Постановление № 44Г-194/2018 4Г-500/2018 от 19 июня 2018 г. по делу № 2-2383/2017

№ 44г-194/2018

1 инстанция – судья Кукурекин К.В.

2 инстанция – судьи Григорова Ж.В., Козуб Е.В. (докл.), Сулейманова А.С.


Постановление

Президиума Севастопольского городского суда

г. Севастополь 20 июня 2018 года

Президиум Севастопольского городского суда в составе:

председательствующего Решетняка В.И.,

членов президиума: Авхимова В.А., Бабича В.В., Володиной Л.В.,

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Любимый берег», ФИО2, ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, взыскании оплаченной денежной суммы, процентов, суммы компенсации морального вреда,

переданное в суд кассационной инстанции на основании определения судьи Севастопольского городского суда Макаровой Е.В. от 17 мая 2018 года, вынесенного по кассационной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда города Севастополя от 26 сентября 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 22 января 2018 года,

заслушав доклад судьи Севастопольского городского суда Макаровой Е.В.

установил:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, сославшись в обоснование требований на следующие обстоятельства.

15 августа 2016 года между ООО «Любимый берег», ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный трехсторонний договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 в будущем обязался продать, а ФИО1 – купить 2/100 доли от общей площади жилого дома, расположенного по <адрес>. При этом продавец передал ООО «Любимый берег» права на подготовку проектной документации на строительство жилого дома, привлечение профессиональных подрядных организаций и специалистов, осуществление авторского технического надзора, контроля за соблюдением проектной документации, а также на оказание услуг по организации строительства жилого дома, контролю сметной документации, расходов и сроков строительства.

Утверждая, что свои обязательства по оплате денежных средств за приобретаемый объект недвижимого имущества ФИО1 выполнила полностью, но дом не строится, а на ее требование вернуть денежные средства ответчики ответили отказом, истица просила признать недействительным предварительный договор купли-продажи части жилого дома от 15 августа 2016 года, взыскать с ФИО2 <данные изъяты> рублей – денежную сумму, уплаченную истицей во исполнение предварительного договора, <данные изъяты> рублей – проценты за неправомерное удержание денежных средств, <данные изъяты> рублей – в счет компенсации морального вреда. С ООО «Любимый берег» истица просила взыскать <данные изъяты> рублей в счет компенсации морального вреда, а с ФИО3 <данные изъяты> рублей – неосновательное обогащение.

Решением Ленинского районного суда города Севастополя от 26 сентября 2017 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 22 января 2018 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя, судом допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Определением судьи Севастопольского городского суда от 4 апреля 2018 года дело истребовано из суда первой инстанции, и 17 апреля 2018 года дело поступило в городской суд.

Определением судьи Севастопольского городского суда от 17 мая 2018 года кассационная жалоба ФИО1 с делом передана для рассмотрения в президиум Севастопольского городского суда.

Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте рассмотрения кассационных жалобы, представления с делом, однако неявка указанных лиц не препятствует их рассмотрению (часть 2 статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебное заседание не явились ФИО2, ФИО3 и ООО «Любимый берег», о месте и времени рассмотрения дела дважды извещались по адресам, имеющимся в материалах дела, однако почтовая корреспонденция возвратилась без вручения адресатам по причине истечения срока ее хранения.

Руководствуясь положениями части 2 статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Севастопольского городского суда считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы жалобы, выслушав поддержавшего жалобу адвоката Березняка А.В., представляющего интересы ФИО1 на основании ордера №305 от 20 июня 2018 года, президиум приходит к следующему.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также охраняемых законом публичных интересов.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, с которым согласилась и апелляционная инстанция, исходил из того, что к спорным правоотношениям не применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (ред. от 31 декабря 2017 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ, Закон). К данному выводу суд пришел по результатам толкования условий заключенного сторонами договора, буквальное содержание которого говорит о том, что стороны пришли к предварительному соглашению о купле-продаже части жилого дома. Такой договор не противоречит требованиям действующего законодательства, в связи с чем оснований для признания его недействительным не имеется.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истицей в рамках сложившихся правоотношений избран ненадлежащий способ защиты права. Требований же о расторжении договора истицей не заявлено.

Выражая несогласие с выводами судов, ФИО1 указывает на их противоречие правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года). В частности, по мнению заявительницы, при разрешении вопроса о характере спорной сделки, заключенной сторонами, судам следовало исходить из ее существа, которое в данном случае свидетельствует о том, что ответчиком ФИО2 привлекались в нарушение Закона №214-ФЗ денежные средства для строительства многоквартирного дома.

Данный довод заслуживает внимания.

Как усматривается из материалов дела, собственником земельного участка по адресу: <адрес> является ФИО2 (л.д.33). Данный земельный участок имеет вид разрешенного использования – для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок).

Условиями договора сторон от 15 августа 2016 года, поименованного предварительным договором купли-продажи, согласованы: продажная цена части жилого дома, являющейся предметом договора, в размере <данные изъяты> рублей, график внесения платежей, а также то обстоятельство, что подтверждением исполнения денежного обязательства по договору являются расписки, составленные на момент передачи денежных средств от покупателя продавцу.

Судом установлено, и сторонами не оспаривалось, что цену приобретаемого объекта недвижимого имущества покупатель уплатила в полном объеме согласно графику, что подтверждается расписками, выданными ФИО2 на сумму <данные изъяты> рублей – от 15 августа 2016 года, на сумму <данные изъяты> рублей – от 28 сентября 2016 года; кроме того, ФИО1 перечислила на имя ФИО3 <данные изъяты> рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером.

При этом ответчиком суду не были представлены доказательства того, что на момент принятия решения по делу (когда согласованный сторонами срок строительства объекта уже истек) строительство спорного дома было завершено и ответчик готов исполнить принятые на себя по предварительному договору обязательства. Не было установлено судом и пролонгирования сторонами договора.

15 июня 2017 года ФИО1 обратилась с требованием о возврате уплаченных ею денежных средств. Данное заявление было адресовано ФИО2, который на указанный момент являлся и директором ООО «Любимый берег» (л.д.28), претензия ФИО2 получена.

Истица утверждала, что между нею и ФИО2 фактически заключен договор долевого строительства многоквартирного дома, т.е. ответчики фактически осуществляли привлечение денежных средств для строительства этого объекта недвижимого имущества. В связи с этим при разрешении исковых требований подлежали установлению обстоятельства, характеризующие вид возводимого строения – индивидуальный жилой дом либо многоквартирный дом, и цели, которые ставились продавцом при заключении предварительного договора купли-продажи с ФИО1

Исходя из положений статьи 1 Закона №214-ФЗ, участниками долевого строительства являются граждане и юридические лица, чьи денежные средства привлечены для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

При этом застройщиком является хозяйственное общество, отвечающее требованиям, изложенным в статье 2 Закона.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

На основании изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в целом, с учетом цели договора.

Так, из материалов дела усматривается, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи части жилого дома сам дом еще построен не был. При этом условиями договора, заключенного 15 августа 2016 года, предусмотрено внесение покупателем практически всей покупной цены (за исключением <данные изъяты> рублей) до 28 сентября 2016 года, а срок окончания строительства жилого дома продавец определил – до 1 сентября 2017 года (п.1.11 договора), который может быть пролонгирован при наличии объективных причин или форс-мажорных обстоятельств до полного выполнения продавцом взятых на себя обязательств по договору.

По мнению истицы, данное условие свидетельствует о том, что продавец привлекал денежные средства именно на строительство дома, однако суд немотивированно отклонил данный довод.

Содержание иных условий предварительного договора судом также не исследовалось.

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что предметом договора являются 2/100 от общей площади жилого дома; при этом указанная площадь (часть) жилого дома представляет собой два жилых помещения, одно из которых (строительный №) находится на втором этаже дома, а второе помещение (строительный №) – на третьем этаже дома.

Пункт 1.9. договора определяет, что весь дом условно будет разделен на 100 частей и места общей совместной собственности. Кухня-столовая – 12 частей, гостиная – 12 частей, туалет – 10 частей, коридоры – 10 частей. Помещение строительный № равняется 1 части, помещение строительный № равняется одной части.

В Приложении № к договору имеются планы помещений № и №, из которых усматривается, что каждое из жилых помещений имеет комнату, санузел, лоджию и входную дверь.

Истица указывала на то, что ею на основании предварительного договора предполагалось приобрести два самостоятельных жилых помещения и что некоторые остальные помещения были приобретены другими гражданами, в связи с чем возводимый ответчиками дом не является индивидуальным жилым домом; кроме того, сам дом не построен и его строительство не будет завершено к сроку, предусмотренному договором.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» обращено внимание судов на то, что заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из предмета и оснований исковых требований ФИО1, с учетом характера правоотношений, возникших между сторонами, юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, характеризующие существо сделки сторон, ее направленности. От установления данных обстоятельств будет зависеть и то, какие правовые последствия наступают для сторон в случае неисполнения договора.

Так, ФИО1 ссылалась на то, что предварительный договор купли-продажи, который фактически был направлен на привлечение денежных средств на строительство многоквартирного дома и по которому ФИО2 принял на себя функции застройщика, заключен в нарушение требований части 2 статьи 1 Закона №214-ФЗ лицом, не имеющим права привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирного дома.

В части 2 статьи 1 Закона №214-ФЗ определено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только указанными в законе способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве, и только лицами, отвечающими требованиям, предусмотренным статьей 2 Закона №214-ФЗ.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Частью 2.1 статьи 1 Закона №214-ФЗ установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Согласно части 3 статьи 3 Закона №214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Суд, отказывая в удовлетворении требований о взыскании денежных сумм, уплаченных ФИО1 во исполнение договора, приведенных выше положений закона не учел.

Свои выводы суд мотивировал тем, что истицей не заявлено требование о расторжении договора, и, следовательно, спорная денежная сумма не может рассматриваться в качестве неосновательного обогащения ответчика.

Однако с такими суждениями согласиться нельзя не только потому, что они сформулированы без установления указанных выше юридически значимых для настоящего спора обстоятельств, характеризующих существо сделки сторон. При разрешении спора следует учитывать, что в период судебного рассмотрения настоящего дела наступил согласованный в договоре срок окончания строительства спорного дома, однако материалы дела не содержат данных о том, что дом возведен, на него оформлено право собственности ответчика и кем-либо из сторон предварительного договора направлено другой стороне предложение заключить основной договор, равным образом, отсутствуют сведения о пролонгировании сторонами срока исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По результатам оценки представленных доказательств суд не признал установленным, что сторонами предварительного договора были совершены действия, направленные на заключение основного договора либо продление предварительного договора. В связи с этим выводы суда о том, что надлежащим способом защиты права в данном случае могло бы быть предъявление истицей требований о расторжении предварительного договора, противоречат приведенным выше положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд, отказывая в удовлетворении требований о возврате истице уплаченных ею денежных средств во исполнение предварительного договора, не привел правовые основания, позволяющие ответчику удерживать внесенные ему истицей денежные суммы после того, как наступил обусловленный предварительным договором срок для заключения основного договора, но договор так и не был заключен.

В силу положений статей 67, 71, 195-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости.

Учитывая изложенное, президиум городского суда приходит к выводу о том, что исходя из предмета и оснований исковых требований, с учетом характера правоотношений, возникших между сторонами, юридически значимые обстоятельства по делу судами не были установлены в полном объеме, что повлекло нарушение прав заявителя кассационной жалобы, которое может быть исправлено только посредством отмены обжалуемых судебных постановлений и нового рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390, 391 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Севастопольского городского суда,

постановил:

решение Ленинского районного суда города Севастополя от 26 сентября 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 22 января 2018 года по делу по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Любимый берег», ФИО2, ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, взыскании оплаченной денежной суммы, процентов, суммы компенсации морального вреда отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Ленинский районный суд города Севастополя.

Председательствующий В.И. Решетняк