Решение № 02-5651/2025 2-5651/2025 от 10 декабря 2025 г. по делу № 02-5651/2025

УИД 50RS0048-01-2025-007052-28


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 декабря 2025 г. адрес

Головинский районный суд адрес в составе

председательствующего судьи Александровой М.В.,

при ведении протокола и протоколирования с использованием средств аудио и видеозаписи секретарем фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5651/2025 по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ИНФИНИТИ» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора участия в долевом строительстве, и по встречному иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ИНФИНИТИ» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СЗ ИНФИНИТИ» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, в котором просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве № 73-ИНФИ-1-3-407/24-2018 от 28.12.2018, заключенный между истцом и ответчиками, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора; взыскать с ответчиков в пользу истца сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере сумма

В обоснование иска указано, что истец является застройщиком многоквартирного дома (ЖК «Речной») на основании разрешения на строительство № RU50-10-10878-2018 от 13.06.2018. 28.12.2018 между истцом и ответчиками был заключён договор участия в долевом строительстве, по условиям которого истец обязался построить и передать ответчикам квартиру в срок до адрес 2022 года. Решением Химкинского городского суда адрес от 13.05.2019 по делу № 2а-94/2019, оставленным без изменения апелляционным определением Московского областного суда, разрешение на строительство признано незаконным. Судом установлено, что разрешение выдано на основании ГПЗУ, содержащего недостоверные сведения о зонах с особыми условиями использования территории, в том числе об отсутствии 150-метровой зоны второго пояса ЗСО, что исключало возможность законного осуществления строительства. Вступление указанного судебного акта в законную силу повлекло прекращение строительных работ и объективную невозможность исполнения договора в первоначально согласованные сроки и на согласованных условиях. Указанные обстоятельства являются существенным изменением обстоятельств в смысле п. 1 ст. 451 ГК РФ, поскольку стороны при заключении договора исходили из наличия действительного и законного разрешения на строительство. Истцом предприняты меры по получению нового разрешения на строительство, разработана и утверждена новая проектная документация, получено положительное заключение государственной экспертизы. Новое разрешение на строительство № RU50-10-29465-2024 получено 18.10.2024, при этом срок передачи объектов долевого строительства установлен на адрес 2029 года. В связи с невозможностью исполнения договора на первоначальных условиях истец направил ответчику предложение о внесении изменений в договор о его расторжении, а впоследствии – требование о расторжении договора в судебном порядке по основанию существенного изменения обстоятельств. Указанные предложения и требование ответчиком оставлены без удовлетворения.

В ходе судебного разбирательства к производству суда принято встречное исковое заявление ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ ИНФИНИТИ» о взыскании неустойки в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, взыскании штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истцов.

В обоснование встречного иска указано, что согласно пункта 2.1.2 договора – цена договора на момент его подписания составляет сумма Участники долевого строительства надлежащим образом и в полном объеме исполнили свои обязательства по оплате цены договора. Согласно пунктам 1.7 и 1.8 договора, срок окончания строительства и ввода МКД в эксплуатацию: 2 (Второй) квартал 2022 г. Датой ввода МКД в эксплуатацию (окончание строительства) является дата выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Срок передачи жилого помещения застройщиком участнику долевого строительства определяется периодом: начало передачи: по истечении календарного месяца с даты выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию; срок окончания передачи: по истечении 6 (Шести) месяцев с даты выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Таким образом, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства установлен не позднее 13 декабря 2022 года. Между тем, обязательства застройщика по передаче объекта долевого не были исполнены в установленный договором срок, объект долевого строительства по акту приема-передачи не передан. Просрочка исполнения обязательств со стороны застройщика на 30 октября 2025 года составляла 1035 дней. Таким образом, ООО «СЗ «ИНФИНИТИ» обязано оплатить в пользу истцов неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче участникам долевого строительства объекта долевого строительства. 01.08.2025 истцами в адрес ответчика направлена претензия о выплате неустойки и компенсации морального вреда. 12.08.2025 претензия получена ответчиком, однако оставлена без удовлетворения.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ООО «СЗ ИНФИНИТИ» по доверенности фио в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве, согласно которому просил снизить размер неустойки за нарушение срока окончания строительства в 3,9 раза, то есть до сумма, отказать во взыскании штрафа в полном объеме.

Ответчики по первоначальному иску (истцы по встречному иску) ФИО1, фио в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель ответчиков по первоначальному иску (истцов по встречному иску) ФИО1, ФИО2 по доверенности фио просил отказать в удовлетворении первоначального иска в полном объеме, встречный иск просил удовлетворить.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчиков, исследовав письменные материалы дела, полагает исковые требования ООО «СЗ ИНФИНИТИ» не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования подлежащими удовлетворению частично, по следующим основаниям.

В силу положений п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воле и в своем интересе.

Граждане и юридические лица, свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию, в том числе, о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство).

В соответствии с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 3, 4 ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из материалов дела, 28.12.2018 ООО «ИНФИНИТИ» (в настоящее время ООО «СЗ «ИНФИНИТИ») и ФИО1, ФИО2 (участники долевого строительства) был заключен договор № 73-ИНФИ-1-3-407/24-12-2018 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в соответствии с условиями настоящего договора и проектной документацией своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом по адресу: адрес, в районе д. 11а с инженерными внутридомовыми сетями холодного, горячего водоснабжения, канализацией, электрическими сетями, сетями связи в объеме, согласно проектной документации, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок и порядке, установленные настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Многоквартирный дом – жилой комплекс с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: адрес, адрес, в районе д. 11а.

Объект долевого строительства: жилое помещение (квартира), подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в соответствии с условиями договора, и расположенное в секции 3 многоквартирного дома, на 2 (Два) этаже, общей проектной площадью 55,82 кв.м, назначение – жилое помещение, номер на площадке 4, строительный номер квартиры 407.

Согласно п. 1.5.2 разрешение на строительство № RUS0-10-10878-2018 от 13.06.2018 г. выдано Министерством строительного комплекса адрес.

Цена договора определена как произведение цены единицы общей адрес помещения и соответствующей общей площади жилого помещения (п. 2.1 договора).

Цена договора на момент его подписания составляет сумма (п. 2.1.2 договора).

Согласно п. 1.8 договора срок передачи жилого помещения застройщиком участнику долевого строительства определяется периодом:

- начало передачи: по истечении календарного месяца с даты выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию;

- срок окончания передачи: по истечении 6 месяцев с даты выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Судом установлено, что решением Химкинского городского суда адрес от 13.05.2019 по делу № 2а-94/2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии Московского областного суда от 26.06.2019, разрешение на строительство № RU50-10-10878-2018 от 13.06.2018 признано незаконным. Указанное решение вступило в законную силу.

Как указывает истец по первоначальному иску, в рамках рассмотрения дела № 2а-94/2019 судом установлено, что разрешение на строительство выдано на основании градостроительного плана земельного участка, содержащего недостоверные сведения о зонах с особыми условиями использования территории, в том числе об отсутствии 150-метровой зоны второго пояса зоны санитарной охраны, что повлекло признание разрешения незаконным.

В связи с вступлением в законную силу указанного судебного акта строительство объекта было прекращено. Истец по первоначальному иску указывает, что признание разрешения на строительство незаконным повлекло невозможность исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в предусмотренный сторонами срок.

В дальнейшем истцом по первоначальному иску была разработана новая проектная документация, получено положительное заключение государственной экспертизы и 18.10.2024 получено новое разрешение на строительство № RU50-10-29465-2024. Планируемый срок передачи объектов долевого строительства установлен – адрес 2029 года.

19.02.2025 истцом по первоначальному иску в адрес ответчиков направлено уведомление с предложением внести изменения в договор участия в долевом строительстве либо расторгнуть его. Впоследствии 02.06.2025 застройщиком направлено требование о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Указанные предложения, по утверждению истца, ответчиками удовлетворены не были.

Обращаясь с исковым заявлением в суд, ООО «СЗ «ИНФИНИТИ» указало, что существенным изменением обстоятельств является получение 18 октября 2024 года ООО «СЗ ИНФИНИТИ» нового разрешения на строительство № RU50-10-29465-2024.

Оценивая доводы истца по первоначальному иску о расторжении договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Между тем из установленных по делу обстоятельств следует, что признание разрешения на строительство незаконным было обусловлено нарушениями, допущенными при подготовке градостроительной документации, на основании которой указанное разрешение выдавалось. При этом застройщик, осуществляя предпринимательскую деятельность, действует на свой риск (п. 3 ст. 401 ГК РФ), а получение разрешительной документации и обеспечение ее соответствия требованиям законодательства относится к сфере его профессиональной ответственности.

Суд учитывает, что договор участия в долевом строительстве заключен в рамках специального правового регулирования, установленного Федеральным законом № 214-ФЗ, направленного на защиту прав участников долевого строительства как экономически более слабой стороны. Возложение негативных последствий признания разрешения на строительство незаконным на участников долевого строительства противоречило бы целям указанного закона и нарушало бы баланс интересов сторон.

Само по себе получение нового разрешения на строительство 18.10.2024 и изменение предполагаемого срока передачи объекта долевого строительства на адрес 2029 года не свидетельствует о наличии предусмотренных статьей 451 ГК РФ исключительных обстоятельств, при которых договор подлежит расторжению по требованию застройщика. Указанные обстоятельства связаны с предпринимательскими рисками истца и не могут быть признаны такими, которые стороны не могли разумно предвидеть при заключении договора либо которые не зависят от воли застройщика.

Кроме того, расторжение договора по заявленному основанию повлекло бы существенное нарушение прав участников долевого строительства, исполнивших обязанность по оплате цены договора в полном объеме и рассчитывавших на получение жилого помещения, что не отвечает принципам добросовестности и справедливости гражданского оборота.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве № 73-ИНФИ-1-3-407/24-12-2018 от 28.12.2018 по правилам ст. 451 ГК РФ, в связи с чем в удовлетворении первоначальных исковых требований ООО «СЗ «ИНФИНИТИ» надлежит отказать.

Требование о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины удовлетворению не подлежит как производное от основного требования.

Рассмотрев встречное исковое заявление ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «ИНФИНИТИ» о взыскании неустойки в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, взыскании штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истцов, суд приходит к следующему выводу.

Истцы по встречному иску просят взыскать с ответчика неустойку за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере сумма, исходя из следующего расчета: 4 655 946,20х 265 х 2 х 1/300 х 7,5%.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве (ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Судом установлено, что обязательства по оплате цены соглашения истцами по встречному иску исполнены в полном объеме.

Вместе с тем доказательств передачи объекта долевого строительства участникам не представлено, при том, что срок исполнения обязанности по передаче квартиры согласно договору определен 13.12.2022.

Таким образом, судом установлено, что застройщиком нарушен предусмотренный договором срок передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности требований истцов о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 на сумму сумма, из расчета истцов, который судом принимается, поскольку он произведен с учетом положений постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326.

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину – участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина – участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Проанализировав и оценив представленные доказательства, учитывая обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, суд считает, что компенсация морального вреда подлежит взысканию частично, в размере сумма в пользу истцов, поскольку именно данную сумму компенсации морального вреда находит разумной, соразмерной и соответствующей фактическим обстоятельствам дела, исходя из принципа разумности и справедливости, характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина – участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что требования истцов не были удовлетворены застройщиком (ответчиком) в добровольном порядке, доказательств обратного в материалы дела ответчиком не представлено, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов штрафа в размере сумма, из расчета: (сумма + сумма) * 5%.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством.

При таких обстоятельствах суд взыскивает с ответчика ООО «СЗ «ИНФИНИТИ» в доход адрес сумма (с учетом требования неимущественного характера).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ИНФИНИТИ» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора участия в долевом строительстве,– отказать.

Встречные исковые требования ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ИНФИНИТИ» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа – удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ИНФИНИТИ» в пользу ФИО1, ФИО2 в равных долях неустойку в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф за невыполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере сумма

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ИНФИНИТИ» госпошлину в доход бюджета адрес сумма

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через канцелярию по гражданским делам Головинского районного суда адрес в течение одного месяца с даты составления решения суда в окончательной форме.

Судья Александрова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 16 февраля 2026 года