Решение № 2-1026/2017 2-1026/2017~М-626/2017 М-626/2017 от 19 апреля 2017 г. по делу № 2-1026/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 апреля 2017 года

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Казакова М.В.,

при секретаре Конышевой Е.А.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 (по доверенности), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО13 ФИО12 к АО «Строгановский посад» о признании права собственности на жилой дом,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «Строгановский посад» о признании права собственности на жилой дом. В обоснование исковых требований указано, что между ней и ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (в последствии переименованный в ЗАО «Строгановский посад») ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор подряда на строительство жилого дома. В соответствии с условиями договора ответчик взял на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ осуществить строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>) и передать ему его по акту приема-передачи. В свою очередь истец приняла на себя обязательство своевременно оплатить работу подрядчика в размере <данные изъяты>, оплата стоимости работ произведена в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ Архитектурно-строительной инспекцией Пермского муниципального района подписано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Коттеджный поселок «Строгановский посад» в соответствии с проектной документацией. Постановлением администрации Култаевского сельского поселения в 2012 году названы улицы в д.Валеваи. Одновременно с заключением договора на строительство дома между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка №. Ответчиком были оформлены и переданы ему кадастровый паспорт и кадастровая выписка земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес>. Сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка, покупатель фактически вступил в полное владение земельным участком, обязательства по передаче земельного участка ответчиком исполнены. Оплата произведена в полном объеме. Однако, на момент заключения указанных договоров земельный участок был обременен ипотекой в пользу банка. Кроме того, ответчиком не исполнены обязательства по передаче и строительству дома. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был подписан акт приема-передачи индивидуального жилого года дома (объекта незавершенного строительства), неотъемлемой частью которого являлся акт о незавершенных работах по договору подряда на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны установили перечень работ, которые не были завершены на момент передачи дома. Зарегистрировать право собственности на дом он не может, поскольку ЗАО «Строгановский посад» признано несостоятельным, открыто конкурсное производство. Возведенный дом не нарушает законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям, предъявляемым к жилым одноквартирным домам и пригоден для проживания. Указанный объект обладает признаками капитального объекта недвижимого имущества, его возведение осуществлено на отведенном для этих целей земельном участке, с разрешения собственника, она добросовестно владеет данным спорным объектом. Кроме того, полагает, что объектом ипотеки является земельный участок, поэтому запись об ипотеке участка не может служить препятствием для регистрации права собственности на дом. С учетом изложенного, просит признать за ней право собственности на вновь созданный индивидуальный жилой дом, общей площадью 126,9, жилой площадью 76,8 кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадь 770 кв.м.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала доводы искового заявления, просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 не согласилась с иском, просила отказать в его удовлетворении.

Третье лицо ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» не направило представителя в судебное заседание, извещено о времени и месте судебного разбирательства, представило письменные возражения на иск.

Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения сторон, изучив гражданское дело, установил следующие обстоятельства.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК).

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При этом в случае, если недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в силу п. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обладают органы местного самоуправления.

В соответствии с ч. 1 ст. 64 Закона "Об ипотеке", если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружение залогодателя. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (ч. 1 ст. 65 Закона "Об ипотеке").

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» преобразовано в Закрытое акционерное общество «Строгановский посад».

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Закрытое акционерное общество «Строгановский посад» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим назначен ФИО4 (л.д. 166-169).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» и ФИО1 заключен договор подряда № на строительство жилого дома, по условиям которого подрядчик взял на себя обязательства осуществить в срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес>», <адрес>, стоимость работ по строительству определена в размере <данные изъяты> (л.д. 10-15).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано дополнительное соглашение, по условиям которого стоимость работ по строительству составила <данные изъяты> (л.д. 22).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору подряда, которым определена стоимость работ по строительству в размере <данные изъяты> (л.д. 23).

Согласно справке, выданной ФИО1, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по Договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ финансовые обязательства перед ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» исполнены в полном объеме в сумме <данные изъяты> (л.д. 24-33). ДД.ММ.ГГГГ Архитектурно-строительной инспекцией Пермского муниципального района выдано разрешение на строительство объекта капительного строительства «Коттеджный поселок «Строгановский посад», площадь участка 54,60 га, количество домов 288 (л.д. 34-37).

Постановлением администрации Култаевского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ в д.Валеваи вновь оформившимся улицам присвоены названия, в том числе первая улица, идущая в северном направлении от <адрес> (л.д. 38-41).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» заключено соглашение о резервировании №, по условиям которого в целях реализации договора подряда на строительство жилого дома за ФИО1 зарезервирован земельный участок площадью 770 кв.м., в определенных межевым планом границах. В период действия данного соглашения ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» обязуется не заключать договоры купли-продажи зарезервированного земельного участка, а также иные договоры в соответствии с которыми права на земельный участок прямо или косвенном могут перейти к третьим лицам, либо подобных соглашений о резервировании вышеуказанного земельного участка с третьими лицами (л.д. 42).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» и ФИО1 заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес>, площадь 770 кв.м. (л.д. 44-47).

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером № следует, что участок расположен на землях населенных пунктов, разрешенное использование для жилищного строительства (л.д. 48-49).

ДД.ММ.ГГГГ подписан между ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» и ФИО1 акт приема - передачи земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 50).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строгановский посад» и ФИО1 подписан акт приема-передачи жилого дома (объекта незавершенного строительства), расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д. 58).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строгановский посад» и ФИО1 подписан акт о незавершенных работах по Договору подряда на строительство индивидуального жилого дома № №, в котором отражен перечень незавершенных работ на момент передачи дома (л.д. 59).

Из гарантийного письма ЗАО «Строгановский посад» (правопреемник ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН») следует, что оно признает и обязуется исполнить обязательства по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок для жилищного строительства с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес>, площадь 770 кв.м. обязательства подтверждены договором купли-продажи, оплата стоимости участка произведена полностью в размере <данные изъяты> (л.д. 60).

Из договора об ипотеке земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» передал ОАО «Россельхозбанк» в залог земельные участки, свободные от расположенных на них объектах недвижимого имущества, в том числе земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 61-65).

Собственником земельного участка с кадастровым номером № является ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 137).

Согласно письму о проведении регистрации вновь образованных земельных участков ОАО «Россельхозбанк» принято положительное решение о предоставлении ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» согласия на регистрацию прав собственности на объекты недвижимости, образованные в результате межевания земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 134).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «МРСК-Урала» и ФИО1 заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям объкт для жилищного строительства по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д. 66-69).

Из заключения специалиста ООО «ТехЭксПро» по объекту расположенному по адресу: <адрес>, Култаевское с/п, д. Валеваи, <адрес>, следует, что дом соответствует требованиям, предъявляемым к жилым одноквартирным домам, пригоден для постоянного проживания (л.д. 70-114).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и АО «Электромонтаж» заключен договор на разработку и согласование проекта наружных сетей 10 кВ для электроснабжения 6ти индивидуальных жилых домов, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д. 139-144).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и АО «Электромонтаж» заключен договор подряда № по выполнению монтажа 10 кВ КЛ0,4 кВ КТП-ТК-100/10/04, кВ на объекте «ТП, ВЛ 10 кВ для электроснабжения объекта для жилищного строительства по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д. 145-147).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ОАО «МРСК Урала» заключен договор электроснабжения №К-9155 (л.д. 148-159).

Решением Пермского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ЗАО «Строгановский посад» о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> государственной регистрации перехода права собственности отказано (л.д. 190-196).

Апелляционным определением Пермского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда оставлено без изменений (л.д. 197-201).

Судом установлено, что деятельность ответчика ЗАО "Строгановский посад" была связана со строительством коттеджного поселка "Строгановский посад", для чего ответчиком был использован принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 13487 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства. Данный участок был предоставлен в залог ОАО "Россельхозбанк" в обеспечение кредитных обязательств ЗАО "Строгановский посад". С целью строительства коттеджного поселка земельный участок с кадастровым номером № был размежеван на участки меньшей площадью, в том числе участок с кадастровым номером №, который был продан ФИО1 Кроме того, именно на этом участке по заказу истца ответчиком был возведен спорный объект, строительство которого осуществлялось в соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство, генеральным планом. Следует отметить, что переход права собственности на земельный участок от ответчика к истцу не состоялся, несмотря на то, что со стороны залогодержателя было получено согласие на размежевание земельного участка с кадастровым номером № с последующей передачей вновь образованных земельных участков в собственность владельцев жилых домов, построенных на этих участках. В последующем в связи с временным статусом сведений о вновь образованных участках, в том числе участке с кадастровым номером №, сведения об этих участках были исключены из государственного кадастра недвижимости, в связи с чем сделка по продаже данного земельного участка не может быть в настоящее время завершена, несмотря на то, что фактически участок в конкретно определенных границах был передан истцу, который в настоящее время пользуется участком, за участок истцом были выплачены денежные средства в полной мере.

Вместе с тем, суд полагает, что указанные обстоятельства не могут служить препятствием для признания за истцом права собственности на жилой дом, возведенный истцом в соответствии с требованиями действующего законодательства, на участке, предназначенном для этих целей, с согласия собственника участка (если не считать того, что при организации строительства истец считал себя собственником участка, на что имелись основания) и залогодержателя. Возведенный жилой дом, как было указано выше, построен в соответствии с проектом, разрешением на строительство, генеральным планом, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам. Иного суду не доказано. Представленное ФИО1 заключение ответчиком не оспорено, каких-либо оснований для сомнения в достоверности изложенных в нем сведений у суда не имеется, а также и не усматривается наличие какой-либо заинтересованности экспертов при проведении исследования, в связи с чем, выводы заключения подготовленного ООО «ТехЭксПро» принимаются судом во внимание при установлении по делу юридически значимых обстоятельств. В ходе реализации своих процессуальных прав ответчик не предоставил суду доказательств существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении указанной постройки и что она создает угрозу жизни и здоровью граждан, как и не представил доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц сохранением данной постройки.

Также при разрешении спора следует отметить, что предметом ипотеки является земельный участок, а жилой дом вновь созданный истцом, предметом договора залога не является, поэтому положения ч. 1 ст. 65, ст. 69 Закона «Об ипотеке» запись об ипотеке земельного участка не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности на возведенный на этом участке жилой дом.

Доводы ответчика о невозможности рассмотрения дела вне рамок дела о банкротстве подлежат отклонению. Предметом исковых требований не является имущество, включенное в конкурсную массу должника, поскольку спорный жилой дом является самовольной постройкой, в силу прямого указания закона он не может быть признан предметом гражданского оборота. Удовлетворение исковых требований само по себе не влечет изменений в имущественном положении должника. Поэтому оснований для отнесения рассматриваемого спора к делу о банкротстве не имеется.

Доводы стороны ответчика о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов автоматически влечет отчуждение части принадлежащего ответчику земельного участка, что недопустимо, принимая во внимание запрет, установленный законодательством о банкротстве, также подлежит отклонению. В силу прямого указания закона, а именно ст. 38 Закона «Об ипотеке» и ст. 353 ГК РФ приобретение лицом, за которым признано право собственности на задание, права на земельный участок возможно только при условии соблюдения интересов как ответчика – должника в конкурсном производстве, так и прав залогодержателя.

При таком положении, поскольку спорное строение в собственность ответчика не поступало, в конкурсную массу не включено, признание за истцом ФИО1 право собственности на него не лишает АО «Строгановский посад» возможности реализации его прав на земельный участок в порядке, предусмотренном законодательством.

Согласно п.п. 5 п.2 статье 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО14 удовлетворить.

Признать за ФИО1 ФИО15 право собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью 126,9 кв.м., жилой площадью 76,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 770 кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Пермский районный суд <адрес> в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме (ДД.ММ.ГГГГ).

Судья М.В. Казаков