Решение № 3А-6/2018 3А-6/2018 (3А-95/2017;) ~ М-224/2017 3А-95/2017 М-224/2017 от 14 февраля 2018 г. по делу № 3А-6/2018

Дело № 3а-6/2018

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

410028, г. Саратов, ул. Мичурина, д. 85, тел. (8452) 22-77-71; 22-30-05,

факс (8452) 22-77-51; 22-74-77.

http://oblsud.sar.sudrf.ru, e-mail: saroblsud@renet.ru, oblsud.sar@sudrf.ru.


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 февраля 2018 года г. Саратов

Саратовский областной суд в составе

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при секретаре Чермашенцевой Е.В.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Оранжевый» Д.Я.В., действующей на основании доверенности от <данные изъяты> года, представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области Ш.О.Г., действующей на основании доверенности от <данные изъяты> года, представителя министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области А.О.Г.., действующей на основании доверенности от <данные изъяты> года,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Оранжевый» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, комитету по управлению имуществом г. Саратова, заинтересованные лица: <данные изъяты>, <данные изъяты><данные изъяты> об определении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Оранжевый» (далее - ООО «ТЦ «Оранжевый») обратилось с административным исковым заявлением к указанным выше административным ответчикам, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек. Вместе с тем рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 28 октября 2013 года, установленная отчетом № <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости, подготовленным оценщиком <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей.

Установленная в соответствии с распоряжением комитета кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера налоговых обязательств (земельного налога), исчисляемых из кадастровой стоимости земельного участка.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 октября 2012 года № П/451 в Саратовской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области), от <данные изъяты> года № <данные изъяты> отклонено заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспаривается результат определения кадастровой стоимости.

Для разрешения возникшего спора и с целью определения рыночной стоимости земельного участка Саратовским областным судом была назначена судебная экспертиза, по результатам проведения которой ООО «ТЦ «Оранжевый» уточнило исковые требования и просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на <данные изъяты> года.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области (далее - ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Саратовской области), министерство инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области, в качестве заинтересованного лица - <данные изъяты>

В письменных пояснениях по административному делу административным ответчиком ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Саратовской области право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе, ни по размеру рыночной стоимости).

В судебном заседании представитель административного истца Д.Я.В. просила удовлетворить заявленные административные исковые требования с учетом уточненного размера рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области А.О.Г., представитель ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Саратовской области Ш.О.Г. не возражали против удовлетворения административного искового заявления.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Саратовской области, комитета по управлению имуществом г. Саратова, заинтересованного лица <данные изъяты> а также заинтересованное лицо <данные изъяты>. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Из пункта 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года № 508, следует, что под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Управлением Росреестра по Саратовской области 19 апреля 2012 года принято решение о проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области.

Представленные Управлением Росреестра по Саратовской области актуализированные результаты проведения государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 02 июня 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 августа 2012 года № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» и опубликованы 11 января 2013 года.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, административному истцу на праве собственности принадлежит 89/100 в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>

Указанный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги, <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, был образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и поставлен на государственный кадастровый учет 28 октября 2013 года, то есть после проведения массовой оценки земель, и он не вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.Порядок определения кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка установлен Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222. В соответствии с этими Методическими указаниями кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена по состоянию на 28 октября 2013 года в размере <данные изъяты> рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Изменение размера земельного налога для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности собственника земельного участка, то административный истец обладает правом обращения с настоящим заявлением.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Саратовской области заявление ООО «ТЦ «Оранжевый» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной <данные изъяты> рублей отклонено в связи с несоответствием отчета требованиям федеральных стандартов оценки (л.д. 14-18).

Оспаривая кадастровую стоимость, ООО «ТЦ «Оранжевый» представило в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от <данные изъяты> года № <данные изъяты>, подготовленный <данные изъяты> в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рублей.

Из статьи 11 Закона об оценочной деятельности следует, что итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу пункта 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Поскольку данный отчет оспаривался на предмет соответствия положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандарта оценки по ходатайству стороны административного истца судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 15 января 2018 года, выполненному <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, <данные изъяты>, по состоянию на 28 октября 2013 года составляет <данные изъяты> рублей.

В рассматриваемом случае эксперт для расчёта рыночной стоимости объекта оценки счёл возможным применить метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и не использовать при этом комбинированные методы (выделения, остатка, распределения, предполагаемого использования).

В заключении также изложено обоснование невозможности использования доходного и затратного подходов.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные в г. Саратове, на которых расположены торговые центры. В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, категория земель, разрешенное использование, характер передаваемых прав, степень освоенности (наличие или возможность подключения электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения), рельеф местности.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом использованы корректировки на торг как среднее значение на торг для земельных участков, предназначенных под коммерческие объекты в размере 10%, а также на передаваемые права. Другие корректировки, такие как корректировка на назначение, на площадь, на рельеф местности, на местоположение обоснованно не применялись экспертом ввиду максимально приближенных показателей аналогов оценки.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 28 октября 2013 года. Эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем не обоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования ООО «ТЦ «Оранжевый» подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, исходя из того, что обращение в комиссию имело место 11 сентября 2017 года, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Оранжевый» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, комитету по управлению имуществом г. Саратова об определении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты><данные изъяты> рублей по состоянию на 28 октября 2013 года.

Датой подачи заявления считать 11 сентября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья: Е.М. Бугаева