Решение № 3А-45/2025 3А-45/2025~М-189/2024 М-189/2024 от 1 июля 2025 г. по делу № 3А-45/2025

УИД № 92OS0000-01-2024-000522-72

Производство № 3а-45/2025

Категория 3.123


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2025 года г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе:

председательствующего судьи – Бояриновой Е.В.,

при секретаре – Михайловой В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Приветливый» к Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованное лицо Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Приветливый» обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - встроенно-пристроенные помещения цокольного, первого и подвального этажей магазина «Приветливый» с кадастровым номером №, площадью 3112,20 кв.м, этаж 1, подвал №б/н, цокольный этаж № б\н, расположенного по адресу: <адрес>, пр-кт Г. О., <адрес>.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что Общество с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Приветливый» является собственником помещения, назначение: нежилое, общей площадью 3112, 20 кв. м, этаж 1, подвал № б/н, цокольный этаж № б/н, адрес (местоположение): <адрес>, пр-кт Г. О., <адрес>, встроенно-пристроенные помещения цокольного, первого и подвального этажей магазина Приветливый, кадастровый номер: №, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 02.02.2016 года.

Распоряжением административного ответчика утверждена кадастровая стоимость указанного помещения в размере 182 648 611, 77 рублей.

Данная стоимость была внесена в ЕГРН. Это подтверждается полученной административным истцом выпиской из ЕГРН.

Не согласившись с величиной кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился к оценщику ООО «Центр оценки и экспертизы» с заявлением о проведении независимой оценки с целью установления рыночной стоимости указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года.

Отчетом № ЦОЭ-А 01.112.40/01 от 20 ноября 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества ООО «Центр оценки и экспертизы» рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое, общей площадью 3112, 20 кв. м., этаж 1, подвал № б/н, цокольный этаж № б/н, адрес (местоположение): <адрес>, пр-кт Г. О., <адрес>, встроенно-пристроенные помещения цокольного, первого и подвального этажей магазина Приветливый, кадастровый номер: № по состоянию на 01.01.2023 года.

В ходе рассмотрения административного дела, определением Севастопольского городского суда от 07 февраля 2025 года назначена судебная оценочная экспертиза.

В судебном заседании представители административного истца согласились с заключением эксперта № 644/3-4-25, просили установить кадастровую стоимость согласно выводам эксперта.

Представитель административного ответчика Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, в письменном ходатайстве, поступившим в Севастопольский городской суд до рассмотрения дела 25 июня 2025 года, не возражали против кадастровой стоимости объекта недвижимости установленной судебной экспертизой от 09 июня 2025 года № 644/3-4-25.

Представитель заинтересованного лица Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщил.

Суд, руководствуясь статьей 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, что Общество с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Приветливый» является собственником помещения, назначение: нежилое, общей площадью 3112, 20 кв. м, этаж 1, подвал № б/н, цокольный этаж № б/н, адрес (местоположение): <адрес>, пр-кт Г. О., <адрес>, встроенно-пристроенные помещения цокольного, первого и подвального этажей магазина Приветливый, кадастровый номер: №, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 02.02.2016 года.

Распоряжением административного ответчика утверждена кадастровая стоимость указанного помещения в размере 182 648 611, 77 рублей.

Данная стоимость была внесена в ЕГРН. Это подтверждается полученной административным истцом выпиской из ЕГРН.

Не согласившись с величиной кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился к оценщику ООО «Центр оценки и экспертизы» с заявлением о проведении независимой оценки с целью установления рыночной стоимости указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года.

Отчетом № ЦОЭ-А 01.112.40/01 от 20 ноября 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества ООО «Центр оценки и экспертизы» рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое, общей площадью 3112, 20 кв. м., этаж 1, подвал № б/н, цокольный этаж № б/н, адрес (местоположение): <адрес>, пр-кт Г. О., <адрес>, встроенно-пристроенные помещения цокольного, первого и подвального этажей магазина Приветливый, кадастровый номер: № по состоянию на 01.01.2023 года.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247, часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Административным истцом предоставлен Отчет № ЦОЭ-А 01.112.40/01 от 20 ноября 2024 года оценщика ФИО1 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № на 01 января 2023 года, которая составляет 133 449 900 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с существенными противоречиями в представленных доказательствах, свидетельствующих об отличии рыночной стоимости объекта капитального строительства, определенной в отчете об оценке, от его кадастровой стоимости, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 07 февраля 2025 года по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта капитального строительства по состоянию на 01 января 2023 года, и соответствия представленного истцом отчета об оценке № ЦОЭ-А 01.112.40/01 от 20 ноября 2024 года требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы и отчету об оценке рыночной стоимости от 09 июня 2025 года № 644/3-4-25, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № площадью 3112,20 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, ул. Проспект Г. О., <адрес> по состоянию на 01 января 2023 года, составляла 144 800 772 рублей.

