Решение № 2-1299/2024 2-182/2025 2-182/2025(2-1299/2024;)~М-1185/2024 М-1185/2024 от 29 июня 2025 г. по делу № 2-1299/2024

№ 2 - 182/2025

УИД 26RS0031-01-2024-002342-26


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Зеленокумск 17 июня 2025 года

Советский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Марченко И.М.,

с участием:

представителя истца ФИО1 по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Демченко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов,

установил:

ФИО1 через своего представителя ФИО2 обратилась в Советский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (далее - договор), в соответствии с которым стороны договорились о заключении в будущем, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, основного договора купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №. Стороны определили стоимость квартиры в размере 8 550 000 рублей, из которых стоимость недвижимости составляет 3 439 800 рублей и стоимость неотделимых улучшений составляет 5 110 200 рублей.

В соответствии с пунктом 2 договора стороны определили следующий порядок расчетов: покупатель передает продавцу денежные средства в сумме 100 000 руб. в момент подписания настоящего договора в качестве задатка. Денежные средства в сумме 8 450 000 рублей должны быть переданы покупателем продавцу в день перед подписанием основного договора купли-продажи. Задаток входит в стоимость недвижимости.

Ответчик получила задаток в сумме 100 000 рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ и между сторонами заключен договор о передаче задатка.

Однако, до заключения основного договора, ДД.ММ.ГГГГ в указанной выше квартире произошёл пожар, в результате короткого замыкания проводки во встроенной кухонной технике. По данному факту в ОНД и ПР по <адрес> УНД и ПР ГУ МЧС России по СК по сообщению, зарегистрированному в КУСП за № от ДД.ММ.ГГГГ, проведена доследственная проверка, по результатам которой в возбуждении уголовного дела отказано. В ходе проверки установлено, что причиной пожара явилось загорание горючих материалов от теплового проявления электрического тока вследствие выноса напряжения (большое переходное сопротивление) на металлоконструкцию варочной плиты или металлическую поверхность газовой трубы. Виновное лицо отсутствует. В материале проверки имеется протокол осмотра места происшествия от ДД.ММ.ГГГГ, фотографии, в которых зафиксированы последствия пожара. Ущерб, причиненный квартире оцениваемый ответчиком в результате пожара - 800 000 руб.

Стороной ответчика не было предложено иных условий для приобретения квартиры, которые бы соответствовали её фактическому состоянию и измененной стоимости с учетом произошедшего существенного изменения обстоятельств - причинения повреждения пожаром.

В сообщении от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 указала, что ранее истцу было уступлено 200 000 рублей, однако продавец изначально планировал продажу квартиру за 8 600 000 рублей, что подтверждается скрином объявления о её продаже с сайта «Авито». После пожара ответчиком не было предложено снижения стоимости квартиры соразмерно ухудшения её технического и качественного состояния.

ДД.ММ.ГГГГ с номера телефона ответчика на номер телефона истца было направлено сообщение, в котором было указано, что ФИО1 не ответила на письмо, поступившее от ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем истец никаких писем не получала.

Также истцу было предложено явиться в МФЦ по адресу: <адрес> 13:00 ДД.ММ.ГГГГ для завершения оформления документов по продаже недвижимости по адресу: <адрес>.

В ответ на указанное сообщение, ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответное сообщение о том, что предложение ФИО3, в настоящее время не может быть принято, в виду наличия известного факта существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ произошедшего в продаваемой квартире пожара, в результате чего, её качественные характеристики ухудшились и её стоимость, определенная в предварительном договоре значительно уменьшилась и не соответствует её действительной стоимости с учетом состояния квартиры после пожара, и поскольку от продавца не поступило какое-либо предложение об установлении стоимости квартиры с учетом её текущего состояния, то имеются основания для расторжения заключенного между ними предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и необходимости возврата полученного задатка.

С указанными доводами ответчик не согласилась, что следует из ответного сообщения от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика требование о расторжении предварительного договора купли продажи (трек №); в требование содержалось просьба направить ответ в течение пяти дней с момента его получения. Также к требованию прилагался проект соглашения о расторжении предварительного договора.

