Решение № 2-1090/2025 2-59/2026 2-59/2026(2-1090/2025;)~М-855/2025 М-855/2025 от 12 апреля 2026 г. по делу № 2-1090/2025

Дело № 2-59/2026 УИД 46RS0029-01-2025-001963-09


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 06 апреля 2026 года г.Курск

Кировский районный суд г.Курска в составе:

председательствующего судьи – Коноревой Е.И,

с участием представителя истца ООО «Институт Центрпроект» - ФИО2,

при секретаре Зубореве М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Центральный проектно-исследовательский институт к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Институт Центрпроект» обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением (с учетом уточнения), мотивируя свои требования тем, что 05.08.2024 года между истцом и ФИО3 заключён договор купли-продажи, согласно условиям которого ООО «Институт Центрпроект» (Продавец) взял на себя обязательства передать в собственность ФИО3 (Покупателю) квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес> (Объект), стоимость квартиры определена сторонами в 11 500 000 руб. В соответствии с условиями Договора стоимость квартиры уплачивается Покупателем в следующем порядке: расчёты по сделке купли-продажи Объекта в сумме 6 000 000 рублей между Покупателем и Продавцом проведены на дату подписания Договора, оставшуюся сумму Покупатель уплачивает в соответствии с Графиком платежей, которым окончательный расчёт установлен датой – 05.11.2025 г., платежи по Договору должны осуществляться по реквизитам Продавца, либо путём внесения денежных средств в кассу Продавца. Однако свои обязательства ответчик по Договору не выполнил, в связи с чем в целях досудебного урегулирования спора Истцом ответчику была направлена претензия, на которую ФИО3 не ответил. Задолженность ФИО3 на день рассмотрения дела в суде составляет 4 940 525 рублей. Кроме того, согласно п.4.1 Договора за нарушение Покупателем порядка и срока уплаты стоимости Квартиры, Продавец вправе потребовать уплаты пени в размере 0,05 % от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, по состоянию на 19.09.2025 года сумма пени составляет 416 144,49 руб. По условиям договора было предусмотрено у Продавца возникает право залога Объекта в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ с момента внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ. Просит взыскать с ФИО3 в свою пользу задолженность по договору купли-продажи 05.08.2024 г. в размере 4 940 525 рублей, а также пени в сумме 416 144,49 рублей за период с 06.08.2024 года по 19.09.2025 г. и далее по дату фактического исполнения обязательств из расчёта 0,5 % от неуплаченной суммы основного долга за каждый день просрочки платежа, обратить взыскание на заложенное по договору купли-продажи от 05.08.2024 г. имущество, принадлежащее ФИО3 - квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной стоимости в размере 13 660 рублей, а также взыскать с ФИО3 в пользу ООО Центральный проектно-исследовательский институт» расходы по уплате государственной пошлины в размере 118 558 рублей.

В судебном заседании представитель истца ООО «Институт Центрпроект» - ФИО2 заявленные уточнённые исковые требования поддержала на изложенных в иске обстоятельствах, указав, что после обращения в суд, ответчик ФИО3 никаких мер к погашению долга не принял.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещённый о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, не ходатайствовал об отложении судебного заседания. Ранее, участвуя в ходе подготовки дела к судебному разбирательству лично, а также действуя через представителя ФИО4, не отрицая наличие задолженности по Договору, ходатайствовал о предоставлении ему времени для погашения оставшейся задолженности, в связи с чем рассмотрение дела неоднократно откладывалось.

Третье лицо по делу, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО7, действующая в интересах несовершеннолетней ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, извещённая надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, не ходатайствовала об отложении рассмотрения дела. Ранее, участвуя в судебном заседании заявляла, что является матерью ФИО3, фактически расчёты по Договору осуществлялись ею и она не согласна с суммой задолженности, полагает, что данная сумма значительно ниже, также ходатайствовала о предоставлении времени в целях уточнения задолженности, в связи с чем судебные заседания откладывались судом.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть настоящее дело без участия ответчика и третьего лица.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из анализа содержания ст. 432 Гражданского кодекса РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Статьей 424 Гражданского кодекса РФ определено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Судом установлено, что 05.08.2024 года между истцом и ФИО3 заключён договор купли-продажи, согласно условиям которого ООО «Институт Центрпроект» (Продавец) взял на себя обязательства передать в собственность ФИО3 (Покупателю) квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес>, площадью 101,2 кв.м. с кадастровым номером № (Объект) (п.п.1.1-1.2 Договора).

В соответствии с п.1.7 Договора по соглашению сторон стоимость квартиры определена сторонами в 11 500 000 руб.

Согласно Раздела 3 Договора стоимость квартиры, указанная в п.1.7 уплачивается Покупателем в следующем порядке: расчёты по сделке купли-продажи Объекта в сумме 6 000 000 рублей между Покупателем и Продавцом проведены на дату подписания Договора, оставшуюся сумму Покупатель уплачивает в соответствии с Графиком платежей, которым окончательный расчёт установлен датой – 05.11.2025 г., платежи по Договору должны осуществляться по реквизитам Продавца, либо путём внесения денежных средств в кассу Продавца. Обязательства по оплате будут считаться исполненными Покупателем в момент зачисления средств на счёт Продавца, или в день внесения наличных денежных средств в кассу Продавца.

Исходя из Выписки из ЕГРН право собственности на спорный объект недвижимости за ФИО3 зарегистрировано 13.08.2024 года, в тот же день было зарегистрировано и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона со сроком действия с 13.08.2024 г. по 05.11.2025 года.

По адресу переданной согласно Договора ФИО3 квартиры зарегистрирован сам ответчик, а также его несовершеннолетняя сестра ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В соответствии с представленным истцом расчётом, а также Платёжных поручений № от 08.08.2024 года и № от 12.12.2024 года ответчиком в счёт погашения задолженности по Договору, предусмотренной Графиком платежей, были внесены 400 000 рублей и 160 000 рублей соответственно. Каких-либо доказательств внесения ответчиком других сумм в счёт погашения долга в материалы дела представлены не были.

Так как ответчиком 400 000 рублей были внесены 08.08.2024 года, а не 05.08.2024 года как предусмотрено Графиком, истцом была рассчитана сумма неустойки за 3 дня на невнесённую своевременно сумму платежа: 350 000 х3х0,05 =525 руб. Таким образом, в досрочное погашение следующего платежа истцом была засчитана сумма 49 475 рублей (400 000 – 350 000 – 525).

Исходя из изложенного, сумма основного долга по Договору составляет 4 940 525 рублей (5 500 000 – 350 000-49475-160000) рублей.

В силу п. п. 1, 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 настоящего Кодекса.

В связи с несвоевременной оплатой задолженности по Договору Истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия с требованием погашения образовавшейся на тот момент задолженности по основному долгу - 898 200 руб., а также размера пени в сумме 30 037,5 рублей. Однако Ответчиком требования Истца выполнены не были, в связи с чем Истец 28.08.2025 года обратился в суд с иском в котором потребовал погашения всей задолженности.

В связи с отсутствием доказательств оплаты до настоящего времени задолженности за приобретённую у Истца квартиру ответчиком ФИО3, суд полагает, что требования истца о взыскании с последнего суммы долга по Договору в размере 4 940 525 рублей, подлежат удовлетворению

В соответствии с п.4.1 Договора за нарушение Покупателем порядка и срока уплаты стоимости Квартиры, предусмотренных в п.3.1 настоящего Договора, Продавец вправе потребовать уплаты пени в размере 0,05 % от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Согласно исследованного в судебном заседании Графика платежей общая сумма рассрочки составила 5 500 000 рублей, платежи должны быть внесены с 05.08.2024 года ежемесячно, каждые 5 числа месяца в сумме по 350 000 рублей, последний платеж должен был быть внесен 05.11.2025 года в сумме 250 000 рублей.

Как было установлено судом, 05.09.2024 года ФИО3 должна была быть внесена сумма долга в размере – 300 525 рублей, однако этого сделано не было. Таким образом, период образования неустойки необходимо определять с 06.09.2024 года по день принятия решения судом – 06.04.2026 года. Сама неустойка должна быть рассчитана следующим образом: Ставка по договору: 0,05% в день, Долг на дату начала периода начисления неустойки (06.09.2024): 300 525 руб., Долг на дату окончания периода начисления неустойки (06.04.2026) - 4 940 525,00 руб., Установленный период начисления неустойки: 06.09.2024 – 06.04.2026 (578 дней).

Расчёт неустойки по долгу, возникшему 06.09.2024:

Сумма долга 300 525,00 руб.

долг

период

дней

формула

неустойка

300 525,00

06.09.2024 – 12.12.2024

98

300 525,00 * 0,05% * 98

14 725,73

300 525,00

12.12.2024

Частичная оплата долга?160 000,00 руб.

140 525,00

13.12.2024 – 06.04.2026

480

140 525,00 * 0,05% * 480

33 726,00

Неустойка: 48 451,73 руб.

Расчёт неустойки по долгу, возникшему 06.10.2024

Увеличение суммы долга

Сумма долга 350 000,00 руб.

долг

период

дней

формула

неустойка

350 000,00

07.10.2024 – 06.04.2026

547

350 000,00 * 0,05% * 547

95 725,00

Неустойка: 95 725,00 ?

Расчёт неустойки по долгу, возникшему 06.11.2024

Увеличение суммы долга

Сумма долга 350 000,00 руб.

долгпериод

дней

формула

неустойка

350 000,00

07.11.2024 – 06.04.2026

516

350 000,00 * 0,05% * 516

90 300,00

Неустойка: 90 300,00 ?

Расчёт неустойки по долгу, возникшему 06.12.2024

Увеличение суммы долга

Сумма долга 350 000,00 руб.

долг

период

дней

формула

неустойка

350 000,00

07.12.2024 – 06.04.2026

486

350 000,00 * 0,05% * 486

85 050,00

Неустойка: 85 050,00 ?

Расчёт неустойки по долгу, возникшему 06.01.2025

Увеличение суммы долга

Сумма долга 350 000,00 руб.

долг

период

дней

формула

неустойка

350 000,00

07.01.2025 – 06.04.2026

455

350 000,00 * 0,05% * 455

79 625,00

Неустойка: 79 625,00 руб.

Расчёт неустойки по долгу, возникшему 06.02.2025

Увеличение суммы долга

Сумма долга 350 000,00 руб.

долг

период

дней

формула

неустойка

350 000,00

07.02.2025 – 06.04.2026

424

350 000,00 * 0,05% * 424

74 200,00

Неустойка: 74 200,00 ?

Расчёт неустойки по долгу, возникшему 06.03.2025

Увеличение суммы долга

Сумма долга 350 000,00 руб.

долг

период

дней

формула

неустойка

350 000,00

07.03.2025 – 06.04.2026

396

350 000,00 * 0,05% * 396

69 300,00

Неустойка: 69 300,00 руб.

Расчёт неустойки по долгу, возникшему 06.04.2025

Увеличение суммы долга

Сумма долга 350 000,00 руб.

долг

период

дней

формула

неустойка

350 000,00

07.04.2025 – 06.04.2026

365

350 000,00 * 0,05% * 365

63 875,00

Неустойка: 63 875,00 руб.

Расчёт неустойки по долгу, возникшему 06.05.2025

Увеличение суммы долга

Сумма долга 350 000,00 руб.

долг

период

дней

формула

неустойка

350 000,00

07.05.2025 – 06.04.2026

335

350 000,00 * 0,05% * 335

58 625,00

Неустойка: 58 625,00 ?

Расчёт неустойки по долгу, возникшему 06.06.2025

Увеличение суммы долга

Сумма долга 350 000,00 ?

долг

период

дней

формула

неустойка

350 000,00

07.06.2025 – 06.04.2026

304

350 000,00 * 0,05% * 304

53 200,00

Неустойка: 53 200,00 руб.

Расчёт неустойки по долгу, возникшему 06.07.2025

Увеличение суммы долга

Сумма долга 350 000,00 ?

долг

период

дней

формула

неустойка

350 000,00

07.07.2025 – 06.04.2026

274

350 000,00 * 0,05% * 274

47 950,00

Неустойка: 47 950,00 руб.

Расчёт неустойки по долгу, возникшему 06.08.2025

Увеличение суммы долга

Сумма долга 350 000,00 ?

долг

период

дней

формула

неустойка

350 000,00

07.08.2025 – 06.04.2026

243

350 000,00 * 0,05% * 243

42 525,00

Неустойка: 42 525,00 руб.

Расчёт неустойки по долгу, возникшему 06.09.2025

Увеличение суммы долга

Сумма долга 350 000,00 ?

долг

период

дней

формула

неустойка

350 000,00

07.09.2025 – 06.04.2026

212

350 000,00 * 0,05% * 212

37 100,00

Неустойка: 37 100,00 ?

Расчёт неустойки по долгу, возникшему 06.10.2025

Увеличение суммы долга

Сумма долга 350 000,00 руб.

долг

период

дней

формула

неустойка

350 000,00

07.10.2025 – 06.04.2026

182

350 000,00 * 0,05% * 182

31 850,00

Неустойка: 31 850,00 ?

Расчёт неустойки по долгу, возникшему 06.11.2025

Увеличение суммы долга

Сумма долга 250 000,00 ?

долг

период

дней

формула

неустойка

250 000,00

07.11.2025 – 06.04.2026

151

250 000,00 * 0,05% * 151

18 875,00

Неустойка: 18 875,00 ?

Таким образом сумма неустойки на день принятия решения судом составляет 896 651,73 руб.

Как разъяснено в п. 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (п. 3 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов. Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами.

С учётом вышеизложенных норм закона, суд полагает, что требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной Договором неустойки по день принятия решения и далее по день фактического исполнения обязательств подлежат удовлетворению.

В силу ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, залогом.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека подлежит государственной регистрации, поскольку возникает и существует в отношении недвижимых вещей.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости на спорный объект недвижимого имущества указано на наличие ипотеки в силу закона.

Как предусмотрено п. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу п. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно представленного расчёта рыночной стоимости квартиры расположенной по адресу: <адрес>, выполненного оценщиком НЭО «Эксперт Партнёр», стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на момент рассмотрения дела в суде составляет 13 660 000 рублей.

Таким образом, начальная продажная цена спорного объекта недвижимости должна быть определена в сумме 10 928 000 (80% от 13 660 000) рублей.

Иных сведений о рыночной стоимости спорной квартиры суду сторонами не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание изложенное, следует обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровым номером 46:29:102257:426, находящуюся в собственности ФИО3, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной стоимости в размере 10 928 000 рублей

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, в пользу истца подлежат взысканию с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в полном размере.

Так, в соответствии со ст.333.19 НК РФ по требованиям имущественного характера, исходя из суммы удовлетворенных исковых требований в размере 5 837 176,73 руб., сумма государственной пошлины составляет 64 860,23 рублей, по требованиям имущественного характера, не подлежащего оценке (обращение взыскания на заложенное имущество) для юридических лиц составляет – 20 000 рублей. Таким образом, государственная пошлина по делу составляет 84 860,23 руб., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь положениями ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Центральный проектно-исследовательский институт» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (<данные изъяты>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центральный проектно-исследовательский институт» (ИНН №) задолженность по договору купли-продажи квартиры от 05.08.2024 года в размере 4 940 525 рублей, неустойку за неисполнение обязательств по договору за период с 06.09.2024 года по 06.04.2026 года в сумме 896 651,73 рубля, а также государственную пошлину в размере 84 860,23 руб., а всего 5 922 036 (пять миллионов девятьсот двадцать две тысячи тридцать шесть)руб. 96 коп.

Взыскать с ФИО3 (<данные изъяты>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центральный проектно-исследовательский институт» (ИНН №) неустойку за неисполнение обязательств по договору купли-продажи от 05.08.2024 года из расчёта 0,05 % от остатка задолженности по основному долгу за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после принятия решения судом (07.04.2026 года) и по день фактического исполнения обязательств ФИО3 по Договору.

В целях погашения задолженности ФИО3 перед Обществом с ограниченной ответственностью «Центральный проектно-исследовательский институт» по договору купли-продажи квартиры от 05.08.2024 года обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: г.Курск, ул.<адрес> с кадастровым номером №, находящуюся в собственности ФИО3, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной стоимости в размере 10 928 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Курского областного суда через Кировский районный суд г.Курска в течение месяца со дня принятия в окончательной форме. Решение в окончательной форме принято 13.04.2026 года.

Судья Е.И.Конорева