Апелляционное определение № 33-3140/2026 от 2 марта 2026 г.

Судья Сильвестров П.С.№2-689/2025УИД 52RS0012-01-2024-004004-53

Дело № 33-3140/2026

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Н. Новгород 03 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего Грица М.А.

судей Корниловой О.В., Маркиной О.Е.,

при секретаре Митрофанове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Борского городского суда Нижегородской области от 03 июля 2025 года

по иску ФИО1 к ФИО2 о признании заключенным предварительного договора купли-продажи части земельного участка основным договором, о признании права собственности на земельный участок и его перераспределении между собственниками,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Маркиной О.Е., выслушав объяснения представителя ответчика ФИО3,

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на часть земельного участка, о признании заключенного предварительного договора купли–продажи части земельного участка основным договором купли-продажи части земельного участка.

В обоснование указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером [номер], площадью 1035 кв.м., расположенный по адресу: [адрес]. Собственником соседнего смежного земельного участка с кадастровым номером [номер], площадь 1006 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], является ФИО2

27.07.2016 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор о продаже части земельного участка, с кадастровым номером [номер], площадью 100 кв.м.

Истец, как добросовестный приобретатель принял часть земельного участка в соответствии с приложением к договору купли-продажи, оплатил денежные средства в размере 100 000 руб., согласно условиям договора и использовал земельный участок до настоящего времени по целевому назначению. Ответчик в соответствии с договором передал истцу часть земельного участка, передвинул забор и установил границы в соответствии с приложением кадастрового паспорта к данному договору.

В октябре 2024 года со стороны смежного соседнего земельного участка, ответчик передвинул свой забор на границы земельного участка, которые соответствовали его координатам до заключения договора купли продажи от 27.07.2016 года, объясняя это тем, что ФИО1 самовольно захватил часть земельного участка ответчика.

Истец указывает, что в период с 2017 года до октября 2024 года никаких претензий со стороны ответчика по использованию спорной части земельного участка не высказывалось, а основной договор не был заключен по причине обременения в виде ипотеки у ответчика.

Акцентирует внимание суда на том, что истец считал, что данный договор является основным договором купли-продажи, поскольку все значимые условия, необходимые для заключения данной сделки были исполнены в полном объеме обеими сторонами по обоюдной воле сторон.

Истец, с учетом требований, уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от 27.07.2016 года, заключенный между истцом и ответчиком - основным договором с условием о предварительной оплате, купли-продажи части земельного участка с кадастровым номером [номер], размером 100 кв. м., выделить истцу земельный участок площадью 100 кв.м., из земельного участка с кадастровым номером [номер], земли населенных пунктов, отдельно стоящие односемейные дома с приусадебными участками, расположенный по адресу: [адрес], находящийся в собственности ответчика, приведя в соответствие с договором купли продажи от 27.07.2016 года, а также в соответствие с ситуационным планом и установленными координатами от 02.04.2025 года, признать право собственности за истцом на земельный участок, общей площадью 100 кв.м., расположенный по адресу: [адрес], установив координаты земельного участка по точкам 3, 4,5, 7, 8 в соответствии с проведенными работами по межеванию данного объекта от 02.04.2025 года:

х [номер] у [номер]

х [номер] у [номер]

х [номер] у [номер]

х [номер] у [номер]

х [номер] у [номер];

внести изменения в ЕГРН по Нижегородской области относительно координат и площади земельного участка с кадастровым номером [номер], земли населенных пунктов, отдельно стоящие односемейные дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: [адрес], приведя в соответствие с договором купли продажи от 27.07.2016 года, а также с ситуационным планом работ по межеванию от 02.04.2025 года.

Представитель ответчика предоставила письменную позицию, согласно которой указала, что 27.07.2016 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи части земельного участка с кадастровым номером [номер] площадью 100 кв.м. Предварительным договором купли-продажи был предусмотрен срок для заключения основного договора не позднее 20.10.2017 года.

Также указывает, что согласно ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т.е. что земельный участок признается, объектом гражданских правоотношений, только если были проведены кадастровые работы по определению координат характерных (поворотных) точек земельного участка или другими словами определению границ.

Указывает, что доводы истца о фактическом пользовании, добросовестном открытом владении согласованной в Предварительном договоре купли-продажи земельного участка от 27.07.2016г. частью земельного участка с кадастровым номером [номер] площадью 100 кв.м, не отвечают требованиям действующего законодательства, необходимым для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, согласования предмета договора, которые являются основополагающими в гражданско-правовом регулировании отношений сторон при совершении договоров купли-продажи. Также указывает на обязательную регистрацию указанных сделок в органах Росреестра.

Обращает внимание суда, что истец подтвердил, что не обращался за регистрацией сделки, считая заключенный договор предварительным.

Также указывает на то, что спорный земельный участок имел обременение у ОАО «Сбербанк РФ» - ипотека в силу закона с 24.05.2013 года по 21.05.2017 года, согласие банка на отчуждение в договоре не имеется.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель – адвокат Сапрунова О.А. уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик ФИО2 при рассмотрении дела участия не принимала, обеспечила явку представителя ФИО3, которая возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала письменные возражения.

Третьи лица ФИО4, ФИО5, представители третьих лиц ДИЗО администрации г.о.г. Бор Нижегородской области, ООО «Центр земельных отношений», в судебном заседании участия не принимали, будучи надлежащим образом извещенными и дате, времени и месте рассмотрения дела.