Требование получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. На дату направления настоящего искового заявления ответ получен не был; подписанное соглашение не возвращено, как и сумма задатка в размере 100 000 руб.

При таких обстоятельствах, истец вынужден обратиться за защитой своих прав в судебном порядке.

Ссылаясь на положения п. 1 ст. 381 п. 1 ст. 429, п. 1, 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку предварительный договор подлежит расторжению не по причине отказа от его исполнения, а из-за существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, то задаток, полученный продавцом в размере 100 000 рублей подлежит возврату покупателю.

Кроме того, ввиду того, что ответчиком добровольно не исполнены требования по возврату задатка, считает возможным дополнительно взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Дата определена по истечению 5 рабочих дней после получения ответчиком требования о расторжении предварительного договора (ДД.ММ.ГГГГ).

Сумма процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 688,52 рублей. Истец также считает возможным дополнительно предъявить требование о присуждении процентов за пользование чужими денежными средствами по день вынесения судом решения и по день фактического исполнения обязательства ответчиком.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, её интересы представляет ФИО5

Представитель истца ФИО5 исковые требования истца полностью поддержала по доводам в нем изложенным.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в её отсутствие, в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика – ФИО4 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований. При этом предоставил суду возражения, из которых следует, что с исковыми требованиями не согласны, считают их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между ФИО3 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли - продажи недвижимости - квартиры №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, назначение - жилое, расположенной по адресу: <адрес> (п. 1 предварительного договора).

В обеспечение обязательств по предварительному договору был заключен договор о передаче задатка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым покупатель (истец) передала ответчику денежную сумму в размере 100 000 рублей в качестве задатка. Данное обстоятельство также подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Срок заключения основного договора сторонами был установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 9 Предварительного договора). ДД.ММ.ГГГГ в помещении кухни спорной квартиры произошел пожар. ФИО1 сначала в устной форме, а потом и письменно, потребовала от ФИО3 вернуть ей задаток, ссылаясь на то, что изменились обстоятельства, которых не имелось при заключении предварительного договора, а именно что произошло возгорание в районе газовой плиты, в результате чего был причинен ущерб имуществу и стоимость квартиры значительно снизилась.

В свою очередь ответчиком на имя истца было направлено уведомление о намерении заключить основной договор на условиях предварительного договора, которое было отправлено на имя ФИО1 по почте, а также по средствам мессенджера WhatsApp.

На предложение явиться в МФЦ ДД.ММ.ГГГГ для подписания основного договора ФИО1 ответила согласием. Однако, в назначенное время ФИО1 не явилась, своего представителя не направила.

Указанные обстоятельства подтверждаются перепиской в меcсенджере WhatsApp, подтвержденной протоколом осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенным нотариально.

Свой отказ в заключении основного договора ФИО1 объяснила тем, что в связи с произошедшим пожаром, обстоятельства для нее изменились и, по ее мнению, это является основанием для расторжения предварительного договора, а значит не обязывает ее заключить основной договор.

По мнению ответчика, в силу положений ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как до окончания срока, указанного в предварительном договоре ФИО3 было направлено предложение заключить основной договор, обязательства по заключению основного договора не прекратились.

В связи с тем, что со стороны ответчика было направлено предложение заключить основной договор купли - продажи в установленный законом срок (до окончания срока, указанного в предварительном договоре), обязательства ФИО1 перед нею не прекратились. Так как оплата по договору до настоящего времени не исполнена, оснований для расторжения предварительного договора не имеется.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Со стороны ФИО3 существенных нарушений условий предварительного договора не имелось.

Пожар произошел во время проживания в квартире ФИО1

То обстоятельство, что в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО1 по факту пожара было отказано, не освобождает ее от исполнения обязательств по предварительному договору купли - продажи.

