Апелляционное определение № 33-1091/2026 33-19160/2025 от 21 января 2026 г.

Судья Булгаков В.А.

УИД: 61RS0009-01-2024-003996-11 дело № 33-1091/2026 №2-216/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 января 2026 года

г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Кушнаренко Н.В.

судей Шинкиной М.В., Боровой Е.А.

при секретаре Туриеве О.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Азова о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, признании права собственности, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Азовского городского суда Ростовской области от 22 сентября 2025 года. Заслушав доклад судьи Шинкиной М.В., судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации города Азова о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, признании права собственности, указав, что является собственником квартиры №11, расположенной на первом этаже АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 15,9 кв.м., имеющей кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

20.03.2005 в отделе по строительству и архитектуре города Азова истцом было получено разрешение произвести строительство пристройки к принадлежащей ей квартире согласно утвержденному главным архитектором города проекту.

В последующий промежуток времени истцом были выполнены строительно-монтажные работы по возведению пристройки в точном соответствии с утвержденным проектом. Каких-либо изменений в планировке существующей квартиры произведено не было. По окончании строительства истцом не приняты меры по введению указанного объект в эксплуатацию и оформлению необходимой документации.

В 2024 году истцом получен отказ во введении спорного объекта в эксплуатацию.

Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 19.03.2024, ФИО1 разрешено выполнить пристройку к квартире № 11 с последующим оформлением согласно действующему законодательству.

Согласно техническому паспорту объекта от 22.08.2024, площадь квартиры №11, расположенной в жилом АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составляет 22,8 кв.м.

На основании изложенного, истец просила суд сохранить квартиру № 11, расположенную в жилом АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащую ФИО1 в реконструированном состоянии. Признать право собственности за ФИО1 на квартиру № 11, расположенную в жилом АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 22,8 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 22 сентября 2025 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой, в которой выражает несогласие с указанным решением суда, полагает его незаконным, необоснованным, просит отменить, удовлетворить заявленные исковые требования.

В обоснование доводов жалобы апеллянт приводит обстоятельства, аналогичные изложенным в исковом заявлении, указывает на несогласие с выводами судебной экспертизы ввиду их противоречия фотографиям, сделанным экспертом при исследовании спорного объекта. Кроме того, истцу отказано в удовлетворении ходатайства о вызове для допроса эксперта.

Апеллянт обращает внимание на то, что реконструкция объекта недвижимости была произведена ей в точном соответствии с проектом. Произведенная реконструкция не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

По мнению апеллянта, судом не учтено, что разрешение было выдано 20.03.2005, в то время как судом установлено несоответствие спорного объекта требованиям СНиП, действующим в настоящее время, а также не учтен вывод эксперта о возможности сохранения квартиры в реконструированном виде.

Кроме того, судом первой инстанции указано об отсутствии в материалах дела решения общего собрания о разрешении на проведение реконструкции, что не соответствует материалам дела, такое решение истцом представлено.

Дело рассмотрено судебной коллегией в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав истца ФИО1, представителя ФИО1 - ФИО2, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 является собственником квартиры, расположенной на первом этаже многоквартирного дома по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 15,9 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

20.03.2005 в отделе по строительству и архитектуре города Азова истцом было получено разрешение произвести строительство пристройки к принадлежащей ей квартире согласно утвержденному главным архитектором города проекту.

В последующем истцом были выполнены строительно-монтажные работы по строительству пристройки квартиры, расположенной на первом этаже многоквартирного дома по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

27.05.2024 Администрацией города Азова отказано в разрешении ввести в эксплуатацию законченный строительством объект.

По ходатайству истца определением суда по делу была назначена строительно-техническая экспертиза с целью определения технического состояния пристройки квартиры ответчиков и возможности ее безопасной эксплуатации.

Согласно выводам эксперта ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России АВВ, предупрежденной судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, реконструированное жилое помещение - квартира №11, расположенная в жилом АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, (с учетом пристройки), по выполненным конструктивному, объемно-планировочному, архитектурно-планировочному и инженерно-техническому решениям имеет как соответствия, так и несоответствия требованиям действующих норм и правил, предъявляемым к квартирам, расположенным в многоквартирном жилом здании.

Так, в соответствии с основными понятиями, приведенными в ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, произведена реконструкция, предусматривающая изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (площади), в том числе, расширение объекта капитального строительства, а именно: возведена кирпичная пристройка к жилому дому со стороны его западного фасада к жилой комнате №2 квартиры №11, с размещением и оборудованием в ней коридора №1 площадью 6.9 кв. м и помещения тамбура (помещения №4) с внутренними размерами 2,90 х 0,75 м. с устройством в них оконных и дверных проемов с установкой в них дверного и оконных блоков; демонтировано подоконное пространство в стене жилого дома между жилой №2 и коридора №1 вновь возведенной пристройки с образованием арочного дверного проема: выполнена заделка дверного проема в коридоре №3; также выполнено переустройство, заключающееся в демонтаже унитаза в коридоре №3 и по выполненным конструктивному, объемно-планировочному, архитектурно-планировочному и инженерно-техническому решениям, не соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарным), предъявляемым к квартирам, расположенным в многоквартирным жилым домам, а именно:

- отсутствие в жилой комнате № 2, расположенной в квартире №11, естественного освещения (комната освещается вторым светом через окно, выходящее в коридор №1) не соответствует требованиям п. 7.12 СП 54.13330.2022, п. 5.1 СП 52.13330.2016, таб. 5.52 СанПиН 1.2.3685-21 Санитарные правила и нормы «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человек.: факторов среды обитания», где указано, что естественное освещение должны иметь жилые комнаты;

- общая площадь квартиры 22,8 кв.м. не соответствует площади однокомнатной квартиры, указанной в п. 5.2 и в таблице 5.1 СП 54.13330.2022. Свода правил. «Зданщ жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», согласно которым минимальная площадь однокомнатной квартиры должна составлять 28 кв. м;

- отсутствие перед наружным входом в тамбур (помещение №4) пристройки; квартиры № 11 горизонтальной входной площадки, ширина которой составляла бы не менее 1,20 м, не соответствует требованиям и. 4.2.21. СП 1.13130.2020, согласно которых «Перед наружной дверью (эвакуационным выходом) должна быть предусмотрена горизонтальная входная площадка с шириной не менее 1,5 ширины полотна наружной двери;

- отсутствие в квартире № 11 кухни с необходимым набором оборудования (мойки кухонной плиты для приготовления пищи) не соответствует требованиям п.5.7 СП 54.13330.2022 Свода правил. «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003». согласно которым необходимо предусматривать следующие оборудование в кухне - мойку, кухонную плиту (или варочную панель и жарочный шкаф) для приготовления пищи;

- отсутствие унитаза со смывным бочком в помещении санузла №3 исследуемой квартиры не соответствует требованиям п. 5.7 СП 54.13330.2022 Свода правил. «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», согласно которым необходимо предусматривать следующее оборудование в уборной и туалете - унитаз со смывных: бачком;

- ширина тамбура (помещение №4) квартиры № 11 составляет 0,75 м, что не соответствует требованиям п. 6.1.13 СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий», согласно которым ширину подсобных помещений (коридоров) следует предусматривать не менее 0,85 м.

Сопоставлением результатов осмотра, данных копии технического паспорта на жилое помещение квартиру №11 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составленного ООО «Кадастр-БТИ-Проект» по состоянию на 22.08.2024 (л.д. 18-21) с данными проекта, прилагаемого к разрешению на строительство пристройки от 20.03.2005 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 22-26), выданного начальником отдела Главным архитектором города Администрации г. Азова Ростовской области ФВТ, определено, что возведенная пристройка к квартире №11 по данным технического паспорта по состоянию на 22.08.2024, соответствующего результатам осмотра, имеет несоответствия данным проекта в части габаритных размеров (ширины, длины) помещения, а также в части количества помещений пристройки, а именно:

- по проекту пристройка к квартире №11 состоит из одного помещения с внутренними размерами 2,62 х 2,24 м, и наружными размерами 3,00 х 3,00 м, вход в пристройку осуществляется через дверной проем шириной 0,80 м, по входной группе, состоящей из горизонтальной площадки с размерами 1,00 х 0,80 м и ступеней с шириной марша 1,00 м, с ограждением и ведущий непосредственно в помещение пристройки;

- по результатам осмотра и данным технического паспорта по состоянию на 22.08.2024, пристройка к квартире №11 состоит из коридора № 1 с внутренними размерами 2,74 х 2,52 м и тамбура (помещения №4) с внутренними размерами 2.90 х 0,75 м. пристройка имеет наружные размеры 3,00 х 3,77 м, вход в исследуемую пристройку осуществляется через дверной блок с размерами в свету 0.80 х 1,98 (h) м, по входной группе, состоящей из ступеней, при высоте ступеней 0,14 м и ширине проступи 0,20 м и ведущий в тамбур.