Решением Борского городского суда Нижегородской области от 03 июля 2025 года в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании заключенным предварительного договора купли-продажи части земельного участка основным договором, о признании права собственности на земельный участок и его перераспределении между собственниками отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указано, что заключенный между сторонами предварительный договор купли – продажи земельного участка является основным договором, поскольку все существенные условия договора соблюдены. Указывает, что срок исковой давности в данном случае не применим.

В возражениях на апелляционную жалобу, ответчик указывает на законность принятого судом решения.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика считал решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы не подлежащими удовлетворению.

В суд апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились, о дате времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом путем направления судебных извещений. Кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда www.oblsudnn-nnov.sudrf.ru и www.oblsudnn.ru.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их неявка в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером [номер], площадью 1035 кв.м., расположенный по адресу[адрес] [адрес] (л.д. 7-10, 21-33).

27.07.2016 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор о продаже части земельного участка, с кадастровым номером [номер], площадью 100 кв.м., стоимость договора определена в размере 100 000 руб. (л.д. 11-12, 15).

Из кадастрового паспорта следует, что собственником земельного участка с кадастровым [номер], площадь 1006 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], является ФИО2 (л.д. 13-14).

13.09.2024 года Гудюшки на О.Ю. обратилась в Росреестр по факту нарушения ФИО1 земельного законодательства в части спорного земельного участка (л.д. 73).

На момент рассмотрения дела в суде обременения в виде ипотеки по спорному земельному участку не имеется (л.д. 78-80).

Предварительный договор между истцом и ответчиком заключен 27.07.2016 года. При этом стороны определили в вышеуказанном договоре, что основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 20.10.2017 года, чего сделано не было.

Ответчик в суде указал, что заключая предварительный договор 27.07.2016 года, стороны не указали в договоре границы продаваемого земельного участка, не зарегистрировали данных изменений в Росреестре, а также не привлекли к участию в договоре ни ОАО «Сбербанк РФ», предоставившего ипотечный кредит ответчику ФИО2, ни ФИО4, супруга ответчика, права и законные интересы которого данный договор затрагивал.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 209, 429, 432, 445, 549, 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами Земельного кодека Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что предварительный договор не отвечает требованиям, которые предъявляются к нему законом, в том числе применив срок исковой давности, пришел к выводу, что предварительной договор купли продажи земельного участка не может являться основным договором, являвшийся основанием для внесения изменений в ЕГРН, тем самым отказав истцу в удовлетворении исковых требований.

Данные выводы суда представляются правильными, основанными на законе и установленных по делу обстоятельствах, представленными доказательствами, оценка которым дана судом в соответствии с положениями ст. 55, 56, 59, 60, 67, 71 ГПК РФ.

Доводы жалобы о том, что заключенный между сторонами предварительный договор купли – продажи земельного участка является основным договором, поскольку все существенные условия договора соблюдены не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание на основании следующего.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу абз. 1 и 3 п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 550 ГК РФ, согласно которой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из материалов дела следует, что 27.07.2016 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор о продаже части земельного участка, с кадастровым номером [номер], площадью 100 кв.м.

Указанным предварительным договором предусматривалось обязательство сторон заключить договор купли-продажи части земельного участка не позднее 20.10.2017 года.

Цена договора составляла 100 000 рублей и была оплачена истцом.

Согласно п. п. 1 - 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в заключенном между сторонами предварительном договоре от 27 июля 2016 года следует, что стороны согласовали между собой именно обязательство заключить в будущем договор купли-продажи части земельного участка, при этом стороны определили срок существования данного обязательства - до 20 октября 2017 года.

Стороной истца вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что между сторонами в действительности имела место сделка купли-продажи, а не предварительный договор.

В частности, установлено, что границы передаваемого земельного участка сторонами не определены, земельный участок не поставлен зарегистрирован в Управлении государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области, истец не нес бремя содержания указанного объекта, не оплачивал земельный налог.

Доводы истца о фактическом пользовании, добросовестном открытом владении частью земельного участка ответчика не отвечают требованиям действующего законодательства, необходимым для заключения договора купли – продажи недвижимого имущества, согласования предмета договора, которые являются основополагающими в гражданско – правовом регулировании отношений сторон при совершении договоров купли – продажи.

Разрешая спор, суд установил, что земельный участок с кадастровым номером [номер], приобретен ответчиком в ипотеку и в период нахождения в браке с ФИО4 и является их совместной собственностью; при этом нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение указанного объекта недвижимости отсутствует.

Земельный участок с кадастровым номером [номер] на момент заключения предварительного договора находился в обременении у ОАО Сбербанк РФ в силу закона при наличии ипотеки с 24.05.2013 года по 21.05.2017 год, о чем указано в предварительном договоре. Таким образом, в процессе отчуждения залоговой недвижимости обязательно согласие банка на его отчуждение, однако такого согласия при заключении предварительного договора дано не было.

Также судом установлено, что основной договор на отчуждение части земельного участка между сторонами не заключен, в установленный предварительным договором срок ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, в связи с чем обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец не имеет правовых оснований претендовать на спорный земельный участок, между сторонами не заключалось сделок на отчуждение объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с вводами суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности, считает что выводы суда в указанной части являются правильными с учетом установленных по делу обстоятельств, связанных с датой начала течения периода нарушенного права – 20 октября 2017 года. Обратившись в суд с настоящим иском 29 октября 2014 года, истец срок исковой давности пропустил, заявления о восстановления данного срока не подано.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции принято правильное решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судом правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также применен закон, подлежащий применению, правильно определены и в полном объеме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределено между сторонами бремя доказывания указанных обстоятельств. Доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, а также в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.

Оснований для отмены состоявшегося решения по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Борского городского суда Нижегородской области от 03 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Первый кассационной суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 марта 2026 года.