ФИО1 фактически вступила во владение и пользование квартирой, получила ключи от нее, провела проверку всех электробытовых приборов и претензий не имела.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение одной из сторон договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание тот факт, что срок заключения договора является одним из существенных условий договора, нарушение данного условия является существенным нарушением договора.

Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, в случае если до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абз. 2 п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым стороны договорились о заключении в будущем, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, основного договора купли-продажи недвижимого имущества, - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №. Стороны определили стоимость квартиры в размере 8 550 000 рублей, из которых стоимость недвижимости составляет 3 439 800 рублей и стоимость неотделимых улучшений составляет 5 110 200 рублей.

В соответствии с пунктом 2 договора стороны определили следующий порядок расчетов: покупатель передает продавцу денежные средства в сумме 100 000 рублей в момент подписания предварительного договора в качестве задатка. Денежные средства в сумме 8 450 000 рублей передаются покупателем продавцу в день перед подписанием основного договора купли-продажи. Задаток входит в стоимость недвижимости.

Ответчик получила задаток в сумме 100 000 рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ и между сторонами заключен договор о передаче задатка.

Однако, до заключения основного договора, ДД.ММ.ГГГГ в указанной выше квартире произошёл пожар, в результате короткого замыкания проводки во встроенной кухонной технике.

В ОНД и ПР по <адрес> УНД и ПР ГУ МЧС России по СК по сообщению, зарегистрированному в КУСП за № от ДД.ММ.ГГГГ проведена доследственная проверка, по результатам которой в возбуждении уголовного дела отказано. В ходе проверки установлено, что причиной пожара явилось загорание горючих материалов от теплового проявления электрического тока вследствие выноса напряжения (большое переходное сопротивление) на металлоконструкцию варочной плиты или металлическую поверхность газовой трубы. Виновное лицо отсутствует. В материале проверки имеется протокол осмотра места происшествия от ДД.ММ.ГГГГ, фотографии, в которых зафиксированы последствия пожара. Ущерб, причиненный квартире оцениваемый ответчиком в результате пожара - 800 000 рублей.

Суд, разрешая заявленный спор, исходит из того, что стоимость по предварительному договору истцом оплачена полностью в соответствии с условиями предварительного договора, до настоящего времени договор купли-продажи не заключен, в связи с изменением обстоятельств (пожара в квартире) и не желании ответчиком уменьшить стоимость квартиры после пожара. То есть предложения о новой цене квартиры, соответствующей её состоянию после пожара от ответчика ФИО3 не поступило, значит денежная сумма в размере 100 000 рублей, полученная ответчиком в качестве задатка в соответствии с условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит возврату.

В силу п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, которые по мнению истца, составляют за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 688,52 рубля.

Суд соглашается с представленным истцом расчетом процентов, при этом ответчиком данный расчет не оспорен, сведений о возврате денежных средств истцу полностью или в части суду не представлено, в связи с чем приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами за указанный период в размере 688,52 рубля.

Также подлежат взысканию с ответчика ФИО3 проценты в период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда (ДД.ММ.ГГГГ) в размере 12 739 рублей 46 копеек, и за период с ДД.ММ.ГГГГ до дня фактического исполнения обязательства, рассчитанную с суммы 100 000 рублей.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина, уплаченная при подаче искового заявления в суд.

Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ при подаче иска уплачена госпошлина в размере 4 021,00 рублей.

В связи с удовлетворением исковых требований в полном объеме с ответчика ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 021,00 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов - удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО1.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) уплаченный по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости задаток в размере 100 000 (сто тысяч) рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 688 (шестьсот восемьдесят восемь) рублей 52 копейки, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 739 (двенадцать тысяч семьсот тридцать девять) рублей 46 копеек, за период с ДД.ММ.ГГГГ до дня фактического исполнения обязательства, рассчитанную с суммы 100 000 рублей, а также судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 4 021 (четыре тысячи двадцать один) рубль 00 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд Ставропольского края.

Мотивированное решение суда, в соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, составлено 30 июня 2025 года.

Судья подпись И.М. Марченко

копия верна

Судья И.М. Марченко