В соответствии с основными понятиями, приведенными в ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в жилом доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. произведена реконструкция, предусматривающая изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (площади), в том числе, расширение объекта капитального строительства, а именно: возведена кирпичная пристройка к жилому дому со стороны его западного фасада к жилой комнате №2 квартиры №11, с размещением и оборудованием в ней коридора №1 площадью 6,9 кв. м и помещения тамбура с внутренними размерами 2,90 х 0,75 м, с устройством в них оконных и дверных проемов с установкой в них дверного и оконных блоков, а также демонтировано подоконное пространство в стене жилого дома между жилой №2 и коридора №1 вновь возведенной пристройки с образованием арочного дверного проема. Таким образом, элементы общего имущества в многоквартирном доме, указанные в ст. 36 ЖК РФ, а именно ограждающая несущая конструкции жилого дома была затронута путем выполнения демонтажа подоконного пространства в стене жилого дома между жилой №2 и коридора №1 вновь возведенной пристройки с образованием арочного дверного проема в ней.

Указанное заключение принято судом первой инстанции в соответствии со ст. 86 ГПК РФ.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 210, 288, 290, ГК РФ, ст.ст. 17, 30, 36 ЖК РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, и исходил из того, что согласно заключением проведенной по делу экспертизы установлено, что возведенная пристройка имеет несоответствия данным проекта в части габаритных размеров (ширины, длины) помещения, в части количества помещений пристройки; в результате строительства пристройки затронута несущая конструкции жилого дома; имеет место несоответствие требованиям ширины тамбура; отсутствует в жилой комнате № 2 естественное освещение; отсутствует перед наружным входом в тамбур горизонтальная входная площадка, ширина которой составляла бы не менее 1,20 м, а также имеют место иные, менее существенные нарушения требований к реконструированному помещению, ввиду чего пришел к выводу об отказе в сохранении жилого помещения квартиры в реконструированном состоянии следует отказать.

Так же суд указал на отсутствие доказательств участия в собрании, решением которого собственники дали согласие на проведение реконструкции, всех собственники квартир многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Понятие реконструкции содержится в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пунктов 1, 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44), постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В соответствии с частью 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 ГрК РФ).

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Проанализировав представленные доказательства, заключение судебной экспертизы и оценивая их в совокупности, судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 об отказе в сохранении квартиры в реконструированном состоянии, признании права собственности, несостоятельными поскольку проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что спорное реконструированное жилое помещение имеет не только несоответствие требованиям действующих норм и правил, но и соответствия требованиям, предъявляемым к квартирам, расположенным в многоквартирном жилом здании.

При этом данным заключением установлено, что возведенная пристройка имеет несоответствие проекту только в части габаритных размеров, количества помещений пристройки, однако, имеющиеся отступления габаритных размеров и несоответствия реконструированной части квартиры от приведенных в проекте реконструкции от 20.03.2005 не приводят к нарушениям нормативных требований в части планировки помещений, являются неизбежными при приспособлении проектного решения у конкретным условиям реконструкции.

То обстоятельство, что проведенной реконструкцией были затронуты элементы общего имущества, не свидетельствуют о незаконности проведенной истцом реконструкции, поскольку решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 19.03.2024, ФИО1 разрешено выполнить пристройку к квартире № 11. При этом ссылка суда первой инстанции на отсутствие в материалах дела доказательств участия в собрании всех собственников несостоятельна, поскольку данное решение не оспорено в установленный законом срок, не признано недействительным, доказательств голосования в проведенном собрании не всех собственников, либо отсутствия кворума при голосовании, материалы дела не содержат.

Так с учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что материалы дела не содержат доказательств нарушения прав иных собственников в многоквартирном доме осуществлённой истцом реконструкцией квартиры. Установленные судебной экспертизой несоответствия проекту реконструкции относятся непосредственно к объемно-планировочным решениям внутри квартиры истца и не нарушают права иных собственников. Доказательств угрозы жизни и здоровью третьих лиц материалы дела также не содержат.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств, принимая во внимание наличие разрешения на осуществление строительства пристройки к принадлежащей ФИО1 квартире, выданное 20.03.2005 отделом по строительству и архитектуре города Азова, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении требований истца о сохранении квартиры №11, расположенной на первом этаже АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в реконструированном состоянии.

Судебная коллегия, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ,

определила:

решение Азовского городского суда Ростовской области от 22 сентября 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение. Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Сохранить квартиру № 11, расположенную в жилом АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащую ФИО1 в реконструированном состоянии.

Признать право собственности за ФИО1 на квартиру № 11, расположенную в жилом АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 22,8 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 23.01.2026 г.