Апелляционное определение № 33-3-9202/2025 от 16 декабря 2025 г.

Судья Ульянов А.А. дело № 2-1563/2025

дело № 33-3-9202/2025

26RS0024-01-2025-002355-83


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь 17 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Калоевой З.А.,

судей Луневой С.П., Берко А.В.,

при секретаре Хубиевой А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска по доверенности ФИО3

на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 16 сентября 2025 года по гражданскому делу по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска к ФИО11, ФИО12 о признании соглашения к договору аренды, находящейся в государственной собственности земельного участка ничтожным, расторжении договора аренды,

заслушав доклад судьи Луневой С.П.,

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указано, что на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска и победителем аукциона ФИО1 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 1000 кв.м., для индивидуального жилищного строительства, срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям договора, а также п. 7 ст. 448 ГК РФ арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Вместе с тем право аренды с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО2 на основании соглашения к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № «О переуступке прав и обязанностей» от ДД.ММ.ГГГГ.

Просит суд признать соглашение к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № «О переуступке прав и обязанностей» от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Обжалуемым решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 16 сентября 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска по доверенности ФИО8 просит обжалуемое решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что судом первой инстанции не учтены вопросы, связанные с порядком заключения договора аренды публичных земельных участков.

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного решения по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Протоколом № рассмотрения заявок на участие в аукционе № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 признана соответствующей требованиям аукциона.

Протоколом № о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 признана победителем аукциона, как покупатель, предложивший наибольший размер годовой аренды платы в размере 42635,32 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска и победителем аукциона ФИО1 заключен договор аренды № спорного земельного участка, срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.2 договора аренды арендатор не вправе передавать свои обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права участка в залог, вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать земельный участок в субаренду.

Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается прием и передача в аренду указанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № находящегося в государственной собственности земельного участка о переуступке прав и обязанностей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 уведомила комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска о заключенном соглашении.

ДД.ММ.ГГГГ право аренды земельного участка зарегистрировано за ФИО2 на основании соглашения о переуступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что доводы истца о применении п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора по договору аренды ошибочны, поскольку заявитель не учитывает содержание данной нормы, которая распространяет свое действие в отношении исключительно аукционного имущества (или прав на него) и только в отношении победителя торгов.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции.

Согласно общему правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Вместе с тем, приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права долгосрочной аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

Данный запрет направлен на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, как участвовавшему, так и не участвовавшему в торгах, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона. Действия лиц, направленные на обход установленной процедуры, закона в силу пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют о злоупотреблении правом.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" дополнительно разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 2 ст. 168, п. 1 ст. 388, п. 7 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лицам в обязательстве на основании сделки", положениями ст. ст. 3, 22, 39.6, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, исходит из того, что юридически значимым обстоятельством в рассматриваемом деле, является установление того, каким образом и на основании чего был сформирован спорный земельный участок, ставший предметом аукциона - в результате публичной процедуры, инициированной администрацией по заявлению гражданина, имевшего право получить земельный участок в аренду без проведения торгов, и поступлением в последующем в связи с этим в отношении этого участка конкурирующих заявлений от других граждан, либо земельный участок был сформирован органом государственной власти по его инициативе и изначально предполагался к реализации на праве аренды исключительно на торгах.

От установления данных обстоятельств зависит возможность применения или неприменения при разрешении спора положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ и, следовательно, правильное разрешение спора.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, при заключении которого был нарушен установленный законом, явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы, в связи с ее противоречиями закону (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Постановлением администрации г. Невинномысска Ставропольского края № утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории на территории города Невинномысска ориентировочной площадью 1000 кв.м., с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», относящегося к территориальной зоне «Ж-1» зона застройки индивидуальными жилыми домами и категории земель «земли населенных пунктов».

ДД.ММ.ГГГГ вынесено Постановление администрации г. Невинномысска Ставропольского края № о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> сформирован по инициативе администрации и изначально предполагался к реализации на праве аренды исключительно на торгах.

Суд апелляционной инстанции установив, что договор аренды спорного земельного участка фактически заключен по итогам аукциона, при этом согласно пункту п. 3.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели условие, не позволяющее передачу (переуступку) права аренды земельного участка третьим лицам, ФИО1 признана победителем аукциона, приходит к выводу о том, что уступка прав и обязанностей противоречит вышеуказанным нормам права, оспариваемое соглашение уступки права аренды посягает на публичный интерес, обеспечиваемый приведенным выше императивным запретом, допуская отчуждение права владения и пользования земельным участком без соблюдения установленной процедуры, и нарушает права третьих лиц, позволяя лицу, не участвовавшему в торгах, являться стороной договора, ограничивая право иных граждан на получение земельного участка в пользование и владение по результатам проведения торгов, соответствующая уступка свидетельствует о наличии признаков злоупотребления правом.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 1 подпункт 2).

Абзац первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно абзацу второму статьи 619 названного Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.5.1.1. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при переуступке прав и обязанностей по договору третьему лицу, в том числе при передаче арендных прав на участок в залог, при внесении их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, передаче земельного участка в субаренду.

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу данного законоположения указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Поскольку истцом не были соблюдены указанные требования, иск подлежит оставлению без рассмотрения.

Суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора (абзац второй статьи 222 ГПК РФ, пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения суда, о признании соглашения к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № «О переуступке прав и обязанностей» от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, в части расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № иск подлежит оставлению без рассмотрения.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 16 сентября 2025 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковое заявление комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска к ФИО1, ФИО2 о признании соглашения к договору аренды, находящейся в государственной собственности земельного участка ничтожным, расторжении договора аренды удовлетворить в части.

Признать соглашение к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № «О переуступке прав и обязанностей» от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Исковые требования о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № оставить без рассмотрения.

Апелляционную жалобу удовлетворить в части.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вступления в законную силу.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17.12.2025 года.

Председательствующий

Судьи