Апелляционное определение № 33-15349/2025 33-15379/2025 33-345/2026 от 12 января 2026 г.

Категория дела 2.219 Дело № 2-1245/2025

УИД 03RS0014-01-2025-001780-03

Судья Октябрьского городского суда

Республики Башкортостан

ФИО1

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу № 33-345/2026 (33-15349/2025)

13 января 2026 года г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Фахрутдинова И.И.,

судей Галлямова М.З., Загртдиновой Г.М.,

при секретаре Абдрафиковой К.Э.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным.

Заслушав доклад судьи Фахрутдинова И.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 (далее – истец) обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указывая на то, что она являлась единственным собственником адрес по проспекту Ленина, адрес с 2010 года 17 мая 2021 года она выдала своей дочери ФИО4 доверенность на право продажи данной квартиры, однако впоследствии передумала продавать свое единственное жилье, при этом доверенность официально отменена не была. В начале сентября 2024 года ей стало известно, что в 2023 году ФИО4, действуя по указанной доверенности, заключила договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО3, в пользу которого имела долговые обязательства по договору займа в размере 400 000 руб. При этом истец не получала каких-либо денежных средств от участников сделки, продолжала и продолжает фактически проживать в квартире, нести расходы по ее содержанию и быть зарегистрированной по данному адресу. Истец считает, что оспариваемая сделка носила притворный характер, будучи направленной на обеспечение обязательств ее дочери перед ФИО3 в форме «залога», не соответствовала ее воле как собственника и не преследовала действительной цели отчуждения жилого помещения.

На основании изложенного, ФИО2 просила суд признать указанный договор купли-продажи недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности покупателя.

Решением Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 18 июня 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ФИО2 подала апелляционную жалобу, в которой ею ставится вопрос о его отмене со ссылкой на то, что суд проявил предвзятость в оценке доказательств, проигнорировав заявление представителя истца об изменении правового основания иска на положения о сделке, совершенной представителем в ущерб интересам представляемого. Ответчики ФИО4 и ФИО3 действовали согласованно и втайне от собственника, заключив сделку купли-продажи с целью обеспечения долговых обязательств дочери, при этом истец не получала денежных средств и продолжала проживать в квартире, не подозревая о ее отчуждении. Суд безосновательно принял доводы ответчика ФИО3 о наличии у него средств для покупки квартиры, хотя в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у него соответствующих доходов или источников финансирования. Кроме того, суд сослался на существование договора найма между истцом и ФИО3, хотя такой договор представлен не был, и его наличие основывалось лишь на утверждениях стороны ответчика. Также оспаривается вывод суда о том, что ФИО2 обладает достаточным жизненным опытом и образованием, чтобы понять суть сделки, поскольку эти обстоятельства в судебном заседании не устанавливались.

В материалы дела представлено возражение ФИО3 на апелляционную жалобу с указанием на то, что представленные им в суде первой инстанции доказательства, а именно договор купли-продажи, передаточный акт, расписка ФИО4 в получении денежных средств в полном объеме и выписки с банковского счета, получили надлежащую судебную оценку и подтверждают реальность состоявшейся сделки. Утверждение истца о том, что денежные средства не передавались, опровергается собственноручной распиской его дочери и представителя по доверенности. Довод о предвзятости суда является несостоятельным, поскольку сторона истца, помимо приложений к иску, не представила иных доказательств, в то время как обстоятельство уплаты госпошлины отцом представителя второго ответчика свидетельствует о взаимной заинтересованности сторон в исходе дела. Каких-либо официальных заявлений об изменении основания иска в судебном заседании от представителя ФИО2 не поступало. Факт проживания истца в квартире после ее продажи объясняется достигнутой устной договоренностью о найме, поскольку покупатель приобрел недвижимость в качестве инвестиции и не возражал против временного проживания в ней прежних собственников с условием компенсации коммунальных расходов. Кроме того, истец должна была знать о переходе права собственности, как минимум, с августа 2023 года, когда перестала получать налоговые уведомления на данное имущество, что свидетельствует об осведомленности о смене собственника и косвенно подтверждает ее согласие на сделку.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 ноября 2025 года осуществлен переход к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО5

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции отменяет обжалуемое судебное постановление и в соответствии с частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца – ФИО6, действующий на основании ордера, требования искового заявления поддержал по приведенным в нем доводам.

