Решение № 2-1122/2026 2-1122/2026(2-9647/2025;)~М-7522/2025 2-9647/2025 М-7522/2025 от 4 марта 2026 г. по делу № 2-1122/2026

УИД 72RS0025-01-2025-011740-19Дело № 2-1122/2026 (2-9647/2025)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Тюмень

19 февраля 2026 года

Центральный районный суд города Тюмени

в составе председательствующего судьи Чаркова Д.А.,

при секретаре Усик Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ООО Агентство недвижимости «Искра», ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ООО АН «ИСКРА», ФИО6 о признании недействительным договора возмездного оказания услуг по покупке объекта недвижимости заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО Агентство недвижимости «ИСКРА», применении последствий недействительной сделки: взыскании с ООО Агентство недвижимости «ИСКРА», денежные средства в размере 50 000 руб.; признании недействительным договора возмездного оказания услуг по покупке объекта недвижимости заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО Агентство недвижимости «ИСКРА»; признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, применении последствий недействительности сделки: возвратить в собственность ФИО1 однокомнатную квартиру по адресу: <адрес>, взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2, стоимость квартиры в сумме <данные изъяты> рублей; погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО2 на однокомнатную квартиру по адресу: <адрес>; признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО6, применив последствия недействительной сделки: взыскать с ФИО6 в пользу ФИО1 задаток в сумме 50 000,00 руб.

В обоснование заявленных требований истец указала, что являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В конце ДД.ММ.ГГГГ она стала жертвой телефонных мошенников, которые под предлогом защиты от несанкционированного оформления кредитов и содействия правоохранительным органам в поимке преступников, убедили её совершить ряд действий. По указанию лиц, представлявшихся сотрудниками ФСБ и Росфинмониторинга, истец вступила в контакт с агентством недвижимости «ИСКРА» для совершения «фиктивной» сделки по продаже принадлежащей ей квартиры. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО АН «ИСКРА» был заключен договор возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости. В тот же день между ней и ФИО2 был подписан предварительный договор купли-продажи, согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 50 000,00 руб. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО АН «ИСКРА» заключен договор возмездного оказания услуг по покупке объекта недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ —заключен основной договор купли-продажи квартиры по <адрес> по цене <данные изъяты> руб., между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ истец также заключила с ООО АН «ИСКРА» договор на подбор квартиры и предварительный договор купли-продажи с ФИО6 в отношении квартиры по адресу: <адрес>, уплатив задаток в размере 50 000 рублей. После получения уведомления о государственной регистрации перехода права собственности, ДД.ММ.ГГГГ истцом от ФИО2 получена денежная сумма в размере <данные изъяты> руб., подписан передаточный акт на квартиру. После получения денег от продажи своей квартиры истец, следуя указаниям мошенников, истец перевела через банкоматы различные суммы на общую сумму <данные изъяты> руб. на неизвестные счета, полагая, что участвует в операции по поимке преступников. Позже она осознала, что была обманута. Истец полагает, что в момент совершения сделок она находилась под влиянием заблуждения относительно их природы и последствий, а также в состоянии, вызванном сильным эмоциональным напряжением, когда не могла понимать значение своих действий и руководить ими. ФИО1 признана потерпевшей по уголовному делу, возбужденному по признакам преступления предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ. В рамках уголовного дела в отношении истца назначена психиатрическая судебная экспертиза. В этой связи ФИО1 просит суд признать недействительными заключенные ею договоры и применить последствия недействительности сделок, включая возврат сторон в первоначальное положение.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО7 заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении поддержали. Дополнительно, представитель истца, представил копию заключения врача-судебно-психиатрического эксперта (комиссии экспертов) от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно выводов которого: ФИО1 в период времени относящийся к исследуемой юридической ситуации, не могла критически оценивать происходящее, а следовательно понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных действий.

