Решение № 2-113/2023 2-113/2023(2-786/2022;)~М-692/2022 2-786/2022 М-692/2022 от 24 сентября 2023 г. по делу № 2-113/2023

УИД 50RS0№-29

Дело 2-113/23________________________________________________________________

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Лыткарино Московской области 25 сентября 2023 года

.
Лыткаринский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи А.Б. Эрдниевой,

при секретаре А.С. Рязанцевой,

с участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречным иску) ФИО2 по доверенности ФИО13,

представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО1 по доверенности ФИО6,

представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО10 по доверенности ФИО12,

представителя третьего лица ПАО АКБ «Пересвет» по доверенности ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Гарантстрой-Сервис+М», ФИО1, ФИО10 о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, встречному иску ФИО10 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ответчикам, указав, что он является собственником двух квартир № и №, расположенных по адресу: <адрес> (далее также – квартира №, квартира № спорные квартиры, спорные объекты) на основании договоров купли-продажи от 27.06.2022, заключенных между ним и ТУ Росимущества в Московской области, по результатам торгов, проведенных по поручению судебного пристава-исполнителя ГУФССП России по Московской области во исполнение вступившего в законную силу 16.02.2021 определения Арбитражного суда г. Москвы об утверждении мирового соглашения между ПАО АКБ «Пересвет» и ООО «Гарантстройс-Сервис+М», согласно условиям которого ПАО АКБ «Пересвет» вправе обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ООО «Гарантстрой-Сервис+М» в счет погашения задолженности по кредитному договору от 20.12.2012 путем реализации с публичных торгов квартир, согласно перечню залогового имущества, в состав которого вошли, в том числе указанные выше спорные квартиры № и №.

В целях оформления права собственности на данное имущество ФИО2 истребовал выписку из ЕГРН на спорные квартиры для получения информации об отсутствии ограничений прав и обременения на них. Согласно сведениям, содержащимся в выписках из ЕГРН о переходе прав на спорные квартиры, ФИО2 стало известно о том, что с 14.06.2022 квартира № принадлежит на праве собственности ФИО1, а квартира № – ФИО10 на основании договоров купли-продажи, заключенных между ними и ООО «Гарантстрой-Сервис+М», то есть ООО «Гарантстрой-Сервис+М» произвел отчуждение указанных квартир в период проведения торгов, после передачи судебным приставом-исполнителем квартир на торги – 14.04.2022 и до их окончания – 23.06.2022. При этом ФИО1 и ФИО10 в торгах не участвовали, а ООО «Гарантстрой-Сервис+М», являясь участником исполнительного производства, был уведомлен о передаче спорных квартир на торги, следовательно не вправе был реализовать их самостоятельно, что по мнению ФИО2, дает основания считать указанные договоры купли-продажи недействительными.

Вместе с тем, договоры купли-продажи квартир № и № от 27.06.2022 заключенные между ним - ФИО2 и ТУ Росимущества в Московской области, по мнению ФИО2, заключены в надлежащей форме и исполнены, торги по реализации данных квартир не признаны недействительными. При передаче квартир на реализацию на торги организатором торгов были предоставлены все необходимая для этого документация и согласно записям в ЕГРН ФИО1 и ФИО10 собственниками спорных квартир не являлись.

Ссылаясь на данные обстоятельства, а также на добросовестность своих действий при покупке спорных квартир, ФИО2 просит признать недействительными договор, заключенный 14.06.2022 между ООО «Гарантстрой-Сервис+М» и ФИО1 на квартиру №, и договор, заключенный 14.06.2022 между ООО «Гарантстрой-Сервис+М» и ФИО10 на квартиру №; прекратить за ФИО1 право собственности на квартиру №; за ФИО10 – на квартиру № с погашением записи о регистрации права собственности в ЕГРН; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные квартиры к ФИО2 на основании договоров купли-продажи от 27.06.2022.

Со своей стороны ФИО1 и ФИО10 обратились в суд с самостоятельными встречными исковыми заявлениями к ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи квартир № и №, заключенных 27.06.2022 по итогам торгов между ФИО2 и ТУ Росимущества в Московской области.

