Решение № 2-А-42/2021 2-А-42/2021~М-А-7/2021 М-А-7/2021 от 9 марта 2021 г. по делу № 2-А-42/2021

Дело№ 2-А-42/2021

УИД 21RS0009-02-2021-000010-67


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 марта 2021 года с.Аликово

Красноармейский районный суд Чувашской Республики в составе: председательствующего судьи Толстовой Л.В., при секретаре судебного заседания Никифоровой Н.В., с участием представителя истца ФИО1, представившего доверенность от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА>, представителей ответчиков – администраций: <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики – ФИО2, представившей доверенность от 20.04.2020г. и Аликовского сельского поселения <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики ФИО3, представившего доверенность от 01.01.2021г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к администрациям <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики и Аликовского сельского поселения <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики о признании недействительными открытых аукционов, применении последствий их недействительности с расторжением договоров купли-продажи земельных участков, взыскании уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

ФИО4 с учетом уточнённых требований обратился в суд с иском к администрациям <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики и Аликовского сельского поселения <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики о признании недействительными открытых аукционов, проведенных <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> и <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА>, соответственно, администрациями Аликовского сельского поселения <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики по продаже земельных участков с кадастровыми номерами <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> и <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики по продаже земельных участков с кадастровыми номерами <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН> и применении последствий недействительности открытых аукционов с расторжением договоров купли-продажи от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> и <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА><НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН> заключенных между сторонами; взыскании с администраций Аликовского сельского поселения <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики и <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики уплаченных по договорам купли-продажи денежных средств в размере, соответственно, 199857 рублей, 185768 рублей, 153000 рублей, 138000 рублей; процентов за пользование чужими денежными средствами в размере, соответственно, 76242,56 рублей и 24092,78 рублей, а также со дня принятия судом решения по день фактического исполнения обязательства. Требования мотивированы тем, что по итогам открытых аукционов от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> и <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА>, проведенных на основании постановлений администраций Аликовского сельского поселения от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА><НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН> и <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА><НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> и <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> между истцом и соответственно, с Аликовским сельским поселением <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> и с <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>ном заключены договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами: <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН><НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН> и <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, площадью, соответственно, площадью, соответственно, 766 кв.м. и 712 кв.м., 1014 кв.м. и 914 кв.м., расположенных по адресу: Чувашская Республика, <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>. Условия договора истцом исполнены в полном объеме. Указанные земельные участки являются смежными, и истцом приобретались для строительства индивидуального жилого дома, однако при объявлении аукциона, в аукционной документации о наличии обременений указанных земемольных участков продавцом не указывалось, а после приобретения земельных участков выяснилось, что по всем земельным участкам проходит газопровод низкого давления. Управлением Росреестра по Чувашской Республике <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> истец уведомлен о зарегистрированных ограничениях на использование земельных участков– охранная зона инженерных коммуникаций, в силу чего истец полагает, что строительство индивидуального жилого дома невозможно, в связи с чем он <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> направил ответчикам письменные претензии с требованием расторгнуть договоры купли-продажи, вернуть уплаченные им денежные средства, а также проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ, которые ответчиками оставлены без рассмотрения.

Истец ФИО4, надлежащим образом извещенный о времени и дне рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, распорядившись доверенностью представлять его интересы представителем ФИО1

На судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования с учетом уточнений поддержал, просил удовлетворить, дополнив, что до заключения оспариваемых договоров, истцу не было известно о наличии газопровода на приобретенных им земельных участках, поскольку он не осматривал земельные участки.

Представитель ответчиков– администраций: <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики ФИО2 исковые требования признала в части расторжения договора и возвращения уплаченных истцом денежных средств, не признав требования истца в части взыскания процентов за пользование денежными средствами; Аликовского сельского поселения <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики ФИО3 исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве, который приобщен к материалам дела, указав, также о необходимости применения к требованиям истца срока исковой давности, поскольку договору с ними заключены в 2018 года, в суд истец обратился по истечении 3-летнего срока.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участников процесса, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту –«ГК РФ») нарушения, допущенные на стадии проведения торгов, являются основанием для признания таковых недействительными, что, в свою очередь, влечет недействительность и договора, заключенного по результатам торгов.

