Апелляционное определение № 33-12223/2025 33-881/2026 от 21 января 2026 г.

Судья: Свиридова О.А. гражданское дело № №

номер суда первой инстанции №

УИД63RS0№-51


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«22» января 2026 года <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего судьи Бредихина А.В.,

судей Богатырева О.Н., Мороз М.Ю.,

при секретаре Гилязовой Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи о государственной регистрации права на земельный участок,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Волжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ,

заслушав доклад судьи Самарского областного судьи Богатырева О.Н., представителей ФИО2, ФИО1, изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ФИО2.

В обоснование заявленных требований указано на то, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 приобрел у ФИО2 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> по генплану, (адрес в настоящий момент - Российская Федерация, Самарская область, муниципальный район Волжский, <адрес>, <адрес>, земельный участок 4), категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства жилого дома, с кадастровым номером №, площадью 1499 кв.м. за 490 000 руб.

Государственная регистрация права собственности ФИО1 на указанный земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГг.

Впоследствии ФИО1 узнал, что ФИО8 в октябре 2023г. подан иск к ФИО2 в Волжский районный суд Самарской области о признании недействительным результатов межевания приобретенного им земельного участка и об исключении из ЕГРН сведений о границах земельного участка.

Решением Волжского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГг. требования ФИО8 удовлетворены, установлено наличие реестровой ошибки в сведениях о границах, сведения о границах приобретенного ФИО1 земельного участка были полностью исключены из ЕГРН и на месте приобретенного им земельного участка были установлены границы земельного участка ФИО8 с кадастровым номером №.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГг. по итогам рассмотрения апелляционной жалобы ФИО1 постановлено новое решение, которым требования ФИО8 удовлетворены, сведения о границах земельного участка с кадастровым номером № полностью исключены из ЕГРН и на месте данного земельного участка установлены границы земельного участка ФИО8 с кадастровым номером №.

В ходе рассмотрения данного дела судебной коллегией по гражданским делам исследовано в том числе письмо филиала ППК «Роскадастр» Средневолжского аэрогеодезического предприятия, содержащее сведения и обоснования о том, что приобретенный ФИО1 земельный участок изначально выделен в другой части массива. Согласно выводов суда межевание земельного участка с кадастровым номером № произведено ошибочно и на этом месте действительно располагается земельный участок ФИО8

Ссылаясь на то, что земельный участок, проданный ФИО1 ФИО2, располагается в другом месте, в иске содержалась просьба расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг., прекратить право собственности ФИО1 на указанный земельный участок и взыскать с ФИО2 денежные средства в сумме 490 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 14 750 руб.

Решением Волжского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГг. постановлено:

«Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) денежные средства в размере 490 000 (четыреста девяносто тысяч) рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 750 (четырнадцать тысяч семьсот пятьдесят) рублей, а всего 504 750 (Пятьсот четыре тысячи семьсот пятьдесят) рублей.

Решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1, возникшего на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская область, муниципальный район Волжский, сельское <адрес>, <адрес>, земельный участок 4 и регистрации права собственности на него за ФИО2».

В судебном заседании представитель ФИО2 – ФИО6 доводы апелляционной жалобы поддержал. Пояснил, что в связи с представлением представителем ответчика в суд апелляционной инстанции доказательств отправки претензии ФИО2, не поддерживает доводы апелляционной жалобы в части не соблюдения претензионного порядка соблюдения спора. Представитель заявителя жалобы просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования оставить без удовлетворения в полном объёме.

Представитель ФИО1 – ФИО7 в судебном заседании апелляционной инстанции против доводов апелляционной жалобы возражала, просила в её удовлетворении отказать, оставить решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, правом участия в судебном заседании суда апелляционной инстанции не воспользовались, надлежащим образом уведомлены о принятии апелляционной жалобы к производству и назначении судебного заседания, что подтверждается отчётами об отслеживании почтовых отправлений, в том числе извещены посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в соответствии с частью 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ходатайств об отложении рассмотрения апелляционной жалобы до начала судебного заседания не представили. Судебная коллегия в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

На основании части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность оспариваемого решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, по смыслу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 154, пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора купли-продажи как двусторонней сделки необходимо выражение согласованной воли обоих сторон - контрагентов по договору (покупателя и продавца), подписание соответствующего договора должно производиться ими обоими.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Кодекса).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со статьёй 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьёй 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 3 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В силу пунктов 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьёй 395 данного Кодекса.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 приобрел у ФИО2 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> по генплану, (адрес в настоящий момент - Российская Федерация, Самарская область, муниципальный район Волжский, сельское поселение Черновский, <адрес>, земельный участок 4), категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства жилого дома, с кадастровым номером №, площадью 1499 кв.м. за 490 000 руб. Денежные средства по договору получены ФИО2

Государственная регистрация права собственности ФИО1 на указанный земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГг.

Решением Волжского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГг. требования ФИО8 удовлетворены, установлено наличие реестровой ошибки в сведениях о границах, сведения о границах приобретенного ФИО1 земельного участка были полностью исключены из ЕГРН и на месте приобретенного им земельного участка были установлены границы земельного участка ФИО8 с кадастровым номером №.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГг. по итогам рассмотрения апелляционной жалобы ФИО1, не привлеченного к участию в деле судом первой инстанции, постановлено новое решение, которым требования ФИО8 удовлетворены, сведения о границах земельного участка с кадастровым номером № полностью исключены из ЕГРН и на месте данного земельного участка установлены границы земельного участка ФИО8 с кадастровым номером №. При рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции установлено, что приобретенный ФИО1 земельный участок изначально выделен в другой части массива, межевание земельного участка с кадастровым номером № произведено ошибочно и на этом месте действительно располагается земельный участок ФИО8

В связи с указанным обстоятельствами ФИО1 в адрес ФИО2 направлялось требование о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., оставленное без удовлетворения.

Разрешая возникший спор по существу, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 153, 154, 421, 432, 450, 451, 454, 456, 549, 554, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьёй 37 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что местоположение земельного участка, приобретаемого покупателем й, являлось для него значимым;.

В связи с тем, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГг. сведения местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 63:17:0903005:218 полностью исключены из ЕГРН, суд первой инстанции пришел к выводу, что существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка, о возложении на ответчика обязанности по возврату покупателю уплаченных за товар денежных средств в размере 490 000 руб., прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок и восстановлении на него права собственности ФИО2, ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В целях проверки доводов апелляционной жалобы и законности решения суда первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021г. №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела приобщенные представителем истца доказательств направления ФИО1 претензии ФИО2 о расторжении договора.

В связи с указанными обстоятельствами представитель ФИО2 в судебном заседании апелляционной инстанции не поддержал доводы апелляционной жалобы о не соблюдении досудебного порядка расторжения договора, в связи с чем, судебной коллегией не производится проверка решения суда по указанным основаниям.

Доводы апелляционной жалобы о том, что какие-либо действия по изменению характеристик объекта недвижимости, являющегося предметом договора купли-продажи, ФИО2 не совершались, изменение характеристик земельного участка произошло более 30 лет назад вследствие реестровой ошибки, отклоняются судебной коллегией.

Изменение сведений о местоположении границ земельного участка носит существенный характер, поскольку стороны, заключая договор купли-продажи, исходили из того, что указанного обстоятельства не произойдет, причины, изменившие обстоятельства, от истца не зависели, сохранение договора в условиях изменения обстоятельств лишает истца того, на что он рассчитывал при заключении договора.

Изменение обстоятельств, касающихся отсутствия границ земельного участка, вызвано причинами, которые истец не может преодолеть, использование земельного участка по его назначению и разрешенному использованию существенно ограничивается по сравнению с тем, о котором было заявлено при заключении договора, разумно предвидеть такое изменение обстоятельств истец как сторона спорного договора не мог.

Обстоятельства, произошедшие после заключения договора между сторонами, с очевидностью свидетельствуют о том, что в случае, если бы они были известны истцу на момент его заключения, то договор купли-продажи земельного участка им заключен не был. Совокупность вышеуказанных обстоятельств свидетельствует о том, что истец лишен как собственник спорного участка права пользоваться им по назначению, для которого земельный участок приобретался.

Несогласие заявителя с выводами суда, иное толкование положений законодательства и установленных по делу обстоятельств не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебного акта апелляционном судом общей юрисдикции.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы суда и свидетельствующих о неправильном применении норм материального права, представленные материалы гражданского дела не содержат.

Таким образом, судебная коллегия считает, что при рассмотрении спора, судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы и оценены в соответствии со ст.ст.56, 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны обоснованные выводы, основанные на правильном применении норм материального права.

Нарушений требований статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для отмены решения суда, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Волжского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трёх месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 28.01.2026