В обоснование заявленных требований ФИО1 ссылается на то, что 17.02.2016 между ней и ООО «Гарантстрой-Сервис+М» было заключено Соглашение об уступке прав требования (цессия), согласно которому ей были уступлены права требования относительно квартиры № по договору участия в долевом строительстве, заключенному от 11.12.2012 между ООО «Гарантстрой-Сервис+М» (участник долевого строительства) и ООО «Славянское подворье Л» (застройщик). Стоимость квартиры по Соглашению составила 4 335 320 рублей, данная сумма 18.02.2016 была оплачена ею в полном объеме. 06.06.2022 между ООО «Гарантстрой-Сервис+М» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры №, то есть продавец выполнил свои обязательства по договору цессии, передав указанную квартиру по акту от 15.06.2022 покупателю ФИО1, за которой 14.06.2022 зарегистрировано право собственности на данную квартиру. ФИО1 сделала в квартире ремонт, в настоящее время проживает в ней совместно с несовершеннолетними детьми.

Ссылаясь на то, что ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры после того, как она заключила соглашение об уступке прав требования и заключения ею договора купли-продажи, на основании которого зарегистрировано право собственности на ее имя, а также на то, что организаторами торгов не была проверена информация на день проведения торгов о принадлежности квартиры № ООО «Гарантстрой-Сервис+М», отсутствовала информация о регистрации отношении данного имущества обременения и ипотеки, ФИО1 просит признать недействительными договоры, заключенные ФИО2 27.06.2022 по результатам торгов.

ФИО10 в своем встречном исковом заявлении указывает, что 11.05.2019 между ним и ООО «Гарантстрой-Сервис+М» с согласия застройщика было заключено предварительное соглашение об уступке прав требования (цессия), согласно которому ему были уступлены права требования относительно квартиры № по договору участия в долевом строительстве, заключенному от 06.12.2016 между ООО «Гарантстрой-Сервис+М» (участник долевого строительства) и ООО «Славянское подворье Л» (застройщик). Стоимость квартиры по соглашению составила 3 600 520 рублей, которые 14.05.2019, 10.07.2019 были оплачены им полностью. 06.06.2022 между ним и ООО «Гарантстрой-Сервис+М» заключен договор купли-продажи квартиры №, после чего 14.06.2023 за ним (ФИО10) зарегистрировано право собственности на данную квартиру. На данный момент в квартире уже сделан дорогостоящий ремонт, ФИО10 проживает в ней совместно с семьей, в том числе с двумя несовершеннолетними детьми.

Ссылаясь на данные обстоятельства, а также на то, что при заключении с ФИО2 договора организаторами торгов не была проверена информация на день проведения торгов о принадлежности квартиры № ООО «Гарантстрой-Сервис+М», а в отношении данного имущества не были зарегистрированы обременения, ФИО10 также просит признать недействительными договоры, заключенные ФИО2 27.06.2022 по результатам торгов.

В судебном заседании представитель ФИО2 – ФИО13 требования ФИО2 поддержала, ссылаясь на законность приобретения ФИО2 спорных квартир. Встречные исковые требования ФИО1 и ФИО10 не признала, пояснила, что результаты торгов недействительными не признаны, в связи с чем для признания недействительными договоров купли-продажи квартир по итогам торгов оснований не имеется.

Представитель ФИО1 – ФИО6 иск ФИО2 не признал, встречный иск ФИО1 поддержал по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, просил в удовлетворении иска ФИО2 отказать, встречный иск ФИО1 удовлетворить.

Представитель ФИО10 – ФИО12 иск ФИО2 также не признала, встречный иск ФИО10 поддержала по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, просила в удовлетворении иска ФИО2 отказать, встречный иск ФИО10 удовлетворить.

Представитель ООО «Гарантстрой-Сервис+М» в судебное заседание не явился, представил письменные возражения, в которых иск ФИО2 не признал, ссылаясь на то, что ООО «Гарантстрой-Сервис+М» в рамках заключенного с ПАО АКБ «Пересвет» мирового соглашения вправе самостоятельно заключать от своего имени все необходимые сделки для реализации условий мирового соглашения и подписывать соответствующие документы, в связи с чем сделки, совершенные с ФИО1 и ФИО10 по отчуждению квартир № и №, совершены с учетом права ООО «Гарантстрой-Сервис+М», установленного мировым соглашением, а соглашения о переуступке прав требований не были зарегистрированы по независящим от участников соглашений обстоятельствам. При этом после того, как ООО «Гарантстрой–Сервис+М» зарегистрировало свои права собственности на спорные квартиры, были заключены договоры купли-продажи на данные квартиры.

Представитель АКБ «Пересвет» (ПАО) ФИО8 в судебное заседание явилась, против заявленных встречных исков возражала, поддержала доводы, изложенные Банком в письменном отзыве на иск. Дополнительно пояснила, что оспариваемые сделки между ООО «Гарантстрой-Сервис+М» с одной стороны и ФИО1 и ФИО10 с другой стороны совершены под влиянием обмана, поскольку несмотря на возбуждение судебным приставом-исполнителем исполнительного производства, предметом которого являлось обращение взыскания, в том числе на спорные <адрес> №, арест квартир и передачу квартир генеральному директору ООО «Гарантстрой-Сервис+М» на ответственное хранение, ООО «Гарантстрой-Сервис+М» произвело отчуждение арестованных и переданных на торги квартир третьим лицам. Кроме того, денежные средства, полученные от ФИО1 и ФИО10, на счет ООО «Гарантстрой-Сервис+М» не поступали, в связи с чем ссылку на акты о взаиморасчетах полагает несостоятельными. Вместе с тем, полагала, что правовые основания для признания права собственности на спорные квартиры за ФИО2, имеются.

Представители третьих лиц ООО «Славянское подворье Л», Управления Росреестра по Московской области, ГУ ФССП России по Московской области, ТУ Росимущества в Московской области, судебный пристав-исполнитель МО по ОВИП № 1 ГК ФССП по Московской области ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались.

Представитель ООО «Городское консалтинговое бюро» в судебное заседание также не явился. Ранее в судебных заседаниях, требования ФИО2 полагал обоснованным и подлежащим удовлетворению, ссылаясь на законность проведенных торгов, по результатам которых победителем торгов объявлен ФИО2.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Судом установлено, что определением Арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2021 по делу по иску АКБ «Пересвет» (ПАО) к ООО «Гарантстрой – Сервис+М», ООО «Славянское подворье Л» о взыскании задолженности по кредитному договору, утверждено мировое соглашение, в соответствии с условиями которого в счет погашения задолженности ООО «Гарантстрой-Сервис+М» по кредитному договору <***> от 20.12.2012 перед АКБ «Пересвет» (ПАО) обращено взыскание на залоговое имущество, принадлежащее ООО «Гарантстрой-Сервис+М»:

– на основании договора залога № 757/12/ЗИПР от 17.01.2013 (в редакции дополнительного соглашения №12 от 23.07.2018), в том числе на квартиру № расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены предмета залога в размере 4 898 000 рублей;

– на основании договора залога № 757/17/ЗИПР от 15.05.2017 (в редакции дополнительного соглашения №1 от 01.08.2017), в том числе на квартиру № расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены предмета залога в размере 4 905 000 рублей.

17.02.2022 на основании исполнительного листа №, выданного для принудительного исполнения Арбитражным судом г. Москвы определения, вступившего в законную силу 16.02.202, судебным приставом-исполнителем МО по ВИП № 1 ГУФССП России по <адрес> (далее также – судебный пристав-исполнитель) в отношении должника ООО «Гарантстрой-Сервис+М» в пользу взыскателя АКБ «Пересвет» (ПАО) возбуждено исполнительное производство №-ИП на предмет исполнения: обращение взыскания на заложенное имущество.

17.03.2022 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника, составлен акт о наложении ареста, в том числе на квартиры № и №, расположенных по адресу: <адрес>.

17.03.2022 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об оценке имущества должника, на основании которого установлена рыночная стоимость данного имущества в размере их залоговой стоимости:

- квартиры № – в размере 4 898 000 рублей;

– квартиры № – в размере 4 905 000 рублей.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 14.04.2022 о передаче арестованного имущества на торги указанные спорные квартиры переданы в ТУ Росимущества в Московской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

ООО «Городское консалтинговое бюро», действуя на основании государственного контракта от 10.12.2021 года № 100095304121100075, уведомления от 19.04.2022 №60-510/22-3 о готовности к реализации арестованного имущества, вышеуказанного постановления судебного пристава-исполнителя от 14.04.2022 по акту приема-передачи арестованного имущества на торги от 27.06.2022 приняло квартиры № и №.

06.06.2022 на официальном сайте www.torgi.gov.ru в сети Интернет размещена информация о проведении в отношении спорных квартир: № (лот №;; № (лот №) торгов (аукциона), с указанием на обременение: залог, арест. Дата начала подачи заявок 07.06.2022; дата окончания подачи заявок: 21.06.2022.

На официальном сайте ФССП России (www.fssp.gov.ru) также была размещена аналогичная информация, из которой усматривается время публикации извещения о проведении публичных торгов – 06.06.2022 17:15. Кроме того, информация о проведении торгов была размещена в газете Подмосковье сегодня» № 100 (5255) от 07.06.2022 и на сайте www.union-torg.ru в сети Интернет.

По результатам проведения торгов от 23.06.2023 победителем торгов по лоту № (квартира №) и лоту № (квартира №) признан ФИО2, цена проданного имущества составила: 4 946 000 рублей по лоту №; 4 957 000 рублей по лоту №.

