Решение № 2-292/2026 2-292/2026(2-3929/2025;)~М-2226/2025 2-3929/2025 М-2226/2025 от 25 февраля 2026 г. по делу № 2-292/2026

УИД 47RS0005-01-2025 -003505-25

Дело № 2-292/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 февраля 2026 года г. Выборг

Выборгский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Трофимовой Т. А.,

при секретаре Маниной В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка по итогам аукциона, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, указав, что 28 февраля 2025 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации Выборгского муниципального района Ленинградкой области на основании положений Земельного кодекса РФ, постановления администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области от 27.02.2025 г. «О проведении электронного аукциона по продаже земельного участка» разместил на электронной площадке ООО «РТС-тендер» извещение о проведении аукциона в электронной форме №-АЭ по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Выборгского муниципального района Ленинградской области.

Одновременно информация о процедуре торгов размещена в ГИС «Торги».

Согласно п.5 извещения предметом аукциона (лот №) является земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, участок расположен в 2,3 км на северо-запад от ориентира, <адрес>., кадастровый №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования - для ведения дачного хозяйства.

Указанным извещением определены сроки и место подачи заявок, тип торгов, форма подачи заявок, иные существенные условия проведения торгов.

В соответствии с п.п. 13,14,18 извещения дата определения участников аукциона- Дата, дата проведения аукциона и дата подведения итогов аукциона -Дата, начальная стоимость земельного участка - 5038000 рублей.

В качестве Приложения № к извещению на электронной площадке аукциона размещен проект договора купли-продажи земельного участка.

Истец надлежащим образом выполнил все условия, указанные в извещении и аукционной документации, оплатил задаток в сумме 1007 600 рублей, в связи с чем комиссией ответчика заявка истца была допущена к дальнейшему участию в процедуре, как это зафиксировано в Протоколе № №-1 о признании претендентов участниками аукциона на заключение договора купли-продажи земельного участка от Дата.

В соответствии с п. 10 указанного Протокола в связи с тем, что аукцион признан состоявшимся и единственным допущенным участником аукциона признан ФИО1 в соответствии с п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ аукционная комиссия приняла решение заключить договор купли-продажи земельного участка с единственным допущенным участником аукциона - ФИО1, по начальной цене на земельный участок - 5 038 000 рублей.

Дата истец письменно обратился к ответчику с вопросом о сроках и способах направления договора для подписания.

В ответе от Дата Комитет указал на то, что аукцион по продаже земельного участка должен был состояться Дата В соответствии со ст.448 ГК РФ на основании распоряжения «Об отмене проведения аукциона по продаже земельных участков Дата данный аукцион в электронной форме был отменен. Истец полагал, что ответчик действовал недобросовестно, поскольку были проведены торги, по результатам которых победил ФИО1

Отмена ответчиком аукциона при наличии победителя торгов, является уклонением организатора торгов от подписания протокола и договора.

Из абзаца первого ч. 4 ст. 448 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса. Право на отказ от проведения аукциона должно коррелировать с нормой ч. 6 ст. 448 ГК РФ, согласно которой лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Из взаимосвязанных положений данных норм следует, что ответчик имеет право oтказаться от проведения аукциона в любое время, но только до момента определения победителя, после определения победителя торгов с ним заключается договор на оговоренных условиях.

На основании изложенного истец просил обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации Выборгского муниципального района <адрес> заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> расположен в 2,3 км на северо-запад от ориентира, ДНИ Зеркальное, уч. 4-1, площадью 2328 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования - для ведения дачного хозяйства, по итогам аукциона в электронной форме №, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанный земельный участок на основании протокола от 26.03.2025 г. «О признании претендентов участниками аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка от 26.03.2025». Взыскать расходы по госпошлине в размере 59226 рублей.

В судебное заседание ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом.

Его представитель по доверенности ФИО7 поддержал доводы иска по вышеизложенным основаниям.

В ходе производства по делу в качестве соответчиков привлечены администрация Выборгского муниципального района Ленинградской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области.

В судебном заседании 26 февраля 2026 г. представитель истца уточнил исковые требования под протокол судебного заседания.

Указал на то, что Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации Выборгского муниципального района является организатором торгов, неправомочен на заключение договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в то время как администрация Выборгского муниципального района является продавцом земельного участка, полагал, что обязанность по заключению договора по итогам аукциона должна быть возложена на собственника – администрацию Выборгского муниципального района.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации Выборгского муниципального района, являющийся также представителем администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области по доверенности ФИО5 с иском не согласилась.

