Апелляционное определение № 33-3-371/2026 33-3-391/2026 33-3-9422/2025 от 19 января 2026 г.

Судья Радионова Н.А. Дело №33-3-391/2026(№2а-2936/2025)

УИД 26RS0002-01-2025-005328-90


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь

20 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Трушкина Ю.А.,

судей Чернышовой Н.И., Быстрова О.В.,

при секретаре Мауланбердиновой М.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Ленинского районного суда г.Ставрополя от 25 августа 2025 года

по исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании незаконным решения, возложении обязанности устранить допущенное нарушение,

заслушав доклад судьи Чернышовой Н.И.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании незаконным решения, возложении обязанности устранить допущенное нарушение, указав в обоснование исковых требований, что в качестве обеспечения обязательств по договору займа № l от 18.02.2022 заключен договор залога недвижимого имущества № l от 18.02.2022.

В качестве заложенного имущества по договору ФИО4 3.М. предоставил ФИО2 и ФИО3 жилой дом с кадастровым номером 26:34:80129:112, а также земельный участок с кадастровым номером 26:34:080129:24, расположенные по адресу: <адрес>.

По данному предмету залога, на основании принятого административным ответчиком решения перешло право на вышеуказанные объекты к лицу, не имеющему к залогодержателю какого-либо отношения.

Порядок реализации залогового имущества нарушен, регистрация перехода права собственности осуществлена незаконно в отсутствие предусмотренных законом оснований.

18.02.2022 ФИО2 и ФИО3 (заимодавцы) с одной стороны и ФИО4 (заёмщик) заключили договор займа № 1, согласно которому Заимодавцы предоставляют Заёмщику денежные средства в размере 2200000 рублей, а именно ФИО2 предоставил Заемщику денежные средства в размере 1300000 рублей, ФИО3 предоставил Заёмщику денежные средства в сумме 900000 рублей. Заёмщик обязался возвратить займ до 18.02.2023 и уплатить проценты за пользование суммой займа в соответствии с п. 1.2 договора.

18.06.2022 стороны заключили дополнительное соглашение № 1 договору займа № 1 от 18.02.2022, в котором ФИО2 и ФИО3 предоставили ФИО4 3.М. денежные средства в размере 814000 рублей, из которых 481000 рублей ФИО4 3.М. предоставил ФИО2, а 333000 рублей ФИО4 на условиях займа предоставил ФИО3 Таким образом, сумма денежных средств по договору займа № l от 18.02.2022 сторонами изменилась с 2200000 рублей до 3014000 рублей.

19.08.2022 стороны заключили дополнительное соглашение № 2 к договору займа № 1 от 18.02.2022, в котором ФИО2 и ФИО3 предоставили ФИО4 3.М. денежные средства в размере 1265900 рублей, из которых 750000 рублей ФИО4 3.М. предоставил ФИО2, а 515900 рублей предоставил ФИО3

Заёмщик свои обязательства не выполнил.

Заимодавцы обратились в суд с требованием об определении способа реализации залогового имущества путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость.

Ленинский районный суд г. Краснодара 12.12.2023 принял решение, вступившее в законную силу 16.05.2024, по делу № 2-2029/2013 по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, ФИО3 об оспаривании дополнительных соглашений к договору займа, удовлетворено частично исковые требования ФИО2 и ФИО3 и обратив взыскание на жилой дом с кадастровым номером 26:34:080129:112, а также земельный участок с кадастровым номером 26:34:080129:34, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуальной жилой застройки, площадь 1048 кв.м., расположенные по адресу: РФ, <адрес>, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 9779000 рублей.

На основании данного решения Кисловодским городским отделением судебных приставов ГУФССП России по Ставропольскому краю возбуждено исполнительное производство. Предмет исполнения: обращение взыскания на жилой дом с кадастровым номером 26:34:080129:112, а также земельный участок с кадастровым номером 26:34:080129:34, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуальной жилой застройки, площадь 1048 кв.м., расположенные по адресу: РФ, <адрес>.

В рамках исполнительного производства наложен запрет на совершение регистрационных действий с вышеуказанными объектами недвижимого имущества.

24.04.2025 стало известно, что невозможно реализовать вышеуказанное спорное имущество в связи с тем, что специалистом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю без согласия Заимодавца произведен переход права на залоговое имущество на иное физическое лицо.

Следовательно, государственная регистрация права на объект недвижимости совершена в отсутствие на это согласия залогодержателя и не может быть признана законной.

Поскольку сведения об обременении в виде залога в отношении объекта недвижимости зарегистрированы в установленном законом порядке, обременение к моменту подачи заявления по дату регистрации права не снято, у государственного регистратора отсутствовали основания регистрации перехода права на заложенное имущество без согласия залогодержателя. Иное противоречило бы действующему законодательству.

Просил суд признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о проведении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: жилой дом с кадастровым номером 26:34:080129:112, а также земельный участок с кадастровым номером 26:34:080129:34, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуальной жилой застройки, площадь 1048 кв.м., расположенные по адресу: РФ, <...>; возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю обязанность по ликвидации, государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: жилой дом с кадастровым номером 26:34:080129:112, а также земельный участок с кадастровым номером 26:34:080129:34, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуальной жилой застройки, площадь 1048 кв.м., расположенные по адресу: РФ, <адрес>, по заявлению ФИО5, путем погашения записи № о государственной регистрации права собственности на дом от ДД.ММ.ГГГГ, путем погашения записи № государственной регистрации права собственности на земельный участок от 04.07.2024; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю восстановить регистрационные записи в предыдущем состоянии, до регистрации права собственности на ФИО5, на объекты недвижимости: жилой дом с кадастровым номером 26:34:080129:112, а также земельный участок с кадастровым номером 26:34:080129:34, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуальной жилой застройки, площадь 1048 кв.м., расположенные по адресу: РФ, <адрес>, а именно, о том, что собственником объектов является ФИО4

Решением Ленинского районного суда г.Ставрополя от 25 августа 2025 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение отменить, указал, что ФИО4 нарушил условия договора залога, распорядился заложенным имуществом путем его отчуждения без предварительного письменного согласия залогодержателя. Ответчик не приостановил регистрацию права, не потребовал письменного согласия залогодержателя, чем нарушил его права.

Письменные возражения на апелляционную жалобу не поступили.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте краевого суда в сети Интернет, ходатайства об отложении судебного заседания в суд апелляционной инстанции не направили, доказательств уважительности причины неявки не представил.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, материалам дела, не имеется.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно положениям Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (реестр). Государственная регистрация права в реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Частью 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, которыми являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); 7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В соответствии с п. 5 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 утвержден стандарт и порядок предоставления государственной услуги по государственному кадастровому учету недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее - государственная услуга), в том числе сроки и последовательность административных процедур (действий) при предоставлении государственной услуги, регламентированы положениями Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее - Стандарт).

Стандарт и порядок предоставления государственной услуги по государственному кадастровому учету недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее - государственная услуга), в том числе сроки и последовательность административных процедур (действий) при предоставлении государственной услуги, регламентированы положениями Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 (далее - Административный регламент).

Согласно пункту 216 Административного регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки органом регистрации прав устанавливаются: наличие всех необходимых документов; наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; необходимость направления межведомственного запроса; действительность поданных заявителем документов; соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона № 218-ФЗ).

Таким образом, проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

В связи с чем, пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

На основании части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Судом установлено, что 18.02.2022 ФИО2 и ФИО3 (Заимодавцы) с одной стороны и ФИО4 Заёмщик) заключили договор займа № 1.

В качестве обеспечения обязательств по договору займа № l от 18.02.2022 заключен договор залога недвижимого имущества № l от 18.02.2022. В качестве заложенного имущества по договору ФИО4 3.М. предоставил ФИО2 и ФИО3 жилой дом с кадастровым номером 26:34:80129:112, а также земельный участок с кадастровым номером 26:34:080129:24, расположенные по адресу: <адрес>.

Управлением Росреестра по СК 25.02.2022 произведена государственная регистрация ипотеки на жилой дом, а также земельный участок, расположенные по адресу: <...>, номера регистрации: 26:34:080129:112-26/474/2022-3, 26:34:080129:34-26/474/2022-3.

Судом также установлено, что решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 12.12.2023 по делу № 2-2029/2023 с ФИО4 3.М. в пользу ФИО2 и ФИО3 взыскана задолженность по договору займа № l от 18.02.2022 и обращено взыскание на жилой дом с кадастровым номером 26:34:080129:112, а также земельный участок с кадастровым номером 26:34:080129:34, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуальной жилой застройки, площадь 1048 кв.м., расположенные по адресу: РФ, <адрес>, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 9779000 рублей.

21.06.2024 в орган регистрации прав от ФИО5, в лице представителя ФИО7, поступило заявление № КУВД-001/2024-26813707 об осуществлении государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:080129:34, расположенного по адресу: <адрес>.

