Решение № 3А-53/2024 3А-53/2024(3А-716/2023;)~М-536/2023 3А-716/2023 М-536/2023 от 3 марта 2024 г. по делу № 3А-53/2024

УИД <данные изъяты>

Дело <данные изъяты>а<данные изъяты>


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 марта 2024 года

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Невейкиной Н.Е.,

при ведении протокола секретарем Овсянниковой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 50:09:0000000:56692, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости здания телятника с кадастровым номером <данные изъяты> С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчете об оценке.

Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. От административного истца поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца и его представителя.

Ранее административный истец в своем заявлении не согласился с выводами эксперта, представил письменные замечания.

В своих письменных пояснениях представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», не оспаривали стоимость, определенную в заключении эксперта, с отчетом, представленном истцом, не согласились, принятие решения оставили на усмотрение суда, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого здания (телятник) с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 1 353,9 кв.м, расположенного по адресу: сельское поселение Нудольское.

В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 9 946 282,5 рублей. Стоимость утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1633.

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налогов и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчет <данные изъяты>.17.04-23 от <данные изъяты>, подготовленный оценщиком ФИО2

Согласно представленному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 1 464 000 рублей.

С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно представленному в суд заключению ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составила 3 080 000 рублей.

Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объекта недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.

Административный истец с результатами экспертного заключения не согласился, представил письменные замечания на заключение судебной экспертизы.

От экспертной организации по данным замечания в адрес суда поступили письменные пояснения эксперта ФИО3

Так, в своих письменных ответах, на замечание административного истца о том, что судебная экспертиза была проведена без фактического осмотра экспертом объекта оценки, эксперт пояснил, что в соответствии с «Методические рекомендации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз» под общей редакцией доктора юридических наук ФИО4, при определении рыночной стоимости на ретроспективную дату, экспертом принимаются документально подтвержденные характеристики объекта, существовавшего в натуре на требуемую дату, и на основании этих характеристик определяется его стоимость, сведения о чем указаны на стр. 20-21 заключения эксперта.

Таким образом, учитывая ретроспективную дату оценки и положения методических рекомендаций по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз, экспертом было принято решение о непроведении осмотра объекта оценки.

На замечание административного истца о том, что экспертом были использованы неверные объекты-аналоги, а также был применен сравнительный подход, эксперт пояснил, что в качестве объектов-аналогов использованы предложения по продаже нежилых зданий сельскохозяйственного назначения (коровник, склад-ангар, овощехранилище), конструктивные элементы которых сопоставимы с объектом исследования.

Состояние объекта исследования принято экспертом, как «требует ремонта» и отличается от состояния объектов-аналогов <данные изъяты> и <данные изъяты>, что требует внесения корректировки, значение которой была рассчитано на стр. 50-51 заключения эксперта и внесено при проведении расчетов.

При этом эксперт отмечает, что отсутствие коммуникаций у объектов-аналогов, также было учтено при проведении расчетов, обоснование корректировки приведено на стр. 51-52 Заключения.

Дополнительно эксперт поясняет, что указание истца в замечании на то, что все объекты-аналоги подключены к системе отопления и оснащены горячей водой, по мнению эксперта, не соответствует действительности, поскольку в тексте объявлений данная информация отсутствует.

В отношении физического износа объекта исследования в размере 79,5% эксперт отмечает, что данная величина рассчитана оценщиком в отчете об оценке методологически не верно, поскольку, значение физического износа 79,5%, соответствует состоянию по шкале «ветхое». При этом для расчета физического износа использовался метод разбивки по конструктивным элементам с определением экспертным путем фактического износа таких долгоживущих конструктивных элементов как фундамент, стены, перекрытия, износ которых был определен на уровне 60-70% без приведения каких-либо аргументов, указывающих на такой износ.

Также эксперт отмечает, что по состоянию на дату оценки возраст здания составил 51 год и при сроке жизни, например, фундамента на уровне 100 лет, его износ, определенный методом срока жизни составит 51%, вместо 60%, определенных оценщиком. Кроме того, оценка производилась на ретроспективную дату, и временной интервал между датой оценки и датой составления отчета составил почти 5 лет, следовательно, корректность определения физического износа с применением шкалы оценки технического состояния, определяемого экспертным путем, не позволяет достоверно определить состояние конструктивных элементов на дату оценки.

В отношении использованных экспертом подходов к оценке эксперт отмечает следующее:

- объект исследования не является уникальным и узкоспециализированным, следовательно, применение затратного подхода не будет учитывать рыночных тенденций;

- рынок недвижимости <данные изъяты> является активным и на нем имеется достаточное количество объектов сельскохозяйственного назначения, что позволяет учесть реальные рыночные данные в рамках проведенного исследования.

Таким образом, по мнению эксперта, использованный им сравнительный подход, в рамках проведенного исследования с внесением корректировок на отличие объекта исследования от объектов-аналогов в состоянии и коммуникациях является наиболее целесообразным и наиболее точно учитывает рыночные тенденции.

На замечание о том, что экспертом не были приведены объекты-аналоги на дату оценки – <данные изъяты>, эксперт пояснил следующее.

По состоянию на 01.01.2018г. на рынке отсутствуют предложения по продаже разрушенных объектов сельскохозяйственного назначения. По мнению эксперта, как правило, подобные объекты реализуются в составе имущественного комплекса, включающего земельный участок и имеющиеся на нем здания и сооружения. В качестве объектов-аналогов экспертом использованы объекты сельскохозяйственного назначения наиболее схожие по конструктивным элементам с объектом исследования, по ценообразующему фактору «состояние» внесены соответствующие корректировки.

Таким образом, в своих письменных пояснениях эксперт пришел к выводу, что замечания в отношении составленного заключения являются необоснованными, при этом доводы изложенные в замечаниях не повлияли на выводы изложенные в заключении.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.

При этом суд находит, что эксперт ФИО3, проводившая судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы, подробно мотивировала свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в <данные изъяты>, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной экспертизы.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания (телятник) с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1353,9 кв.м, расположенного по адресу: сельское поселение Нудольское, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 3 080 000 (три миллиона восемьдесят тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Е. Невейкина

В окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты>.