Представитель ФИО3 по доверенности ФИО7 возражала против удовлетворения иска ФИО2

Лица, участвующие в деле, на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Ранее ответчица ФИО4 участвовала в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи, требования истицы признала. При этом она пояснила, что лично перед ФИО3 она долговых обязательств не имела. Денежные средства ею в долг были получены от ФИО5, которая передала право требования ФИО3 Письменно договор займа между ФИО4 и ФИО5 не оформлялся. Утверждает, что денежные средства по договору купли-продажи спорной квартиры она от ФИО3 не получала.

Информация о рассмотрении гражданского дела с указанием времени и месте судебного разбирательства размещена в открытом доступе на официальном сайте Верховного Суда Республики Башкортостан (vs.bkr.sudrf.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело без участия неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из материалов дела, ФИО2 на основании договора о передаче квартиры в личную собственность от 21 июня 2002 года №... на праве собственности принадлежало жилое помещение – квартира, площадью 50,3 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенная по адресу: адрес.

16 июня 2022 года ФИО2 выдала ФИО9 (в настоящее время ФИО8) А.М. доверенность, на основании которой предоставила последней право продать принадлежащее ей жилое помещение за цену и на условиях по своему усмотрению. В доверенности, помимо прочего, специально было оговорено, что ФИО2 предоставляет ФИО9 право подписать договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес; получить денежные средства от продажи в любой сумме, зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН.

Данная доверенность выдана сроком на 3 года и до окончания срока ее действия (то есть до 16 июня 2025 года), которая ФИО2 не отзывалась, что стороной истца не оспаривалось.

27 июня 2022 года между ФИО9, действующей от имени и в интересах ФИО2 (продавец), и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 приобрел у ФИО2 квартиру, площадью 50,3 кв.м с кадастровым номером №..., расположенную по адресу: адрес.

Стоимость квартиры определена в размере 1 800 000 руб. (пункт 3 договора купли-продажи).

Факт получения ФИО2 в лице своего представителя ФИО9 денежных средств в размере 1 800 000 руб. подтверждается передаточным актом от 27 июня 2022 года, хранящимся в материалах реестрового дела, а также расписки, составленной рукописной записью ФИО9 о получении от ФИО3 денежных средств в размере 1 800 000 руб. за квартиру, расположенную по адресу адрес. В расписке оговорено об отсутствии у продавца претензий к покупателю (оригинал расписки хранится у ФИО3).

Таким образом, оплата по договору купли-продажи квартиры от 27 июня 2022 года производилась в наличной форме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

При этом следует учитывать, что стороны такой сделки могут придать ей требуемую законом форму и произвести для вида соответствующие регистрационные действия, что само по себе не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 Постановления от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 указанного постановления разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также для признания сделки мнимой на основании статьи 170 этого же кодекса необходимо установить, что обе стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021).

В пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Мнимость или притворность сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их главным действительным намерением. При этом сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но при этом стремятся создать не реальные правовые последствия, а их видимость. Поэтому факт такого расхождения волеизъявления с действительной волей сторон устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность их намерений.

При наличии сомнений в реальности существования обязательства по сделке в ситуации, когда стороны спора заинтересованы в сокрытии действительной цели сделки, суд не лишен права исследовать вопрос о несовпадении воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий, в том числе, оценивая согласованность представленных доказательств, их соответствие сложившейся практике хозяйственных взаимоотношений, наличие или отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон сделки и т.п.

Кроме того, в силу пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.

Истцом ФИО2 был заявлен иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 27 июня 2022 года, заключенного ее представителем ФИО4 с ФИО3, и о применении последствий недействительности указанной сделки. Обоснование иска строилось на утверждении о том, что ФИО2, обладая правом собственности на квартиру с кадастровым номером №..., расположенную по адресу: адрес, не имела намерения фактически отчуждать жилое помещение, несмотря на выдачу широкого объема полномочий своему представителю по доверенности от 16 июня 2022 года. Истец связывала незаконность сделки с тем, что денежные средства, указанные в договоре купли-продажи, якобы не были получены ни ею, ни ее представителем, а сама сделка фактически служила прикрытием иных обязательств ФИО9 перед ФИО3 При этом истец утверждала, что договор купли-продажи был заключен для обеспечения обязательств в виде залога, а потому не отвечал настоящей воле сторон и являлся мнимым либо притворным.

Истцом не отрицался тот факт, что 16 июня 2022 года ею была выдана нотариальная доверенность, в которой ФИО9 была уполномочена совершить отчуждение квартиры, подписать договор купли-продажи, получить денежные средства в любой сумме, а также осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, что подтверждается текстом доверенности, удостоверенной нотариусом ФИО10 и содержащей широкий перечень полномочий, включая право получения авансов, задатков, подачи любых заявлений, подписания всех необходимых документов, а также совершения всех действий, связанных с продажей квартиры. При этом в доверенности отсутствовали какие-либо оговорки о том, что представитель вправе отчуждать имущество только при условии последующего приобретения иного жилого помещения взамен продаваемого. Напротив, ее содержание свидетельствует о полном и свободном усмотрении представителя в выборе условий сделки, включая цену, способ расчетов и иные параметры.

Хронология обстоятельств, подтверждаемая материалами дела, указывает на то, что спустя 11 дней после выдачи доверенности ФИО9, действуя от имени ФИО2, заключила с ФИО3 договор купли-продажи от 27 июня 2022 года Указанный договор содержит все существенные условия: предметом являлась адрес, площадью 50,3 кв.м, расположенная по вышеуказанному адресу, цена сделки составляла 1 800 000 руб., расчет произведен полностью до подписания договора, что подтверждается распиской продавца, а также передаточным актом, составленным одновременно с подписанием договора. Передаточный акт отражает передачу квартиры покупателю, отсутствие взаимных претензий сторон, а также принятие имущества покупателем в том состоянии, в котором оно находилось на момент передачи. Материалы дела содержат заверенную судом копию расписки, написанной представителем ФИО2, подтверждающую получение всей суммы. Кроме того, факт передачи денежных средств подтверждался реестровым делом, поскольку соответствующая расписка также содержалась и в нем.

При этом установлено, что договор исполнен сторонами: переход права собственности зарегистрирован надлежащим образом, квартира по передаточному акту передана приобретателю, а стоимость полностью уплачена. Дополнительно установлено, что после регистрации перехода права ФИО2 и члены ее семьи продолжали проживать в спорной квартире на основании договоренности о найме с уплатой ежемесячной арендной платы и несением расходов по коммунальным платежам, что подтверждается выпиской по счету ответчика и не было опровергнуто истцом.

Данные обстоятельства также подтверждаются длительным, систематическим перечислением фиксированной суммы 30 000 руб. ФИО11 с банковского счета ФИО12 - племянником ФИО4, банковской картой которого она пользовалась, что подтверждено ею при рассмотрении дела.

Этот факт, в совокупности с имеющимися в деле скриншотами с переписками в мессенджере «Ватсапп» между ФИО4 и ФИО3, вопреки утверждениям истицы, напротив указывает не на наличие долговых обязательств между вышеуказанными лицами, прикрытых мнимой сделкой по договору купли-продажи, а на ежемесячное перечисление платежей по найму спорной квартиры, в которой остались проживать М-вы с согласия ФИО3

В этой связи судебная коллегия отмечает, что в материалах отсутствуют доказательства того, что ФИО3 не получал квартиру либо не обладал правами собственника после регистрации сделки, равно как отсутствуют данные о том, что он не исполнял обязанности по оплате имущества. При этом ФИО2 не представила доказательств того, что ФИО3 не намеревался приобретать квартиру. Наоборот, материалы дела содержат данные о реальности исполнения: совершена регистрация перехода права, передана квартира по акту, уплачена стоимость, заключено соглашение о пользовании квартирой бывшими собственниками с внесением арендной платы. Все перечисленные действия свидетельствуют о направленности воли приобретателя на реальное приобретение имущества.

Доверенность от 16 июня 2022 года не содержала каких-либо ограничений, связанных с обязанностью приобретения альтернативного жилого помещения либо запретом на отчуждение без получения встречного имущества взамен. Более того, доверенность наделяла представителя широким кругом полномочий, включая право получить любые денежные суммы, право открыть банковские счета, получать документы, подписывать все виды соглашений, задатков и авансов, подавать любые заявления, передоверять полномочия другим лицам, а также совершать все действия, связанные с продажей квартиры. Любые внутренние договоренности представителя и представляемого относительно необходимости подбора иного жилья не могут рассматриваться как юридически значимые ограничения полномочий представителя. Для ответчика ФИО3 отсутствовали сведения, свидетельствующие о том, что полномочия ФИО9 ограничены каким-либо образом. Доверенность удостоверена нотариально и выдана в полном соответствии с волей доверителя. Суд первой инстанции обоснованно установил, что доверенность не была отозвана вплоть до ее истечения 16 июня 2025 года, и истец подтвердила понимание своих действий при ее оформлении.

