Апелляционное определение № 33-3444/2026 от 3 марта 2026 г.

УИД 66RS0053-01-2025-000980-22

Мотивированное изготовлено 04.03.2026

Дело № 33-3444/2026

2-1219/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

17 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего

Ольковой А.А.

судей

Некрасовой А.С.

ФИО1

при ведении протокола помощником судьи Некрасовой Л.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора прекращенным, по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании арендной платы, неустойки, по апелляционной жалобе истца на решение Сысертского районного суда от 12.11.2025.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., объяснения представителя истца ФИО4, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился с иском к ФИО3 о признании заключенного между сторонами 03.04.2024 договора аренды шести земельных участков с правом выкупа прекращённым с 26.09.2024.

В обоснование указал, что 03.04.2024 между сторонами заключен договор аренды земельных участков с правом выкупа сроком на 11 месяцев. Арендная плата составила 300000 руб. в месяц. 26.09.2024 из двух арендуемых участков ответчиком как собственником были образованы три других участка, на которые зарегистрировано право собственности.

Истец прекратил пользоваться земельными участками с 03.03.2025, то есть с даты истечения срока договора аренды, какую-либо деятельность на земельных участках не осуществляет. 17.03.2025 он отправил ответчику уведомление о прекращении пользования земельными участками, а также об отказе заключать договор на новый срок и возврате участков. Ответчик отказался принять участки, мотивировав свой отказ тем, что договор аренды продлен на неопределенный срок. Также ответчик направил истцу претензию с требованием оплатить задолженность и неустойку за период с 18.02.2025 по 19.03.2025. Оплата за февраль 2025 г. должна быть зачтена из обеспечительного платежа, который был внесен после подписания договора.

Ответчик ФИО3 иск не признал, обратился со встречным иском о взыскании с истца ФИО2 арендной платы с марта 2025 г. по 29.07.2025 в размере 1460 000 руб., неустойки в размере 1% за каждый день просрочки за период 18.02.2025 по 31.07.2025, с продолжением ее начисления с 01.08.2025 за каждый день просрочки до момента полного исполнения решения суда.

В обоснование указал, что поскольку срок договора аренды от 03.04.2024 истекал 03.03.2025, а арендатор продолжил после указанной даты пользоваться арендованным имуществом без каких-либо возражений со стороны арендодателя, не возвратил арендованное имущество в течение 5 рабочих дней с даты окончания срока действия договора (до 10.03.2025), то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По условиям пункта 3.3.2 договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора, известив арендодателя об этом за 90 рабочих дней до прекращения действия договора. Поскольку уведомление от арендатора было получено арендодателем 17.03.2025, то договор прекращает свое действие с 29.07.2025.

24.07.2025 ФИО2 был уведомлен о том, что ФИО3 готов принять арендованное имущество по акту приема-передачи 29.07.2025. Земельные участки возвращены арендодателю по акту 29.07.2025.

Решением суда от 12.11.2025 в иске ФИО2 отказано. Встречный иск ФИО3 удовлетворен частично.

С ФИО2 в пользу ФИО3 взыскана задолженность по арендной плате за период с 03.03.2025 по 29.07.2025 в размере 1461290,32 руб., неустойка за период с 18.02.2025 по 12.11.2025 в размере 308932,26 руб. с продолжением с 13.11.2025 ее начисления на сумму долга в размере 1461290,32 руб. по день фактической уплаты долга. В удовлетворении остальной части иска отказано. Также с ФИО2 в пользу ФИО3 взыскана госпошлина в размере 44 390 руб.

Не согласившись с указанным решением, истец ФИО2 обратился с апелляционной жалобой. Настаивает на том, что договор не возобновлялся на неопределенный срок. Участками истец после прекращения договора фактически не пользовался, нахождение на них объектов незавершенного строительства не доказывает их использование за пределами срока договора. Полагает, что судом необоснованно не учтено прекращение существования двух из шести участков в связи с образованием из них новых участков, которые предметом договора не являлись. Не учтено судом при расчетах также внесение истцом обеспечительного платежа в размере арендной платы.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал. Остальные лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия находит его подлежащим отмене в части первоначального иска и, как следствие, подлежащим изменению в части встречного иска.

Судом установлено, что 03.04.2024 между ответчиком ФИО3 и истцом ФИО2 был заключен договор аренды с правом выкупа в отношении земельных участков №№ 2,3,5,6,7,8, расположенных в <адрес> с кадастровыми номерами:

- <№>

<№>

<№>

<№>

<№>

<№>

Договор заключен на 11 месяцев с установлением арендной платы 300000 руб. в месяц.