Представила письменные возражения, согласно которым по результатам рассмотрения заявок комиссией по рассмотрению заявок принято решение о признании аукциона на право заключения договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка несостоявшимся по причине того, что только одна заявка от участника о намерении участвовать в аукционе, соответствовала всем требованиям извещения о проведении аукциона.

На основании протокола о признании претендентов участниками аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка от Дата с единственным участником аукциона признан - ФИО1.

В соответствии с п. 10 Протокола аукционная комиссия приняла решение заключить договор купли-продажи земельного участка с единственным участником аукциона ФИО1, по начальной цене на земельный участок - 5038000 рублей.

Дата в адрес Комитета поступило заявление ФИО6 с просьбой об отмене аукциона, в связи с отсутствием возможности подъезда к указанному земельному участку по причине того, что земельный участок находится на территории ДНП «Зеркальное». Из представленных ФИО6 фотоматериалов видно, что вся территория ДНП «Зеркальное» ограждена капитальным забором, въезд на указанную территорию ДНП осуществляется по пропускам. Таким образом, заявитель ссылается на тот факт, что наличие ограждения послужило препятствием в осмотре земельного участка, по этой причине он не смог подать заявку в указанный в извещении срок.

В связи с этим Комитетом Дата издано распоряжение «Об отмене проведения аукциона по продаже земельного участка» №, согласно которому принятое протоколом о признании претендентов от Дата решение комиссии о заключении договора купли-продажи земельного участка с ФИО1 отменено.

Информация об отмене протокола о признании претендентов, размещена на официальном сайте Российской Федерации о проведении торгов - torgi.gov.ru.

Комитет руководствовался тем, что ограничения связанные с отсутствием доступа к земельным участку, являющемуся предметом торгов, привели к невозможности соблюдения прав лиц, имеющих потенциальную возможность и намерения принять участие в аукционе, что является препятствием для возникновения конкуренции и нарушением требований Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции».

Согласно извещения о проведении аукциона в электронной форме № Комитет является организатором аукциона, а продавцом земельного участка выступает администрация Выборгского муниципального района Ленинградской области. При этом подпунктом 2.5 постановления администрации Выборгского муниципального района от Дата № организатору поручено по итогам аукциона подготовить проект договора купли-продажи земельного участка, на заключение договора купли-продажи земельного участка Комитет не уполномочивался.

Изданное Дата Комитетом по ФИО2 муниципальным имуществом и градостроительству администрации Выборгского муниципального района <адрес> распоряжение «Об отмене проведения аукциона по продаже земельного участка» №-р, не оспорено и не отменено, на момент рассмотрения настоящего спора является действующим. Просила в иске отказать.

ФИО2 по <адрес> не явился, представил письменный отзыв, согласно которому в удовлетворении иска к нему просил отказать.

Выслушав представителя истца, представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области, администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.2 ст.448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Как следует из материалов дела, на официальном сайте ООО «РТС-тендер» Дата размещено извещение о проведении аукциона в электронной форме №-АЭ по продаже земельных участков, в пункте 5 которого указано, что предметом аукциона является земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, участок расположен в 2,3 км на северо-запад от ориентира, ДНИ Зеркальное, уч. 4-1, площадью 2328 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования - для ведения дачного хозяйства.

Тип торгов – открытый аукцион, дата определения участников аукциона – Дата, дата подведения итогов – Дата, начальная стоимость земельного участка (лот-1) 5038000 рублей, размер задатка для участия в аукционе (лот-1) 1007600 рублей, оплата задатка путем блокирования денежных средств в сумме задатка на лицевом счете заявителя на электронной площадке в соответствии с регламентом оператора электронной площадки.

В извещении указано, что договор купли-продажи имущества между продавцом и победителем аукциона, неотъемлемой частью которого является протокол об итогах аукциона, оформляется в срок не позднее 20 дней после подписания протокола.

Истец надлежащим образом выполнил условия, указанные в извещения и аукционной документации, оплатил задаток в сумме 1007 600 рублей, в связи с чем комиссией ФИО2 заявка истца была допущена к дальнейшему участию в процедуре, что зафиксировано в Протоколе № №-1 о признании претендентов участниками аукциона на заключение договора купли-продажи земельного участка от Дата.

В соответствии с п. 10 указанного Протокола от Дата в связи с тем, что аукцион признан состоявшимся и единственным допущенным участником аукциона признан ФИО1 в соответствии с п. 14 ст. 39.12 «Земельного кодекса РФ аукционная комиссия приняла решение заключить договор купли-продажи земельного участка с единственным допущенным участником аукциона - ФИО1 по начальной цене на земельный участок - 5 038 000 рублей.

