Решение № 2-705/2020 2-705/2020~М-453/2020 М-453/2020 от 22 сентября 2020 г. по делу № 2-705/2020

УИД № 66RS0024-01-2020-000564-11

Дело №2-705/2020


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2020 года

г. Верхняя Пышма 16 сентября 2020 года

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Карасевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Габдрауповой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО3, ФИО4, ФИО4 об изъятии земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, для муниципальных нужд, прекращении права собственности на изымаемые объекты, признании права муниципальной собственности,

установил:

Администрация городского округа Верхняя Пышма обратилась в суд с вышеназванным иском к ФИО3, ФИО4, ФИО4

В обоснование требований указала, что ФИО3, ФИО4, ФИО4 являются долевыми собственниками по 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. На земельном участке расположен объект недвижимости: здание, с кадастровым номером №, площадью 68,8 кв.м. Право общей долевой собственности также принадлежит ФИО1 – 2/3 доли, ФИО2 – 1/6 доля, ФИО2 – 1/6 доля. Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП «Об утверждении Плана мероприятий по реализации проекта «Строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма» утвержден соответствующий план мероприятий по строительству трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. В рамках подпрограммы 1 «Развитие транспорта и транспортно-логического комплекса <адрес>» государственной программ <адрес> «Развитие транспорта дорожного хозяйства, связи и информационных технологий <адрес> до 2024 года», утвержденной постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП предусмотрено строительство и реконструкция улично-дорожной сети со строительством трамвайной линии в границах городского округа Верхняя Пышма и муниципального образования «<адрес>». Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП «Об утверждении государственной программ <адрес> «Развитие транспортного комплекса <адрес> до 2024 года» постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП признано утратившим силу и утверждена новая программа развития транспортного комплекса <адрес> до 2024 года, которой по-прежнему предусмотрено строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. Проекты планировок и межевания территории утверждены постановлениями администрации ГО Верхняя Пышма от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №. Постановлениями администрации ГО Верхняя Пышма от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении проекта «Дорожно-транспортная инфраструктура <адрес>. Автодорога <адрес> от <адрес> до путепровода. Внесение изменений в проект планировки территории», от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества», от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в постановление администрации ГО Верхняя Пышма от ДД.ММ.ГГГГ №» принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд для строительства и реконструкции вышеуказанных объектов. В список изымаемых земельных участков включен земельный участок, принадлежащий ответчикам. Вышеуказанные постановления были опубликованы в установленном порядке. Кроме того, копии постановлений были направлены в адрес ответчиков. Для целей подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации ГО Верхняя Пышма был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов, а также размер убытков ответчиков в результате изъятия для муниципальных нужд составляет 4 263 728,00 рублей, в том числе 4029130,00 –стоимость изымаемого земельного участка и объектов, находящихся на нем, в том числе жилого дома, 234598,00 – величина убытков, возникающих при изъятии земельного участка для муниципальных нужд. В адрес ответчиков был направлен проект соглашения об изъятии, отчет об оценке и кадастровый паспорт. До настоящего времени подписанное ответчиками соглашение об изъятии в адрес администрации не поступило. Согласия о цене между истцом и ответчиками не достигнуто. Срок, предусмотренный пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, истек. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2, ФИО2 отказались от изъятия принадлежащего им имущества.

Представитель истца ФИО6 на удовлетворении исковых требований настаивала, просила суд определить выкупную цену изымаемого имущества в соответствии с заключением судебной экспертизы, не доверять которой, по мнению истца, оснований нет.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО7 исковые требования полагал подлежащими удовлетворению, вместе с тем, с определением выкупной цены изымаемого имущества в соответствии с заключением судебной экспертизы не согласился, просил назначить повторную оценочную экспертизу. Указал, что эксперт неверно определил стоимость земельного участка с учетом примененных корректировок на коммуникации, свои выводы не обосновал. Полагал, что данное заключение не является надлежащим доказательством по делу.

В судебном заседании ответчик ФИО1 с заявленными требованиями также не согласилась в части определения выкупной цены изымаемого имущества. Полагала, что стоимость единого домовладения (земельного участка и жилого дома) должна составлять около 6 млн. рублей.

Ответчики ФИО2, ФИО2, представитель третьего лица МБУ «УКС и СР ГО Верхняя Пышма», в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть спор при данной явке.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1, ФИО2, ФИО2 являются долевыми собственниками по 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пр-кт Успенский, 2/25. На земельном участке расположен объект недвижимости: здание, с кадастровым номером №, площадью 68,8 кв.м. Право общей долевой собственности на здание (жилой дом) также принадлежит ФИО1 – 2/3 доли, ФИО2 – 1/6 доля, ФИО2 – 1/6 доля. Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП «Об утверждении Плана мероприятий по реализации проекта «Строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма» утвержден соответствующий план мероприятий по строительству трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. В рамках подпрограммы 1 «Развитие транспорта и транспортно-логического комплекса <адрес>» государственной программ <адрес> «Развитие транспорта дорожного хозяйства, связи и информационных технологий <адрес> до 2024 года», утвержденной постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП предусмотрено строительство и реконструкция улично-дорожной сети со строительством трамвайной линии в границах городского округа Верхняя Пышма и муниципального образования «<адрес>». Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП «Об утверждении государственной программ <адрес> «Развитие транспортного комплекса <адрес> до 2024 года» постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП признано утратившим силу, и утверждена новая программа развития транспортного комплекса <адрес> до 2024 года, которой по-прежнему предусмотрено строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. Проекты планировок и межевания территории утверждены постановлениями администрации ГО Верхняя Пышма от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №. Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма Постановлениями администрации ГО Верхняя Пышма от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества», от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в постановление администрации ГО Верхняя Пышма от ДД.ММ.ГГГГ №», от ДД.ММ.ГГГГ № ««Дорожно-транспортная инфраструктура <адрес>. Автодорога <адрес> от <адрес> до путепровода. Внесение изменений в проект планировки территории» принято решение об изъятии для муниципальных нужд, принадлежащих ФИО1, ФИО2, ФИО2 земельного участка с № и расположенных на нем объектов недвижимости.

В адрес ответчиков направлено уведомление об изъятии указанных объектов недвижимости, к которому был приложен проект соглашения об изъятии имущества, отчет об оценке, согласно которому стоимость изымаемого имущества определена в размере 4 263 728,00 рублей, в том числе 4029130,00 руб.–стоимость изымаемого земельного участка и объектов, находящихся на нем, в том числе жилого дома, 234598,00 рублей – величина убытков, возникающих при изъятии земельного участка для муниципальных нужд. Срок, предусмотренный пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, истек. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2, ФИО2 отказались от изъятия принадлежащего им имущества.

В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 49 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом рыночной стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

При этом, под равноценным возмещением следует понимать выкупную цену земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Принимая во внимание, что решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем принято компетентным органом местного самоуправления, порядок принятия и государственной регистрации данного решения соблюден, само изъятие имущества производится в целях муниципальных нужд, а также что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ответчиков на земельный участок и жилое здание, суд на основании установленных юридически значимых обстоятельств и вышеприведенных правовых норм приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований об изъятии принадлежащих ФИО1, ФИО2, ФИО2 спорных объектов недвижимости, прекращении их права собственности на спорное имущество и признании права собственности на него за городским округом Верхняя Пышма.

При определении выкупной цены, подлежащей выплате ответчику, суд исходит из следующего.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указано, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Для определения стоимости изымаемого земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, определения размера убытков, в том числе, упущенной выгоды, определением Верхнепышминского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО8

Согласно заключению эксперта ФИО8 итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № и расположенных на нем объектов недвижимости, строений, насаждений составляет 4200000,00 рублей, размер убытков – 370000,00 рублей, возникающих у правообладателя земельного участка при изъятии земельного участка для муниципальных нужд..

Оценивая заключение эксперта ФИО8, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение является допустимым и достоверным доказательством определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, размера убытков и упущенной выгоды.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Эксперт провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. Содержащиеся в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Экспертом использован сравнительный подход при определении рыночной цены земельного участка, сравнительный подход при определении рыночной цены жилого дома. При применении данных подходов эксперт основывался на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При этом экспертом соблюдены требования к определению применимости каждого из трех подходов к оценке (сравнительного, доходного, затратного) для целей оценки объекта оценки и обоснованию использования определенных методов оценки в рамках каждого из применимых подходов. Применимость менее, чем трех подходов к оценке, должным образом экспертом обоснована.

На доводы представителя ответчиков о наличии существенных недостатков в заключении эксперта, искажающих результат оценки (недостоверность определения рыночной стоимости земельного участка в связи с тем, что при оценке не было учтено наличие коммуникацией на земельном участке) эксперт представил мотивированные пояснения, из которых следует, что полученный в таблице 10 заключения результат расчета удельной стоимости земельного участка без коммуникаций (2 583 руб./кв. м) отклоняется от границ входящего диапазона цен предложений с учетом коммуникаций до уторгования (3 255-4 333 руб./кв. м) на 21-40%, что полностью соответствует диапазону корректировок на коммуникации и уторгование цены предложения. В отношении собственно учета коммуникаций при расчетах стоимости домовладения сделано специальное указание на стр. 49 заключения эксперта, связанное с тем, что необходимо избежать двойного учета фактора ценности подведенных коммуникаций (и искусственного завышения стоимости рассчитываемого Объекта исследования (оценки)), которые должны быть учтены либо в стоимости земельного участка в составе домовладения, либо в составе всего домовладения, и наиболее корректно это сделать в составе всего домовладения. Дальнейшие расчеты в таблицах 10 (в отношении стоимости земельного участка в составе домовладения) и 13 (в отношении всего домовладения, включая и стоимость земельного участка) произведены в полном соответствии с описанной последовательностью расчетов. При этом стоимость земельных участков из цен выбранных аналогов домовладений выделяется на той же основе, что и для участка оцениваемого домовладения, т.е. без учета коммуникаций (стр. 69 и 73), что позволяет оставить ценность коммуникаций в составе домовладений-аналогов для дальнейшего расчета, а все корректировки на коммуникации в таблице 13 производятся после добавления стоимости земельного участка к стоимости домовладения, к показателю «Скорректированная стоимость 1 кв. м домовладения с учетом прав на земельный участок, руб.» (стр. 71-72, 74-75), т.е. оказывают влияние и на стоимость дома, и на стоимость земельного участка в составе домовладения. Таким образом, разница в обеспеченности инженерными коммуникациями в стоимости земельного участка оцениваемого домовладения по сравнению с аналогами полностью учтена, и никакого искажения результатов оценки при этом нет, исключен двойной учет ценности коммуникаций, а сам учет ценности коммуникаций произведен в стоимости единого оцениваемого домовладения, включающего земельный участок.

У суда не вызывает сомнений правильность и достоверность выводов, изложенных в заключении судебного эксперта. Таким образом, определяя выкупную цену, подлежащую выплате ответчикам за изымаемое у них недвижимое имущество, суд принимает во внимание экспертное заключение, составленное экспертом ФИО8 Примененный экспертом подход к оценке стоимости земельного участка как не имеющего коммуникаций с целью повторного избежания учета фактора коммуникаций в расчетах единого домовладения экспертом в должном мере обоснован, данный подход последовательно применяется экспертом во всех проводимых данным экспертом исследованиях по иным гражданским делам, и соответствует положениям пункта 24 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611.

С учетом указанного заключения в пользу ответчиков ФИО9, ФИО2, ФИО2 подлежит выплата стоимости недвижимого имущества и иных объектов в размере 4200000,00 рублей, а также убытки, в том числе упущенная выгода в размере 364000,00 рублей в размере, пропорционально долям в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом (с учетом пояснений представителя ответчика, замечаний представителя истца относительно размера убытков, связанных с размером государственной пошлины за прекращение права собственности, судом уменьшен размер убытков на 6000 рублей, которые эксперт указал как убытки, связанные с прекращением права собственности, поскольку государственная пошлина за прекращение права собственности ответчиками не оплачивается; при этом судом принят максимально возможный размер государственной пошлины при возможной покупке ответчиками самостоятельных объектов недвижимости (2000Х3=6000 рублей), о чем было пояснено представителем ответчиков в судебном заседании).

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Определяя в соответствии с частью 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок уплаты возмещения, суд исходит из следующего.

В соответствие с пунктом 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием, в том числе, для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; возникновения прав в соответствии с настоящим Кодексом на земельные участки, образуемые в результате перераспределения земельных участков или перераспределения земель и земельных участков; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено предварительное возмещение за изъятые объекты недвижимости, в связи с чем, сумма возмещения подлежит уплате ответчикам в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты.

В статье 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации приведены условия соглашения об изъятии. Положения данной нормы не предусматривают обязанности установления в соглашении об изъятии или в решении суда о принудительном изъятии срока выплаты вознаграждения или срока перехода права на недвижимость. Подпунктом 6 пункта 1 статьи 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок передачи недвижимого имущества не может превышать шести месяцев со дня прекращения прав прежнего собственника. В любом случае, из содержания статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что переход права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности, возможен только после предоставления возмещения. Суд не считает необходимым указывать в решении конкретный срок передачи недвижимого имущества. В данном случае сторонам необходимо руководствоваться положениями подпункта 6 пункта 1 статьи 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО3, ФИО4, ФИО4 об изъятии земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, для муниципальных нужд, прекращении права собственности на изымаемые объекты, признании права муниципальной собственности удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа у ФИО3, ФИО4, ФИО4 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и объект недвижимости: здание, с кадастровым номером № расположенный на данном земельном участке, для муниципальных нужд.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО4 (по 1/3 в праве общей долевой собственности), на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и объект недвижимости: здание, с кадастровым номером №, расположенный на данном земельном участке, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма, с выплатой выкупной цены изымаемых объектов недвижимости в размере 4200000 рублей, убытков, связанных с изъятием, в размере 364000 рублей.

Признать право муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и объект недвижимости: здание, с кадастровым номером №, расположенный на данном земельном участке.

Определить порядок уплаты возмещения: сумма возмещения подлежит уплате ответчику ФИО3 в размере 2353000 рублей, сумма возмещения подлежит уплате ответчику ФИО4 в размере 1105500 рублей, сумма возмещения подлежит уплате ответчику ФИО4 в размере 1105500 рублей - в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Верхнепышминский городской суд Свердловской области в течение месяца с момента вынесения решения в окончательном виде.

Судья Карасева О.В.