17.03.2025 истец направил ответчику уведомление, в котором указал, что в связи с истечением срока договора аренды с правом выкупа от 03.04.2024, арендатор прекратил пользоваться земельными участками с 03.03.2025; не намерен заключать соглашение о продлении договора; не намерен заключать новый договор аренды с определением нового срока. В целях возврата арендодателю земельных участков, просит согласовать дату и время для подписания акта возврата земельных участков, приложив подписанный со своей стороны акт возврата объекта аренды (том 1 л.д. 22 – 26).

Руководствуясь положениями статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и установив, что срок договора аренды с правом выкупа от 03.04.2024 истек 03.03.2025, а арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом, не возвратил арендованное имущество в установленный договором срок и уведомление отправил позже, суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 3.3.2 договора аренды, исходя из которого арендатор вправе немотивированно отказаться от исполнения настоящего договора, письменно известив арендодателя об этом за 90 рабочих дней до прекращения действия договора

В силу требования пункта 3.2.4 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за 90 рабочих дней, о предстоящем освобождении объекта аренды, в случае одностороннего немотивированного отказа от исполнения настоящего договора и в течение 3 дней с момента расторжения договора вернуть объект аренды арендодателю по акту возврата, если стороны не заключили соглашение о выкупе объекта аренды.

С учетом приведенных условий договора суд пришел к выводу, что поскольку отказ от исполнения возобновленного на неопределенный срок договора был направлен истцом ответчику 17.03.2025, ответчик правомерно, в соответствии с условиями договора, определил дату прекращения арендных отношений – через 90 рабочих дней 29.07.2025. Злоупотребление правом, а равно уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества в данном случае отсутствует. Фактически земельные участки были возвращены арендатором арендодателю 29.07.2025.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований полагать, что договор прекратил свое действие через 11 месяцев и истцом совершены действия, достоверно свидетельствующие об отказе от продолжения договора, о чем своевременно был извещен арендодатель надлежащим образом. Суд в данной части обоснованно отверг переписку в месенджере между истцом и представителем ответчика, поскольку данные доказательства не свидетельствуют о том, что воля арендатора была выражена надлежащим образом и надлежащим способом доведена до арендодателя до истечения договора аренды.

Отказ от договора должен быть совершен в той же форме, что и его заключение (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Судом также было установлено, что 26.09.2024 земельные участки с кадастровыми номерами <№> и <№> были сняты с кадастрового учета, в связи с образованием из них земельных участков с кадастровыми номерами <№> (выписки из ЕГРН том 1 л.д. 71 – 74).

Земельные участки с кадастровыми номерами <№>, <№> остались в собственности ответчика ФИО3 На земельный участок с кадастровым номером <№> зарегистрировано право собственности СНТ «Ключик» (выписка из ЕГРН том 1 л.д. 75 – 77).

Из материалов дела следует, что 03.09.2024 СНТ «Ключик» и ФИО3 заключили соглашение о перераспределении границ земельных участков: с кадастровым номером <№>, принадлежащего СНТ «Ключик», и с кадастровыми номерами <№> и <№>, принадлежащих ФИО3 (том 1 л.д. 198).

Согласно выписке из протокола № 1 общего собрания СНТ «Ключик» от 15.06.2024, целью перераспределения являлась необходимость организации на границе участка № 9 общей дороги для соединения 1 и 2 линии дороги, путем отчуждения части земель общего пользования СНТ «Ключик» (участок сторожа и дорога общего пользования от участка № 9 и до конца участка № 8), с передачей взамен в общую собственность СНТ «Ключик» части участков № 7 и №8 под дорогу шириной 8 метров (том 1 л.д. 201).

В силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо сохраняет право аренды в отношении измененных земельных участков и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон.

Сославшись на указанные положения закона, суд первой инстанции указал, что само по себе перераспределение земельных участков не свидетельствует о прекращении действия договора аренды от 03.04.2024, поскольку фактически в результате перераспределения никаких изменений на местности не произошло, истец продолжил использование территории, что подтверждается представленными самим истцом Гугл-снимками спорной территории.