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями по смыслу п.2 ст.448 ГК РФ могут быть, в частности, отсутствие в аукционной документации информации о существующих обременениях продаваемого имущества.

Истец ФИО4, заявляя требование о признании проведенных ответчиками торгов недействительными, в качестве оснований ссылается на то, что на стадии объявления торгов организатором торгов, а в дальнейшем и стороной сделки купли-продажи, не доведена до него информация о наличии обременений земельного участка в виде охранной зоны объекта газоснабжения, проходящей по всей протяжённости приобретенных истцом земельных участков.

Между тем, из представленных ответчиками по запросу суда аукционной документации, в частности, выписок из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости, земельных участков с кадастровыми номерами: <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, площадью 766 кв.м.; <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, площадью 1014 кв.м; <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, площадью 914 кв.м. по состоянию, соответственно, на <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> и <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> следует, что на приобретенных истцом по результатам аукциона земельных участках с приведенными кадастровыми номерами, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами, соответственно, <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН> и <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, которые согласно полученным судом выпискам из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости, являются сооружениями в виде газопровода низкого давления для газоснабжения жилых домов по <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики, собственником указанных сооружений с 2012 года является Чувашская Республика.

Приведенные обстоятельства опровергают доводы истца о том, что в аукционной документации продавцом не указывалось о наличии ограничений в виде газопровода, что является препятствием в пользовании земельным участком по назначению, а именно для индивидуального жилищного строительства, в силу чего отсутствуют основания для признания проведенных ответчиками торгов недействительными и применять последствия недействительности сделки в виде расторжения договоров купли продажи земельных участков, заключенных по результатам указанных торгов.

При этом положения статьи 449 ГК РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

Согласно п.п.1,2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора по требованию одной из сторон договора возможно по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации ( далее по тексту – «ЗК РФ») установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Как следует из материалов, представленных суду, <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> и <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> между истцом ФИО4 и ответчиками, соответственно, администрациями Аликовского сельского поселения <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики в лице главы ФИО5 и <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики в лице и.о. главы <ФИО>6 заключены договоры купли-продажи, согласно которым ФИО4 приобрел спорные земельные участки с кадастровыми номерами <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, площадью, соответственно, 766 кв.м. и 712 кв.м., 1014 кв.м. и 914 кв.м., расположенные по адресу: Чувашская Республика, <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>, без указания дома.

Согласно п.п.2.1., 2.2. договоров цена участков составляет, соответственно, 199857,00 руб., 185768,00 руб.,153000,00 руб., 138000 руб. Покупатель оплатил стоимость участков (п.2.1 Договора) до подписания настоящих Договоров.

Из п. 3.1.1. условий договоров следует, что продавец обязуется предоставить покупателю сведения, необходимые для исполнения условий, установленных договором.

Согласно п. 1.2. договоров ограничений и обременений нет.

Право собственности истца ФИО4 зарегистрировано, спора о праве истца на данные земельные участки стороны не имеют.

Также из представленных суду доказательств следует, что спорные земельные участки являются смежными, расположены в черте населенного пункта, относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Данные об ограничении использования спорных земельных участков отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости как на момент объявления ответчиками торгов по отчуждению указанных земельных участков, так не представлено и истцом на момент рассмотрения спора судом.

Истец, оспаривая сделки по приобретению спорных земельных участков, ссылается на ограничения использования земельных участков по назначению, зарегистрированные в ЕГРН <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> с реестровым номером <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>. об охранной зоне систем газоснабжения, о чем ему стало известно из направленных ему уведомлений Управления Росреестра по Чувашской Республике от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА>, согласно которым истец уведомлен о расположении принадлежащих ему земельных участков с кадастровыми номерами <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>, <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН> в границах зоны с особыми условиями использования территории, и ему разъяснены положения ст.ст.3,14-16 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> N 878 (ред. от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА>)

Между тем, согласно статье 28 Федерального закона от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" на земельных участках, прилегающих к объектам систем газоснабжения, в целях безопасной эксплуатации таких объектов устанавливаются охранные зоны газопроводов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Статья 2 Федерального закона от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> N 69-ФЗ определяет охранную зону объектов системы газоснабжения как территорию с особыми условиями использования, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> N 878 (далее - Правила), установлен порядок определения границ охранных зон газораспределительных сетей и нормативных расстояний, условия использования земельных участков, расположенных в их пределах, и ограничения хозяйственной деятельности, которая может привести к повреждению газораспределительных сетей, они действуют на всей территории Российской Федерации и являются обязательными для юридических и физических лиц, являющихся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей.

Правила также предусматривают, что: вдоль трасс наружных газопроводов устанавливаются охранные зоны в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров с каждой стороны газопровода (подпункт "а" пункта 7); на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 Правил, строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей, разводить огонь и размещать источники огня, рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра (подпункты "а", "е", "ж", "з" пункта 14).

Согласно п. 47 вышеуказанных Правил земельные участки, расположенные в охранных зонах газораспределительных сетей, у их собственников, владельцев или пользователей не изымаются и могут быть использованы ими с учетом ограничений (обременений), устанавливаемых настоящими Правилами и налагаемых на земельные участки в установленном порядке, нахождение газопровода на земельном участке само по себе не является препятствием для использования земельного участка по назначению.

Из приведенных законоположений следует, что строительство зданий, строений, сооружений вблизи объектов систем газоснабжения необходимо осуществлять исключительно в соответствии с установленными строительными нормами и правилами, при этом наличие охранных зон не является препятствием к использованию земельного участка по назначению.

Помимо прочего, гражданское законодательство в соответствии с п.1 ст.1 ГК РФ основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Таким образом, руководствуясь приведенными нормами права, исходя из установленных обстоятельств рассматриваемого спора, учитывая, что продавец на дату отчуждения принадлежащего ему имущества предоставил покупателю достоверную информацию о наличии на земельных участках объекта недвижимости в виде системы газоснабжения, а о внесении в ЕГРН сведений об охранной зоне продавец и не знал и не должен был знать на дату совершения сделки, суд приходит к выводу, что риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца, поскольку покупатель также несет риски, если он, проявив должную внимательность, не принял мер по получению всей информации относительно приобретаемого им имущества.

При этом, согласно п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка, и поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 ГК РФ предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежит применению.

Кроме того, статья 460 ГК РФ предполагает обременение товара правами третьих лиц на него, а из представленных суду доказательств не следует о наличии прав третьих лиц на спорные земельные участки.

В силу изложенного, руководствуясь приведенными нормами права, учитывая установленные судом из представленных сторонами доказательств, принимая во внимание, что сам по себе факт нахождения газопровода на земельных участках истца не создает препятствий для разрешенного использования земельного участка, не создает угрозу жизни и здоровью истца и третьих лиц, при этом, также учитывая, что истцом не представлено доказательств, о невозможности строительства жилого дома на приобретенных им земельных участках, суд приходит к выводу, что обстоятельств, указанных в ст. 450 ГК РФ, свидетельствующих о существенном нарушении договора другой стороной, суду не представлено, следовательно, отсутствуют установленные законом основания для расторжения договора купли – продажи земельных участков, заключенных между сторонами спора, в силу чего требования истца не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 198,199 ГПК РФ

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к администрациям: <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики и Аликовского сельского поселения <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Чувашской Республики о признании недействительными открытых аукционов, проведенных, соответственно 24.07.2019г и 27.12.2017г. и применении последствий их недействительности с расторжением договоров купли-продажи земельных участков от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА>, от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА>, взыскании уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами и процентов за неправомерное удержание денежных средств, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красноармейский районный суд Чувашской Республики.

Судья Л.В. Толстова

Мотивированное решение составлено 17 марта 2021 года

Решение22.03.2021