Дата Комитетом по ФИО2 муниципальным имуществом и градостроительству администрации Выборгского муниципального района <адрес> издается распоряжение «Об отмене проведения аукциона по продаже земельного участка» № -р, согласно которому принятое протоколом о признании претендентов от Дата решение комиссии о заключении договора купли-продажи земельного участка с ФИО1, отменено.

При этом причиной отмены принятого протоколом решения комиссии послужил тот факт, что Дата в адрес Комитета поступило заявление ФИО6 с просьбой об отмене аукциона, в связи с отсутствием возможности подъехать к земельному участку, поскольку он находится на территории ДНП «Зеркальное».

Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса ( п.4 ст.448 ГК РФ).

Согласно п. 24 ст. 39.11 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона в случае выявления обстоятельств, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи. Извещение об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте организатором аукциона в течение трех дней со дня принятия данного решения. Организатор аукциона в течение трех дней со дня принятия решения об отказе в проведении аукциона обязан известить участников аукциона об отказе в проведении аукциона и возвратить его участникам внесенные задатки.

Аналогичная норма содержится в пункте 3.1 аукционной документации.

Пунктом 8 ст. 39.11 ЗК РФ предусмотрены основания, когда земельный участок не может быть предметом аукциона.

Данный перечень оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

В силу пункта 6 статьи 448 ГК РФ если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

В рассматриваемом случае были проведены торги, по результатам которых победитель торгов – ФИО1 и организатор торгов обязаны были подписать протокол о результатах торгов в соответствии с абзацем первым пункта 6 статьи 448 ГК РФ, что выполнено не было.

Абзац 3 пункта 6 статьи 448 ГК РФ применяется к случаям, когда организатор торгов уклоняется от подписания протокола.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Из положений статей 445, 448 ГК РФ следует, что заключение договора с победителем торгов является для организатора торгов обязательным.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор; в этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения.

Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает оснований отказа организатора торгов от заключения договора с лицом, выигравшим торги.

Как следует из содержания статей 166, 449 ГК РФ торги, даже если при их проведении были нарушены правила, установленные законом, не могут считаться недействительными до признания их таковыми судом по иску заинтересованного лица. На момент рассмотрения спора подобного требования заявлено не было.

В силу добровольно принятого на себя обязательства ответчик обязан заключить с истцом договор, в связи с чем исковые требования в части возложения обязанности на администрацию Выборгского муниципального района заключить с единственным участником аукциона - ФИО1 договор купли-продажи земельного участка по итогам аукциона являются правомерными, подлежащими удовлетворению.

При этом суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения иска в части понуждения администрации осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок в силу следующего.

Если стороны по результатам торгов заключили основной договор, то надлежащим способом защиты лица, выигравшего торги, является предъявление требования об исполнении соглашения, в данном случае, учитывая отчуждение объектов недвижимости, - обращение в суд с требованием о понуждении к регистрации перехода права собственности в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п.3 ст.551 ГК РФ).

Как разъяснено пунктом 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

По смыслу положений ч.1 ст.3 ГПК РФ именно нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на судебную защиту.

В данном случае стороны основной договор купли-продажи не заключили, отчуждаемый земельный участок в установленном порядке покупателю продавцом не передан.

Таким образом, исковые требования о присуждении к исполнению обязанности в натуре в виде понуждения к государственной регистрации перехода права собственности заявлены преждевременно, до исполнения обязательства продавца по передаче имущества, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом заявлено два требования имущественного характера, не подлежащего оценке, по которым следовало оплатить госпошлину в размере 6000 рублей, в связи с чем госпошлина в размере 53266 рублей оплачена излишне, подлежит возврату.

Поскольку из двух заявленных требований, судом удовлетворено одно, то с администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области в пользу ФИО1 подлежат присуждению расходы по госпошлине в размере 3000 рублей, что отвечает принципу пропорциональности.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ( паспорт №) к администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области ( ИНН <***>), Комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области ( ИНН <***>) удовлетворить частично.

Обязать администрацию Выборгского муниципального района Ленинградской области (ИНН <***>) заключить с единственным участником аукциона - ФИО1 (паспорт №) договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, участок расположен в 2,3 км на северо-запад от ориентира, ДНИ Зеркальное, уч. 4-1, площадью 2328 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования - для ведения дачного хозяйства, по итогам аукциона в электронной форме №

В удовлетворении иска о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанный земельный участок к ФИО1 на основании протокола от 26.03.2025 г. «О признании претендентов участниками аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка от 26.03.2025» - отказать.

Взыскать с администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области в пользу ФИО3 расходы по госпошлине в размере 3000 рублей.

В удовлетворении иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (ИНН <***>) – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Выборгский городской суд Ленинградской области в течение месяца со дня принятие его в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 4 марта 2026 г.

Судья