Решение № 3А-51/2020 3А-51/2020~М-23/2020 М-23/2020 от 14 сентября 2020 г. по делу № 3А-51/2020

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-51/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 сентября 2020 года город Белгород

Белгородский областной суд в составе:

судьи Сотниковой Е.В.

при секретаре Гонтарь А.И.

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО1, представителя административного ответчика Правительства Белгородской области ФИО2, представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области ФИО3,

в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 (далее также административный истец) на праве собственности принадлежат земельные участки:

с кадастровым номером № площадью 4108 кв.м, для обслуживания нежилого здания (АЗС №, ПТО №) и объекта незавершенного строительства (мотель), расположенный по адресу: <адрес>;

с кадастровым номером № площадью 740 кв.м, для строительства магазина, расположенный по адресу: <адрес>

На государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером № поставлен 20.09.2005; земельный участок с кадастровым номером № – 04.03.2013.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 № 418-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области» и по состоянию на 01.01.2016 составила для земельного участка с кадастровым номером № – <данные изъяты>.; для земельного участка с кадастровым номером № -<данные изъяты>.

17.12.2016 данные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 - Единый государственный реестр недвижимости).

ФИО1 обратился в суд с административным иском, в котором просил об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – <данные изъяты>., земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. Требования мотивированы тем, что вышеуказанная кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельных участков.

В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечена администрация Старооскольского городского округа Белгородской области.

Административный истец в суд не явился. О времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом и своевременно, посредством заказного письма (регистрируемое почтовое отправление 30800050772053 получено 27.08.2020), обеспечил явку своего представителя.

Представитель административного истца заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы: для земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.; для земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2016.

Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области не оспаривали право истца требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области в судебное заседание своего представителя не направило. О рассмотрении дела извещено надлежащим образом и своевременно посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте суда в порядке статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ). Ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлено.

Учитывая положения части 4 статьи 247 КАС РФ, административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, оценив собранные по делу доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 Налогового кодекса РФ (часть 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ).

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135).

В силу положений статьи 24.18 названного Федерального закона, в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административным истцом представлены отчеты о рыночной стоимости земельных участков, подготовленные оценщиком ООО «СтройТехЭксперт» от 20.02.2020 № ЗУ-14/20, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб. и от 20.02.2020 № ЗУ-13/20, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб.

Представители Правительства Белгородской области и администрации Старооскольского городского округа Белгородской области в ходе рассмотрения дела поставили под сомнение достоверность отчетов об оценке.

Поскольку возникшие у суда сомнения относительно достоверности определенной в отчетах итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости устранены не были, и учитывая мотивированные возражения, по ходатайству заинтересованного лица назначалась судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельных участков, а также с целью установления соответствия представленных административным истцом отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручалось эксперту оценщику ООО «Центр оценки и экспертиз» П.

Проанализировав отчеты об оценке на их соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт в заключении от 19.08.2020 № 25-2020 сделал выводы о неполном соответствии отчетов требованиям федеральных стандартов оценки. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, следует признать недостаточно обоснованными, поскольку оценщиком нарушены требования ФСО, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В результате самостоятельно проведенной оценки, по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена экспертом в размере <данные изъяты> руб.; земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.

Доказательства по делу оцениваются по правилам статьи 84 КАС РФ, согласно пункту 4 которой доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

В ходе проверки отчетов об оценке экспертом выявлен ряд недостатков, существенно повлиявших на величину рыночной стоимости оцениваемых объектов. Так, эксперт указал на то, что оценщик применяет корректировку на передаваемое право, принимая все взятые объекты-аналоги как находящиеся в долгосрочной аренде. Согласно принтскринам объявлений, представленных в отчетах, данная информация не указана. Таким образом, применение данной корректировки не обосновано, что является нарушением п. 5 ФСО № 3. Также оценщик применяет корректировку для неактивного рынка, не смотря на то, что все объекты-аналоги представлены в одном населенном пункте. В справочнике оценщика недвижимости -2014. Том 2 «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», составленном ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» под редакцией ФИО4, приведено развернутое понятие «активный» и «неактивный рынок». Под «неактивным рынком» понимается ограниченное количество продавцов и редкие сделки. Ввиду того, что все объекты-аналоги, представленные в отчетах, относятся к одному сегменту рынка и расположены в одном населенном пункте, применение корректировки из неактивного рынка, необоснованно, что является нарушением п. 5 ФСО № 3.

