Решение № 2-971/2019 2-971/2019~М-837/2019 М-837/2019 от 19 августа 2019 г. по делу № 2-971/2019

Дело № 2-971/2019


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года г. Кашира Московской области

Каширский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Булычевой С.Н.,

при секретаре судебного заседания Ефимычевой Т.О.,

с участием истца ФИО2, представителя истца ФИО3, ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 <данные изъяты> к Тихой <данные изъяты> о расторжении договора аренды нежилого помещения,

установил:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО4 о расторжении договора аренды нежилого помещения, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды №, согласно которому во временное пользование истца (арендатора) предоставлялось нежилое помещение общей площадью 76,6 кв. метров, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ. С момента заключения указанного договора ответчик существенно нарушил его условия, в частности создает препятствия в пользовании имуществом, выражается это в отказе передать ключи от нежилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ. Также в значительной степени изменились обстоятельства, из которых истец и ответчик исходили при заключении договора, а именно: нежилое помещение предназначалось арендатору для оказания услуг общественного питания, что является существенным условием договора аренды. Так, ДД.ММ.ГГГГ Ступинским территориальным отделом Управления Роспотребнадзора по Московской области вынесено постановление по делу об административном правонарушении № и постановление по делу об административном правонарушении №, однако устранить нарушения нет финансовых возможностей, о чем было сказано ответчику и представлены документы из проверяющего органа, дальнейшее продолжение деятельности в виде оказания услуг общественного питания не представляется возможным в данном нежилом помещении. Претензию истца от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном расторжении договора аренды ответчик добровольно не удовлетворил и в ответном письме потребовал погасить образовавшуюся, по его мнению, задолженность за аренду нежилого помещения, за потребленную электроэнергию, неустойку по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Фактически последний день с возможностью доступа в арендуемое помещение наступил ДД.ММ.ГГГГ.

На основании вышеизложенного, ссылаясь на положения п. 2 ст. 452, ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком с ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика в пользу истца расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей.

В судебном заседании истец ФИО2 и ее представитель ФИО3 исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить. При этом истец пояснила, что в исковом заявлении содержится опечатка относительно даты, с которой истец просит расторгнуть договор аренды, а именно: истец просит расторгнуть договор аренды с ДД.ММ.ГГГГ. Также истец пояснила, что по передаточному акту ей было передано спорное нежилое помещение и переданы ключи от него. Она решила расторгнуть договор аренды, так как Роспотребнадзором была проведена проверка, по результатам которой ей было выдано предписание. Необходимо было установить отдельную профессиональную вытяжку, но оказалось, что это очень затратно. Когда она осматривала помещение перед заключением договора аренды, то знала, что вытяжка в помещении не такая, которая требуется при осуществлении общественного питания, и знала, что ее нужно было делать. ДД.ММ.ГГГГ она отдала ключи от нежилого помещения ответчику, акт о сдаче помещения не подписывали, с требованием подписать акт о сдаче нежилого помещения она к ответчику не обращалась.

Представитель истца ФИО3 пояснил в судебном заседании, что соглашение о расторжении договора аренды между сторонами достигнуто не было. Истец ДД.ММ.ГГГГ отдала ключи от нежилого помещения ответчику, чтобы закончить отношения по его аренде. Истцом были выполнены работы по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние, осталось только привести в прежнее состояние фасад. До ДД.ММ.ГГГГ истец звонила ответчику, и та пускала ее приводить помещение в прежнее состояние. С ДД.ММ.ГГГГ ответчик перестала пускать истца в помещение. Истец просит расторгнуть договор аренды, так как нет возможности вести предпринимательскую деятельность по общественному питанию в этом помещении. У истца нет финансовой возможности устранить нарушения, указанные Роспотребнадзором.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. При этом пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ с истцом был заключен договор аренды нежилого помещения, помещение было передано истцу, были переданы ключи. Перед заключением договора аренды истец осматривала помещение. Арендатору были даны арендные каникулы на развитие бизнеса, то есть она освободила истца от уплаты арендной платы на 1 месяц. Истец позвонила ей и сказала, что к ней приходил с проверкой Роспетребнадзор и что нужно установить вытяжку. Она (ответчик) не возражала против установки вытяжки, помогала истцу найти компании, которые могут это сделать. В итоге арендатор сообщила, что прекращает деятельность. Она попросила оплатить арендную плату и привести помещение в первоначальное состояние. ДД.ММ.ГГГГ истец сама отдала ей ключи от помещения. Считает, что помещение можно было использовать под организацию общественного питания. При осмотре помещения истца все устраивало.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор № аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить арендатору для оказания услуг общественного питания нежилое помещение площадью 76,6 кв.м., расположенное в здании по адресу: <адрес> (л.д. 8-12).

В соответствии с п. 4.1 договор заключен сроком на 11 месяцев и вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Пунктом 1.1. договора аренды установлено, что все изменения и улучшения помещения, которые потребуются арендатору, письменно согласованные с арендодателем, выполняются в установленные законодательством порядке за счет арендатора.

Арендатор обязан соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к использованию помещения; в случае расторжения договора передать помещение по акту арендодателю в исправном состоянии (п. 3.4 договора аренды).

Нежилое помещение было передано арендатору ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения (л.д. 13-14).