Представитель ответчика ООО «АН ИСКРА» ФИО8, в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласилась, в возражениях также просила в иске отказать, указывая, что все услуги истцу были оказаны в полном объеме. Истец четко обозначила цель улучшить жилищные условия, активно участвовала в осмотрах квартир, вела себя адекватно, что подтверждается поведением при получении документов в различных инстанциях. Настаивала на отсутствии доказательств того, что в момент сделок истец не понимала значение своих действий. Все действия ФИО1 совершала самостоятельно, полностью отдавая отчет в происходящем, о чем свидетельствуют подписанные и составленные документы. Действия ФИО1 не носят одномоментный характер, совершались ею осознано и самостоятельно на протяжении более 3-х недель (с момента обращения в ООО «АН «ИСКРА» ДД.ММ.ГГГГ до получения денежных средств ФИО1 принимала активное участие в выборе новой квартиры, участвуя в осмотрах предложенных ей квартир. по договору от ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ)

Представитель ответчика ФИО2 ФИО9, судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласился, просил в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям изложенным в возражениях на исковое заявление. В возражениях указал, что истец действовала осознанно и последовательно на протяжении длительного времени: сама обратилась в агентство недвижимости, предоставляла квартиру для осмотра, собирала необходимые справки, лично подписывала договоры и получала денежные средства. Доказательств того что ФИО1 не осознавала характер совершаемых ею действий и мен могла руководить ими при заключении и исполнении договора купли продажи квартиры с ФИО2 истцом не представлено. В предоставленной истцом справке от ДД.ММ.ГГГГ, врача-психолог ГБУЗ ТО «Областная клиническая психиатрическая больница», указано что на момент осмотра данных за психическое расстройство и расстройство поведения у истца не выявлено. Ответчик ФИО2 является добросовестным приобретателем, так как не знала и не могла знать о том, что истец действует под влиянием мошенников. Мотив сделки (участие в операции) не был ей известен. Заблуждение относительно мотивов сделки не является основанием для признания её недействительной.

Ответчик ФИО6, в судебном заседании, просила в удовлетворении исковых требований отказать, в своих возражениях пояснила, что её квартира продавалась через агентство длительное время. ФИО1 неоднократно осматривала квартиру, активно обсуждала условия предварительного договора, детали переезда и имущества. После того как выяснилось, что истец не может исполнить обязательства по оплате, ФИО6 неоднократно предлагала расторгнуть договор и вернуть задаток, однако истец от подписания соглашения уклонялась. Просила в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО2, представители третьих лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ТО, ОП-№ УМВД России по г.Тюмени в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, показания свидетеля ФИО18., суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено,

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «ИСКРА», заключен договор возмездного оказания услуг по покупке объекта недвижимости (л.д.25 т.1).

В соответствии с п. 1.1. Договора от ДД.ММ.ГГГГ. исполнитель оказывает Заказчику информационно-консультационные услуги Заказчику по поиску и подбору объекта недвижимости квартиры, расположенных в районах: центральный, а Заказчик оплачивает оказанные услуги.

Согласно п. 3.1. Договора от ДД.ММ.ГГГГ. за выполнение Исполнителем Заказчику услуг, указанных в настоящем договоре, Заказчик выплачивает Исполнителю вознаграждение. Сумма вознаграждения составляет 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен

предварительный договор купли-продажи недвижимости (л.д.26-27 т.1).

В соответствии с п. 1.1. Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.,

стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимости (далее – Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

Пункт 1.2. Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. Основной договор будет заключен в отношении следующих недвижимости: вид объекта недвижимости: Помещение; кадастровый №; адрес (местоположение): <адрес>; площадь, м2 16,8; номер, тип этажа: Этаж 04; назначение: Жилое; наименование: Квартира в многоквартирном доме; вид жилого помещения: Квартира; правообладатель: ФИО1; вид, номер регистрации права: Собственность №, ДД.ММ.ГГГГ; документы-основания: Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № нотариус ФИО12 Тюменского нотариального округа;ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Данные отсутствуют

По соглашению сторон цена Объекта составляет <данные изъяты> и не может быть изменена (пункт 2.1. Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.).