27.06.2022 по итогам проведенных торгов заключены:

– договор купли-продажи недвижимого имущества (торги) № 151-Г-1 квартиры № по адресу: <адрес>;

– договор купли-продажи недвижимого имущества (торги) № 151-Г-2 квартиры № по адресу: <адрес>.

В этот же день между ООО "Городское консалтинговое бюро»" и ФИО2 подписаны акты приема-передачи указанных квартиры.

Согласно доводам встречных исковых заявлений ФИО1 и ФИО10, а также пояснений их представителей в судебном заседании, договоры, заключенные по результатам торгов с ФИО2, являются недействительными. В качестве правового основания, обосновывающего незаконность договора купли-продажи, заключенного с ФИО2, истцы по встречным искам ФИО1 и ФИО10 ссылаются на то, что организаторами при определении победителя торгов и заключении с ним оспариваемых договоров, не проверили принадлежность имущества – квартир № и № - ООО «Гарентстрой-Сервис+М», то есть не истребовали выписку из ЕГРН, из которой усматривается, что ФИО1 и ФИО10 на момент проведения торгов являлись собственниками указанных квартир.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительность.

Исходя из положений п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

По смыслу ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Вследствие чего сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, ничтожной не является, а становится недействительной в силу признания ее таковой в судебном порядке.

Вместе с тем, сведений о признании судом недействительными торгов, по результатам проведения которых ФИО2 признан победителем, в материалы дела не представлено.

Так, имущественные права требования на приобретение в собственность квартиры № переданы в залог АКБ «Пересвет» (ПАО) (далее также – Банк) на основании договора залога № 757-12/ЗИПР от 17.01.2013, квартиры № на основании договора залога № 757/12ЗИПР от 15.05.2017, заключенных между ООО «Гарантстрой-Сервис+М» и Банком и зарегистрированных в Росреестре 20.02.2013 и 06.06.2017 соответственно.

Предметы залога:

– квартира № – принадлежит ООО «Гарантстрой-Сервис+М» на основании соглашения от 20.12.2012 № 0084-04/12-ЛТЦ2/1 об уступке права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве № 0084-04/12-ЛТЦ2 от 11.12.2012 (ДДУ № 0084), заключенному между ООО «Содействие» и ООО «Гарантстрой–Сервис+М»;

– квартира № принадлежит ООО «Гарантстрой-Сервис+М» на основании договора долевого участия в долевом строительстве № 132-04/16/ОПТ-ЛТЦ2 от 06.12.2016 (ДДУ № 132), заключенного между ООО «Славянское подворье Л» и ООО «Гарантстрой-Сервис+М».

Сведения о праве залога Банка содержится в ЕГРН в отношении земельного участка, предоставленного для строительства жилого дома. Кроме того, сведения о наличии права залога Банка содержатся в ДДУ № 0084.

Исходя из п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Организатором торгов были получены документы на исполнение поручения по реализации имущества, правомерность которых не оспаривалась, в том числе участниками торгов, при этом организатор не вправе отказаться от исполнения поручения.

Представленная аукционная документация подтвердаета соблюдение требований закона по порядку организации и проведению торгов, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемых договоров купли-продажи от 23.06.2022, заключенных с ФИО2, недействительными.

Из доводов и объяснений представителя ФИО1 следует, что 17.02.2016 между ней и ООО «Гарантстрой-Сервис+М» было заключено Соглашение об уступке прав требования (цессия), согласно которому ей были уступлены права требования относительно квартиры № по договору участия в долевом строительстве, заключенному от 11.12.2012 между ООО «Гарантстрой-Сервис+М» (участник долевого строительства) и ООО «Славянское подворье Л» (застройщик). Стоимость квартиры по Соглашению составила 4 3335 320 рублей, 18.02.2016 были оплачены ею в полном объеме. 06.06.2022 между ООО «Гарантстрой-Сервси+М» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры №, то есть продавец выполнил свои обязательства по договору цессии, предав указанную квартиру по акту от 15.06.2022 покупателю ФИО1, за которой 14.06.2022 зарегистрировано право собственности на данную квартиру.

Согласно объяснениям представителя ФИО10 11.05.2019 между ФИО10 и ООО «Гарантстрой-Сервис+М» с согласия застройщика было заключено предварительное соглашение об уступке прав требования (цессия), согласно которому ему были уступлены права требования относительно квартиры № по договору участия в долевом строительстве, заключенному от 06.12.2016 между ООО «Гарантстрой-Сервис+М» (участник долевого строительства) и ООО «Славянское подворье Л» (застройщик). Стоимость квартиры по соглашению составила 3 600 520 рублей, которые 10.07.2019 были оплачены им полностью. 06.06.2022 между ним и ООО «Гарантстрой-Сервис+М» заключен договор купли-продажи квартиры №, после чего 14.06.2023 за ним (ФИО10) зарегистрировано право собственности на данную квартиру.