При проверке отчетов об оценке эксперт основывался на глубоком анализе и исследовании предмета экспертизы. Проведенное исследование подробно мотивировано, все выявленные нарушения описаны в заключении.

Суд соглашается с данными выводами эксперта.

Выявленные нарушения требований федеральных стандартов оценки позволяют усомниться в правильности и обоснованности определенной в представленном отчете величине рыночной стоимости земельных участков.

Выводы эксперта в указанной части не опровергнуты. Относимых и допустимых доказательств, которые бы свидетельствовали об отсутствии допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, суду не представлено.

Поскольку представленные административным истцом отчеты не соответствуют требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, они не могут быть признаны в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельных участков.

В свою очередь, заключение эксперта № 25-2020 подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, исследование проведено на основе федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить заключение эксперта под сомнение оснований не имеется.

При проведении исследования эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение содержит подробное описание проведенных исследований; указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении экспертом подробно описываются объекты оценки: их местоположение, количественные и качественные характеристики, что в полной мере соответствует требованиям пункта 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611.

Экспертом проведен подробный анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты, проведен анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся оцениваемые объекты.

Анализ рынка произведен в соответствии с закрепленным в пункте 11 ФСО № 7 принципом достаточности и сомнений у суда не вызывает.

При определении рыночной стоимости земельных участков в соответствии с общепринятыми нормами экспертом применен метод сравнения продаж, как наиболее достоверный и обеспеченный информационной базой; от применения иных подходов эксперт мотивированно отказался.

Характеристики объектов-аналогов для каждого из оцениваемых земельных участков представлены в таблицах сравнения. Выбор объектов –аналогов обоснован экспертом в заключении. Подобранные аналоги сопоставимы с оцениваемыми объектами по основным ценообразующим факторам.

Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, отвечает требованиям проверяемости и однозначности.

Определение рыночной стоимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации.

С выводами заключения судебной экспертизы лица, участвующие в деле, согласились. Возражений относительно судебной экспертизы не представили. Представитель административного истца уточнил заявленные требования до результатов проведенной по делу судебной экспертизы.

На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельных участков.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости: для земельного участка с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб., для земельного участка с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб., определенном по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В силу пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Сведений об обращении ФИО1 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат.

Датой обращения ФИО1 в суд является 02.03.2020, которая и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статей 103,106,111,112 КАС РФ с административного истца в бюджет Старооскольского городского округа Белгородской области подлежат взысканию расходы по оплате судебной экспертизы в размере 120 000 руб., факт несения которых подтвержден платежным поручением №93828 от 27.05.2020.

Установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости являлось реализацией права административного истца на установление экономически обоснованной стоимости объекта недвижимости.

В данном случае административный истец является стороной, проигравшей спор относительно размера экономически обоснованной рыночной стоимости земельных участков, поскольку доказана невозможность установления кадастровой стоимости в размере, определенном в отчетах об оценке, в том числе доказана недостоверность отчетов об оценке, представленных истцом в обоснование доказательства размера рыночной стоимости.

Решение суда, в рамках которого истец реализовал свое право на пересмотр кадастровой стоимости, не может быть расценено как принятое против ответчиков, заинтересованных лиц.

Фактическое процессуальное поведение заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области способствовало принятию решения суда на основании заключения эксперта, поскольку экспертиза инициирована названным органом местного самоуправления.

Отличие пересмотренной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № от его установленной кадастровой стоимости составило 16,32%; земельного участка с кадастровым номером № – 16,82%. Данное расхождение является приемлемым с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки и, соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или её применение к конкретному объекту недвижимости.

Доводы представителя административного истца о пропорциональном взыскании судебных расходов, с учетом частичного удовлетворения заявленных требований, суд находит несостоятельными, основанными на неверном толковании норм действующего законодательства.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд взыскивает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и части 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворённым требованиям.

Иной порядок распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации не предусмотрен.

Таким образом, с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что заявление администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о возмещении судебных расходов является обоснованным, подтвержденным представленными в материалы дела доказательствами и подлежащим удовлетворению.

Административным истцом не представлено доказательств, подтверждающих его права на льготы по возмещению издержек, связанных с рассмотрением административного дела, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 108 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 740 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб.

Рыночная стоимость вышеназванных земельных участков определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2016.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 02.03.2020.

Взыскать со ФИО1 в бюджет Старооскольского городского округа Белгородской области в счет возмещения судебных расходов по оплате экспертизы 120 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 29 сентября 2020 г.