Порядок расчетов за Объект будет осуществляться следующим образом: 2.2.1. Расчеты по сделке купли-продажи Объекта в сумме 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек передаются в качестве задатка в день подписания настоящего договора, что подтверждается распиской о передаче денежных средств или платежным документом банка, в случае перечисления на счёт. 2.2.2. Расчеты по сделке купли-продажи Объекта в сумме <данные изъяты> за счет собственных средств.

Пункт 3.1. Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. стороны установили: Настоящий договор является предварительным и содержит условия, на основании которых будет заключен Основной договор, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно расписке, в получении денег от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ находящейся по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истцом получены поквартирная карточка и выписка из финансового лицевого счета, а ДД.ММ.ГГГГ справка Государственного бюджетного учреждения здравоохранения Тюменской области «Областная клиническая психиатрическая больница»: На момент осмотра данных за психическое расстройство и расстройство поведения не выявлено (л.д.29, 30, 31 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в Тюменском филиале № Государственного автономного учреждения Тюменской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Тюменской области» получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д.32-33 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Агентство недвижимости «ИСКРА» заключен договор возмездного оказания услуг по покупке объекта недвижимости (л.д.34 т.1).

В соответствии с п. 1.1. Договора от ДД.ММ.ГГГГ. Исполнитель оказывает Заказчику информационно-консультационные услуги Заказчику по поиску и подбору объекта недвижимости однокомнатная квартира, расположенных в районах: район <адрес>, а Заказчик оплачивает оказанные услуги.

Согласно п. 3.1. Договора от ДД.ММ.ГГГГ. за выполнение Исполнителем Заказчику услуг, указанных в настоящем договоре, Заказчик выплачивает Исполнителю вознаграждение. Сумма вознаграждения составляет 40 000 (Сорок тысяч) рублей.

ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 и ФИО6 заключен предварительный договор купли- продажи недвижимости (л.д.3536 т.1).

В соответствии с п. 1.1. Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимости (далее – Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

Пункт 1.2. Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. Основной договор будет заключен в отношении следующих недвижимости: вид объекта недвижимости Помещение; кадастровый №; адрес (местоположение): <адрес>; площадь, м2: 20,6; номер, тип этажа: Этаж 07; назначение: Жилое; наименование: Квартира в многоквартирном доме; вид жилого помещения: Квартира; правообладатель: ФИО6; вид, номер регистрации права: Собственность от ДД.ММ.ГГГГ; документы-основания: Договор приватизации квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ номер договора №;ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Данные отсутствуют.

По соглашению сторон цена Объекта составляет <данные изъяты> и не может быть изменена (пункт 2.1. Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.).

Порядок расчетов за Объект будет осуществляться следующим образом: 2.2.1. Расчеты по сделке купли-продажи Объекта в сумме 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек передаются в качестве задатка в день подписания настоящего договора, что подтверждается распиской о передаче денежных средств или платежных документов банка, в случае перечисления на счёт. 2.2.2. Расчеты по сделке купли-продажи Объекта в сумме <данные изъяты> за счет собственных средств.

Пунктом 3.1. Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны установили: Настоящий договор является предварительным и содержит условия, на основании которых будет заключен Основной договор, в срок не позднее «ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно расписке, в получении денежных средств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 получила от ФИО1 денежную сумму в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек на основании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося по адресу: <адрес> (л.д.37 т.1)

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1.1. Договора от ДД.ММ.ГГГГ. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество, передаваемое Покупателю: вид объекта недвижимости: Помещение; кадастровый №; адрес (местоположение): <адрес>; площадь, м2: 19; номер, тип этажа: Этаж 04; назначение: Жилое; наименование: Квартира в многоквартирном доме; вид жилого помещения: Квартира; правообладатель: ФИО1; вид, номер регистрации права: Собственность ДД.ММ.ГГГГ; документы-основания: Договор купли-продажи квартиры, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ. Документ нотариально удостоверен: города Тюменского нотариального округа ФИО13; ограничение прав и обременение объекта недвижимости: не установлено.

По соглашению сторон цена Объекта составляет <данные изъяты> и не может быть изменена (пункт 2.1. Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.).