Из пояснений сторон следует, что перед заключением договора аренды нежилое помещение осматривалось арендатором ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ Ступинским территориальным отделом Управления Роспотребнадзора по Московской области проведена внеплановая выездная проверка индивидуального предпринимателя ФИО2, в результате которой установлено, что ФИО2 в предприятии общественного питания - кафе, расположенном по адресу: <адрес>, допустила нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации общественных помещений, выразившееся в нарушении действующих санитарных правил, а именно: не обеспечила оборудование системы вытяжной вентиляции кафе отдельно от системы вентиляции жилого дома, согласно предоставленной схеме - «план сетей отопления и вентиляции», М 1:100, установлено, что вентиляция кафе по адресу: <адрес>, представлена горизонтальными воздуховодами, 15.9 м., которые выходят в существующий вентканал жилого дома и непосредственно на улицу через решетку под балкон жилых квартир первого этажа. ИП ФИО2 не организовала монтаж шахты вытяжной вентиляции, выступающей над коньком крыши или поверхностью плоской кровли на высоту не менее 1 метра, чем нарушила требования п. 4.9. СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»; п. 4.4; 4,6 СП 2.3.6.1079-01 Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья»; ст. 11, ст.24 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

В связи с выявленными нарушениями постановлением № по делу об административном правонарушении, вынесенным заместителем Главного государственного санитарного врача по городскому округу Ступино, городскому округу Кашира, городскому округу Серебряные Пруды ФИО1., истец ФИО2 признан виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. <данные изъяты> Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и ей назначено наказание в виде административного штрафа в размере 1000 руб. (л.д. 25-26).

В судебном заседании истец пояснила, что поскольку устранение выявленных контролирующим органом нарушений требует значительных финансовых затрат, то она решила расторгнуть договор аренды.

Во внесудебном порядке между сторонами не достигнуто соглашение об изменении или прекращении арендных отношений. ДД.ММ.ГГГГ истец по собственной инициативе передала ключи от нежилого помещения ответчику.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику претензионное заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 15), на которое ответчик ответил отказом, указав, что нерентабельность объекта под услугу общественного питания не является основанием для досрочного расторжения договора, следовательно, все обязательства арендатора, предусмотренные договором, подлежат надлежащему исполнению. Также ответчик потребовал оплатить НДФЛ по договору, задолженность за потребленную электрическую энергию, задолженность по арендной плате с учетом неустойки и привести помещение в первоначальное состояние.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается уведомлением Межрайонной ИФНС России № № по Московской области о снятии с учета физического лица в налоговом органе.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной стороны договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 названной нормы).

Вместе с тем, статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации конкретизирует общее правило о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В частности, в соответствии с пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 9.2 договора аренды предусмотрено, что в одностороннем порядке по требованию арендатора договор может быть расторгнут: - при непредоставлении арендодателем помещений в срок, установленный договором; - при возникновении событий или других юридических фактов, приведших помещения и здание в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли арендатора.

Таким образом, иные основания для досрочного расторжения арендатором договора аренды, не предусмотренные статьей 620 Гражданского кодекса, в договоре не указаны.

В данном случае, требуя расторжения договора аренды, истец указывает на то, что нежилое помещение не пригодно для использования с целью осуществления предпринимательской деятельности по общественному питанию, у истца нет финансовой возможности устранить недостатки, выявленные контролирующим органом.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из анализа названных правовых норм следует, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора, и назначению имущества, определены законом.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обосновывая свое право на досрочное расторжение договора, истец представил постановление № по делу об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенное заместителем Главного государственного санитарного врача по городскому округу Ступино, городскому округу Кашира, городскому округу Серебряные Пруды ФИО1., о привлечении ее к административной ответственности по <данные изъяты> КоАП РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации общественных помещений, выразившееся в отсутствии системы вытяжной вентиляции кафе отдельно от системы вентиляции жилого дома.

Однако, суд приходит к выводу о том, что данное постановление не свидетельствует о невозможности использования нежилого помещения по назначению.

Перед заключением договора аренды истец осматривал спорное нежилое помещение. Акт приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ подписан истцом ФИО2 без замечаний, без указания претензий по состоянию помещения.

Таким образом, ссылаясь на наличие у имущества недостатков, препятствующих его использованию по назначению, истцом не доказано, что указанные недостатки не могли быть обнаружены при осмотре имущества. Поскольку на момент принятия имущества в аренду, истец, имевший возможность заявить о недостатках имущества по мотиву отсутствия системы вытяжной вентиляции нежилого помещения отдельно от системы вентиляции жилого дома, данных замечаний к имуществу не предъявила, риски по обустройству указанной системы вытяжной вентиляции, в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, относятся на арендатора.

Также истцом не представлено доказательств того, то ответчик создает препятствия в пользовании нежилым помещением. Из материалов дела следует, что нежилое помещение было передано истцу ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ истец по собственной инициативе передала ключи от помещения ответчику, отказавшись тем самым от использования нежилого помещения. Вместе с тем, утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена договором № аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в качестве основания для расторжения указанного договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 <данные изъяты> к Тихой <данные изъяты> о расторжении договора аренды нежилого помещения, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Каширский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный судья С.Н. Булычева