Совместно с заявлением № КУВД-001/2024-26813707 в качестве правоустанавливающего документа ФИО5 предоставлено определение Малокарачаевского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 29.09.2023 об утверждении мирового соглашения в рамках гражданского дела № 2-780/2023, согласно которому ФИО4 обязуется передать в счет погашения задолженности перед ФИО5 находящиеся в его собственности жилой дом с кадастровым номером 26:34:080129:112 и земельный участок с кадастровым номером 26:34:080129:34, расположенные по адресу: <адрес>».

Кроме того, в материалы заявления № КУВД-001/2024-26813707 также представлено определение Малокарачаевского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от ДД.ММ.ГГГГ о разъяснении порядка исполнения определения Малокарачаевского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении мирового соглашения в рамках гражданского дела №.

В частности, судом разъяснено, что определение Малокарачаевского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 29.09.2023 является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о регистрации права собственности ФИО8 на вышеуказанные объекты недвижимого имущества. Указано на обязанность Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО8 в отношении жилого дома с кадастровым номером 26:34:080129:112 и земельного участка с кадастровым номером 26:34:080129:34, расположенных по адресу: <адрес>, на основании определение Малокарачаевского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 29.09.2023.

Учитывая данные обстоятельства 04.07.2024 в сведения Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 26:34:080129:34 внесена регистрационная запись № о праве собственности ФИО8 на жилой дом с кадастровым номером 26:34:080129:112, а также земельный участок с кадастровым номером 26:34:080129:34, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуальной жилой застройки, площадь 1048 кв.м., расположенные по адресу: РФ, <адрес>.

Истец полагает незаконными действия Управления Росреестра по <адрес>, т.к. государственная регистрация права на объекты недвижимости совершена в отсутствие на это письменного согласия залогодержателя.

Судом установлено, что 04.07.2024 по результатам правовой экспертизы документов, представленных с заявлением, осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО8 на жилой дом с кадастровым номером 26:34:080129:112, а также земельный участок с кадастровым номером 26:34:080129:34, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуальной жилой застройки, площадь 1048 кв.м., расположенные по адресу: РФ, <адрес>.

В ЕГРН на указанные объекты имеются актуальные записи о регистрации права собственности за ФИО4, а также имеется актуальная запись о регистрации ипотеки в силу договора в пользу ФИО2 и ФИО3.

При этом определения Малокарачаевского районного суда Карачаево-Черкесской Республики не содержат предписаний Росреестру относительно зарегистрированной в ЕГРН ипотеки в силу договора в отношении указанных объектов в пользу ФИО2 и ФИО3.

Во исполнение требования определений Малокарачаевского районного суда Карачаево-Черкесской Республики государственным регистратором принято решение об осуществлении государственной регистрации права собственности ФИО8 на жилой дом с кадастровым номером 26:34:080129:112 и земельный участок с кадастровым номером 26:34:080129:34, а в регистрационную запись об ипотеке в силу договора № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в части указания ФИО8 в качестве «Залогодателя» вместо ФИО6, и сохранении записи о регистрации ипотеки в силу договора в пользу ФИО2 и ФИО3, поскольку переход права собственности в отношении объекта недвижимого имущества в том числе на основании судебного акта - влечет изменение стороны в обязательстве в рамках залоговых правоотношений на данный объект недвижимости.

Кроме того, из карточки движения гражданского дела №, следует, что решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 12.12.2023 по делу № 2-2029/2023 которым обращено взыскание на жилой дом с кадастровым номером 26:34:080129:112, а также земельный участок с кадастровым номером 26:34:080129:34, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуальной жилой застройки, площадь 1048 кв.м., расположенные по адресу: РФ, <адрес>, отменено определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10.10.2024.

С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно признал решение Управления Росреестра по Ставропольскому краю о проведении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: жилой дом с кадастровым номером 26:34:080129:112, а также земельный участок с кадастровым номером 26:34:080129:34, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуальной жилой застройки, площадь 1048 кв.м., расположенные по адресу: РФ, <...>, законным и отказал в удовлетворении исковых требований.

Судебной коллегией отклоняются как неподтвержденные доводы жалобы о том, что в момент проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости Кисловодским городским отделением судебных приставов ГУФССП России по Ставропольскому краю наложен запрет на совершение регистрационных действий.

При таких обстоятельствах обязанности у регистратора затребовать у залогодержателя письменное согласие на регистрацию права на недвижимое имущество отсутствовало.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые бы нуждались в дополнительной проверке, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г.Ставрополя от 25 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.01.2026.

Председательствующий:

Судьи: