Решение № 2-198/2021 2-198/2021~М-65/2021 М-65/2021 от 17 марта 2021 г. по делу № 2-198/2021

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ года

<адрес> районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи ФИО14 при секретаре ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 и ФИО1, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына ФИО6, к ФИО2 и ФИО3 о прекращении ипотеки,

установил:

ФИО5 и ФИО1, действующая от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына ФИО6, обратились в суд с иском к ФИО2 и ФИО3, просили прекратить ипотеку на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В обоснование иска указали, что данная квартира была приобретена истцами по договору купли-продажи у ФИО2, ФИО3 (тогда ФИО11) И.А. и ФИО4 в рассрочку. При регистрации перехода права собственности на квартиру зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу продавцов. Обязательства покупателей истцами исполнены, цена квартиры уплачена в полном объёме. В то же время, в связи со смертью ФИО4 прекратить ипотеку во внесудебном порядке невозможно, что нарушает права и законные интересы истцов как собственников объекта недвижимости.

Помимо указанного в исковом заявлении Управления Росреестра по <адрес>, определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена нотариус <адрес>, на чьи права и(или) обязанности по отношению к одной из сторон может повлиять решение суда по настоящему делу.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, истцы просили рассмотреть дело в их отсутствие, остальные об отложении дела не просили.

Ответчики ФИО2 и ФИО10 в представленных в суд заявлениях в письменной форме указали, что против удовлетворения исковых требований не возражают, претензий к истцам не имеют.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон и иных лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании п.2 ст.558 ГК РФ, в 2005 году договор продажи квартиры подлежал государственной регистрации и считался заключённым с момента такой регистрации.

Как предусмотрено п.1 ст.488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определённое время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В силу п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признаётся находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (п.1 ст.329 ГК РФ), и представляет собой право кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п.1 ст.334 ГК РФ).

Как предусмотрено п/п.1 п.1 ст.352 ГК РФ, залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу п.1 ст.408 ГК РФ, одним из оснований прекращения обязательства является его надлежащее исполнение.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ, залог недвижимости (ипотека) как одно из вещных прав на недвижимые вещи, подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действующей редакции), если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав (в случае, если не выдана закладная) совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном данной статьёй.

Таким образом, ипотека в силу закона возникает, в том числе, при продаже недвижимого имущества в кредит и прекращается с надлежащим исполнением залогодателем обязательства по оплате приобретённого по данному договору купли-продажи объекта недвижимости, а для погашения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости необходимо волеизъявление всех залогодержателей; при невозможности подачи всеми залогодержателями заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке регистрационная запись об ипотеке может быть погашена по решению суда по иску залогодателей.

В судебном заседании из материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО4 и ФИО9 как продавцами с одной стороны и ФИО1 и ФИО5, действовавшим от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына ФИО6, как покупателями с другой стороны подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ и считается заключённым с этой даты.

Согласно договору, цена квартиры согласована сторонами в размере 500000 руб., которые подлежали перечислению покупателями на счёт продавца ФИО2 в Новгородском региональном филиале ОАО «<данные изъяты>» (пункт 5.2). Передача квартиры покупателям предусматривалась лишь после поступления денежных средств в полном объёме на счёт продавцов (пункт 9).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдала платёжное поручение № о перечислении на счёт ФИО2, указанный в договоре, денежных средств в размере 500000 руб.. Данное платёжное поручение исполнено банком в тот же день.

ДД.ММ.ГГГГ квартира передана продавцами покупателям по передаточному акту.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности на квартиру к покупателям и право общей долевой собственности ФИО1, ФИО5 и ФИО6. При этом в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об ипотеке в силу закона в пользу ФИО2, ФИО4 и ФИО9.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умер, что подтверждается записью акта о смерти. Как видно из материалов наследственного дела №, открытого нотариусом <адрес> к имуществу ФИО4, правопреемником умершего является ФИО2.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 заключила брак, ей присвоена фамилия «ФИО16».

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО5, ФИО2 и ФИО15 обратились в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о регистрации прекращения ограничения (обременения) на квартиру, однако, сообщением от ДД.ММ.ГГГГ № в совершении данного регистрационного действия им было отказано в связи с тем, что среди заявителей отсутствовал ФИО4, в пользу которого в числе прочих зарегистрирована ипотека.

Поскольку оплата приобретённого по договору купли-продажи квартиры объекта недвижимости произведена покупателями надлежащим образом и в полном объёме до передачи им данной квартиры продавцами, действительных оснований для возникновения ипотеки в силу закона не имелось.

Сохранение в Едином государственном реестре недвижимости записи об ипотеке в пользу ФИО2, ФИО4 и ФИО9 нарушает права и законные интересы истцов как собственников квартиры.

Погашение данной записи во внесудебном порядке невозможно, поскольку ФИО4 умер и возможность подачи необходимого заявления всеми залогодержателями отсутствует.

При таких обстоятельствах, иск ФИО5 и ФИО1, действующей от своего имени и от имени своего несовершеннолетнего сына ФИО6, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО5 и ФИО1, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына ФИО6, удовлетворить.

Прекратить ипотеку на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, р.<адрес>, имеющую кадастровый №, установленную в пользу ФИО2, ФИО4 и ФИО11 (ныне – ФИО3) ФИО7.

Настоящее решение является основанием для погашения регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости об ипотеке в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> областной суд через <адрес> районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия.

Судья ФИО17