Решение № 2-3003/2020 2-3003/2020~М-2556/2020 М-2556/2020 от 9 ноября 2020 г. по делу № 2-3003/2020

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 ноября 2020 года гор. Махачкала

Советский районный суд г. Махачкалы в составе: председательствующего судьи Омаровой М.А., при секретаре Магомедовой К.А., с участием: представителя ответчика ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений <адрес> к ИсраиловойНасихатРасуловне о расторжении договора аренды нежилого помещения за № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО5, обязав ответчика вернуть помещение в надлежащем состоянии и взыскании пени в размере 40460 рублей 81 копеек,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений <адрес> обратилось в суд с иском к ИсраиловойНасихатРасуловне о расторжении договора аренды нежилого помещения за № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО5, обязав ответчика вернуть помещение в надлежащем состоянии и взыскании пени в размере 40460 рублей 81 копеек, указав в обоснование иска, что между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ИсраиловойНасихатРасуловной заключен договор аренды нежилых помещений (строений) муниципальной собственности <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является встроенное нежилое помещение общей площадью 59,3 кв.м, расположенное по адресу: РД, <адрес>. предоставленное для использования под нотариальную контору.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 2.2.5 Договора Арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату, установленную Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, в соответствии с действующим законодательством. В соответствии с п. 3.1 Договора и расчетом годовой арендной платы нежилого помещения на 2017 г. размер годовой арендной платы по Договору составляет 184286 руб.

Согласно п. 3.2 Договора арендная плата вносится Арендатором в следующем порядке: по 46071,5 руб. за каждый квартал с оплатой не позднее 1 числа второго месяца отчетного периода.

Комитет надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства и передал помещение Арендатору передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ

Однако Арендатор не выполнил принятые на себя обязательства. Так, в нарушение п. 3.2 Договора, он не вносит арендную плату за пользование предоставленным ему помещением более двух кварталов подряд. Тем самым ответчик неоднократно нарушил установленные договором сроки внесения арендной платы, в результате чего у него образовалась задолженность по арендной плате, что следует из прилагаемого подробного расчета суммы иска и акта сверки.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ правопреемником Комитета, прекращенного ДД.ММ.ГГГГ, является Управление имущественных и земельных отношений <адрес> (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Задолженность ответчика по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, которую просит взыскать Управление, составляет: 270072,50 руб. (двести семьдесят тысяч семьдесят два рубля пятьдесят копеек).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Пунктом 4.1 Договора предусмотрено, что за просрочку предусмотренных Договором платежей Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,02% от просроченной суммы платежей за каждый день просрочки до полной оплаты. Размер пени, которую Управление просит взыскать с ответчика за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, составляет 36071,85 руб. (тридцать шесть тысяч семьдесят один рубль восемьдесят пять копеек).

Согласно п. 5.2 Договора по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в одностороннем порядке в случае, если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Комитет направил в адрес Арендатора уведомления от ДД.ММ.ГГГГ №.17-3114/20, от ДД.ММ.ГГГГ №.17-997/20 и от ДД.ММ.ГГГГ №.06-3080/19 (с приложением подписанного Комитетом проекта соглашения о расторжении договора аренды), в которых указал ответчику об образовавшейся задолженности по арендной плате и на необходимость ее своевременного погашения, а также сообщил о расторжении Договора. Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №.17-3114/20 получено Арендатором ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует копия уведомления о вручении с почтовым идентификатором 80081947011263. Остальные уведомления не получены Арендатором по независящим от истца причинам. Задолженность по Договору на дату направления искового заявления в суд не погашена, соглашение о расторжении Договора ответчиком также не подписано.

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Как следует из представленных подробного расчета суммы иска и акта сверки ответчик более двух раз подряд нарушил сроки внесения арендных платежей.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Более того ДД.ММ.ГГГГ Управлением имущественных и земельных отношений <адрес> была проведена проверка целевого использования имущества переданного арендатору,в ходе проверки было выявлено что, помещение не используется по целевому назначению (под нотариальную контору), в помещении произведена перепланировка, согласие на проведение перепланировки собственником не давалось.

Из акта обследования и фотографий усматривается, что помещения были переустроены.

Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка (переустройство) жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, на основании принятого им решения.

В соответствии с ч.1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Таким образом, истец вправе требовать досрочного расторжения договора в одностороннем порядке и возврата помещения.

В судебное заседание представитель истца не явился, был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, уважительных причин своей неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика М. в судебном заседании исковые требования не признал, просил в иске отказать по основаниям изложенным в возражениях.

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Как установлено судом, между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО5, заключен договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ, в целях использования под нотариальную контору.

В силу статьи 422 Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Также, в соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела, определением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ производство по исковым требованиям Управления имущественных и земельных отношений <адрес> к ФИО5 в части взыскания арендной платы в размере 286144, 50 рублей было прекращено в связи с погашением ответчиком данной задолженности в настоящее время.

Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В силу статьи 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлениипредпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Как установлено в судебном заседании, в данном случае арендатор не имел возможности долгое время использовать помещения по независящим от него причинам, а именно в связи со сложившейся эпидемиологической ситуацией в стране.

Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 6.3. арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения Договора в том числе, при невнесении арендной платы по двум срокам подряд, указанных в п. 3.2 договора, при этом расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки (п. 6.3.3. Договора).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Применительно к вышеуказанной норме закона, стороной истца не представлено суду доказательств неоднократного направления в адрес ответчика требования о необходимости исполнения обязательства по оплате задолженности по арендной плате. Более того, истец в своем исковом заявлении признает факт не получения уведомлений ответчиком по независящим от истца обстоятельствам.

Представленные истцом данные также не свидетельствуют о наличии обстоятельств, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, регламентирующих возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя при не внесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока, поскольку, как указывалось выше на момент рассмотрения дела задолженность по внесению арендной платы ответчиком ФИО5 погашена в полном объеме, при этом факта невнесения арендной платы ФИО5 более двух раз подряд за указанный в иске период не имеется.

Каких-либо иных объективных причин, свидетельствующих о наступлении для истца ущерба, подтверждающего существенное нарушение договора аренды ответчиком ФИО5, суду не представлено, а потому оснований для расторжения договора аренды суд не усматривает.

Доводы истца о перепланировки и перестройки жилого помещения и использования его не по целевому направлению также необоснованны и не нашли подтверждения в суде, поскольку данные арендуемые помещения являются нежилыми.

Поскольку судом установлено, что на момент рассмотрения дела, задолженность по оплате арендных платежей была погашена суд приходит е выводу о возможности снизить размер неустойки до разумных пределов, то есть до 10000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления имущественных и земельных отношений <адрес> к ИсраиловойНасихатРасуловне о расторжении договора аренды нежилого помещения за № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО5, обязав ответчика вернуть помещение в надлежащем состоянии и взыскании пени в размере 40460 рублей 81 копеек удовлетворить частично.

Взыскать с ИсраиловойНасихатРасуловны в пользу Управления имущественных и земельных отношений пеню в сумме 10000 рублей за просрочку выплаты арендной платы.

В удовлетворении остальной части исковых требований Управления имущественных и земельных отношений <адрес> к ИсраиловойНасихатРасуловне о расторжении договора аренды нежилого помещения за № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО5, обязав ответчика вернуть помещение в надлежащем состоянии и взыскании пени - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной формулировке.

Мотивированное решениесоставлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: судья М.А. Омарова