Порядок расчетов за Объект будет осуществляться следующим образом: 2.2.1. Расчеты по сделке купли-продажи Объекта в сумме 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек произведены до подписания настоящего договора, претензий по оплате нет. 2.2.2. Расчеты по сделке купли-продажи Объекта в сумме <данные изъяты> производятся в течение 3-х (трех) дней с момента регистрации перехода права собственности на Покупателя.

Пунктом 3.1. Договора от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны согласовали условие о том, что у Продавца на Объект возникнет право залога в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ. Продавец в течение 3-х (трех) дней с момента получения денежных средств обязуется подать заявление о прекращении обязательств.

ДД.ММ.ГГГГ в Тюменском филиале № Государственного автономного учреждения Тюменской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Тюменской области» были поданы документы на государственную регистрацию права, а также выплачено вознаграждение риелторам по договору от ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец от ФИО2 получила денежную сумму в размере <данные изъяты> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской в получении денежных средств, а также подписан передаточный акт на квартиру (л.д.39,40 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в отдел полиции № УМВД России по г.Тюмени с заявлением о совершенном преступлении, талон регистрации № (л.д. 49т.1).

ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело по признакам преступления предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ. В ходе производства по уголовному делу, ФИО1 была допрошена в качестве потерпевшей, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ около 09 часов 30 минут, находясь у подъезда по адресу: <адрес>, на абонентский номер телефона № принадлежащий истцу, сообщили, что к ней придёт мастер, спросили, когда она будет дома, сообщили что ей придёт СМС сообщение с номером пломбы, который ей нужно будет продиктовать, что она и сделала. С какого телефона ей звонили не помнит. После чего с истцом связался сотрудник Роскомнадзора №, представилась старшим специалистом ФИО3. Спросила, есть ли у истца <данные изъяты>, сообщила, что ее обманули мошенники, спросила не звонили ли ей из других организаций, сообщила ли она код, потом перевела истца на <данные изъяты>. Истец подключила демонстрацию экрана, действовала под диктовку. Ей скидывали ссылки для подключения к конференции (<данные изъяты>), когда заблокировали <данные изъяты>. Так же истцу сообщили что мошенники оформили на нее кредиты, и они могут их аннулировать, и ее связали также с сотрудником ФСБ по абонентскому номеру № ФИО4, а после соединили с сотрудником Росфинмониторинга ФИО5. ДД.ММ.ГГГГ истцу прислали разные документы, подтверждающие, что кредиты, которые взяли на нее мошенники, закрыты и выплачены. ДД.ММ.ГГГГ сотрудником ФСБ ФИО4 было предложено истцу совершить фиктивную сделку по продаже квартиры, так как нужно разоблачить риэлтерское агентство «ИСКРА». Ей дали номер телефона директора агентства недвижимости «ИСКРА» №. На звонок, перезвонила риелтор ФИО26, № Истцу сказали, чтобы она ей сказала, что продает квартиру, чтобы приобрести квартиру с кухней. Риелтор со мной встретилась, сфотографировала квартиру и ушла. После чего были совершены все вышеописанные сделки. О участии в разоблачении мошенников, и о третьих лицах которые курировали действия истца, ФИО1 никому не сообщала. Для завершения фиктивной сделки сотрудником ФСБ ФИО4 мне было поручено отправиться к банкомату ПАО <данные изъяты>», в ТЦ «<данные изъяты>», по адресу: <адрес> на цокольном этаже около лестницы, где через банкомат № четырьмя платежами используя файл. <данные изъяты>, который истцу был отправлен, содержащий QR-код, отправила денежные средства на общую сумму <данные изъяты> рублей следующим образомДД.ММ.ГГГГ. в 13 часов 55 минут <данные изъяты> рублей; ДД.ММ.ГГГГ. в 14 часов 01 минуту <данные изъяты> рублей; ДД.ММ.ГГГГ. в 14 часов 06 минут <данные изъяты> рублей;ДД.ММ.ГГГГ. в 14 часов 55 минут <данные изъяты> рублей. После чего истца отправили к банкомату АО <данные изъяты>» №, через который она тремя платежами отправила денежные средства таким же образом, что и в прошлый раз, на общую сумму <данные изъяты> рублей следующим образом: ДД.ММ.ГГГГ. в 14 часов 29 минут <данные изъяты> рублей; ДД.ММ.ГГГГ. в 14 часов 39 минут <данные изъяты> руб.

