Апелляционное определение № 33-62430/2025 от 21 декабря 2025 г.

УИД: 77RS0017-02-2023-015827-03

Судья: фио

Гр. дело суда первой инстанции: № 2-5251/2024

Гр. дело суда апелляционной инстанции: № 33-62430/2025



АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 декабря 2025 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Левшенковой В.А.,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Тюрморезове А.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Нагатинского районного суда адрес от 13 августа 2024 года в редакции дополнительного решения от 14 августа 2025 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «МонАрх-УКС» о признании односторонних актов недействительными, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта по договору участия в долевом строительстве, обязании застройщика передать квартиры по двусторонним актам приема-передачи, признании недействительными записей в ЕГРН о регистрации права – отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «МонАрх-УКС» об обязании безвозмездно устранить строительные недостатки в течение трех месяцев после вступления решения суда в законную силу – отказать,

УСТАНОВИЛА:

фио обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «МонАрх-УКС», в котором просила признать односторонние акты приема-передачи жилых помещений №70, №71 от 01.03.2021 г. недействительными и обязать застройщика передать объекты долевого строительства по двусторонним актам приема-передачи, признать недействительными и обязать регистрирующий орган исключить запись от 16.09.2022 г. в ЕГРН о регистрации права собственности объектов, расположенных по адресу: адрес., взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры №70 за период с 01.01.2021 г. по 24.11.2023 г. в размере сумма, взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры №71 за период с 01.01.2021 г. по 24.11.2023 г. в размере сумма, обязать ответчика безвозмездно устранить строительные недостатки в течение трех месяцев после вступления решения суда в силу, взыскать компенсацию морального вреда в размере сумма, взыскать штраф.

В обоснование исковых требований истец указала, что 11.12.2017г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № СП-ДДУ/03-70/11-10-17. Также 11.12.2017 г. между ответчиком и фио заключен договор долевого участия в строительстве № СП-ДДУ/03-71/11-10-17, по условиям которого ответчик обязуется в предусмотренный договором срок, своими силами и с привлечением других лиц построить объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу (участнику долевого строительства) объекты долевого строительства, а участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наступлении условий, указанных в договоре. Согласно п. 2.2 договора СП-ДДУ/03-70/11-10-17, цена договора составляет сумма Согласно п. 2.2 договора СП-ДДУ/03-71/11-10-17, цена договора составляет сумма Истец и фио свои обязательства по договорам исполнили, оплатили стоимость объектов недвижимости. 27.06.2019 г. фио скончался. 06.08.2020 г. многоквартирный дом, расположенный по адресу: адрес введен в эксплуатацию. 18.09.2020 г. в ходе приемки квартиры были выявлены строительные недостатки. 01.10.2020 г. истец вступила в наследство после смерти супруга, фио 01.03.2021 г. истцом получены односторонние акты приема-передачи на кв. № 70 на имя истца и на кв. №71 на имя фио 05.04.2022 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об устранении недостатков, которая оставлена ответчиком без удовлетворения. На основании односторонних актов приема-передачи зарегистрировано право собственности на квартиру №70 на имя истца, на квартиру №71 на имя умершего фио До настоящего времени квартиры №70 и №71 не переданы истцу надлежащим образом, строительные недостатки не устранены. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Истец фио в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя по доверенности фио, которая уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «МонАрх-УКС» по доверенности фио в судебном заседании суда первой инстанции представил письменный отзыв на иск, против удовлетворения исковых требований возражал, заявлял о пропуске срока исковой давности.

Судом постановлено изложенное выше решение в редакции дополнительного решения, об отмене которого просит истец фио по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и допущенные нарушения норм материального права.

Истец фио в судебное заседание коллегии не явилась, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, которая доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель ответчика ООО «МонАрх-УКС» - по доверенности фио против доводов апелляционной жалобы возражала, полагала решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Судебная коллегия, заслушав участников процесса, проверив письменные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 названного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 11.12.2017 г. между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № СП-ДДУ/03-70/11-10-17.

