Решение № 2-245/2018 2-245/2018 ~ М-172/2018 М-172/2018 от 27 июня 2018 г. по делу № 2-245/2018

РЕШЕНИЕ по делу № 2-245

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июня 2018 г. г. Подпорожье

Подпорожский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Н.И. Устюжиной,

При секретаре Крук М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10 к ФИО11 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и встречное исковое заявление ФИО11 к ФИО10 о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным,

установил:

ФИО10 обратился в суд с иском к ФИО11 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру № <адрес>.

В обоснование исковых требований указал, что 28 мая 2017 г. между сторонами по делу заключен в простой письменной форме договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с которым истец приобрел вышеуказанную квартиру за <данные изъяты>. Между тем, несмотря на то, что квартира передана от продавца покупателю, цена договора уплачена, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Ответчик ФИО11 предъявила встречное исковое заявление о признании договора купли-продажи спорной квартиры незаключенным, мотивируя тем, что сделка носила предварительный характер, поскольку спорная квартира находится в залоге у ПАО <данные изъяты>, о чем указано в п. 4 договора и покупателю об этом известно. Письменного согласия Банка при совершении данной сделки получено не было. Кроме того, денежные средства за квартиру в размере <данные изъяты> покупателем продавцу не передавались. На совершение сделки не было получено согласие супруга продавца. Акт приема-передачи отчуждаемой квартиры не составлялся, объект недвижимости фактически не передавался; 26.07.2017г. судебным приставом-исполнителем Подпорожского районного отдела УФССП вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации спорной квартиры. Кроме того, договор не прошел государственную регистрацию.

Определением о подготовке дела к судебному заседанию в соответствии со ст. 43 ГПК РФ в дело привлечено в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по Ленинградской области.

Истец ФИО10, извещенный надлежащим образом о дате рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель истца- адвокат Тимофеев И.А. исковые требования поддержал и дополнил, пояснив, что с момента подписания данного договора и по настоящее время ФИО10 владеет и пользуются спорным имуществом, несет расходы по его содержанию; п. 2 договора подтверждена передача денег до подписания договора, иных доказательств ФИО11 не предоставлено. В удовлетворении встречного иска просит отказать, пояснив, что в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Для самих же сторон договора будут действовать общие правила, касающиеся момента заключения договора (п.1 ст. 432, п. 1 ст. 433 ГК РФ). Сторонами в простой письменной форме согласованы все существенные условия договора, договор подписан собственноручно сторонами. Ссылка ответчика на то, что на момент подписания договора спорное жилое помещение находилось в залоге у ПАО «Сбербанк России», что предусмотрено п. 4 договора свидетельствует о том, что покупателю известно о нахождении отчуждаемой недвижимости в залоге на момент подписания договора. При этом тем же пунктом договора предусмотрено, что продавец в срок до 20.01.2023 обязуется совершить действия по прекращению залога и освобождению квартиры от всех обременений и ограничений, что говорит об учете сторонами интересов залогодержателя. Также стороной ответчика не представлено доказательств того, что спорный объект недвижимости был возведен за счет совместно нажитого имущества, а не за счет внешнего финансирования.

Ответчик ФИО11, представитель ответчика ФИО12 первоначальные исковые требования не признают, встречный иск поддерживают.

Третье лицо Управление Росреестра по Ленинградской области о месте и времени судебного заседания извещено, представителя в суд не направило. Руководствуясь ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав представителей сторон, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28 мая 2017 между ФИО11 (продавцом) и ФИО10 (покупателем) в простой письменной форме заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.7-18).

Из условий договора следует, что указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании разрешения ввода объекта в эксплуатацию от 17.02.2016 №, право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ленинградской области 18.04.2016.

Стороны пришли к соглашению о том, что объект продается за <данные изъяты>. Расчет по сделке в указанной сумме стороны произвели до подписания настоящего договора. Стороны заявили, что они относительно продажной цены не заблуждаются, она соответствует действительной (п. 2). Покупателю известно, что на момент совершения сделки отчуждаемая квартира находится в залоге (ипотека). Продавец обязуется в срок до 20 января 2023 года совершить действия по прекращению залога (ипотеки) и освобождению квартиры от всех обременений и ограничений (п.3.4). Квартира передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в течение 3-х дней с даты подписания (п.3.7). В договоре имеются подписи истца и ответчика.

Согласно ст. 218 ГК Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пункт 3 статьи 154 ГК РФ определяет, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор купли-продажи считается незаключенным.

На основании п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзацах 2, 3, 6 пункта 61 указанного Пленума, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, квартира по адресу: <адрес>, находилась в залоге у ПАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки № от 26.01.2015 и дополнительного соглашения № к договору ипотеки (л.д.54-76).

В судебном заседании ответчик ФИО11 пояснила суду, что залоговые обязательства прекращены в связи с исполнением обязательства по кредитному договору за счет заложенного имущества.