Статья 167 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) устанавливает общие положения о недействительности сделок, предусматривая, что недействительная сделка не влечет юридических последствий и каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Истец просит признать сделку недействительной по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 178 ГК РФ (сделка под влиянием заблуждения) и пунктом 1 статьи 177 ГК РФ (сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими).

В отношении доводов о совершении сделки под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Пунктом 3 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо установлено, что заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной по ст.178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из объяснений самой истицы следует, что она заблуждалась относительно мотивов сделки: она полагала, что участвует в спецоперации, а сделка является фиктивной и будет аннулирована. При этом, как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, природа самой сделки купли-продажи, её предмет (конкретная квартира) и стороны (продавец – ФИО1, покупатель – ФИО2) были ей понятны. Она осознавала, что подписывает договор, по которому передает квартиру за деньги.

Свидетель ФИО27., пояснила что все справки на оформлении договора купли-продажи недвижимости ФИО1 собирала сама, общались о купле-продажи квартир не менее двух недель. Выезжали вместе для осмотра квартир. ФИО1 были заявлены характеристики приобретаемой квартиры, учитывалась цена продаваемой квартиры и приобретаемой, ФИО1 понимала какую сумму денежных средств ей придется доплатить, и они вместе выезжали для осмотра квартир по адресам: <адрес>. Затем был заключен предварительный договор.

Истец подтвердила пояснения свидетеля, в том числе о выездах для осмотра приобретаемой квартиры.

Суд учитывает, что действия истца на протяжении почти месяца (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) отличались последовательностью и целеполаганием. Она не просто выполняла разовые указания, а самостоятельно участвовала в переговорном процессе, осматривала альтернативные варианты жилья (<адрес>), что свидетельствует о наличии у неё собственной воли на улучшение жилищных условий, а не только на выполнение инструкций третьих лиц. Полученными от продажи деньгами она также распорядилась самостоятельно (перевела мошенникам), что подтверждает сохранение способности к совершению активных волевых действий, ошибочных по своей цели, но осознанных по механизму исполнения.

Данная правовая ситуация полностью соответствует обстоятельствам, рассмотренным Верховным Судом РФ в Определении от 16 декабря 2025 г. по делу № (дело Долиной и Лурье). Верховный Суд указал, что заблуждение лица, полагавшего, что оно заключает договоры для пресечения мошеннических действий, и заблуждение относительно последствий (что сделка будет аннулирована), является заблуждением относительно мотивов и не может служить основанием для признания сделки недействительной по ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения, что следует в том числе из смысла положений закона, закрепляющих основные начала гражданского законодательства (ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 5 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность отказа в иске, если заблуждение не могло быть распознано стороной, действующей с обычной осмотрительностью. Судом установлено, что покупатель ФИО2 и агентство «ИСКРА» действовали добросовестно. Они не знали и не могли знать о внутренних мотивах истца, так как истец скрывала эту информацию, вела себя как обычный продавец и покупатель. Поведение ФИО1 на протяжении всего периода сделки (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) было последовательным и целенаправленным: она инициировала продажу, осматривала квартиры для покупки, собирала документы, подписывала договоры и расписки. Каких-либо обстоятельств, которые могли бы вызвать сомнения в её волеизъявлении у окружающих, судом не установлено. Следовательно, оснований для применения ст. 178 ГК РФ не имеется.

В отношении доводов о неспособности понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина.

