Решение № 3А-719/2017 3А-719/2017~М-451/2017 М-451/2017 от 4 октября 2017 г. по делу № 3А-719/2017

Дело № 3а-719/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 05 октября 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Огородник В.Ф.,

с участием представителей :

административного истца – Открытого акционерного общества «Пищевик» - ФИО1,

заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Открытое акционерное общество «Пищевик» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

Открытое акционерное общество «Пищевик» (ОАО «Пищевик», Общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № с назначением – земли населенных пунктов, под подсобное хозяйство, адрес (местоположение) : <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере - 16684 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

В обоснование заявленных в иске требований административный истец сослался на то, что Общество владеет указанным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1380 от 27 ноября 2015 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском края» утверждены по состоянию на 1 января 2015 года результаты государственной кадастровой оценки земельных участков из земель населенных пунктов.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость участка с кадастровым номером № установлена в размере – 56167891 рубля 43 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 февраля 2017 года.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 390 и пунктом 1 статьи 391 Налогового Кодекса Российской Федерации, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, поскольку налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, если таковая определена (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации).

Административный истец посчитал, что кадастровая стоимость указанного земельного участка не соответствует его фактической рыночной стоимости и нарушает право административного истца как плательщика земельного налога за указанный земельный участок. В связи с этим Общество обратилось к независимому оценщику.

Согласно независимой оценке, проведенной ООО «БизнесПрофиль» рыночная стоимость оцениваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составила – 16684 000 рубля.

В порядке досудебного урегулирования спора 22 марта 2017 года Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 5 апреля 2017 года заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено.

По изложенным основания ОАО «Пищевик» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО1 поддержала заявленные требования административного иска, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости с учётом выводов судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю – ФИО2 просила суд вынести законное и обоснованное решение.

Представители : административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованного лица - администрации города Светлограда, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствии представителя Управления.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения лиц участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд находит заявленные в иске требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Светлограда Петровского района Ставропольского края от 23 ноября 2000 года ОАО «Пищевик» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под подсобное хозяйство, с кадастровым номером №, общей площадью 224 483 кв.м., расположенный по адресу : <адрес> Данное право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано за Обществом в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 12 января 2001 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 26 –АЗ № 824038 (том 1 л.д. 14).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1380 от 27 ноября 2015 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском края» утверждены по состоянию на 1 января 2015 года результаты государственной кадастровой оценки земельных участков из земель населенных пунктов.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере - 56167 891 рублей 43 копейки (том 1 л.д. 13).

Из отчета об оценке № КС 01/2017 от 22 марта 2017 года, подготовленного ООО «БизнесПрофиль», рыночная стоимость оцениваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составила – 16684 000 рублей (том 1 л.д. 21-96).

В порядке досудебного урегулирования спора 22 марта 2017 года Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 5 апреля 2017 года заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка отклонено (том 1 л.д. 15-19).

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

По ходатайству представителя административного истца определением суда от 8 августа 2017 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес Партнер» (том 1 л.д. 121-123).

Согласно заключению эксперта № 365/17 от 11 сентября 2017 года рыночная стоимость земельного участка, заявленного в иске, составила – 22448 000 рублей (том 2 л.д. 4-79).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с требованиями частей 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение судебной оценочной экспертизы № 365/17 от 11 сентября 2017 года, выполненное ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес Партнер» подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что при проведении экспертизы производилось натурное обследование земельного участка с выполнением фоторабот, в которых отражено техническое состояние исследуемого объекта. Экспертом подробно описан объект оценки с использованием публичной кадастровой карты. Объект оценки – земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 224483 кв.м., адрес : <адрес> категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производство – под подсобное хозяйство, которое соответствует текущему использованию. На земельном участке имеются улучшения – нежилые здания и сооружения подсобного хозяйства. Участок расположен на удалении от крупных автомагистралей, окружающая застройка – жилая и сельхозугодия, транспортная доступность – хорошая, инженерные коммуникации на земельном участке отсутствуют.

Экспертом в заключении проанализирован рынок объекта исследования, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект – «коммерческого назначения (под сельскохозяйственное производство)», анализ рынка земель сельхозназначения Ставропольского края, установлено, что сельхозземли Петровского района входят во 2-ой земельно-оценочный район, в котором средняя цена га составляет – 38148 рублей, а диапазон цен колеблется от 10448 – 80000 рублей.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для оценки выбраны 4 объекта-аналога, расположенные в Шпаковском и Предгорном районах в сегменте рынка «под сельскохозяйственное производство». Все земельные участки имеют хорошую транспортную доступность, на них отсутствуют коммуникации.

Из таблицы 7 расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на условия рынка, местоположение, объем передаваемых прав, общую площадь, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении. Стоимость 1 кв.м. выведена в размере – 100 руб.

Кроме того, расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен экспертом и в рамках доходного подхода методом капитализации земельной ренты, с последующим согласованием результатов оценки и определении итоговой величины стоимости объекта исследования.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец предоставил надлежащие доказательства в обоснование своих требований.

Судом предоставлялась возможность ответчикам и заинтересованным лицам представить возражения, доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу. Вместе с тем, ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанном в административном иске, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы. При таких обстоятельствах административные исковые требования ОАО «Пищевик» подлежат удовлетворению на основании выводов, установленных в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В материалах данного административного дела содержится ходатайство ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес Партнер» о взыскании с административного истца возложенных на него судебных расходов за проведенную по делу оценочную экспертизу в размере 65 000 рублей, которое суд считает подлежащими удовлетворению как в связи с тем, что определением суда о назначении судебной оценочной экспертизы оплата за ее проведение возложена на административного истца, так и потому, что в соответствии с положениями части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лежит на административном истце, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорных земельных участков, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административное исковое заявление Открытого акционерного общества «Пищевик» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 224 483 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования : под подсобное хозяйство, адрес (местоположение) <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 22448000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения ОАО «Пищевик» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – 22 марта 2017 года.

Установленная данным решением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:08:040401:0008 используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового Кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Пищевик» в пользу ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес Партнер» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 65000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты :

Общество с ограниченной ответственностью Межрегиональный центр оценки «Бизнес Партнер»

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Задорнева Н.П.