельного участка, вид разрешенного использования которого допускает проведение реконструкции и переустройства расположенного на нем объекта недвижимости. В силу ч. 3 ст. 48, п.1 и п.2 ч.2 ст.49, п.1.1 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства осуществление подготовки проектной документации не требуется, экспертиза в отношении проектной документации не проводится, выдача разрешения на строительство не требуется. Согласно представленным истцами документам, произведенные реконструкция и переустройство дома блокированной застройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, реконструированное помещение соответствует требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм.

Совокупность условий, предусмотренная ч.3 ст. 222 ГК РФ, судом установлена.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным признать за ФИО1 право собственности на дом блокированной застройки общей площадью 40,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №), на квартиру с КН №, общей площадью 40,2 кв.м., расположеную по адресу: <адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения на объект с кадастровым номером квартиру с КН №, общей площадью 40,2 кв.м., расположеную по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №), право собственности на дом блокированной застройки, площадью 40,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Сызранский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 03.02.2026.

Судья -