Бремя доказывания наличия такого состояния лежит на истце. Как указал Верховный Суд РФ в определении по делу (Долиной и Лурье), особым средством доказывания по таким спорам является судебная психолого-психиатрическая экспертиза. В рамках расследования уголовного дела № дела была назначена и проведена амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза. Согласно заключению комиссии экспертов от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО1 страдает <данные изъяты>. Однако комиссия пришла к однозначному выводу: «ФИО1 в период времени, относящийся к исследуемой юридической ситуации, не могла критически оценивать происходящее, а следователь понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных действий.

На неоднократные вопросы суда о предоставление иных доказательств, назначения по делу психиатрической экспертизы, сторона истца от проведения экспертизы отказалась.

Представленное в материалы настоящего гражданского дела заключение экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела не подменяет под собой заключение судебной экспертизы, назначаемой в порядке гражданского судопроизводства, и не может подтверждать обстоятельства нахождения ФИО1 в момент совершения оспариваемых ею сделок (договор возмездного оказания услуг по покупке объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; договора возмездного оказания услуг по покупке объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ; предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ) в таком состоянии когда она не была способна понимать значение своих действий или руководствоваться ими, поскольку, как следует из поставленных на разрешение судебной психолого-психиатрической экспертизы вопросов и ее выводов, предметом исследования являлась способность ФИО1 понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных действий, а так же ее способность правильно воспринимать обстоятельства, имеющее значение для уголовного дела.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказывания неспособности понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ) лежит на истце. Отказ от главного доказательства (судебно-психиатрической экспертизы) при наличии сомнений в качестве экспертизы из уголовного дела, является риском истца и влечет неблагоприятные последствия в виде невозможности удовлетворения иска (ст. 12 ГПК РФ — принцип состязательности).

При таких обстоятельствах основания для признания оспариваемых сделок недействительными применительно к положениям ст. 177, 178 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда не имеется. ФИО1 действовала с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. Отсутствие воли лица на исследование его психического состояния в момент совершения им сделок, то есть согласия быть под экспертным в рамках производства соответствующей экспертизы, назначение и проведение экспертизы в целом является невозможным.

Поскольку требования о признании недействительными договоров возмездного оказания услуг с ООО АН «ИСКРА» и предварительного договора с ФИО6 являются производными от основного требования о признании недействительным договора купли-продажи с ФИО2, и суд не находит оснований для удовлетворения последнего, они также не подлежат удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании сделки недействительной может быть заявлено только заинтересованным лицом. Однако даже в случае признания сделки недействительной, добросовестность контрагента имеет ключевое значение. Покупатель ФИО2, действуя с должной осмотрительностью, проверила правоустанавливающие документы, дееспособность продавца (что подтверждается в том числе справкой из ПНД от ДД.ММ.ГГГГ), зарегистрировала сделку в Росреестре. Она является добросовестным приобретателем, и её интерес в стабильности гражданского оборота подлежит судебной защите в силу прямого указания закона и правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2025). Судебная практика исходит из необходимости защиты добросовестного приобретателя, когда поведение продавца не дает оснований сомневаться в его воле.

Что касается предварительного договора с ФИО6, суд отмечает добросовестное поведение самого ответчика, которая, несмотря на право оставить задаток себе (ст. 381 ГК РФ), предпринимала меры к его возврату истцу, от чего истец уклонилась. Более того, срок действия предварительного договора истек ДД.ММ.ГГГГ, и в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные им, прекращены.

В части агентского договора, заключенного между ФИО1 и ООО «Агентство недвижимости «ИСКРА» от ДД.ММ.ГГГГ, так же присутствует добросовестное поведение ответчика, который в течении 2 недель осуществлял работу по продаже квартиры истца и подготовке документов, а так же сопровождение самой сделки, а так же осуществляя подбор вариантов объектов недвижимости (квартир) для ФИО1, осуществляя выезд с истцом для осмотра.

На основании изложенного, оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат. Заявленные истцом основания недействительности сделок не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ООО Агентство недвижимости «Искра», ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г.Тюмени.

Мотивированная часть решения изготовлена 05 марта 2026 года.

Председательствующий судья Д.А. Чарков