Решение № 3А-525/2025 3А-525/2025~М-297/2025 М-297/2025 от 29 сентября 2025 г. по делу № 3А-525/2025

Дело <данные изъяты> УИД 50OS0<данные изъяты>-60


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

17 сентября 2025 года <данные изъяты>,

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при ведении протокола секретарем Степновым М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а-<данные изъяты> по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 (далее - административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов, установлении кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 816 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, мкр. <данные изъяты><данные изъяты>, а также с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 7690 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: общежития, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1.01.2022г.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец на основании договора купли- продажи <данные изъяты> и согласия на образование земельных участков путем раздела земельного участка, является собственником вышеуказанных земельных участков.

С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласна, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчете об оценке.

Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В судебном заседании истец ФИО1 настаивала на удовлетворении первоначально заявленных исковых требованиях; просила установить рыночную стоимость спорных земельных участков в размере рыночной стоимости, определенной Отчетами оценщика ООО «Ребус»; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> равной 2531000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, равной 24024000 рублей. С выводами судебной землеустроительной экспертизы ФГБУ «Тверская лаборатория судебной экспертизы» не согласна по мотиву наличия в нем существенных методологических ошибок; вместе с тем, ходатайств о назначении по делу повторной либо дополнительной экспертизы не заявила.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> ФИО2 не возражала против установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по заключению судебной землеустроительной экспертизы; заключение судебной землеустроительной экспертизы не оспаривала.

Остальные участники процесса, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

От представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» поступили письменные объяснения, в которых указано о согласии с выводами судебной землеустроительной экспертизы и рассмотрении дела в отсутствие административного ответчика.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства, заслушав объяснения явившихся лиц, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец ФИО1 по договору купли- продажи от <данные изъяты> приобрела в собственность земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 8506 кв.м., который по решению собственника <данные изъяты> был разделен; в результате раздела образовалось два земельных участка- с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 816 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, мкр. Центральный, <данные изъяты>, а также с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 7690 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: общежития, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № АОКС-50/2024/000488 от <данные изъяты> в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2022г. установлена кадастровая стоимость в размере 7727373,12 рублей. В ЕГРН сведения о кадастровой стоимости внесены <данные изъяты> с указанием даты начала применения стоимости 03.12.2024г.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № АОКС-50/2024/000315 от <данные изъяты> в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2022г. установлена кадастровая стоимость в размере 56800185,60 рублей. В ЕГРН сведения о кадастровой стоимости внесены <данные изъяты> с указанием даты начала применения стоимости <данные изъяты>.

Из положений закона следует, что оспариваемая кадастровая стоимость напрямую затрагивает права и интересы административного истца.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты><данные изъяты>-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае е создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты><данные изъяты>-Ф3).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты><данные изъяты>-Ф3 правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов представил отчеты оценщика ООО «Ребус», которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> определена в размере 2531000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере 24024000 рублей.

С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты>, судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ФГБУ «Тверская лаборатория судебной экспертизы».

Согласно представленному в суд заключению эксперта <данные изъяты>.2 ФГБУ «Тверская лаборатория судебной экспертизы» от <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> определена в размере 5830000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере 46190000 рублей.

Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчетов об оценке объекта недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.

Административный истец ФИО1 подвергла критической оценке заключение судебной землеустроительной экспертизы, представила письменные возражения на данное заключение, в которых указано на допущение экспертом методологических ошибок, выразившихся в некорректном использовании объектов- аналогов, не применение корректировки по фактору масштаба, удаление от МКАД, что существенно исказило результаты проведенного исследования.

Оценивая заключение судебной землеустроительной экспертизы и представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости объектов суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.

При этом суд, находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объектов экспертизы, их местоположений, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Вопреки доводам административного истца, экспертное заключение <данные изъяты>.2 ФГБУ «Тверская лаборатория судебной экспертизы» от <данные изъяты> соответствует требованиям, установленным ст. 8 и ст. 25 ФЗ «О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации» <данные изъяты>- ФЗ от <данные изъяты>, а также Федерального закона <данные изъяты>- ФЗ от <данные изъяты> «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки; является достоверным и в полной мере отражает рыночную стоимость объекта исследования.

Согласно письменным пояснениям эксперта за письменные замечания административного истца, методологические ошибки в заключении отсутствуют, все объекты-аналоги подобраны верно. Объект исследования с кадастровым номером <данные изъяты> имеет категория- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- объекты дорожного сервиса; объект исследования с кадастровым номером <данные изъяты> имеет категорию- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- общежития, фактически в здании размещается хостел. Определяя сегмент рынка для объектов исследования, принимается во внимание вид разрешенного использования, а также фактическое использование земельных участков. Учитывая, что на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> расположено здание, которое используется под хостел, сегмент рынка для объектов исследования- объекты дорожного сервиса. На стр. 18 экспертного заключения отмечено, что объекты исследовании относятся к сегменту рынка земельных участков под строительство объектов придорожного сервиса. Соответственно, расположение земельных участков относительно крупных автодорог оказывает влияние на рыночную стоимость. В этой связи при выборе объектов аналогов экспертом уделялось внимание тем земельным участкам, которые расположены в южном направлении от <данные изъяты>, на первых линиях автодорог. В данном случае статус населенного пункта не является ценообразующим фактором. На стр. 35-36 экспертного заключения приведено описание корректировки по фактору- расположение относительно крупной автодороги. Учитывая, что аналоги расположены в непосредственной близости от первых линий крупных автодорог, для всех аналогов применена понижающая корректировка -14,5%.

Проанализировав выводы заключения судебной землеустроительной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной либо дополнительной судебной землеустроительной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность выводов изложенных в заключении, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объектов на основании выводов судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной определенной выше установленной кадастровой стоимости применительно к основанию заявленных требований отвечает экономическим интересам административного истца.

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учитывая вышеизложенное и исходя из того, что предметом настоящего спора является определение достоверной величины рыночной стоимости земельных участков, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом исковых требований.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, площадью 816 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, виды разрешенного использования- объекты дорожного сервиса, определенной по состоянию на 1.01.2022г., равной рыночной в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, площадью 7690 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, виды разрешенного использования- общежития, определенной по состоянию на 1.01.2022г., равной рыночной в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

решение суда в окончательной форме изготовлено <данные изъяты>