Решение № 2А-1123/2018 2А-1123/2018~М-1087/2018 М-1087/2018 от 1 октября 2018 г. по делу № 2А-1123/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«02» октября 2018г. г.Знаменск

Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Грининой Н.А., при секретаре Большебрюховой О.М., а также с участием представителей административных истцов – Завьяловой И.В., Юрова В.Н., действующих по доверенности и ордеру, административного истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Знаменск Астраханской области» об обжаловании решения администрации муниципального образования «ЗАТО Знаменск Астраханской области» об отказе в переводе нежилого помещения в жилое,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к администрации муниципального образования «ЗАТО Знаменск Астраханской области» об оспаривании отказа в переводе нежилого помещения в жилое, расположенного по адресу: <адрес>-А.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что она является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>-А на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенному по адресу: <адрес>, за жилыми домами № и №, предоставленном в аренду в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ и постановления администрации муниципального образования «ЗАТО Знаменск Астраханской области» от 14 июня 2018г. № по договору аренды №Н от 15 июня 2018г. под эксплуатацию здания сроком на 49 лет. Категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – «бытовое обслуживание». Нежилое здание общей площадью <данные изъяты>.м этажностью 2 построено в соответствии с разрешением, введено в эксплуатацию, право собственности на него зарегистрировано в установленном законом порядке. Данное помещение соответствует всем необходимым требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.ФИО1 в настоящее время решила использовать здание в качестве индивидуального жилого дома, для личного проживания в нём. В связи с чем в июне 2018г. она обратилась в администрацию ЗАТО Знаменск с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое. 21 августа 2018г. постановлением администрации ЗАТО Знаменск Астраханской области № ей было отказано в удовлетворении заявления о переводе нежилого помещения в жилое в связи с несоблюдением требований, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ. Считает, что условия для перевода нежилого помещения в жилые, требования градостроительного законодательства соблюдены. Дом находится на землях населенных пунктов в территориальной зоне Ж-1, где предусмотрено использование земельных участков под жилую застройку. Просит признать незаконным отказ администрации МО «ЗАТО Знаменск Астраханской области» в переводе нежилого помещения, расположенного в <адрес>-А, в жилое; возложить обязанность на администрацию муниципального образования «ЗАТО Знаменск Астраханской области перевести нежилое помещение в жилое – индивидуальный жилой дом, расположенное по адресу: <адрес>-А; принять решение об изменении вида разрешённого использования с «бытовое обслуживание» на вид разрешённого использования – основной – индивидуальное жилищное строительство. Размещение индивидуального жилого дома (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трёх надземных этажей); внести изменения в договор аренды № Н от 15 июня 2018г. земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, за жилыми домами № и № в части вида разрешённого использования, изменив его с «Бытовое обслуживание» на вид разрешённого использования: индивидуальное жилищное строительство.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и её представители – адвокаты Завьялова И.В. и Юров В.Н. просили удовлетворить заявленные исковые требования по указанным в исковом заявлении доводам.

Административный ответчик – администрация муниципального образования «ЗАТО <адрес> в судебное заседание представителя не направил, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В направленном возражении на исковое заявление просит суд отказать в удовлетворении иска, считая его необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

С согласия истца и его представителей суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика.

Суд, выслушав административного истца и его представителей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса условий перевода помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Постановлением администрации ЗАТО Знаменск № от 21 августа 2018г. ФИО1 отказано в переводе из нежилого помещения в жилое помещение объекта недвижимости (здание) общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>-А с целью использования: для индивидуального проживания, в связи с несоблюдением предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание, назначение: нежилое, общей лощадью <данные изъяты>

В соответствии с постановлением администрации ЗАТО Знаменск от 14 июня 2018г. № «О предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка кадастровый №» на основании заявления ФИО1, установлено разрешенное использование земельного участка кадастровый № кв.м. – 3.3 Бытовое обслуживание.

Согласно договору аренды земельного участка от 15 июня 2018 года № Н арендатору ФИО1 передан в аренду земельный участок кадастровый № площадью <данные изъяты>м., расположенный по адресу: <адрес>, за жилыми домами № и №. Вид разрешенного использования земельного участка: 3.3 Бытовое обслуживание. Срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно указанному договору вышеуказанный земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов, площадь № кв.м., разрешенныйвид использования: 3.3 Бытовое обслуживание.

В соответствии со ст. 1 ЗК Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Статьей 7 ЗК Российской Федерации произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК Российской Федерации установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 7 ЗК Российской Федерации возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст. 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85 ЗК Российской Федерации, следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 5 ст. 85 ЗК Российской Федерации земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из п. 1 ст. 41 ЗК Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК Российской Федерации, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Существенным обстоятельством, имеющим значение для данного дела, является то, что Земельный кодекс Российской Федерации предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

При предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст. 39.6 ЗК Российской Федерации.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85, 42, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне жилой застройки само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для целей использования нежилого здания, для строительства объектов капитального строительства с целью: бытовое обслуживание), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для использования жилого помещения), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Поскольку комплексный характер законодательства о градостроительстве обусловлен включением в него норм гражданского, земельного отраслей права, которые взаимодействуют между собой при регулировании градостроительных отношений, то в соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса РФ не допускается перевод нежилого помещения в жилое помещение с нарушением требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Рассматривая требование административного истца о возложении на административного ответчика обязанности принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка и внесении изменений в договор аренды № Н от 15 июня 2018г., суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании 8 ноября 2013г. постановлением администрации ЗАТО Знаменск № «О предоставлении в аренду земельного участка кадастровый № М.О.В. », на основании заявления М.О.В. , статьи 32 Земельного кодекса РФ,, кадастрового паспорта земельного участка № – № от 23 сентября 2013г., постановления администрации ЗАТО Знаменск от 30 июля 2012г. № «Об утверждении М.О.В. акта о выборе земельного участка для строительства и предварительном согласовании места размещения объекта», М.О.В. предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью <данные изъяты>.м, расположенный: <адрес>, за жилыми домами № и №, кадастровый №., с целью использования земельного участка – для строительства нежилых зданий. 10 ноября 2013г. между администрацией ЗАТО Знаменск и М.О.В. заключен договор аренды земельного участка № Н на вышеуказанный земельный участок.

18 сентября 2014г. постановлением администрации ЗАТО Знаменск № «О земельном участке кадастровый №», на основании заявления М.О.В. установлено разрешенное использование земельного участка кадастровый № – код 4.1: для строительства объектов капитального строительства с целью: размещение органов управления производством, торговлей, банковской, страховой деятельностью.

1 октября 2017г. между администрацией ЗАТО Знаменск и М.О.В. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № Н от 10 ноября 2013г.

26 октября 2015г.М.О.В. и ФИО1 заключили договор купли-продажи на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки: <данные изъяты> кв.м., адрес (местоположение): <адрес>-А, что подтверждено свидетельствомо государственной регистрации права№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации ЗАТО Знаменск от 14 ноября 2017г. № «О расторжении договора аренды земельного участка от 10 ноября 2013г. №Н», на основании заявления М.О.В. , на основании пункта 4.1.3 договора аренды земельного участка от 10 ноября 2013 г. № Н, вышеуказанный договор аренды расторгнут.

15 ноября 2017г. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 10 ноября 2013г. №.

Постановлением администрации ЗАТО ЗнаменскАстраханской области от 14 ноября 2017г. № № «О предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка кадастровый №», на основании заявления ФИО1, п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ последней предоставлен в аренду вышеуказанный земельный участок с разрешенным использованием: код 4.1: для строительства объектов капитального строительства с целью: размещение органов управления производством, торговлей, банковской, страховой деятельностью,сроком на 2 года 11 месяцев.

16 ноября 2017г. между администрацией ЗАТО Знаменск и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №Н на вышеуказанный земельный участок.

16 мая 2018г. постановлением администрации ЗАТО Знаменск № «О внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке кадастровый №» на основании заявления З.Г.РБ. от 04 мая 2018г., приказа Минэкономразвития России от 01 сентября 2014г. № «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», установлен вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка – 3.3 Бытовое обслуживание.

18 мая 2018г. между администрацией ЗАТО Знаменск и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № Н от 16 ноября 2017г.

Нежилое здание (пошивочное ателье и мастерская), расположенное по адресу: <адрес>-А,09 февраля 2018г. введено в эксплуатацию, а 22 февраля 2018г. на данное здание зарегистрировано право собственности за ФИО1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

14 июня 2018г. постановлением администрации ЗАТО Знаменск № «О расторжении договора аренды земельного участка от 16 ноября 2017г. №», на основании заявления ФИО1 от 05 июня 2018г., п. 4.1.3 договора аренды земельного участка от 16 ноября 2017г. № Н вышеуказанный договор аренды расторгнут.

В тот же день (14 июня 2018г.) заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 16 ноября 2017 №.

Постановлением администрации ЗАТО Знаменск от 14 июня 2018г. № «О предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка кадастровый №», на основании заявления ФИО1 от 05 июня 2018г., п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ ФИО1 предоставлен в аренду вышеуказанный земельный участок с разрешенным использованием: 3.3 Бытовое обслуживание, сроком на <данные изъяты> лет.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22 февраля 2018г. на земельном участке кадастровый № расположено нежилое здание (пошивочное ателье и мастерская).

15 июня 2018г. между администрацией ЗАТО Знаменск и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №Н на вышеуказанный земельный участок, действующий по настоящее время.

Существенным обстоятельством, имеющим значение для данного дела, является то, что Земельным кодексом РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения. Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 39.6 ЗК Российской Федерации.

Спорный земельный участок был предоставлен ФИО1 с видом разрешенного использования: 3.3 Бытовое обслуживание, без проведения аукциона. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст. 30.1,39.6 ЗК РФ.

На основании вышеизложенного суд полагает, что изменить вид разрешенного использования земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, за жилыми домами № и № с «Бытовое обслуживание» на вид разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство. Размещение индивидуального жилого дома (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)», а также внести изменения в договор аренды земельного участка от 15 июня 2018г. № Н в части вида разрешенного использования, изменив его с «Бытовое обслуживание» на вид разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство» не представляется возможным.

Руководствуясь ст. 174-180 КАС РФ,

Решил:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к администрации муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Знаменск Астраханской области» об обжаловании решения администрации муниципального образования «ЗАТО Знаменск Астраханской области» об отказе в переводе нежилого помещения в жилое, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд через Ахтубинский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья__________