Объектом долевого строительства является жилое помещение: квартира, проектной площадью 94,7 кв.м., условный номер 70, расположенная в корпусе 3, секция 2, этаж 13.

Согласно п. 2.2 договора цена договора составляет сумма Истец свои обязательства по договору исполнил, оплатил стоимость объекта недвижимости, что ответчиком не оспаривалось.

11.12.2017г. между фио и ответчиком заключен договор № СП-ДДУ/03-71/11-10-17. Объектом долевого строительства является жилое помещение: квартира, проектной площадью 81,3 кв.м., условный номер 71, расположенная в корпусе 3, секция 2, этаж 13.

Согласно п. 2.2 договора, цена договора составляет сумма фио свои обязательства по договору исполнил, оплатил стоимость объекта недвижимости, что ответчиком не оспаривалось.

Согласно пунктам 1.6. договоров, срок передачи объектов долевого строительства не позднее 31.12.2020 г.

18.09.2020 г. в ходе приемки квартиры выявлены существенные строительные недостатки. Акты приема-передачи подписаны не были.

01.10.2020г. истец вступила в наследство после смерти супруга фио, является правопреемницей по договору участия в строительстве № СП-ДДУ/03-71/11-10-17, что подтверждается свидетельством о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выдаваемом пережившему супругу и свидетельством о праве на наследство по закону.

01.03.2021г. получены односторонние акты приема – передачи на квартиру №70 на имя истца и квартиру №71 на имя умершего фио

05.04.2022г. истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об устранении недостатков объекта долевого строительства, которая оставлена без удовлетворения.

16.09.2022г. зарегистрировано право собственности на квартиру №70, собственником которой является истец, также зарегистрировано право собственности на квартиру №71, собственником которой указан фио, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Истец просила признать односторонние акты приема-передачи жилого помещения №70 от 01.03.2021 г. недействительными и обязать ответчика передать истцу объект долевого строительства, предусмотренный договором № СП-ДДУ/03-70/11-10-17, объект долевого строительства, предусмотренный договором № СП-ДДУ/03-71/11-10-17 по двусторонним актам приема передачи.

При этом, истец указывала на то, что в силу ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве. Кроме того, односторонний акт приема-передачи квартиры № 71 был составлен 01.03.2021 г., то есть после смерти фио

Возражая, ответчик указал, что согласно п. 4.5 договора, за месяц до наступления установленного срока передачи квартиры застройщик направляет дольщику уведомление о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта (квартиры) к передаче участнику долевого строительства. Дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи в течение 14 дней с момента получения уведомления. Уведомление в адрес фио направлено в сентябре 2020 г.

Согласно п. 7 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2024 г. № 214-ФЗ, в случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

При этом, истец уведомил ответчика о смерти фио 18.09.2020 г., однако о перемене лица в договоре участия в долевом строительстве № СП-ДДУ/03-71/11-10-17 от 11.12.2017 г. не сообщил, правоустанавливающие документы представлены не были. Правоустанавливающие документы направлены в адрес ответчика только в июле 2023 года.

С учетом установленных по делу обстоятельств, которые приведены выше, суд пришел к выводу о том, что акт составлен ответчиком в соответствии с действующим законодательством, а требования истца о признании односторонних актов приема-передачи недействительными не подлежат удовлетворению.

Разрешая требования истца о признании недействительной записи ЕГРН и обязании регистрирующего органа исключить запись от 16.09.2022 г. в ЕГРН о регистрации права собственности на объект, расположенный по адресу: адрес, о признании недействительной записи ЕГРН и обязании регистрирующего органа исключить запись от 16.09.2022 г. в ЕГРН о регистрации права собственности на объект, расположенный по адресу: адрес, суд исходил из следующего.

Согласно п.4.4 договора установлено, что право собственности на квартиру возникает у участника долевого строительства с момента государственной регистрации такого права, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», после передачи застройщиком по правилам, предусмотренным ст. 8 Закона № 214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» передаточного акта.

Поскольку застройщик действовал добросовестно и исполнил обязанности по договорам долевого участия надлежащим образом, суд не усмотрел оснований для признания недействительными односторонних актов приема-передачи.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности. Ответчик ссылался на то, что акт приема-передачи квартиры по своей природе является односторонней оспоримой сделкой.

С данными доводами суд согласился, указав следующее.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Односторонние акты приема-передачи квартир получены истцом 8.04.2021 г. и 11.04.2021 г. Истец обратился в суд только 10.08.2023 г., то есть с пропуском установленного срока исковой давности.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу, что срок исковой давности истцом в данной части исковых требований пропущен без уважительных причин, что является самостоятельным и достаточным основанием к вынесению судом решения об отказе в удовлетворении иска о признании акта недействительным.

Суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку передачи квартир №71, №70 за период с 01.01.2021 г. по 29.02.2023 г. и с 01.07.2023 г. по 07.08.2023 г., также как и требований о взыскании морального вреда и штрафа, поскольку судом установлено, что ответчик действовал добросовестно и исполнил обязательства по договорам участия в долевом строительстве № СП-ДДУ/03-70/11-10-17 от 11.12.2021 г. и СП-ДДУ/03-71/11-10-17 от 11.12.2021 г. надлежащим образом.

Как следует из материалов дела, истцом с учетом уточненного иска, в том числе были заявлены требования: об обязании ответчика ООО «МонАрх-УКС» безвозмездно устранить строительные недостатки, указанные в дефектных ведомостях в квартирах 70 и 71 по адресу: адрес течение трех месяцев после вступления решения суда в силу.

Согласно ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков, для возмещения расходов на устранение недостатков необходимо фактически понести эти расходы и предоставить доказательства,

В силу ч. 6 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

При изложенных обстоятельствах, для данной категории дел истец должен доказать факт наличия недостатков.

В качестве доказательств имеющихся строительных недостатков в указанных объектах, истцом в материалы дела представлены акты осмотра, составленные без участия застройщика ООО «МонАрх-УКС», при этом, указаны недостатки без их конкретизации, ссылок на ГОСТы и строительные правила и условия договоров, заключенных с ответчиком.

Таким образом, судом сделан вывод, что вопреки ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено допустимых доказательств, подтверждающих указанные строительные недостатки, которые в совокупности со всеми исследованными доказательствами были бы оценены судом. Равно как истец не ходатайствовал перед судом об оказание содействия в собирании доказательств, не представил заключение эксперта (специалиста), о назначении и проведении судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства не ходатайствовал.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2022г. № 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" (далее - Постановление), которое опубликовано и вступило в силу 25.03.2022г., были установлены особенности передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Согласно подпункту "в" пункта 1 Постановления, передача объектов долевого строительства застройщиком участникам долевого строительства осуществляются с учетом следующих особенностей:

- при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" пункта 1 Постановления с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" пункта 1 Постановления (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого, регулируются в соответствии с подпунктом "м" пункта 1 Постановления;

- при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" пункта 1 Постановления.

Согласно подпункту "г" пункта 1 Постановления, при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно подпункту "е" пункта 1 Постановления, застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что истцом нарушены требования Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», поскольку застройщик не был приглашен для участия в осмотре и составления акт осмотра.

При изложенных обстоятельствах, суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований истца об обязании ответчика ООО «МонАрх-УКС» безвозмездно устранить строительные недостатки, указанные в дефектных ведомостях в квартирах 70 и 71 по адресу: адрес течение трех месяцев после вступления решения суда в силу.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что срок исковой давности не пропущен, односторонние акты составлены с нарушением требований закона, а в объектах долевого строительства имеются недостатки, судебной коллегией отклоняются, поскольку повторяют объяснения стороны, которые приводились суду первой инстанции, были проверены и обоснованно отклонены. Оснований для иной оценки собранных доказательств и для иных выводов у судебной коллегии не имеется.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права судом при принятии решения не допущено, постольку судебная коллегия приходит к выводу, что оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нагатинского районного суда адрес от 13 августа 2024 года в редакции дополнительного решения от 14 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 января 2026 года.

Председательствующий

Судьи