Отчет № № ЦОЭ-А 01.112.40/01 от 20 ноября 2024 года составленный оценщиком ФИО1, в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки в рамках доходного подхода. Ошибки при выполнении математических действий не выявлены.

Однако, в результате анализа Отчета № № ЦОЭ-А 01.112.40/01 от 20 ноября 2024 года, составленного оценщиком ФИО1, выявлены следующие несоответствия, которое влияет на итоговую стоимость объекта оценки: отказ от применения сравнительного подхода является необоснованным, так как на рынке предложений продажи имеются объекты, сопоставимые с объектом оценки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность, содержащихся в нем, выводов.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Выводы о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства, содержащиеся в Отчете № № ЦОЭ-А 01.112.40/01 от 20 ноября 2024 года, составленного оценщиком ФИО1, опровергаются заключением проведенной судебной экспертизы, в связи с чем суд относится критически к названному отчету.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым положить в основу решения заключение судебной оценочной экспертизы.

Каких-либо обоснованных возражений относительно указанного заключения эксперта от представителей административного истца и административного ответчика не поступило.

Руководствуясь положениями статьей 82 КАС РФ, суд признает допустимым доказательством составленное экспертом ФИО2 заключение от 09 июня 2025 года № 644/3-4-25, которым установлена кадастровая стоимость равной рыночной, определенная по состоянию на 01 января 2023 года для объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № в размере 144 800 772 рублей.

Статьей 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ), согласно которому судебная экспертиза – предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Суд полагает, что при проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы данные требования закона экспертом ФИО2 соблюдены. Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы и подтверждены. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержащиеся в заключении выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта специальностей.

Также суд считает возможным согласиться с выводами судебной оценочной экспертизы об установлении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № в размере 144 800 772 рублей, определенной сравнительным подходом и методом сравнения продаж. Обоснование применения данного подхода и метода, расчет рыночной стоимости исследуемого земельного участка, и отказ от использования затратного и доходного подходов экспертом приведены в заключении положения пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

В заключение судебной оценочной экспертизы проанализированы все ценообразующие факторы, влияющие на рыночную стоимость спорных объектов капитального строительства, произведен правильный подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам (местоположение, цена продажи, дата предложения, вид разрешенного использования, транспортная доступность), применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений, в том числе корректировки на торг, местоположение, площадь, передаваемые имущественные права, наличие инженерных сетей.

Заключение эксперта полностью соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости объекта исследования, экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельного участка. Произведенные при выведении итоговой рыночной стоимости земельного участка расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1 - 4 статьи 84 КАС РФ).

Принимая во внимание изложенные правовые нормы, оценив представленное в материалы дела заключение эксперта от 09 июня 2025 года № 644/3-4-25, суд приходит к выводу о допустимости указанного заключения эксперта как доказательства.

Отчет № № ЦОЭ-А 01.112.40/01 от 20 ноября 2024 года, составленный оценщиком ФИО1 об определении рыночной стоимости указанных объекта, не является допустимым доказательством по делу.

При этом, оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом не установлено, поскольку у суда не имеется сомнений в обоснованности имеющегося в деле заключения эксперта, а также не выявлено противоречий в содержащихся в нем выводах.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении эксперта от 09 июня 2025 года № 644/3-4-25 итоговая величина рыночной стоимости объекта капитального строительства подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Пунктом 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 определено, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в связи с чем в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Материалами дела подтверждается, что административный истец обратился в суд с административным иском 27 декабря 2024 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 27 декабря 2024 года.

Согласно положений пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить рыночную стоимость объекта недвижимости – встроенно-пристроенные помещения цокольного, первого и подвального этажей с кадастровым номером №, площадью 3112,20 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, проспект Г. О., <адрес>, по состоянию на 01 января 2023 года в размере 144 800 772 рубля (сто сорок четыре миллиона восемьсот тысяч семьсот семьдесят два рубля).

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 02 июля 2025 года.

Судья Е.В. Бояринова