Распространять на приобретателя обязанность выяснять внутренние отношения между доверителем и представителем невозможно, поскольку правопорядок исходит из публичного доверия к нотариально удостоверенным документам. Информация о наличии спорного условия, известная только двум родственникам, не может создавать правовые последствия для третьих лиц. Таким образом, отсутствуют элементы, предусмотренные статьей 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно отсутствие ограничений полномочий и отсутствие доказательств того, что покупатель знал или должен был знать о таком ограничении.

Основным аргументом истца являются субъективные обстоятельства, не подтвержденные документально: отсутствие ее волеизъявления на продажу, отсутствие получения денег, заключение сделки под видом залога. Однако данные утверждения опровергаются материалами дела. Наличие расписки о получении денежных средств, текста передаточного акта, содержания договора купли-продажи и данных государственной регистрации свидетельствуют о полном реальном исполнении сделки, что исключает ее мнимость. При этом истец не представила доказательств того, что ее представитель действовал недобросовестно или нарушил какие-либо объективные ограничения полномочий, а также доказательств сговора между представителем и покупателем.

В договоре и расписке четко указано, что деньги получил представитель. Доверенность прямо предусматривала право получения денежных средств в любой сумме. Следовательно, получение денежных средств представителем в полном объеме является надлежащим исполнением обязательств покупателя и не может рассматриваться как отсутствие исполнения сделки или доказательство ее мнимости.

Кроме того, ФИО2 не была признана недееспособной, не состояла под опекой или попечительством, самостоятельно обращалась к нотариусу, понимала содержание доверенности и не оспаривала ее действительность. Она не ходатайствовала о назначении судебной психолого-психиатрической экспертизы, что свидетельствует об отсутствии оснований сомневаться в ее волеизъявлении при выдаче доверенности. Следовательно, ссылаться на заблуждение или непонимание сути сделки истец не могла.

Судебная коллегия отклоняет доводы о притворности сделки в виде заключения договора купли-продажи для обеспечения займа, поскольку материалы дела не содержат доказательств наличия какого-либо займа между сторонами, отсутствуют расписки о передаче денег в долг, отсутствуют убедительные доказательства существования обязательств, которые могли бы быть обеспечены залогом. Представители покупателя отрицали наличие заемных обязательств, а представитель ФИО9 не смогла пояснить природу предполагаемого залога, согласованность условий и характер отношений. Следовательно, отсутствуют доказательства иной действительной сделки, которую якобы прикрывали стороны.

Дополнительно судебная коллегия отмечает, что даже при гипотетическом наличии между ФИО4 и ФИО3 какого-либо обеспечиваемого обязательства, само по себе отсутствие передачи денежных средств в пользу истца по договору купли-продажи не образует основания для признания сделки недействительной. Гражданско-правовая природа денежных обязательств предполагает, что их неисполнение либо ненадлежащее исполнение порождает у кредитора возможность применения предусмотренных законом и договором способов защиты, направленных на восстановление имущественного баланса, но не на устранение самой сделки из гражданского оборота. В случае неполучения денежных средств кредитор вправе требовать взыскания долга, начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскания предусмотренной договором неустойки, а также вправе ставить вопрос о расторжении договора в судебном порядке при наличии оснований, предусмотренных законом.

Противоположная позиция, предполагающая квалификацию сделки как недействительной лишь по мотиву отсутствия передачи денежных средств, противоречила бы самому принципу стабильности гражданского оборота, поскольку означала бы подмену механизмов ответственности за нарушение обязательства мерами, не предназначенными для этих целей. Недействительность сделки в гражданском праве направлена на устранение порока ее возникновения, а не на реагирование на возможные нарушения при ее исполнении. Подобная подмена нарушила бы разграничение институтов недействительности сделок и ответственности за неисполнение обязательств, что недопустимо. Именно поэтому само по себе предположительное неполучение продавцом денежных средств, при отсутствии доказательств порока воли, превышения полномочий представителя или отсутствия намерения сторон создать правовые последствия, не может рассматриваться как юридическое основание для признания договора купли-продажи недействительным.

Утверждение о том, что заключение договора купли-продажи было совершено в ущерб интересам ФИО2 в смысле пункт 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, также не основано на доказательствах. Для применения данного основания необходимы два обязательных элемента: причинение представляемому явного ущерба и осведомленность другой стороны о таком ущербе либо сговор представителя с другой стороной. Материалы дела не подтверждают ни первого, ни второго. Цена квартиры составляла 1 800 000 руб., что соответствовало ценам на аналогичные объекты в период заключения сделки, а потому нельзя говорить о явном ущербе. Никаких доказательств того, что покупатель знал или должен был знать о нарушении интересов собственника, истец не представила. Достоверно установлено лишь то, что покупатель передал денежные средства, получил расписку, принял квартиру по передаточному акту и зарегистрировал свое право собственности. Эти действия свидетельствуют о его добросовестности и о реальности совершения сделки.

Судебная коллегия отклоняет аргументы истца о существовавших угрозах со стороны Рафиковa И.И. в отношении ФИО4 Данные заявления не подтверждены ни одним объективным доказательством. Более того, представитель ФИО4 в судебном заседании первой инстанции признала, что на момент заключения договора 27 июня 2022 года никаких угроз не было. Следовательно, данные утверждения противоречат ранее данным объяснениям представителя стороны и не могут быть признаны достоверными.

Необоснованным является и довод о том, что ФИО2 якобы узнала о сделке только осенью 2024 года. Истец фактически продолжала проживать в спорной квартире, при этом ежемесячно производились платежи в размере 30 000 руб. в пользу ФИО3, что отражено в выписке по банковскому счету и не оспаривалось истцом. Представители истца не смогли объяснить природу данных платежей, не указали на их правовое основание, но сам факт их осуществления опровергает утверждение о неведении истца. Анализ этих обстоятельств позволяет сделать вывод о существовании между сторонами отношений найма, что исключает аргументацию о скрытности действий покупателя.

Судебная коллегия отмечает, что гражданское законодательство не содержит нормы, возлагающей на покупателя недвижимого имущества обязанность доказывать происхождение денежных средств, использованных при приобретении имущества, если иное не связано с применением специальных публично-правовых механизмов контроля, не относящихся к рассматриваемому гражданскому спору. Наличие или отсутствие у физического лица официальных доходов по сведениям налоговых органов не свидетельствует об отсутствии у него фактической возможности приобрести имущество, поскольку гражданский оборот допускает владение имуществом, приобретенным за счет ранее накопленных сбережений, доходов от сделок, не подлежащих декларированию, денежных средств, полученных от иных граждан по незакрепленным в письменной форме обязательствам, либо иных имущественных поступлений, не отраженных в справках о доходах. Следовательно, справки налоговых органов не могут использоваться как единственный и исчерпывающий критерий определения финансовой состоятельности покупателя.

Анализируя довод истца о невозможности приобретения ФИО3 квартиры ввиду отсутствия доходов, судебная коллегия, оценивая представленные документы, полагает необходимым указать, что данные налоговой отчетности не позволяют достоверно судить о наличии либо отсутствии у покупателя иных средств. Этот вывод не является предположением, как утверждает истец, а представляет собой правовую квалификацию доказательств. Наличие у покупателя иных источников денежных средств не исключено и не опровергнуто, напротив, представленные ФИО3 документы, выписки, свидетельствуют о наличии у него источников финансовых средств для приобретения недвижимого имущества. При этом обязанность доказывания недействительности сделки возлагалась на истца, а не на ответчика. Истец же не представила каких-либо доказательств, подтверждающих невозможность покупателя исполнить расчет по договору, равно как и доказательств того, что денежные средства по сделке фактически не передавались.

Кроме этого, судебная коллегия отмечает непоследовательность правовой позиции истицы, которая в исковом заявлении утверждала, что доверенность своей дочери на продажу спорной квартиры она выдала в 2021 году, а затем передумала ее продавать. Однако, согласно материалам дела, такая доверенность ею была выдана 16 июня 2022 года, а оспоримая сделка заключена уже 27 июня 2022 года. Этот факт объективно опровергает аргументы истицы, и сформулированную на них правовую позицию о признании сделки недействительной.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности заявленных исковых требований в полном объеме и отказе в их удовлетворении.

Руководствуясь положениями статей 329-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 18 июня 2025 года отменить.

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным оставить без удовлетворения.

Определение судебной коллегии может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в течение трех месяцев.

Мотивированный судебный акт изготовлен 26 января 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: