Апелляционное определение № 33-3-2073/2026 от 2 марта 2026 г.

Судья Залугин С.В. Дело №33-3-2073/2026(№2-345/2024)

УИД 26RS0023-01-2023-007020-77


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь

03 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Шурловой Л.А.,

судей Чернышовой Н.И., Гукосьянца Г.А.,

при секретаре Павловой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края ФИО2

на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 09 декабря 2025 года

по исковому заявлению ФИО1 к администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края о признании права собственности на объект недвижимости – нежилой помещение, офис, площадью 69,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040727:85, по адресу: <адрес>, и встречному иску администрации Минераловодского муниципального округа <адрес> к ФИО1 о признании объекта недвижимого имущества - офис, площадью 69,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040727:85, по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, а также возложения обязанности в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольной постройки,

и встречному иску администрации Минераловодского муниципального округа <адрес> к ФИО1 о признании объекта недвижимого имущества - офис, площадью 69,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040727:85, по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, возложении обязанности в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольной постройки,

заслушав доклад судьи Чернышовой Н.И.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратилась в суд с указанным иском к администрации Минераловодского муниципального округа <адрес>, в обоснование которого указала, что она является собственником недвижимого имущества - земельного участка, общей площадью 100 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации Ленинского поселения <адрес> N 527 утвержден Акт выбора земельного участка и предварительного согласования под строительство офиса на земельном участке площадью 100 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, из земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего ей на праве собственности.

Постановлением администрации Ленинского поселения Минераловодского района Ставропольского края N 58 от 07.03.2012 изменен вид разрешенного использования земельного участка с - ""индивидуальное жилищное строительство"", на - ""под строительство офиса"".

Требующиеся согласования строительства офисного помещения получены в Министерстве природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края, Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, Управлении по недропользованию по Ставропольскому краю. 24.02.2011 проведена санитарно-эпидемиологическая экспертиза отвода земельного участка под строительство.

Проект строящегося офисного помещения согласован Управлением архитектуры и градостроительства в 2010 году; градостроительное заключение утверждено 04.02.2011.

В период с 2011 по 2013 годы на указанном земельном участке, без получения разрешения на строительство, своими силами и средствами произвела строительство нежилого офисного помещения, общей площадью 69,9 кв.м., в соответствии с утверждённой проектной документацией, ошибочно посчитав, что утверждение Градостроительного заключения является основанием для начала строительных работ.

Согласно техническому плану здания от 15.06.2023 нежилое офисное здание, каменное, общей площадью 69,9 кв.м., площадью застройки 85,9 кв.м., находится в хорошем техническом состоянии, окончено строительством в 2013 году.

В августе 2023 года обратилась в администрацию Минераловодского муниципального округа с заявлением о выдаче разрешения на ввод вновь созданного объекта в эксплуатацию, однако ей было отказано.

На момент возведения здания, в соответствии с правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования Ленинский сельский совет, построенное офисное помещение располагается в зоне ""Ж1"". В данной зоне разрешается строительство малоэтажных (1, 2 этажа) учреждений (объектов) повседневного обслуживания населения (социальные, бытовые и прочие услуги).

Просила признать за ней право собственности на объект недвижимости- нежилое помещение, офис, площадью 69,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040727:85, по адресу: <...>.

Решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 09 декабря 2025 года иск удовлетворен. Признано за ФИО3 право собственности на объект недвижимости- нежилое помещение, офис, площадью 69,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040727:85, по адресу: <адрес>.

В удовлетворении встречных требований администрации Минераловодского муниципального округа <адрес> к ФИО1 о признании объекта недвижимого имущества - нежилое помещение - офис, общей площадью 69,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040727:85 по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, и возложения обязанности в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольной постройки - офис, общей площадью 69,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040727:85 по адресу: <адрес> – отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края ФИО2 просит об отмене решения, ссылается на то, что у ФИО3 отсутствует разрешение на строительство, следовательно, спорный объект является самовольной постройкой. Ответчик не доказал, что предоставлял все необходимые документы для ввода объекта в эксплуатацию. Полагает, что первоначальный иск сводится к легализации судом самовольной постройки в обход административного порядка.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец и ответчик не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте краевого суда в сети Интернет, ходатайства об отложении судебного заседания в суд апелляционной инстанции не направили, доказательств уважительности причины неявки не представил.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, материалам дела, не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как следует из абзаца 2 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Действительно, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (п. 29).

Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ФИО3 на праве собственности принадлежит земельный участок, общей площадью 100 кв.м., с кадастровым номером 26:24:040727:85, расположенного по адресу <адрес>, вид разрешенного использования - "под строительство офиса", что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 26-26-21/037/2011-026 от ДД.ММ.ГГГГ.

28.12.2011 постановлением администрации Ленинского поселения Минераловодского района Ставропольского края N 527 утвержден Акт выбора земельного участка и предварительного согласования под строительство офиса на земельном участке площадью 100 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, из земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего истцу на праве собственности.

Постановлением администрации Ленинского поселения Минераловодского района Ставропольского края N 58 от 07.03.2012 изменен вид разрешенного использования земельного участка с - ""индивидуальное жилищное строительство"", на - ""под строительство офиса"".

ФИО3 получены согласования строительства офисного помещения в Министерстве природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края, Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, Управления по недропользованию по Ставропольскому краю. 24.02.2011 проведена санитарно-эпидемиологическая экспертиза отвода земельного участка под строительство.

Проект строящегося офисного помещения согласован Управлением архитектуры и градостроительства в 2010 году. Градостроительное заключение утверждено 04.02.2011.

В период с 2011 по 2013 годы на указанном земельном участке, ФИО3 самовольно, без получения разрешения на строительство, своими силами и средствами произвела строительство нежилого офисного помещения, общей площадью 69,9 кв.м.

Согласно техническому плану здания от 15.06.2023 нежилое офисное здание, каменное, общей площадью 69,9 кв.м., площадью застройки 85,9 кв.м., находится в хорошем техническом состоянии, окончено строительством в 2013 году.

ФИО3 предпринимались меры для получения разрешительной документации/акта ввода в эксплуатацию. Однако получить необходимую документацию ей не представилось возможным в связи с отказом органа местного самоуправления от 04.09.2023.

Судом назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта N 1718/10-2 от 10 ноября 2025 года, нежилое здание - офис, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040727:85 по адресу: <адрес>, соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам.

Отступление от требований градостроительным регламентов в части минимального отступа от границ земельного участка и максимального процента застройки, в целях определения места допустимого размещения объекта в соответствии с требованиями Применения 6 к ст. 22 Правил землепользования и застройки Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, утверждённого Постановлением администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края от 08.08.2024 N 1920 могут не применяться, при соблюдении требований норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а данные показатели не нарушены.

Фактическая общая площадь помещений исследуемого нежилого здания - офиса, определенная по внутренним размерам помещений (которые соответствуют внутренним размерам помещений по данным Технического плана от 15.06.2023 (л.д. 33), составляет 65,4 кв.м.

С учетом соответствия нормативным требованиям и с учетом технического состояния, нежилое помещение - офис, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040727:85 по адресу: <адрес>, с технической точки зрения, не создает угрозу жизни и здоровью граждан при эксплуатации по назначении, а также безопасной эксплуатации строений, сооружений, расположенных на смежных земельных участках.

Заключение эксперта сторонами не оспаривалось.

Разрешая спор, суд первой инстанции, суд учитывал, что нежилое здание находится в границах земельного участка, находящегося у истца на праве собственности, соответствует действующим нормативно-техническим требованиям и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, данных о том, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, в материалах дела отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о сносе самовольной постройки, суд исходил из отсутствия доказательств злоупотребления и недобросовестных действий истца.

Вопреки доводам апелляционной жалобы отсутствие разрешения на строительство не влечет отмену постановленного решения.

На основании ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Конституционный Суд РФ в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П указал, что в п. 1 ст. 222 ГК РФ законодатель закрепил три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, причем для определения ее таковой достаточно наличие хотя бы одного из этих признаков.

Кроме того, постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Оставляя решение без изменения, коллегия исходит из тех обстоятельств, что объект соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права третьих лиц, соответствует общим требованиям, предъявляемым к строительству индивидуального жилого дома. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами. Оснований для иной оценки представленных доказательств у судебной коллегии не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 09 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12.03.2026.

Председательствующий:

Судьи: