Апелляционное определение № 33-34256/2024 33-887/2025 от 17 декабря 2025 г.

УИД 23RS0002-01-2020-006322-13

Судья – Язвенко Р.В. дело № 33-887/2025

(№ дела в суде первой инстанции 2-273/2021)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 декабря 2025 года г.Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Перовой М.В.

судей: Кузьминой А.В., Зеленского Д.В.

по докладу судьи Перовой М.В.

при ведении протокола помощником судьи Унанян Р.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданское дело по иску администрации г.Сочи к ...........1 о сносе постройки.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Администрация г.Сочи обратилась в суд с исковым заявлением к ...........1 в котором просит суд:

признать реконструируемый двухэтажный жилой дом с кадастровым номером ........, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: ............, самовольной постройкой;

обязать ...........1 произвести снос реконструируемого жилого дома с кадастровым номером ........, расположенного на земельном участке кадастровый ........ по адресу: город ............, за свой счет;

признать отсутствующим право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером ........ наименование - жилой дом, назначение - жилое, этажность - 2, площадь - 259 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: г............., путем аннулирования записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав недвижимости;

исключить сведения о государственном кадастровом учете объекта недвижимости с кадастровым номером ........ наименование : жилой дом, назначение - жилое, этажность - 2, площадь - 259 кв.м, расположенного по адресу: город ............;

обратить решение к немедленному исполнению;

взыскать с ответчика в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 (десять тысяч) рублей в день, за каждый день просрочки исполнения.

в случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить администрации г.Сочи право по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчиков в пользу понесенных организацией расходов;

В обоснование исковых требований указав, что реконструируемый двухэтажный жилой дом с кадастровым номером ........, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: Краснодарский край, город ............, обладает признаками самовольной постройки и подлежит сносу в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ.

Решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 23 июля 2021 года, администрации г.Сочи отказано в удовлетворении исковых требований к ...........1 о сносе постройки.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, администрация г.-к.Сочи просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указав, что в отношении спорного объекта, присутствует квалифицирующий признак самовольной постройки, спорный объект недвижимого имущества подлежит сносу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 февраля 2022 года, решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 23 июля 2021 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба, без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22 сентября 2022 года решение Адлерского районного суда г.Сочи от 23 июля 2021 года и апелляционное определение от 10 февраля 2022 года оставлены без изменения, кассационная жалоба муниципального органа, без удовлетворения.

06 июня 2024 года от лица, не привлеченного к участию в деле администрации ФТ «Сириус» поступила апелляционная жалоба на решение Адлерского районного суда г.Сочи от 23 июля 2021 года.

Определением Адлерского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 25 июля 2024 года администрации федеральной территории «Сириус» восстановлен процессуальный срок для подачи апелляционной жалобы на решение Адлерского районного суда г.Сочи от 23 июля 2021 года.

09 сентября 2024 года гражданское дело поступило в суд, и в соответствии с ПС ГАС «Правосудие» «Модуль распределения дел» передано в производство судьи Краснодарского краевого суда Перовой М.В.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 октября 2024 года, судебная коллегия перешла к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требований привлечена администрация федеральной территории «Сириус» Краснодарского края.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации федеральной территории «Сириус» действующий на основании доверенности ФИО1 поддержала исковые требования.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, об уважительности причин неявки в суд апелляционной инстанции не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, определила, признать их неявку неуважительной, рассмотреть дело в отсутствие участников процесса.

Судебная коллегия, исследовав письменные материалы дела, заслушав лицо участвующее в деле, приходит к выводу, что исковые требования администрации г.Сочи к ФИО2 о сносе, подлежат удовлетворению.

Разрешая дело, судебная коллегия установила следующее.

В силу части 1 статьи 213 Гражданского кодекса РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании ...........1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ........, площадью 300 кв.м, категорией земель : земли населённых пунктов, вид разрешённого использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)», расположенный по адресу: город ............, о чем в Едином государственном реестре 8 августа 2011 года сделана запись регистрации № 23-23-22/118/2011-041, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № 23/001/071/2020-4764 от 12 марта 2020 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 12 мая 2020 года № 23/001/102/2020-9381 на земельном участке расположен жилой дом, назначение : жилое, этажностью 2, площадью 259 кв.м, с кадастровым номером ........, принадлежащий на праве собственности ...........1.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 06 октября 2013 года № 13 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к компетенции органов местного самоуправления муниципального района, в числе прочих вопросов местного значения отнесен муниципальный земельный контроль.

Управление муниципального земельного контроля администрации города Сочи согласно пункту 2 Положения об управлении муниципального земельного контроля администрации города Сочи, утверждённого постановление администрации г.Сочи от 20 октября 2011 года №28-ОК, является уполномоченным органом, осуществляющим муниципальный земельный контроль на территории муниципального образования город-курорт Сочи в отношении граждан, юридически: лиц и индивидуальных предпринимателей.

Администрация г.Сочи обращаясь с иском указала, что специалистом отдела земельного контроля управления муниципального земельного контроля проведено выездное обследование участка кадастровый ........ в ходе проверки получены данные о проведении реконструкции, сведения о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером ........ отсутствуют, имеются основания полагать, что вышеуказанный объект капитального строительства может содержать признаки самовольного строительства.

Учитывая материалы выездной проверки, муниципальный орган считает, что на земельном участке кадастровый ........ расположен объект, который имеет признаки самовольной постройки, установленные пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное обстоятельство послужило поводом для обращения в суд.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что данные исковые требования являются обоснованными.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно - бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Исходя из пункта 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления относится, в том числе, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

В силу частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство и реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Муниципальный орган при обращении, в суд с иском о сносе должна представить доказательства в подтверждение того, что осуществлением строительства допущены нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц или же муниципального образования в целом.

Доводы муниципального органа о наличии у вышеуказанного объекта недвижимости признаков самовольного строения, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса РФ, являются состоятельными.

В силу части 1 и 2 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы.

Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы №ЭЗ/1-20/11-20 выполненной ООО «Архитектурно-конструкторская база «Гепар» при капитальном ремонте индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, город ............ выполнена его модернизация с техническим перевооружением и переоборудованием помещений путем демонтажа элементов части существующей крыши, устройство помещений на месте демонтируемой части крыши, ограждение террасы и устройство на ней помещений, демонтаж и монтаж новых перегородок и перенос лестницы.

При капитальном ремонте с модернизацией, техническим перевооружением и переоборудованием индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, город ............ несущая способность конструкций не нарушена.

В ходе капитального ремонта с модернизацией, техническим перевооружением и переоборудованием индивидуального жилого дома, технико-экономические показатели и в том числе и общая площадь не изменились. Работы выполнены в соответствии с требованиями технических регламентов, строительных, противопожарных, сейсмических и санитарно-эпидемиологических норм и правил действующих на территории Российской Федерации, не создают препятствий и не нарушают права и интересы граждан, а также гарантируют безопасную жизнедеятельность людей.

Строительные конструкции дома при выполнении работ по капитальному ремонту с модернизацией, техническим перевооружением и переоборудованием способны воспринять эксплуатационные нагрузки в условиях шести бальной сейсмики и не оказывают отрицательного воздействия на безопасность конструкций здания в целом.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции критически относится к заключению. Выводы эксперта не соответствуют фактическим обстоятельствам

Объектом исследования в данном деле является жилой дом, расположенный по адресу: город ............, а не жилое помещение 9/1, расположенное на 1-м этаже многоквартирного дома по адресу: город .............

В вводной части указываются обстоятельства дела, имеющие значение для дачи заключения. В нарушение требований в заключении отсутствует указание на обстоятельства дела. В вводной части указываются сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве экспертизы. В нарушение требований, указанные сведения в заключении отсутствуют.

Эксперт еще не установил, какие технические изменения произведены в жилом доме, а указал, что это капитальный ремонт, а не реконструкция.

Важнейшим этапом экспертного исследования является проведение измерений, которое должно осуществляться в соответствии с положениями ФЗ-102 «Об обеспечении единства измерения». Это означает, что при проведении экспертных исследований должны применяться измерительные средства, прошедшие периодическую проверку и внесенные в реестр средств измерений. В заключении эксперта отсутствуют сертификаты калибровки и свидетельство о проверке. В нарушение требований отсутствует указание на то, прошли ли измерительные приборы периодическую проверку.

Также отсутствует ссылка на количество сделанных фотокадров, серийный номер и разрешение фотоаппарата, не указаны размеры линейки.

Пропущен этап исследования, как получились результаты по методикам. Эксперт пишет методика и сразу результаты.

В отсутствии в вводной части сведений о ходатайствах (запросе дополнительных документов, о назначении осмотра и другое) можно говорить о самостоятельном сборе материалов и объектов экспертизы.

Также отсутствует подробное описание объектов, представленных на экспертизу, по одному и тому же предмету даны противоречивые данные.

Согласно пункта 3 статьи 84 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, вправе присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, если такое присутствие может помешать исследованию, совещанию экспертов и составлению заключения. Таким образом, право истца нарушено, нет подтверждения извещения сторон.

Количественные характеристики предметов, которые могут быть получены путем измерения, являются важнейшими в строительно-технической экспертизе. Это габариты строительных объектов, площадь земельных участков, функционально связанных с ними, параметры нагрузок, воспринимаемых строительными конструкциями, метрические показатели признаков разрушений зданий, строений и сооружений и другое для наглядности представления сторонам по делу и людям не обладающим специальными познаниями. Эксперт пишет, что не обязан проводить обзорные материалы (фото, планы, чертежи) по объекту экспертизы.

Из вывода эксперта о том, что в отличие от ремонта официального определения неотделимых улучшений нет непонятно, что имеется ввиду.

При этом эксперту поставлены четкие вопросы, и он должен дать четкие ответы, не запутывая и не усложняя.

В выводе о том, что «при этом следует учитывать, что в результате осуществления ремонта никаких новых качеств у объекта не появляется, но при этом его технические характеристики улучшаются, а, следовательно, ремонт не является реконструкцией» нет связи с объектом, отсутствуют логические связи.

Отсутствует объективность и полнота исследования, присутствует выход за пределы компетенции эксперта.

На рисунке видно такое нарушение: газопровод пересекается с электрическим кабелем. Согласно правилам устройства электроустановок при пересечении незащищенных и защищенных проводов и кабелей с трубопроводами расстояние между ними в свету должны быть не менее 50 мм, а с трубопроводами, содержащими горючие или легковоспламеняющиеся жидкости и газы - не менее 100 мм. При расстоянии от проводов и кабелей до трубопроводов менее 250 мм провода и кабели должны быть дополнительно защищены от механических повреждений на длине не менее 250 мм в каждую сторону от трубопровода. И соответственно создают угрозу жизни и здоровья граждан, то есть выполненные измерения нарушают электротехнические нормы и правила. Согласно СП 30-102-99 п.5.3.4 до границы соседнего участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно-двухквартирного и сблокированного дома - 3 м, от постройки до содержания скота и птицы - 4 м, от других построек - 1 м и т.д. Расстояние до границы соседнего участка составляет 32 см. Таким образом, установленные требования не соблюдаются. В заключении отсутствует указание на это. Также минимальное расстояние по противопожарным нормам составляет 3 м. В заключении эксперт указывает, что работы выполнены в соответствии с требованиями технических регламентов, строительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм, угроза жизни и здоровью граждан отсутствует, что противоречит фактическим обстоятельствам.

Также в заключении отсутствует ссылка на нарушение коэффициента застройки. Максимальный коэффициент застройки установлен в размере 50%.

В данном случае коэффициент застройки составляет 86,33% ((259/300)* 100).

Судом поставлен вопрос о том, создают ли наличие выполненных изменений препятствия иным лицам, нарушены ли права и законные интересы граждан, создана ли угроза жизни и здоровью граждан? В ответе эксперт изменил вопрос и не ответил на поставленный. Экспертиза должна быть подписана лицом, проводившим ее, также должна стоять подпись эксперта и печать организации на каждом листе. Данные требования не выполнены.

Кроме того, суд принимает во внимание наличие приговора Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 14 ноября 2018 года по уголовному делу №1-477/2018 в отношении эксперта ФИО3 согласно которому ФИО3 было выдано заведомо ложное заключение при проведении судебной экспертизы.

В производстве Краснодарского краевого суда находилось гражданское дело № 33-891/2025 по иску ФИО2 к администрации города Сочи о сохранении жилого дома площадью 259,0 кв.м, расположенного на земельном участке кадастровый ........ по адресу: г............. в перепланированном и реконструированном состоянии.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 декабря 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО2 о сохранении объекта отказано.

В рамках рассмотрения дела № 33-891/2025 определением судебной коллегии Краснодарского краевого суда от 01 июля 2025 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, экспертами установлено, что общая площадь объекта недвижимости с кадастровым номером ........ составляет 407,1 кв.м, фактическое использование гостевой дом. Спорный объект с кадастровым номером ........ выходит за правомерные границы земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............. Заступ составляет:

со стороны земельного участка КН ........-5,4 кв.м;

со стороны земельного участка КН ........ -11,8 кв.м;

Исходя из результатов исследования, экспертами выявлены несоответствия спорного объекта с кадастровым номером ........

Эксперт пришел к выводу, что данный объект выходит за правомерные границы земельного участка кадастровый ........ не соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а именно:

не соблюдены минимальные расстояния от объекта исследования, до границ земельного участка: с северо-восточной стороны (со стороны участка ........) - от 0,00 до 0,44 м; с северо-восточной стороны (со стороны участка ........) от 0,68, с последующим заступом на смежный земельный участок на 0,79 м; с юго-восточной стороны (со стороны ............) от 0,22 до 7,20 м; с юго-западной стороны (со стороны участка ........) имеется заступ на смежный участок, от 0,16 до 0,97 м;

превышен процент застройки земельного участка;

превышен коэффициент использования территории;

нарушен коэффициент озеленения;

отсутствуют согласования с компетентными органами, в связи с расположением объекта в зонах с особыми условиями использования;

нарушены строительные нормы и правила, в частности п.п.6.3.1 АО, 6.3.1.13,6.3.5.3,6.3.1.16, 6.4.1.11,6.4.1.14СП 76.13330.2016 «Электротехнические устройства»; п.п.6.1.4, 6.3.15, 6.1.14, 6.1.6, 6.3.7, СП «Внутренний водопровод и канализация зданий»; п.п.6.1.2, 6.1.3, 6.4.1, 6.4.3, 6.4.5 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах»; п.п.9.4, СП 15.13330.2012. «Свод правил. Каменные и армокаменные конструкции»; п.п.6.26 СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий»; п.п.9.44, 9.45, 9.51, 9.59 СП 64.13330.2017 «Деревянные конструкции»; п.п.8.1.6 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»; нарушены противопожарные требования, в частности п.10.16 СП 64.13330.2017 «Деревянные конструкции»; п.п.6.3.1.10, 6.3.1.16, 6.4.1.11, 6.4.1.14 СП 76.13330.2016 «Электротехнические устройства»; п.п. 4.3.4, п.4.3.3, 4.2.5, 4.4.1 СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты; Эвакуационные пути и выходы»; п.п.6,7 СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности»; п.п. 4.3, 4.4 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»; статья 80 ФЗ № 123-ФЗ от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

нарушены санитарно-эпидемиологические нормы в частности п.2.7 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ Санитарно- эпидемиологические правила. Об утверждении санитарных правил СП 2.1.3678- 20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг» (с изменениями на 20 марта 2024 года).

Объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: Краснодарский край, ............, в текущем виде создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из выводов экспертов, сформированных на основе исследования, нарушения, допущенные ФИО2 при строительстве спорного объекта, являются существенными и исключают возможность ее сохранения.

Как разъяснено в п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 июня 2008 года № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Заключения судебной экспертизы оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение эксперта установил, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по данному делу. У суда апелляционной инстанции нет оснований сомневаться в компетенции эксперта проводившего данную экспертизу. Информация, использованная экспертом, удовлетворяет требованиям закона. Выводы эксперта не опровергнуты.

Таким образом, заключение судебного эксперта является относимым, допустимым и достоверным доказательством по данному делу.

В силу положений части 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации для определения мест допустимого размещения зданий, сооружений устанавливаются ограничения в виде:

предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь,

ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов,

максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка,

Указанная информация подлежит отображению в градостроительном плане земельного участка (часть 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу требований пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет этого лица.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан,

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

В силу пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

-возведение на участке, не предоставленном в установленном порядке,

-возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки,

-возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки,

-возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления,

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, п.1 ст.3 Гражданского кодекса РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункт 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Объекты недвижимости, построенные на территории г.Сочи, должны соответствовать Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 года № 202.

Пересечение границ зданий, сооружений (за исключением линейных объектов) и границ земельных участков (то есть нарушение минимальных отступов от границ земельных участков) и превышение предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (в том числе несоблюдение максимального процента застройки земельного участка), действующим законодательством не допускается.

В случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также нарушены минимальные отступы от границы земельного участка - строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, и в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой.

Таким образом, один объект капитального строительства (площадной объект) может быть размещен только на одном участке, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил.

ФИО2 осуществила реконструкцию спорного объекта при отсутствии разрешительной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и не предпринимала никаких мер для легализации указанного самовольного строения в установленном порядке, в компетентные органы за выдачей ей разрешения на строительство (реконструкцию) не обращалась.

Допущенные ФИО2 нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются существенными.

В материалы дела не представлены доказательства того, что администрацией чинились препятствия в получении разрешения на строительство (реконструкцию) или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано до начала возведения постройки. Ответчиком не представлено доказательств обжалования в установленном законом порядке действий муниципального органа, повлекших отказ в выдаче разрешительной документации, а также признания указанных действий незаконными.

Разрешение на строительство не было получено ответчиком в установленном Градостроительным Кодексом РФ порядке.

Учитывая изложенное, ответчик не предпринимал достаточные и необходимые меры для легализации спорного объекта недвижимости, поскольку не доказал соблюдения установленного законом административного порядка получения соответствующего разрешения на строительство, а также судебного порядка оспаривания отказа администрации в выдаче такого разрешения, что является основанием для удовлетворения исковых требований.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 130, пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в отношении спорного здания, утратившего свойства объекта недвижимости, которое не может использоваться по первоначальному назначению и быть объектом гражданских прав, не подлежит сохранению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на это здание как на объект недвижимого имущества.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается, в том числе при гибели или уничтожении имущества. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 октября 2010 года № 4372/10, в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество.

Государственная регистрация права собственности на двухэтажный жилой дом с кадастровым номером ........, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: город ............, подлежит прекращению.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона № 221 -ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между в субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии с Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Действия, связанные с постановкой и ведением кадастрового учета объектов недвижимости, являются юридически значимыми, поскольку в результате этого объект приобретает свойства индивидуально- определенной вещи.

Часть 1 статьи 16 Федерального закона № 221-ФЗ указывает, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Таким образом, двухэтажный жилой дом с кадастровым номером ........, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: город ............, ............, подлежит снятию с государственного кадастрового учета.

Пунктом 2 статьи 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право и создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, двухэтажный жилой дом с кадастровым номером ........, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: Краснодарский край, город ............, подлежит сносу.

Требования администрации о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение судебного акта, подлежат удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора- взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение. Таким образом, судебная неустойка в отличие от классической неустойки несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом, в целях дополнительного воздействия на должника. Размер судебной неустойки определяется судьей по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения обязательства судебного акта.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу пункта 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина уплачивается ответчиком.

Судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика судебных расходов, в размере определенном согласно требований статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, судебная коллегия по гражданским делам приходит к выводу о том, что исковые требования администрации г.Сочи к ...........1 о сносе постройки,подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Адлерского районного суда Краснодарского края от 23 июля 2021 года - отменить.

Исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края к ...........1 о сносе самовольной постройки - удовлетворить.

Признать реконструируемый двухэтажный жилой дом с кадастровым номером ........, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: Краснодарский край, город ............, самовольной постройкой.

Обязать ...........1 произвести снос реконструируемого жилого дома с кадастровым номером ........, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: город ............, за свой счет, в течении месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Признать отсутствующим право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером ........ наименование - жилой дом, назначение - жилое, этажность - 2, площадь - 259 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: Краснодарский край, город ............, путем аннулирования записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав недвижимости.

Исключить сведения о государственном кадастровом учете объекта недвижимости с кадастровым номером ........ наименование : жилой дом, назначение - жилое, этажность - 2, площадь - 259 кв.м, расположенного по адресу: город .............

Взыскать с ответчика в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 (десять тысяч) рублей в день, за каждый день просрочки исполнения.

Взыскать со ФИО2 государственную пошлину в размере 6 000 рублей, в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 декабря 2025 года.

Председательствующий: М.В.Перова

Судьи: Д.В.Зеленский

А.В.Кузьмина