Решение № 2-1765/2024 от 7 июля 2024 г. по делу № 2-2186/2023

Дело № 2-1765/2024

УИД 23RS0026-01-2023-000068-91


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

8 июля 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе

председательствующего судьи Попова Д.А.,

при секретаре Кажуркиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Банк ВТБ» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору коммерческого найма,-

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Банк ВТБ» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору коммерческого найма, в обоснование указав, что истец является собственником квартир № и № по адресу <адрес>

В период с 27.03.2017 года по 23.09.2020 года указанные квартиры находились во владении и пользовании ответчика на основании договоров коммерческого найма с правом выкупа б/н от 27.03.2017 года и 27.08.2018 года.

27.03.2017 года между истцом и ответчиком был заключен договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа на 11 месяцев, по условиям которого наймодатель (истец) предоставляет нанимателю (ответчик) за плату во временное пользование и владение для проживания жилые помещения - <адрес>

27.02.2018 года между истцом и ответчиком был заключен договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа на 6 месяцев, по условиям которого наймодатель (истец) предоставляет нанимателю (ответчик) за плату во временное пользование и владение для проживания жилые помещения - <адрес>

Ответчик отказался от подписания акта возврата жилого помещения, о чем был составлен акт от 14.09.2020 года.

У ФИО1 перед ПАО «Банк ВТБ» образовалась задолженность за пользование жилым помещением в связи с невнесением платы, установленной пунктом 2.1 договора, за период с 27.02.2018 года по 14.09.2020 года в размере 1.202.834 руб. 50 коп., задолженность по коммунальным платежам - 171.370 руб. 55 коп.

На основании изложенного истец с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил суд взыскать в его пользу с ответчика задолженность по договору коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа за период с 27.02.2018 года по 14.09.2020 года в размере 1.202.834 руб. 50 коп., задолженность по коммунальным платежам - 171.370 руб. 55 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 14.214 руб. 17 коп.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, сведений о причинах неявки не предоставили.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом, что между ПАО «Банк ВТБ» (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) 27 марта 2017 года был заключен договор коммерческого найма жилого помещения в правом выкупа, по условиям которого наймодатель предоставляет нанимателю за плату во владение и пользование для проживания принадлежащие ему на праве собственности жилые помещения - квартиры, находящиеся по адресу: <адрес> (пункт 1.1), а Наниматель обязуется вносить плату за пользование жилым помещением в размере 39.388 руб. ежемесячно до 10 числа каждого календарного месяца (пункты 2.1.1, 3.1, 3.2) /л.д. 3-4/.

Согласно пункту 3.3 договора наниматель самостоятельного производит расчеты с коммунальными и иными службами за потребленные им услуги: электроэнергию, горячую и холодную воду, газ, канализацию, вывоз мусора, пользование телефоном, услуги Интернета. Стоимость указанных услуг не входит в размер платы за пользование жилым помещением, указанной в пункте 3.1 договора.

В соответствии с пунктом 6.1 договор заключен сроком на 11 месяцев. При поступлении от Нанимателя уведомления, указанного в пункте 4.2 договора, действие договора продлевается до даты заключения договора купли-продажи, указанного в пункте 4.4 договора.

Указанные жилые помещения, являющиеся предметом договора коммерческого найма, были переданы ответчику по акту приема-передачи от 27 марта 2017 года и возвращены им истцу на основании акта возврата от 26 февраля 2018 года /л.д. 5-6/.

27 февраля 2018 года между ПАО «Банк ВТБ» (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) был заключен договор коммерческого найма жилого помещения в правом выкупа, по условиям которого Наймодатель предоставляет нанимателю за плату во владение и пользование для проживания принадлежащие ему на праве собственности жилые помещения - квартиры, находящиеся по адресу: <адрес> (пункт 1.1), а наниматель обязуется вносить плату за пользование жилым помещением в размере 39.388 руб. ежемесячно до 10 числа каждого календарного месяца (пункты 2.1.1, 3.1, 3.2) /л.д. 7-8/.

Согласно пункту 3.3 договора наниматель самостоятельного производит расчеты с коммунальными и иными службами за потребленные им услуги: электроэнергию, горячую и холодную воду, газ, канализацию, вывоз мусора, пользование телефоном, услуги Интернета. Стоимость указанных услуг не входит в размер платы за пользование жилым помещением, указанной в пункте 3.1 договора.

В соответствии с пунктом 6.1 договор заключен сроком на 6 месяцев. При поступлении от Нанимателя уведомления, указанного в пункте 4.2 договора, действие договора продлевается до даты заключения договора купли-продажи, указанного в пункте 4.4 договора.

Согласно пункту 6.2 договора прекращение договора не влечет прекращение обязанности нанимателя по уплате имеющихся задолженностей по договору.

Жилые помещения, являющиеся предметом договора коммерческого найма, были переданы Наймодателем Нанимателю 27 февраля 2018 года на основании Акта приема-передачи недвижимого имущества по договору коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа /л.д. 9/.

Указанный договор заключен на условиях аналогичных ранее заключенному договору от 27 марта 2017 года, за тем исключением, что срок его действия составляет 6 месяцев.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что ответчик по истечении срока действия договора от 27 февраля 2018 года не возвратил истцу жилые помещения по акту возврата недвижимого имущества, а продолжил пользоваться ими, не внося ежемесячную плату в размере 39.388 руб., предусмотренную пунктом 3.1 договора.

Представителя банка констатировано в составленном в одностороннем порядке акте, что ответчик прекратил использование спорного жилого помещения 14 сентября 2020 года /л.д.14/.

Согласно расчету ПАО «Банк ВТБ», размер задолженности ФИО1 за пользование жилым помещением за период с 27 февраля 2018 года по 14 сентября 2020 года составляет 1.202.834 руб. 50 коп., по коммунальным платежам – 171.370 руб. 55 коп.

Учитывая период возникновения искомой истцом задолженности, фактически им заявлены требования о взыскании задолженности по оплате за пользование жилыми помещениями, переданными истцом ответчику по договору договор коммерческого найма жилого помещения в правом выкупа от 27 февраля 2018 года.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Статьей 678 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно пункту 1 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (п. 3 ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор найма жилого помещения, заключенный на срок до одного года является краткосрочным наймом (п. 2 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является внесение арендодателю арендной платы в соответствии с указанными в договоре аренды порядком, условиями и сроком ее внесения.

В соответствии со статьей 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренном ЖК РФ, другими Федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Из материалов дела усматривается, что ответчик не реализовал свое право на выкуп жилого помещения, длительное время отказывался подписать акт, принимая во внимание, что жилое помещение должно быть свободным от проживания в том числе иных лиц. ФИО1 должен был в соответствии с условиями договора не позднее 26 августа 2018 года подписать акт о возврате жилого помещения. Письменных уведомлений в банк ответчиком не направлялось. Обратного материалы дела не содержат.

Как следует из акта выезда и проверки состояния недвижимого имущества от 09 августа 2019 года, был произведен осмотр недвижимого имущества, находящего в собственности банка, представителями ПАО «Банк ВТБ» констатирован факт наличия обременения имущества правами третьих лиц/ неправомерного использования указанного в настоящем акте недвижимого имущества, а именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес> /л.д. 93/.

Более того, согласно справке ГУ МВД России по Ростовской области была проведена проверка по материалам КУСП № от 09 августа 2019 года, согласно которой по адресу: <адрес> проживают граждане:

- ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения;

-ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения;

- ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения;

- ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения /л.д.101/.

В данном случае ответчиком нарушен пункт 2.3.3 договора о том, что наниматель имеет право с предварительного уведомления вселять в жилое помещение временных жильцов.

Материалами дела подтверждается, что решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11 февраля 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 22 сентября 2020 года, выселены ФИО2, ФИО8, ФИО9, ФИО10 из квартир <адрес>

21 сентября 2019 года в возбуждении уголовного дела истцу было отказано по причине отсутствия события преступления, предусмотренного ч.1 ст. 330 Уголовного кодекса Российской Федерации /л.д. 98-99/.

28 апреля 2018 года, 28 апреля 2019 года ПАО «Банк ВТБ» направлялись в адрес ответчика извещения об отказе в продлении договора коммерческого найма /л.д. 92, 92 оборот/.

Поскольку ответчик допустил нарушение договора и допустил проживание, равно как и пользование имуществом без согласия банка, банк был вынужден составить акт к договору коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа от 14 сентября 2020 года, в котором указано, что 14 сентября 2020 года произведена реализация квартир <адрес>, покупателю ФИО7

Комиссия констатировала прекращение использования помещения арендатором, днем подписания договора купли-продажи, а именно 14 сентября 2020 года.

Так, по договору коммерческого найма б/н от 27 февраля 2018 года у ФИО1 образовалась задолженность по арендным платежам за период с 27 февраля 2018 года по 14 сентября 2020 года в размере 1.202.834 руб. 50 коп. с учетом ежемесячной оплаты - 39.388 руб.:

- 27-28 февраля 2018 года - 2.813 руб. 43 коп.;

- 2018 год - 393.880 руб.:

- 2019 год - 472.656 руб.;

- 2020 год - 315.104 руб.;

- 01.09.2020 года- 14.09.2020 года - 8.391 руб. 07 коп.

Истцом представлены в материалы дела доказательства о том, что по договору коммерческого найма от 27 февраля 2018 года у ФИО1 образовалась задолженность за коммунальные платежи, которые были оплачены банком в 2021 году, что подтверждается платежными поручениями № от 24 мая 2021 года - 364,32 руб., № от 31 мая 2021 года - 17.503,46 руб.; № от 08 июня 2021 года - 1.620,60 руб., № от 11 июня 2021 года - 28,21 руб.№ № от 17 июня 2021 года - 22.763,99 руб., № от 14 июля 2021 года - 32.400,18 руб., № от 28 июля 2021 года - 97.872,78 руб.

Материалами дела подтверждается, что банк возместил задолженность по обязательствам ФИО1 только в 2021 году.

Таким образом, принимая во внимание установленные обстоятельства по делу, руководствуясь вышеприведенными нормами права, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд исходит из того, что ответчиком в добровольном порядке не исполнены требования банка, истец обосновано обратился в суд за защитой своих нарушенных прав собственника спорного жилого помещения с требованием о взыскании задолженности по договору коммерческого найма б/н от 27 февраля 2018 года, равно как и о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей, оплаченных банком в 2021 году. В данном случае объективно нарушены права собственника жилого помещения, в связи с чем, оценив представленный расчет задолженности о невыполнении ответчиком своих обязательств перед Банком по договору коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа квартиры, учитывая, что контррасчета ответчиком не представлено, доказательств по оплате задолженностей материалы дела не содержат, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Банком исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по договору и оплате коммунальных платежей.

Вместе с тем ответчиком при рассмотрении дела заявлено о применении срока исковой давности к заявленным исковым требованиям.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам без исследования иных обстоятельств дела.

Пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст.200 ГК РФ).

Установление в законе общего срока исковой давности, то есть срока для защиты интересов истица, право которого нарушено, начала его течения и последствий его пропуска обусловлено необходимостью обеспечить стабильность отношений участников гражданского оборота.

Как исключение закон допускает существование обязательств с неопределенным сроком исполнения и обязательств до востребования, способных внести неопределенность в гражданский оборот, в связи с чем законодателем внесены изменения, устанавливающие предельный срок исковой давности, исчисляемый с момента возникновения обязательств.

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 Постановления Пленума от 29 сентября 2015 года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (ч. 1 ст. 200 ГК РФ).

По смыслу нормы статьи 205, а также части 3 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

В пунктах 10, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 года № 43 указано, что согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ.

Согласно пункту 3.2 указанного договора наниматель обязуется вносить плату за пользование жилым помещением ежемесячно до 10 числа каждого календарного месяца /л.д. 7-8/.

Установлено, что ответчик после истечения срока действия договора от 27 февраля 2018 года, продолжил пользоваться жилыми помещениями на тех же условиях, а договором предусмотрено внесение ответчиком повременных ежемесячных платежей.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если стороны после истечения срока договора аренды не прекратят исполнять, то есть арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель - принимает арендную плату и при этом не требует возврата имущества, договор аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации будет считаться возобновленным на неопределенный срок.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Оба условия соблюдены, арендатор продолжал пользоваться спорным жилым помещением, а арендодатель не возражал и не требовал возврата.

Кроме того, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 прекратил использование спорного жилого помещения 14 сентября 2020 года, что подтверждается актом истца от 14 сентября 2020 года, именно с этой даты истец узнал о нарушенном праве, с этой даты необходимо исчислять срок исковой давности по заявленным требованиям ПАО «Банк ВТБ», срок по данным требованиям должен был истекать 14 сентября 2023 года.

Истец направил в суд иск посредством почтовой корреспонденции 07 января 2023 года.

Задолженность ответчика заявлена за период с 27 февраля 2018 года по 14 сентября 2020 года.

Таким образом, на момент подачи искового заявления в суд срок исковой давности по заявленным требованиям о взыскании задолженности не истек.

Также ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженность по коммунальным платежам в размере 171.370 руб. 55 коп.

Между тем дата выставления счета и возмещения задолженности определена в 2021 году, поскольку задолженность по оплате коммунальных платежей возникла начиная с 24 мая 2021 года по 28 июля 2021 года, в связи с чем на момент подачи искового заявления в суд 07 января 2023 года, срок исковой давности по заявленным требованиям не истек.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 14.214 руб. 17 коп.

При таких обстоятельствах, ввиду доказанности обстоятельств, имеющих правовое значение для дела, и доводов поданного иска, исковые требования истца подлежат удовлетворению по изложенным выше основаниям.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,-

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ПАО «Банк ВТБ» (ИНН №) к ФИО1 (паспорт №) о взыскании задолженности по договору коммерческого найма - удовлетворить полностью.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу ПАО «Банк ВТБ» (ИНН №) задолженность по договору коммерческого найма жилого помещения б/н от 27 февраля 2018 года с правом выкупа за период с 27 февраля 2018 года по 14 сентября 2020 года в размере 1.202.834 руб. 50 коп., задолженность по коммунальным платежам - 171.370 руб. 55 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 14.214 руб. 17 коп.

Мотивированное решение суда составлено в совещательной комнате.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Попов Д.А.