Между тем, судом не учтено, что предмет договора аренды в силу статей 606, 607 ГК РФ является существенным условием договора, правила статьи 11.8 ЗК предусматривающие сохранение прежнего договора при перераспределении, действуют только в случае сохранения исходного участка в измененных границах (с тем же кадастровым номером), тогда как в данном случае имело место образование новых участков, что хоть и предусматривает право арендатора заключить договор на новых условиях, но не было реализовано сторонами. Соответственно, договор аренды в отношении участков КН:7 и КН:9 прекратился с момента снятия данных участков с кадастрового учета 26.09.2024.

Истец не оспаривал, что пользовался всеми участками до 17.03.2025, следовательно, в силу абзаца 2 статьи 622 ГК РФ с него в пользу арендодателя подлежит взысканию арендная плата за указанный период за все шесть участков, и оснований считать договор продленным на неопределенный срок и применять условия пунктов 3.3.2 и 3.2.4 договора аренды в отношении участков, снятых с учета, в данном случае нет.

Таким образом, в части участков КН:7 и КН:9 договор аренды прекратился с 26.09.2024 и они возвращены арендодателю 17.03.2025. В отношении остальных участков, договор аренды по статье 610 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок, и по правилам пунктов 3.3.2 и 3.2.4 договора действует еще три месяца, участки согласно акту приема-передачи возвращены 29.07.2025.

Судебная коллегия соглашается с тем, что подписание акта приема-передачи в отношении всех шести участков 29.07.2025 применительно к участкам КН:7 И КН:9 носило вынужденный характер для арендатора, поскольку арендодатель отказывался, как следует из протоколов разногласий, подписать их раньше.

Таким образом, 17.03.2025 были возвращены два участка, а 29.07.2025 – оставшиеся четыре.

Выводы суда о том, что на всех шести участках осталось имущество арендатора, следовательно, он продолжил ими пользоваться до 29.07.2025, сделаны без учета положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ и пункта 6.2 договора аренды.

В силу приведенной нормы произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 6.2 договора в случае их невывоза по истечении пяти дней с момента прекращения договора, все отделимые улучшения становятся собственностью арендодателя. Соответственно, само по себе их нахождение на участке не указывает на то, что арендатор продолжал пользоваться участками для размещения своего имущества.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что до 17.03.2025 арендная плата составляла 300000 руб. в месяц, после указанной даты и до 29.07.2025 – 300000/6*4 = 200000 руб. в месяц.

Представленной распиской ФИО5 (представителя, подписавшего договор аренды) в договоре аренды подтверждается, что данное лицо получило от арендатора в день заключения договора 600000 руб. (двойной платеж). Вопреки утверждениям истца, переплата в размере 300000 руб. была зачтена судом, как просил истец, за февраль 2025 г.

С учетом того, что арендная плата составляет 300000 руб. в месяц, при сроке аренды 11 месяцев, размер арендной платы в день составит 300000*11/334 дня = 9880 руб. в день.

За период с 03.03.2025 по 17.03.2025 (14 дней) арендная плата составит 9880 *14 дней = 138320 руб.

С 17.03.2025 арендная плата составляет 200000 руб. в день.

17.03.2025 – 03.04.2025 (17 дней) = 200000/31 день * 17 = 109600 руб.

04.04.2025 – 03.07.2025 = 200000 * 3 = 600000 руб.

03.07.2025 – 29.07.2025 (26 дней) = 200000 / 31 * 26 = 167740 руб.

Итого за период с 17.03.2025 по 29.07.2025 размер оплаты составил 109600 + 600000 + 167740 = 877340 руб.

Всего, за период с 03.03.2025 по 29.07.2025 размер арендной платы составил 877340000 + 138320 = 1 015 720 руб.

Неустойка с учетом того, что за февраль истцом произведена оплата, подлежит начислению с 04.03.2025. С учетом размера задолженности и ее снижения применительно к статье 333 ГК РФ за период до 17.02.2026 она составит 143000 руб.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сысертского районного суда от 12.11.2025 в части отказа в первоначальном иске отменить. Принять по делу в данной части новое решение, которым требования ФИО2 к ФИО3 удовлетворить частично.

Признать договор аренды земельных участков от 27.09.2024, заключенный между ФИО2 и ФИО3, прекращенным с 27.09.2024 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <№> и <№>.

В части встречного иска ФИО3 к ФИО2 изменить. Взыскать с ФИО2 к пользу ФИО3 задолженность по арендной плате 1015 720 руб., неустойку 143000 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 31000 руб. Продолжить начисление неустойки с 17.02.2026 на сумму 1 015 720 руб.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Некрасова А.С.

ФИО1