Судом также установлено, что на квартиру по адресу: <адрес> в рамках исполнительного производства от 26 июля 2017 года № в отношении ФИО11 наложен запрет Управлению Росреестра по Ленинградской области производить регистрационные действия в отношении спорной квартиры (л.д.77-80).

Указанная квартира по адресу: <адрес> была отчуждена ФИО11 на основании договора купли-продажи от 28 мая 2017 года в пользу истца ФИО10, однако государственная регистрация данного договора произведена не была.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Подпорожского РОСП Управления ФССП по Ленинградской области от 28.06.2018, меры по запрету на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры отменены.

Доводы ответчика и её представителя о том, что спорная квартира не была передана по акту приема-передачи суд полагает несостоятельными, поскольку фактическая передача спорной квартиры состоялась. Указанные обстоятельства подтверждаются и не оспариваются ответчиком ФИО11: копией паспорта ФИО10, свидетельством о регистрации по месту жительства ФИО1, рождения ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствами о регистрации по месту пребывания ФИО2, рождения ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, рождения ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4, рождения ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5, рождения ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6, рождения ДД.ММ.ГГГГ, удостоверениями приемных родителей ФИО10 и ФИО7 в отношении несовершеннолетних ФИО5, рождения ДД.ММ.ГГГГ и ФИО6, рождения ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11-29), договором № на отпуск питьевой воды от 01.06.2017.

Судом установлено, что истец по встречному иску ФИО11 состоит в зарегистрированном браке с ФИО8 с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией свидетельства о браке Отдела ЗАГС администрации МО Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области (л.д.53).

В соответствии со ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В соответствии со ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона о сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (пункт 2 статьи 35 СК РФ).

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (пункт 3 статьи 35 СК РФ).

В силу пунктов 1 - 3 ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

С учетом положений абзаца 2 пункта 3 статьи 35 СК РФ правом требования признания договора купли-продажи от 25 мая 2017 недействительным наделен супруг истца по встречному иску ФИО11, согласие которого, как утверждает ФИО11, не получено.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований встречного иска ФИО11 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 25 мая 2017 по мотиву отсутствия согласия супруга на заключение сделки не имеется.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи от 28 мая 2017г. является незаключенным и вопросы о возможности регистрации перехода к истцу права собственности на спорное имущество, должны решаться исходя из тех обстоятельств, которые имеют место на момент рассмотрения судом настоящего дела.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доводы ответчика и её представителя о безденежности договора купли-продажи, суд отклоняет в силу следующего.

Как указано выше, в соответствии с пунктом 2 договора стоимость отчуждаемой квартиры по соглашению сторон составляет <данные изъяты>, которые покупатель уплатил продавцу до подписания договора. Продавец и покупатель подтверждают, что не заблуждаются относительно цены отчуждаемой квартиры.

Обстоятельства заключения спорного договора купли-продажи пояснил ФИО9, опрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля по ходатайству истцовой стороны.

Так, свидетель ФИО9 показал суду, что по просьбе «отца ФИО13» и Саши он произвел подсчет расходов по бумагам, которые были предоставлены ему Сашей. «Отец ФИО13» никаких расходов не вел. В этих бумагах были указаны затраты на стройматериалы, на электричество и многое другое. Он произвел подсчет и вышел на сумму <данные изъяты>. К нему они приехали с готовым договором, вместе читали, в его же присутствии и подписали его.

Из объяснений ответчика ФИО11 следует, что на приобретение объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес> её благословил ФИО10, являясь её духовным наставником. Более того, они придумали организовать паломнический центр в Подпорожье. Предполагалось, что одна квартира отойдет ФИО10, но за все расплачивалась она, поэтому между ними возник конфликт. Цель договора, цена соответствует действительности.

Между тем, показания свидетеля ФИО9 ответчик ФИО11 считает достоверными.

Оценивая собранные доказательства в их совокупности, принимая во внимание, что договор купли-продажи квартиры, заключенный между сторонами 28 мая 2017 года в простой письменной форме с указанием всех существенных условий сделки, сторонами исполнен, при этом действия ФИО11 свидетельствуют об уклонении от регистрации перехода права собственности к покупателю, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначального иска ФИО10 к ФИО11 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В удовлетворении встречного иска ФИО11 к ФИО10 о признании договора купли-продажи квартиры от 28 мая 2017 незаключенным - отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации суд,

решил:

исковые требования ФИО10 к ФИО11 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение - квартиру площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес> по договору купли-продажи от 28 мая 2017 года, заключенному между продавцом – ФИО11, рождения ДД.ММ.ГГГГ, и покупателем ФИО10, рождения ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО11 в удовлетворении встречных исковых требований к ФИО10 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> незаключенным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца через Подпорожский городской суд.

Судья