На основании положений п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Применительно к договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 1).

Согласно ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, а в соответствии с частью 2 данной нормы Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Положения ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Вместе с тем, предварительный договор и соглашение, на которые ссылаются ФИО10 и ФИО1 в подтверждение своих прав на спорные квартиры, обязательную государственную регистрацию не прошли, в связи с чем данные сделки не несут за собой каких-либо правовых последствий относительно прав ФИО1 и ФИО10.

Также суд учитывает, что в период с 2019 по 2022 гг. ФИО1 и ФИО10 не предпринимали попыток зарегистрировать право собственности на приобретенные, по их мнению квартиры, несмотря на сдачу дома в эксплуатацию и оплату ими стоимости квартир.

Напротив, согласно доводам представителя ООО «Гарантстрой-Сервс+М», изложенным в письменном отзыве на иск ФИО2, ООО «Гаранстрой-Сервис+М» не отрицает неоднократные обращения со стороны ФИО1 и ФИО10 с требованием о регистрации Соглашений об уступке прав требований (цессии) от 17.02.2016 и 11.05.2019. Однако им давались разъяснения, что в связи с урегулированием правоотношений между Банком и ООО «Гарантстрой-Сервис+М» и высвобождением объектов от притязаний Банка, соглашения будут зарегистрированы позже. Из чего следует, что ФИО1 и ФИО10 были осведомлены о наличии кредитно-залоговых правоотношений между ООО «Гаранстрой-Сервис+М» и Банком, и не могли не знать о существующем зарегистрированном обременении в пользу Банка относительно спорных квартир.

Кроме этого, основным признаком добросовестности является приобретения квартиры по возмездной сделке и произведенные по ней расчеты. Из представленных ФИО1 документов усматривается, что оплата стоимости квартиры ею произведена на расчетный продавца – ООО «Гарантстрой-Сервис+М», открытого в АКБ «Пересвет» (ПАО). Однако, доказательств, что в указанный период времени денежные суммы в указанном размере поступили на счет продавца, в материалы дела не представлено. А ФИО10 повторно оплачена цена квартиры в размере 3 600 520 рублей при заключении договора купли-продажи квартиры № от 06.06.2022. Каких-либо объяснений по данным обстоятельствам ФИО1 и ФИО10 суду не представлено.

Оценивая договоры купли-продажи, заключенные 06.06.2023 с ФИО1 и ФИО10, суд исходит из того, что ООО «Гарантстрой-Сервис+М», как участник исполнительного производства, был уведомлен о передаче спорных квартир на торги и, соответственно, не вправе был самостоятельно реализовывать спорные квартиры, что дает суду основания полагать, что сделки по передаче квартир в собственность ФИО1 и ФИО10 являются незаконными, поскольку произведено отчуждение арестованного имущества уже после их передачи судебным приставом-исполнителем на торги и до их окончания. При этом ФИО1 и ФИО10 в торгах не участвовали.

Ссылка ФИО1 и ФИО10 на то обстоятельство, что квартиры, реализованные на торгах, фактически принадлежат другим лицам, которые проживают в них, не может быть принята во внимание, так как указанные обстоятельства не свидетельствуют о возникновении и действительном наличии у ФИО1 и ФИО10 права на квартиру в силу закона или договора. Фактическое проживание и владение квартирой в отсутствие предусмотренных законом оснований не влечет каких-либо правовых последствий, возникновение или изменение у них прав и обязанностей в отношении указанного имущества.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 и ФИО10 о признании договоров, заключенных 23.06.2022 с ФИО2 по результатам торгов, не имеется.

Напротив, установив, что ФИО2 приобрел квартиры, в отношении которых возник спор, на законных основаниях, суд приходит к мнению, что требования, заявленные ФИО2, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

р е ш и л:

Иск ФИО2 к ООО «Гарантстрой-Сервис+М», ФИО1, ФИО10 о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 14.06.2022 между ООО «Гарантстрой-Сервис+М» и ФИО1 недействительным.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 14.06.2022 между ООО «Гарантстрой-Сервис+М» и ФИО10 недействительным.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО10 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за ФИО2 на основании договора № 151-Г-1 купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2022.

Настоящее решение является основанием регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за ФИО2 на основании договора № 151-Г-2 купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2022.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО10 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Московский областной суд через Лыткаринский городской суд.

Судья А.Б. Эрдниева